Решение от 6 марта 2024 г. по делу № А79-5642/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5642/2023
г. Чебоксары
06 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 20.02.2024.

Полный текст решения изготовлен 06.03.2024.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе

судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Индустрия", ИНН:2109002627, ОГРН:1172130009480, 428034, <...>

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 428032, <...>,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт", ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 350004, <...>,

при участии

от истца – ФИО2 по доверенности от 25.05.2023 №1,

от ответчика – Администрации города Чебоксары Чувашской Республики – ФИО3 по доверенности от 19.01.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Индустрия" обратилось в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Горкомимущество) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №1, общей площадью 43,5 кв.м., расположенного в подвале, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, путем изложения спорных условий договора в следующей редакции:

- пункт 1.3 "Выкупная Стоимость Нежилого помещения составляет 1131000 (Один миллион сто тридцать одна тысяча) рублей без учета налога на добавленную стоимость";

- пункт 2.1 "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев по 19000 (Девятнадцать тысяч) рублей 00 копеек ежемесячно;

- в течение 60 (Шестидесятого) месяца 10000 (Десять тысяч) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения. ";

- пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключить.

Определением суда от 20.07.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт".

Определением от 03.10.2023 произведена замена ответчика - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары правопреемником - Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики.

Определением суда от 18.10.2023 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО4, ФИО5.

17.01.2024 в суд поступило заключение экспертов.

Определением суда от 18.01.2024 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца требование поддержал, уточнив размер выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, подлежащий указанию в договоре купли-продажи, в размере 1239098 руб. без учета НДС.

Представитель ответчика возражения по существу иска не представил.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку в суд не обеспечило.

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика объявлялся перерыв с 14.02.2024 до 20.02.2024.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Город" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "Индустрия" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 10.03.2021 №2750, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение №1, расположенное в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый номер 21:01:020502:330, расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д.10-17).

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 10.03.2021 по 09.03.2026.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 10.03.2021.

22.03.2023 ООО "Индустрия" обратилось в Администрацию города Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (т.1 л.д.57, оборотная сторона).

02.05.2023 Администрация города Чебоксары приняла постановление №1595 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 1679200 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.24-25).

Письмом от 05.05.2023 № 039-3035 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 02.05.2023 №1595, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.23).

Истец подписал договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 1131000 руб. без учета НДС, определенную ООО "Гарант Успеха" в справке от 02.06.2023 №1, а также предложив исключить пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 (т.1 л.д.26-31, 33, 34-35).

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил протокол разногласий (т.1 л.д.36-37).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона №135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №1, расположенного в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый номер 21:01:020502:330, расположенного по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Разногласия сторон сводятся к возражениям общества с ограниченной ответственностью "Индустрия" относительно стоимости выкупаемого помещения, и содержания пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из постановления Администрация города Чебоксары от 02.05.2023 №1595 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 1679200 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объект недвижимости от 13.04.2023 №0138-13, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт".

Согласно справке общества с ограниченной ответственностью "Гарант Успех" от 02.06.2023 №11 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 22.03.2023 составляет 1131000 руб. без учета НДС (т.1 л.д.33).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 18.10.2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс".

Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 29.12.2023 №266-12-23Ц отчет об оценке от 13.04.2023 №0138-13, составленный ООО "Альфа Эксперт", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия повлияли на достоверность отчета. Степень влияния указана в тексте заключения. Рыночная стоимость объекта экспертизы - нежилого помещения №1, расположенного в подвале, общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый номер 21:01:020502:330, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22 марта 2023 года составляет - 1239098 руб. без НДС (т.2 л.д.21-67).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательства недостоверности заключения судебной экспертизы от 29.12.2023 №266-12-23Ц ответчиком не представлены.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:

- пункт 2.12 "Оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами не допускается";

- абзац 11 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

Рассмотрев разногласия сторон по указанным условиям договора, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора.

В соответствии с абзацем 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, суд считает возможным исключить из текста договора купли-продажи абзац 11 пункта 3.3 договора.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 6000 руб., подтвержденные платежным поручением от 16.06.2023 №198, и расходы истца на оплату судебной экспертизы в сумме 32000 руб., подтвержденные платежным поручением от 16.10.2023 №292 (т.1 л.д.137), суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия возникшие между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Индустрия" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №1, расположенного в подвале, общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый номер 21:01:020502:330, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1239098 (Один миллион двести тридцать девять тысяч девяносто восемь) рублей без учета налога на добавленную стоимость";

пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в следующем порядке:

в течение 59-ти месяцев - 20700 (Двадцать тысяч семьсот) руб. ежемесячно

в течение 60-го месяца – 17798 (Семнадцать тысяч семьсот девяносто восемь) руб.

путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения";

пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Индустрия" 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине, 32000 (Тридцать две тысячи) руб. расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

Н.В. Юрусова