Решение от 25 марта 2024 г. по делу № А49-11205/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А49-11205/2021
г. Пенза
25 марта 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2024 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ветерок» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица – Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16,

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика – ФИО17,

от третьего лица ФИО1 – ФИО18,

иные лица – не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилось к ООО «Ветерок» с иском, в котором просит расторгнуть заключенный сторонами договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.07.2010 №495, обязав ответчика освободить и передать земельный участок площадью 452 968 кв.м с кадастровым номером 58:29:3001002:364, расположенный по адресу: <...>, по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик (арендатор) использует земельный участок с кадастровым номером 58:29:3001002:364 с существенным нарушением условий договора. Как указывает истец, земельный участок предоставлен в аренду для размещения древесно-кустарниковых насаждений, входит в зону лесов и отнесен к зоне городской рекреации. В ходе прокурорской проверки и обследования истцом земельного участка с кадастровым номером 58:29:3001002:364 выявлено, что на указанном участке собственниками сторонних земельных участков установлены ограждения, которые огораживают часть земельного участка примерной площадью 50 000 кв.м и ограничивают доступ к прохождению на данную территорию иным лицам. На земельном участке также расположены объекты, предположительно являющиеся объектами капитального строительства (здания из кирпича, сруба; металлические, деревянные, кирпичные беседки; сооружения из профлиста; уборные; детские площадки; канализационные люки, срубовые конструкции; асфальтированные дорожки, дорожки из камня и кирпича). На земельном участке ведутся строительные работы при использовании экскаватора. Хозяйственная деятельность арендатора наносит участку ущерб. Кроме того, арендатор передал часть земельного участка, которая не учтена в ЕГРН, в субаренду при отсутствии согласия собственника, при этом договор субаренды заключен на неопределенный срок, тогда как договор аренды заключен на 49 лет. Тем самым ответчиком были нарушены пункты 6.4.3, 6.4.4, 6.4.6, 6.3.1 и 6.3.3 договора. Управление считает, что наличие на земельном участке объектов капитального строительства с подведенными к ним коммуникациями приводит к увеличению стоимости земельного участка и, как следствие, к увеличению арендной платы. Исковые требования основаны на положениях ст.ст.222, 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в отзыве на иск с исковыми требованиями не согласился, указав, что спорный участок используется в соответствии с его разрешенным использованием и без нарушения условий договора. В подтверждение своей позиции ответчик ссылается на решения Первомайского районного суда г. Пензы, поддержанные Пензенским областным судом и Первым кассационным судом общей юрисдикции. Ответчик полагает, что поскольку договор аренды спорного участка заключен на срок более чем 5 лет, то у ООО «Ветерок» есть право на передачу части земельного участка в субаренду в пределах срока действия договора.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.06.2023 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд, руководствовался положениями ст.ст.615, 619, 622 ГК РФ, ст.46, п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской (далее – ЗК РФ), а также разъяснениями, изложенными в п.п.18, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ №11), и исходил из недоказанности истцом факта использования ответчиком спорного участка с существенным нарушением условий договора и причинения участку вреда. При этом арбитражным судом было учтено то, что договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.07.2010 №495, заключен на срок более пяти лет, в связи с чем для предоставления спорного участка (его частей) в субаренду арендатору – ООО «Ветерок» согласия арендодателя не требовалось. Отклоняя доводы истца о нарушении условий договора тем, что на спорном участке возведены объекты, предположительно являющиеся объектами капитального строительства, арбитражный суд учитывал решения Первомайского районного суда г. Пензы, которыми было отказано в удовлетворении исков ООО «Ветерок» о сносе данных объектов как самовольных построек на основании ст.222 ГК РФ. Арбитражный суд также указал, что убедительных доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что ограждение спорного участка запрещено требованиями действующего законодательства, либо условиями договора, истцом не приведено.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.06.2023 отменено, принят по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований: расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №495 от 20.07.2010, и на ООО «Ветерок» возложена обязанность освободить земельный участок площадью 452 968 кв.м с кадастровым номером 58:29:3001002:364, расположенный по адресу: <...> и передать его по акту приема-передачи МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, руководствуясь теми же нормативными положениями и разъяснениями, а также п.2 ст.7, ст.12, п.1 ч.2 ст.13, п.5 ст.98 ЗК РФ, п.11 ст.35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), исходил из существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отметил, что отличительной особенностью зон городской рекреации является их общее пользование, а наличие ограждения создает препятствие общему пользованию участком, входящим в состав зоны рекреационного назначения.

Апелляционная инстанция признала также заслуживающими внимания доводы истца о нарушении плодородного слоя почвы, о чем свидетельствует акт обследования земельного участка от 13.09.2021, которым установлено, что на земельном участке ведутся строительные работы при использовании экскаватора.

Кроме того, апелляционная инстанция отметила, что части земельного участка передавались ответчиком в субаренду для разрешенного использования – размещения древесно-кустарниковых насаждений, при этом на спорном участке субарендаторами были размещены различные объекты (беседки, сараи, дровники, вольеры, подпорные стенки, навесы, летние кухни, детские площадки). Доказательств того, что размещение данных объектов соответствует разрешенному использованию земельного участка, а равно требованиям градостроительного регламента применительно к территориальной зоне городской рекреации в дело не представлено.

Сославшись на ст.42 Правил землепользования и застройки города Пензы, утв. приказом Минграда Пензенской области от 20.05.2022 №46/ОД, согласно которой к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленным в градостроительных регламентах, применительно к территориальной зоне Р-7 относятся: размещение гаражей для собственных нужд: предоставление коммунальных услуг; парки культуры и отдыха; спорт; природно-познавательный туризм; туристическое обслуживание; охота и рыбалка; охрана природных территорий; историко-культурная деятельность; резервные леса; общее пользование водными объектами; специальное пользование водными объектами; земельные участки (территории) общего пользования, суд апелляционной инстанции указал, что доказательств отнесения размещенных на земельном участке построек к указанным видам разрешенного использования не представлено. При этом не имеет правового значения, относятся спорные постройки к временным объектам, либо к капитальным, поскольку сам факт их размещения на земельном участке с нарушением разрешенного использования, свидетельствует о несоблюдении арендатором условий договора.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.12.2023 решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.06.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 были отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, указал, что текст претензии от 16.11.2020 №13-ИВ/13031 не содержит указания на наличие такого нарушения арендатора как нарушение плодородного слоя почвы спорного участка, а равно как и требование об устранении данного нарушения в разумный срок. Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка необоснованно не получил правовой оценки как судом апелляционной, так и судом первой инстанции при вынесении судебных актов.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что для надлежащей оценки существенности нарушений допущенных арендатором требований законодательства, а также условий заключенного договора аренды спорного участка необходимо оценить их исходя из целевого назначения и разрешенного использования, как это предусмотрено градостроительными регламентами территориальной зоны Р-7 и классификатором видов разрешенного использования, а также понятиями рекреационной зоны, установленными ЗК РФ и ГрК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика и представитель третьего лица в иске просили отказать по доводам, изложенным в отзывах на иск.

МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в судебное заседание не явилось, представило ходатайство, в котором поддерживает свои доводы, изложенные в ранее представленных в материалы дела документах, и в связи с невозможностью обеспечения явки в судебное заседание просит рассмотреть дело без его участия.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд при новом рассмотрении дела установил следующее.

Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 452 968 кв.м с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенный по адресу: <...>.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области от 16.07.2010 №254-Р названный участок предоставлен в аренду ООО «Ветерок» сроком на 49 лет, для размещения древесно-кустарниковых насаждений.

20.07.2010 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области (арендодатель) и ООО «Ветерок» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №495, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок площадью 452 968 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 58:29:03001002:364, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, для размещения древесно-кустарниковых насаждений (п.1.1).

Передача земельного участка осуществлена по акту приема-передачи от 20.07.2010.

Договор заключен на 49 лет (по 19.07.2059) и зарегистрирован в установленном порядке.

По условиям договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на используемом земельном участке и прилегающих к нему территориях; немедленно извещать арендодателя и соответствующие государственные органы о всякой аварии или ином событии, нанесшим (или грозящим нанести) участку и находящимся на нем объектам, перечисленным в п.2.1 договора, а также близлежащим участкам ущерб и своевременно принимать меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения участка и расположенных на нем объектов; после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального, оговоренного в разделе 2 договора (п.п.6.4.3, 6.4.4, 6.4.6, 6.4.7).

Как следует из направленной прокуратурой Первомайского района Пензенской области в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области информации от 02.09.2020 №7-01-2020, во исполнение поручения прокуратуры Пензенской области №07-14/4992-20-20560001 от 12.08.2020 прокуратурой Первомайского района г. Пензы проведена проверка по информации УФСБ России по Пензенской области по вопросу самовольного занятия земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364.

Проведенной проверкой установлено, что с западной стороны с земельным участком с кадастровым номером 58:29:03001002:364 граничат земельные участки, расположенные в поселке «Дубрава». В адрес ООО «Ветерок» поступали устные обращения, на основании которых руководством давались согласия на безвозмездное выполнение работ по расчистке существующих прогулочных троп от упавших веток и сорной растительности и благоустройства части территории. Договоры аренды, субаренды с ООО «Ветерок» собственниками земельных участков не заключались. Вместе с тем проведенной проверкой с привлечением специалистов Управления Росреестра по Пензенской области установлено, что фактически собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 58629:3001002:1389, 58:29:3002002:681, 58:29:3001002:683, 58:29:3001002:683, 58:29:3001002:2202, 58:29:3001002:2180, 58:29:3001002:689, 58:29:3001002:691, 58:29:3001002:2479, 58:29:3001002:2679, 58:29:3001002:501, 58:29:3001002:2428, 58:29:3001002:518, 58:29:3001002:511, 58:29:3001002:2185, 58:29:3001002:507, 58:29:3001002:636, 58:29:3001002:509, 58:29:3001002:516, 58:29:3001002:503, 58:29:3001002:505, 58:29:3001002:523, 58:29:3001002:697, 58:29:3001002:2011 (1), 58:29:3001002:508, 58:29:3001002:510 произведено самовольное занятие части земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, находящегося в федеральной собственности путем установления ограждения (забора), примыкающего к основному земельному участку граждан, а также установления калиток с запорными устройствами, препятствующими доступу на часть самовольно занятого земельного участка, вынесения на территорию земельного участка колодцев, возведения на части территории участка построек (беседок и других сооружений). Общая площадь самовольно занятого участка в результате обмера земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенного по адресу: <...> составляет 47 693 кв.м.

В материалах дела также имеется составленный МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области акт обследования земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенного по адресу: <...>, от 13.09.2021.

Согласно данному акту в ходе обследования комиссией МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области установлено, что на земельном участке возведено ограждение (забор) из профлиста, бетонных плит, сетки-рабицы, дерева, что подтверждается материалами фотофиксации. В верхней части забора местами расположена колючая проволока. При этом за ограждением указанный земельный участок также разделен заборами по периметру к прилегающим земельным участкам, предположительно находящимся в частной собственности граждан.

Данные сооружения огораживают часть земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 58:29:03001002:364 примерной площадью 50 000 кв.м и ограничивают доступ к прохождению на данную территорию иным лицам.

Также на земельном участке расположены объекты, предположительно являющиеся объектами капитального строительства, а именно:

- здания из кирпича, сруба;

- металлические, деревянные, кирпичные беседки;

- сооружения из профлиста;

- уборные;

- детские площадки;

- канализационные люки, срубовые конструкции;

- асфальтированные дорожки, дорожки из камня и кирпича.

Документов на строительство не представлено.

В ходе обследования также установлено, что на земельном участке ведутся строительные работы при использовании экскаватора и находятся иные объекты не завершенного строительства.

В названном акте сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364, являющийся собственностью Российской Федерации, используется не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка – для размещения древесно-кустарниковых насаждений, а также условиями договора аренды. Разделенные части земельного участка между собой ограждениями предположительно используется собственниками прилегающих земельных участков.

В направленной ответчику претензии от 16.11.2020 №13-ИВ/13031 истец указал, что переданный в аренду ООО «Ветерок» земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364 используется с нарушением условий договора – не для размещения древесно-кустарниковых насаждений, а фактически для передачи физическим лицам и потребовал в разумный срок привести указанный участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями договора путем демонтажа находящихся на нем ограждений.

15.02.2021 МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области направляло в адрес ООО «Ветерок» письмо-уведомление с соглашением №13-ИП/1923 о расторжении договора в связи с существенными нарушениями условий договора.

От расторжения договора ООО «Ветерок» отказалось (письмо от 23.03.2020).

Вступившими в законную силу решениями Первомайского районного суда г. Пензы от 01.11.2022 по делу №2-2073, от 19.10.2022 по делу №2-1832, от 17.11.2022 по делу №2-1772, от 17.11.2022 по делу №2-1772/2022, от 10.08.2022 по делу №2-1136/2022, от 07.11.2022 по делу №2-1135/2022, от 10.08.2022 №2-1138/2022, от 10.08.2022 №2-1134/2022, от 31.05.2022 по делу №2-668/2022, от 26.05.2022 по делу №2-638/2022, от 06.05.2022 по делу №2-664/2022, от 12.05.2022 по делу №2-596/2022, от 19.05.2022 по делу №2-508/20, от 17.05.2022 по делу №2-434/22 было отказано в исках ООО «Ветерок» о сносе самовольных построек к гражданам, установившим на земельном участке с кадастровым номером 58:29:03001002:364 различные объекты (беседки, сараи, дровники, вольеры, подпорные стенки, навесы, летние кухня, детские площадки и т.п.). Отказывая в исках, суды исходили из того, что спорные постройки не являются объектами недвижимого имущества и сносу на основании ст.222 ГК РФ не подлежат.

Согласно имеющимся в деле договорам субаренды выделенные части земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364 были переданы ООО «Ветерок» в субаренду третьим лицам, являющимся собственниками смежных земельных участков, предназначенных для размещения их индивидуальных жилых домов, что ответчиком и третьими лицами не оспаривалось.

Проанализировав с учетом указаний суда кассационной инстанции претензию от 16.11.2020 №13-ИВ/13031, арбитражный суд установил, что текст претензии не содержит указания на наличие такого нарушения арендатора как нарушение плодородного слоя почвы спорного участка, а равно как и требования об устранении данного нарушения в разумный срок.

Исходя из п.2 ст.452 ГК РФ, требование о расторжении договора, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из п.60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в п.29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо №66), следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК РФ).

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п.30 информационного письма №66).

В силу п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ при несоблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.

Поэтому требование истца о расторжении договора в связи с нарушением арендатором плодородного слоя почвы спорного участка подлежит оставлению без рассмотрения.

Разрешая спор о расторжении договора в связи с использованием земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364 с нарушением условий договора (не для размещения древесно-кустарниковых насаждений, а для передачи физическим лицам), арбитражный суд, руководствовался следующим.

В соответствии со ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом ст.615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615 ГК РФ).

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу п.9 ст.22 ЗК РФ и исходя из разъяснений, изложенных в п.23 постановления Пленума ВАС РФ №11, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм и их разъяснений досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, является крайней мерой, применяемой тогда, когда допущенные арендатором нарушения носят существенный характер и ведут к тому, что сохранение арендных отношений становится для арендодателя невыгодным (обременительным).

Одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства (п.п.8 п.1 ст.1 ЗК РФ).

В силу п.2 ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется исходя из принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с п.1 ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон (п.2 ст.85 ЗК РФ).

Пунктом 3 ст.85 ЗК РФ определено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно п.9 ст.1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу ч.6 ст.36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно Генеральному плану города Пензы, утвержденному решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 №229-13/5, земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364 входит в зону лесов.

Правилами землепользования и застройки г. Пензы, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 №229-13/5, земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364 отнесен к территориальной зоне городской рекреации: до 01.07.2020 – Р-2, с 01.07.2020 – Р-7.

Действующими в настоящее время Правилами землепользования и застройки г. Пензы, утвержденными приказом Минграда от 20.05.2022 №46/ОД, земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364 также отнесен к территориальной зоне городской рекреации Р-7.

На момент предоставления земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364 в аренду ООО «Ветерок» Правила землепользования и застройки г. Пензы устанавливали, что зона городской рекреации Р-2 выделяется для обеспечения правовых условий сохранения и использования земельных участков озеленения в целях проведения досуга населением. При этом предусматривались следующие основные виды разрешенного использования:

- парки;

- ботанический сад;

- оранжереи;

- набережные;

- пляжи;

- игровые площадки;

- спортплощадки;

- сооружения для зимнего спора;

- прокат игрового и спортивного инвентаря;

- комплексы аттракционов, бильярдные;

- танцплощадки, дискотеки;

- летние театры и эстрады;

- рекреационные помещения для отдыха, читальные залы;

- центры общения и досуговых занятий многоцелевого и специализированного значения, клубы;

- пункты оказания первой медицинской помощи;

- участковые пункты милиции;

- объекты пожарной охраны;

- тир.

Правилами землепользования и застройки г. Пензы, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 №229-13/5 (в редакции, действующей с 01.07.2020 и до принятия новых Правил) для зоны городской рекреации Р-7 предусматривались следующие основные виды разрешенного использования:

1. Парки культуры и отдыха (код 3.6.2);

2. Предоставление коммунальных услуг (код 3.1.1);

3. Спорт (код 5.1);

4. Туристическое обслуживание (код 5.2.1);

5. Природно-познавательный туризм (код 5.2);

6. Охота и рыбалка (код 5.3);

7. Охрана природных территорий ( код 9.1);

8. Резервные леса (код 10.4);

9. Общее пользование водными объектами (код 11.1);

10. Историко-культурная деятельность (код 9.3);

11. Общее пользование водными объектами (код 11.1);

12. Специальное пользование водными объектами (код 11.2);

13. Земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0).

Действующие в настоящее время Правила землепользования и застройки г. Пензы устанавливают следующие основные виды разрешенного использования в территориальной зоне Р-7:

1. Размещение гаражей для собственных нужд (для гаражей, являющихся объектом капитального строительства и возведенных до введения в действие ГрК РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ, код 2.7.2);

2. Предоставление коммунальных услуг (код 3.1.1);

3. Парки культуры и отдыха (код 3.6.2);

4. Спорт (код 5.1);

5. Природно-познавательный туризм (код 5.2);

6. Туристическое обслуживание (код 5.2.1);

7. Охота и рыбалка (код 5.3);

8. Охрана природных территорий (код 9.1);

9. Историко-культурная деятельность (код 9.3);

10. Резервные леса (код 10.4);

11. Общее пользование водными объектами (код 11.1);

12. Специальное пользование водными объектами (код 11.2);

13. Земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0).

При этом согласно Классификатору видов разрешенного использования, используемых в настоящих Правилах землепользования и застройки, Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412, названным видам разрешенного использования (кодам) соответствует следующее описание:

2.7.2 – размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации;

3.1.1 – размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега);

3.6.2 – размещение парков культуры и отдыха;

5.1 – размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1 - 5.1.7;

5.2 – размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде; осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий;

5.2.1 – размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей;

5.3 – обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы;

9.1 – сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности в данной зоне, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, лесами в лесопарках, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными;

9.3 – сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм;

10.4 – деятельность, связанная с охраной лесов;

11.1 – использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены законодательством);

11.2 – использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для специального водопользования (забор водных ресурсов из поверхностных водных объектов, сброс сточных вод и (или) дренажных вод, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов

12.0 – земельные участки общего пользования. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.0.1 - 12.0.2.

В силу п.п.5 п.1 ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к рекреационным территориальным зонам.

В соответствии с п.9 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Согласно п.11 ст.35 ГрК РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Как следует из заключенного сторонами договора, земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364 был предоставлен ООО «Ветерок» в аренду для размещения древесно-кустарниковых насаждений (п.1.1) и должен использоваться арендатором в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п.6.4.3).

Указанный участок находится в рекреационной зоне Р-7 (до 01.07.2020 – Р-2) – зоне городской рекреации, предназначенной для организации отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом граждан (досуга населения).

На основании имеющихся в деле доказательств, в том числе информации прокуратуры Первомайского района г. Пензы от 02.09.2020 №7-01-2020, акта обследования земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенного по адресу: <...>, от 13.09.2021, включая материалы фотофиксации, а также анализа принятых Первомайским районным судом г. Пензы решений, арбитражным судом установлено, что фактически граждане, являющиеся собственниками прилегающих к земельному участку с кадастровым номером 58:29:03001002:364 земельных участков в коттеджном поселке «Дубрава», с согласия ООО «Ветерок» частично огородили данный земельный участок заборами, неправомерно исключив пользование им иными гражданами для отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом (досуга населения), и затем неправомерно используют огороженные ими части этого участка для удовлетворения своих личных нужд, в том числе для размещения разного рода некапитальных объектов вспомогательного и хозяйственно-бытового назначения, включая беседки, сараи, дровники, вольеры, подпорные стенки, навесы, летние кухни, детские площадки и т.п. объекты.

Такое использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364 не соответствует как согласованному сторонами в договоре использованию – размещению древесно-кустарниковой насаждений, так и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом, а также не отвечает понятию рекреационной зоны в соответствии с ЗК РФ и ГрК РФ.

Доводы ответчика и третьих лиц об обратном арбитражный суд отклоняет как необоснованные и противоречащие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Вместе с тем, оценивая с учетом указаний суда кассационной инстанции существенность допущенных ответчиком нарушений в использовании земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, арбитражный суд установил, что выявленные нарушения касаются части этого участка, примерной площадью 50 000 кв.м, что составляет около 11% от всей его площади (452 968 кв.м).

Из материалов дела, а также решений судов общей юрисдикции, имеющих в силу ч.3 ст.69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, следует, что находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 58:29:03001002:364 ограждения и постройки не являются капитальными и соответственно легко могут быть демонтированы.

Доказательств того, что их установка могла бы причинить существенный вред самому участку, истцом в ходе рассмотрения дела не представлено. В частности, вырубки древесно-кустарниковых насаждений в ходе проверочных мероприятий установлено не было.

Учитывая указанные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что допущенные арендатором нарушения носят устранимый характер, не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и поэтому не могут быть квалифицированы как существенные.

В рассматриваемом случае истец может защитить свои права и без расторжения договора, потребовав от ответчика и третьих лиц устранения отмеченных нарушений нецелевого использовании земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364 (его части).

Кроме того, если размер арендной платы не соответствует фактическому использованию земельного участка, как указывает истец, то он вправе также потребовать от ответчика доплаты арендной платы, исчисленной с учетом действующего в отношении платы за публичные земельные участки нормативного регулирования.

Вопреки доводам истца земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364 к территориям общего пользования (п.12 ст.85 ЗК РФ, п.12. ст.1 ГрК РФ) не относится. Согласно информации УГиА г. Пензы от 31.01.2024 №334 об объекте недвижимости – земельном участке с кадастровым номером 58:29:03001002:364, красных линий на указанном участке не установлено.

На основании изложенного в удовлетворении остальной части исковых требований арбитражный суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст.148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.07.2010 №495, в связи с нарушением арендатором плодородного слоя почвы оставить без рассмотрения.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья С.В. Аверьянов