Решение от 6 июня 2023 г. по делу № А49-11205/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А49-11205/2021
г. Пенза
06 июня 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2023 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ветерок» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии представителей:

от ответчика – ФИО1 (доверенность, диплом),

установил:

МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилось к ООО «Ветерок» с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.07.2010 №495, обязать ответчика освободить земельный участок площадью 452 968 кв.м с кадастровым номером 58:29:3001002:364, расположенный по адресу: <...> (далее – спорный участок), и передать его по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Истец считает, что ответчик использует спорный участок с существенным нарушением условий договора. Истец указывает, спорный участок был предоставлен ответчику в аренду для размещения древесно-кустарниковых насаждений, входит в зону лесов и отнесен к зоне городской рекреации. В ходе прокурорской проверки и обследования истцом спорного участка установлено, что на нем собственниками сторонних земельных участков были установлены ограждения, которые огораживают часть земельного участка примерной площадью 50 000 кв.м и ограничивают доступ к прохождению на данную территорию иным лицам. На спорном участке расположены объекты, предположительно являющиеся объектами капитального строительства, и ведутся строительные работы при использовании экскаватора, что наносит участку ущерб. Кроме того, арендатор передал часть земельного участка, которая не учтена в ЕГРН, в субаренду при отсутствии согласия собственника, при этом договор субаренды заключен на неопределенный срок, тогда как договор аренды заключен на 49 лет. Тем самым, по мнению истца, ответчиком были нарушены пункты 6.4.3, 6.4.4, 6.4.6, 6.3.1 и 6.3.3 договора. Исковые требования основаны на положениях ст.ст.222, 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст.1, 13, 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением суда от 30.03.2022 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта Первомайского районного суда г. Пензы по делу №М-448/2022 по иску ООО «Ветерок» к ФИО2 о сносе самовольной постройки.

Определением суда от 30.01.2023 производство по делу было возобновлено.

Определением суда от 15.03.2023 на основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, являющиеся субарендаторами частей спорного участка.

Судебное разбирательство по делу назначено на 05.06.2023.

Истец и третьи лица в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания извещены в порядке, предусмотренном ст.ст.122, 123 АПК РФ.

02.06.2023 от истца по системе «Мой арбитр» поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя из-за участия его в другом судебном процессе.

Отклоняя данное ходатайство, арбитражный суд руководствовался ст.158 АПК РФ и исходил из того, что задействование представителя истца в другом процессе не является безусловным основанием для отложения судебного заседания, поскольку истец вправе был обеспечить участие в заседании другого представителя. При этом арбитражный суд обращает внимание на то, что в ходе рассмотрения дела от истца участвовали в заседаниях два представителя – ФИО17 и ФИО18 Кроме того, задействование представителя истца в другом судебном процессе ничем документально не подтверждено. Арбитражным судом также учтено, что настоящее дело рассматривается на протяжении более полутора лет, в течение которых представители истца неоднократно излагали в судебных заседаниях свою позицию по делу, а также имели возможность для предоставления подтверждающих доводы истца доказательств.

Арбитражный суд признал неявку истца и третьих лиц не препятствующей проведению судебного заседания (чч.3, 5 ст.156 АПК РФ).

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в отзыве. Так, им указано, что спорный участок используется в соответствии с его разрешенным использованием и без нарушения условий договора. В подтверждение своей позиции сослался на решения Первомайского районного суда г. Пензы, поддержанные Пензенским областным судом и Первым кассационным судом общей юрисдикции, согласно которым находящиеся на спорном участке объекты не являются капитальными и размещены с соблюдением Правил землепользования и застройки г. Пензы. Полагает, что поскольку договор аренды спорного участка заключен на срок более чем 5 лет, то у ООО «Ветерок» (арендатора) есть право на передачу части земельного участка в субаренду в пределах срока действия договора.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 452 968 кв.м с кадастровым номером 58:29:03001002:364, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения древесно-кустарниковых насаждений, расположенный по адресу: <...>.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области от 16.07.2010 №254-Р названный участок был предоставлен в аренду ООО «Ветерок» сроком на 49 лет, для размещения древесно-кустарниковых насаждений.

20.07.2010 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области (арендодатель) и ООО «Ветерок» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №495, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок площадью 452 968 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> имеющий кадастровый номер 58:29:03001002:364, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, для размещения древесно-кустарниковых насаждений.

Передача земельного участка осуществлена по акту приема-передачи от 20.07.2010.

Договор заключен на 49 лет (по 19.07.2059) и зарегистрирован в установленном законом порядке.

По условиям договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на используемом земельном участке и прилегающих к нему территориях; немедленно извещать арендодателя и соответствующие государственные органы о всякой аварии или ином событии, нанесшим (или грозящим нанести) участку и находящимся на нем объектам, перечисленным в п.2.1 договора, а также близлежащим участкам ущерб и своевременно принимать меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения участка и расположенных на нем объектов; после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального, оговоренного в разделе 2 договора (п.п.6.4.3, 6.4.4, 6.4.6, 6.4.7).

Как следует из направленной прокуратурой Первомайского района Пензенской области в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области информации от 02.09.2020 №7-01-2020, во исполнение поручения прокуратуры Пензенской области №07-14/4992-20-20560001 от 12.08.2020 прокуратурой Первомайского района г. Пензы проведена проверка по информации УФСБ России по Пензенской области по вопросу самовольного занятия земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364.

Проведенной проверкой установлено, что с западной стороны с земельным участком с кадастровым номером 58:29:03001002:364 граничат земельные участки, расположенные в поселке «Дубрава». В адрес ООО «Ветерок» поступали устные обращения, на основании которых руководством давались согласия на безвозмездное выполнение работ по расчистке существующих прогулочных троп от упавших веток и сорной растительности и благоустройства части территории. Договоры аренды, субаренды с ООО «Ветерок» собственниками земельных участков не заключались. Вместе с тем проведенной проверкой с привлечением специалистов Управления Росреестра по Пензенской области установлено, что фактически собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 58629:3001002:1389, 58:29:3002002:681, 58:29:3001002:683, 58:29:3001002:683, 58:29:3001002:2202, 58:29:3001002:2180, 58:29:3001002:689, 58:29:3001002:691, 58:29:3001002:2479, 58:29:3001002:2679, 58:29:3001002:501, 58:29:3001002:2428, 58:29:3001002:518, 58:29:3001002:511, 58:29:3001002:2185, 58:29:3001002:507, 58:29:3001002:636, 58:29:3001002:509, 58:29:3001002:516, 58:29:3001002:503, 58:29:3001002:505, 58:29:3001002:523, 58:29:3001002:697, 58:29:3001002:2011 (1), 58:29:3001002:508, 58:29:3001002:510 произведено самовольное занятие части земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, находящегося в федеральной собственности путем установления ограждения (забора), примыкающего к основному земельному участку граждан, а также установления калиток с запорными устройствами, препятствующими доступу на часть самовольно занятого земельного участка, вынесения на территорию земельного участка колодцев, возведения на части территории участка построек (беседок и других сооружений). Общая площадь самовольно занятого участка в результате обмера земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенного по адресу: <...> составляет 47 693 кв.м.

В материалах дела также имеется составленный МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области акт обследования земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенного по адресу: <...>, от 13.09.2021.

Согласно данному акту в ходе обследования комиссией МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области установлено, что на земельном участке возведено ограждение (забор) из профлиста, бетонных плит, сетки-рабицы, дерева, что подтверждается материалами фотофиксации. В верхней части забора местами расположена колючая проволока.

За ограждением указанный земельный участок также разделен заборами по периметру к прилегающим земельным участкам, предположительно находящимся в частной собственности граждан.

Данные сооружения огораживают часть земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 58:29:03001002:364 примерной площадью 50 000 кв.м и ограничивают доступ к прохождению на данную территорию иным лицам.

Также в акте отражено, что на земельном участке расположены объекты, предположительно являющиеся объектами капитального строительства, а именно:

- здания из кирпича, сруба;

- металлические, деревянные, кирпичные беседки;

- сооружения из профлиста;

- уборные;

- детские площадки;

- канализационные люки, срубовые конструкции;

- асфальтированные дорожки, дорожки из камня и кирпича.

Документов на строительство не представлено.

В ходе обследования также установлено, что на земельном участке ведутся строительные работы при использовании экскаватора и находятся иные объекты не завершенного строительства.

В названном акте сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364, являющийся собственностью Российской Федерации, используется не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка – для размещения древесно-кустарниковых насаждений, а также условиями договора аренды. Разделенные части земельного участка между собой ограждениями предположительно используется собственниками прилегающих земельных участков.

Претензией от 16.11.2020 №13-ИВ/13031 истец потребовал в разумный срок привести земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенный по адресу: <...>, в соответствии с видом разрешенного использования и условиями договора путем демонтажа находящихся на нем ограждений.

15.02.2021 МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области направляло в адрес ООО «Ветерок» письмо-уведомление с соглашением №13-ИП/1923 о расторжении договора в связи с существенными нарушениями условий договора.

От расторжения договора ООО «Ветерок» отказалось (письмо от 23.03.2021).

Как следует из материалов дела, решениями Первомайского районного суда от 01.11.2022 по делу №2-2073, от 19.10.2022 по делу №2-1832, от 17.11.2022 по делу №2-1772, от 17.11.2022 по делу №2-1772/2022, от 10.08.2022 по делу №2-1136/2022, от 07.11.2022 по делу №2-1135/2022, от 10.08.2022 №2-1138/2022, от 10.08.2022 №2-1134/2022, от 31.05.2022 по делу №2-668/2022, от 26.05.2022 по делу №2-638/2022, от 06.05.2022 по делу №2-664/2022, от 12.05.2022 по делу №2-596/2022, от 19.05.2022 по делу №2-508/20, от 17.05.2022 по делу №2-434/22 было отказано в исках ООО «Ветерок» о сносе самовольных построек к гражданам, установившим на земельном участке с кадастровым номером 58:29:03001002:364 различные объекты (беседки, сараи, дровники, вольеры, подпорные стенки, навесы, летние кухня, детские площадки и т.п.).

Отказывая в исках, суды исходили из того, что спорные постройки (сооружения), находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3001002:364, не являются объектами недвижимого имущества, соответствуют градостроительным, строительным и иным нормам и правилам, в том числе Правилам землепользования и застройки г. Пензы.

Разрешая возникший спор, арбитражный суд руководствовался следующим.

В соответствии со ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом ст.615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615 ГК РФ).

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Исходя из п.9 ст.22 ЗК РФ и из разъяснений, изложенных в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды является основанием для возврата арендованного имущества арендодателю (ст.622 ГК РФ).

Как следует из содержания искового заявления и пояснений представителей истца в судебных заседаниях в ходе рассмотрения дела, суть претензий МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к ООО «Ветерок» по поводу использования спорного участка сводится к тому, что в отсутствие согласия собственника спорного участка его частями фактически пользуются собственники смежных земельных участков путем установки ограждений и размещения объектов, предположительно являющихся объектами капитального строительства, что нарушает условия договора и причиняет спорному участку вред.

При этом истцом не учтено следующее.

В материалах дела имеются договоры субаренды, в том числе зарегистрированные в установленном законом порядке, согласно которым ООО «Ветерок» предоставило части спорного участка в субаренду физическим лицам (третьим лицам), что само по себе требованиям действующего законодательства не противоречит.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пп.5 и 6 ст.22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп.5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст.22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в связи с этим в п.18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума №11), при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (п.16 постановления Пленума №11).

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Об этом же говорится в п.22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.07.2010 №495, заключен на срок более пяти лет, то для предоставления спорного участка (его частей) в субаренду арендатору – ООО «Ветерок» согласия арендодателя не требовалось. При этом в случае несвоевременного уведомления о субаренде истец вправе потребовать от ООО «Ветерок» возмещения убытков.

Отклоняя доводы истца о нарушении условий договора тем, что на спорном участке возведены объекты, предположительно являющиеся объектами капитального строительства, арбитражный суд учитывает то, что согласно упомянутым ранее решениям Первомайского районного суда г. Пензы, имеющим в силу ч.3 ст.69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, размещенные на спорном участке объекты (постройки, сооружения) не являются объектами недвижимого имущества, а их нахождение на спорном участке каких-либо нормативных требований не нарушает.

Спорный участок относится к землям населенных пунктов.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец на отнесение спорного участка к территориям общего пользования (п.12 ст.85 ЗК РФ, п.12 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) не ссылался, доказательств этому в дело не представлял, при этом настаивал именно на расторжении договора, а не на признании его недействительным (ничтожным).

Убедительных доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что ограждение спорного участка запрещено требованиями действующего законодательства, либо условиями договора аренды, истцом не приведено.

В нарушение требований ч.1 ст.65 АПК РФ использование ответчиком спорного участка с существенным нарушением условий договора, а также о причинении участку вреда в результате использования, истцом не доказано.

Таким образом, оценив доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о недоказанности истцом наличия оснований для расторжения договора аренды и возврата ему спорного участка.

Вопрос о взыскании государственной пошлины арбитражным судом не разрешался, так как истец от ее уплаты освобожден (п.п.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья С.В. Аверьянов