Постановление от 13 октября 2025 г. по делу № А09-2009/2025

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А09-2009/2025

20АП-3781/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 13.10.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 14.10.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Большакова Д.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой Т.Ю., в отсутствие представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью Медицинский социально-реабилитационный центр «Исцеление» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и заинтересованных лиц – управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Брянской городской администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>), извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Медицинский социально-реабилитационный центр «Исцеление» на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.06.2025 по делу № А09-2009/2025,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Медицинский социально-реабилитационный центр «Исцеление» (далее – ООО МСРЦ «Исцеление», общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с требованием к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – управление) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого

помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н, ул. Почтовая, 104, площадью 369,5 кв. м, выраженного в письме от 03.03.2005 № 29/053138.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Брянская городская администрация.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.06.2025 в удовлетворении требования отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение. В обоснование своих доводов ссылается на пункт 2 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которым, по его мнению, спорный договор возобновлен на неопределенный срок ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя. Считает, что поскольку решение по делу № А09-2867/2024 не принято, договор аренды сохраняет силу до настоящего времени. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

От управления поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно, считая принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора от 01.07.2022 № 23Б-2022 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска сроком с 01.07.2022 по 28.06.2023, заключенным с управлением, ООО МСРЦ «Исцеление» являлось арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н, ул. Почтовая, 104, площадью 369,5 кв. м.

ООО МРСЦ «Исцеление» 30.01.2025 обратилось в управление с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа объекта в рассрочку на 5 лет в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 03.03.2025 № 29/05 3138 ответчик уведомил истца об отсутствии у него преимущественного права выкупа объекта, поскольку он не является арендатором

объекта, так как срок действия договора аренды истек 28.06.2023, а новый договор аренды не заключался.

Посчитав данное письмо незаконным и нарушающим права ООО МРСЦ «Исцеление», общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Рассматривая заявление и отказывая в его удовлетворении, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи

201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судом на основе материалов дела установлено, что между управлением и

ООО МСРЦ «Исцеление» заключен договор от 01.07.2022 № 23Б-2022 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска сроком с 01.07.2022 по 28.06.2023, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н,

ул. Почтовая, 104, площадью 369,5 кв. м.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 ГК РФ).

В обоснование своих требований общество, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции ссылается на пункт 2 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которым, по его мнению, спорный договор возобновлен на неопределенный срок ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Отклоняя такую позицию ООО МСРЦ «Исцеление», суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В материалы дела управлением представлены письма от 06.07.2023 и от 09.02.2024 (л. д. 56 – 57), которыми оно уведомляло общество об отказе в заключении договора на новый срок по причине наличия задолженности по арендной плате и одновременно требовало по акту приема-передачи возвратить нежилое помещение, что в силу статьи 610 ГК РФ свидетельствует о прекращении договорных отношений.

Ссылка общества на то, что уведомления не содержали указания на односторонний отказ от договора, по праву отклонена судом, поскольку норма статьи 610 ГК РФ не устанавливает требований к буквальному содержанию и форме уведомления о расторжении договора. Как верно заключил суд, требование о возврате нежилого помещения (являющегося предметом и существенным условием договора аренды) безусловно свидетельствует о намерении управления прекратить с

ООО МСРЦ «Исцеление» арендные отношения.

Выражение управлением данного волеизъявления препятствует возобновлению договора на новый срок в режиме статей 621 и 610 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.07.2023 № Ф10-2319/2023 по делу № А84-6139/2021).

Суд апелляционной инстанции поддерживает такой вывод суда первой инстанции, поскольку иное толкование обществом положений действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Ссылка общества на пункт 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» справедливо не принята во внимание.

В соответствии с указанным пунктом, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

С учетом сказанного суд первой инстанции по праву отметил, что для продления действия прежнего договора после истечения срока его действия вплоть до заключения нового договора аренды (для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ во взаимосвязи с частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ) должна была быть соблюдена следующая совокупность условий:

– до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора;

– отсутствуют иные возражения арендодателя;

– арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности по истекшему договору.

Между тем после окончания действия договора у общества имелась задолженность по арендной плате, что подтверждается письмами управления от 06.07.2023

№ 29/05-10105, 09.02.2024 № 29/05-2068, от 14.02.2025 № 29/05-2202 (л. д. 55 – 57) (которая погашена только непосредственно перед обращением с заявлением о выкупе помещения (л. д. 58), кроме того, арендатор возражал против использования арендатором нежилого помещения.

Вопреки мнению общества, судом первой инстанции обоснованно учтена позиция, изложенная в абзаце 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Поскольку договор аренды от 01.07.2022 № 235-2022 заключен сторонами после введения в действие статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, у общества имелась задолженность по арендной плате, имелись возражения со стороны арендодателя, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ спорный договор не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с оценкой фактических обстоятельств дела, данной судом первой инстанции.

Утверждение общества о том, что поскольку решение по делу № А09-2867/2024 не принято, договор аренды сохраняет силу до настоящего времени, признается несостоятельным.

Как указывалось ранее, в рамках настоящего спора управлением представлены письма от 06.07.2023 № 29/05-10105 и 09.02.2024 № 29/05-2068, в которых оно отказало обществу в заключении договора на новый срок.

Указанные письма содержат требования о сдаче спорного помещения по акту приема-передачи и погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, при этом в случае невыполнения требований управление указало на обращение в Арбитражный суд Брянской области с иском.

В добровольном порядке общество названные требования не исполнило, в связи с чем управление обратилось в суд с иском о взыскании задолженности, и, как следствие, о расторжении договора в судебном порядке.

Таким образом, следует признать, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию общества по спору и в полном объеме были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не опровергают его выводы, а указывают на несогласие с оценкой доказательств. Иных доводов, основанных на представленных в дело документах, апелляционная жалоба не содержит.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 23.06.2025 по делу № А09-2009/2025 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Участвующим в деле лицам разъясняется, что постановление будет выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной электронно-цифровой подписью. В связи с этим на основании статей 177 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление будет направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия, и будет считаться полученными на следующий день после его размещения на указанном сайте.

Председательствующий судья Е.Н. Тимашкова

Судьи Д.В. Большаков Е.В. Мордасов