Решение от 1 декабря 2020 г. по делу № А51-25001/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-25001/2018
г. Владивосток
01 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Краснова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 20.08.2002)

к администрации города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 22.08.1991); управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 28.01.2003)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Новая волна Синема»

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 1 720 кв. м, расположенных по адресу: <...>, выраженного в письме от 31.08.2018 № 9853Д,

при участии:

от заявителя – не явились, извещены;

от администрации – ФИО2, с/у, доверенность № 1-3/3674 от 13.12.2019, диплом; от УМС – ФИО2, с/у, доверенность № 28/5-10008 от 17.12.2019, диплом;

от третьего лица – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Владивостока; управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 1 720 кв. м, расположенных по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111, выраженного в письме от 31.08.2018 № 9853Д (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определениями от 06.12.2018, 22.01.2019 Управление муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Новая волна Синема» привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 19.03.2019 Управление муниципальной собственности города Владивостока привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Надлежаще извещенные заявитель по делу и ООО «Новая волна Синема» не обеспечили явку представителя в судебное заседание, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в нем письменным доказательствам.

В судебном заседании представитель администрации поддержал заявленные ранее возражения против требований заявителя по доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Судом рассмотрено и отклонено ходатайство ООО «Кинопрокат» о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела № А51-32623/2016, поскольку заявитель не раскрыл, а суд не установил, какое существенное значение для рассмотрения настоящего дела имеет рассмотрение вопроса о расторжении договора аренды от 14.12.1999 № б/н (01-04825-004-Н-АР-1984-00) нежилых помещений общей площадью 1079,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, 1-й этаж, 2-й этаж, подвал, заключенного между УМС г. Владивостока и ООО «Новая Волна Синема» и возложении обязанности ООО «Новая Волна Синема» освободить нежилые помещения.

Судом установлено, что ООО «Кинопрокат» (новый арендатор) на основании договора аренды недвижимого имущества № 18/99 от 14.09.1999, заключенного между ООО «Телерадиокомпания «Новая Волна» (прежний арендатор) и МУП «Кинотеатр «Москва» (арендодатель), договора перенайма от 17.09.2002, заключенного им с ООО «Телерадиокомпания «Новая Волна» осуществляет хозяйственную деятельность в нежилых помещениях общей площадью 1 720 кв., расположенных по адресу: <...> на первом и втором этажах кинотеатра «Москва».

Помещения находятся в муниципальной собственности г. Владивостока (кадастровый паспорт от 27.08.2015 № 25/00-15-246636) и принадлежат МУП «Кинотеатр «Москва» на праве хозяйственного ведения в соответствии с договором № 1 от 18.07.1994 «Об использовании муниципального имущества, передаваемого на праве полного хозяйственного ведения», акта приема-передачи от 18.07.1994, постановления главы Администрации г. Владивостока № 394 от 30.03.1994 (пункт 1.2. договора аренды № 18/99 от 14.09.1999).

Дополнительным соглашением от 27.02.2001 к договору договора аренды № 18/99 от 14.09.1999 сторона арендодателя заменена на Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока.

Дополнительным соглашением от 29.01.2003 к договору № 18/99 от 14.09.1999 стороны изменили номер договора аренды, присвоив ему новый номер 1/197 .

ООО «Новая Волна Синема» в соответствии с договором аренды от 14.12.1999 осуществляет хозяйственную деятельность в нежилых помещениях общей площадью 1 079,2 кв., расположенных по адресу: <...> на первом и втором этажах кинотеатра «Москва», в подвале здания.

07.12.2000 между Администрацией г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Новая волна Синема» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3167, предметом которого является владение и пользование земельным участком площадью 6962 кв. м, расположенным по адресу: <...>, на условиях аренды на 49 лет. В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для дальнейшей эксплуатации кинотеатра.

29.08.2001 стороны договора аренды от 07.12.2000 внесли в него изменения, касающиеся площади земельного участка, в соответствии с которым во владении и пользовании ООО «Новая волна Синема» находится земельный участок площадью 5 696 кв. м (кадастровый номер 25:28:020004:2, равнозначный кадастровому номеру 25:28:02 00 04:0002), расположенный по адресу: <...>, под кинотеатр на долевом участии (доля 3/10, что составляет 1708,8 кв.м).

18.01.2017 на основании договора об уступке прав аренды земельного участка, заключенного между ООО «Новая Волна Синема» (арендатор) и ООО «Кинопрокат» (новый арендатор), новому арендатору переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 07.12.2000 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2.

30.07.2018 ООО «Кинопрокат» обратилось к Администрации г. Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу по адресу: <...>, арендуемых обществом по договору № 18/99 от 14.09.1999, договору от 17.09.2002.

Письмом от 31.08.2018 № 9853Д Администрация отказала ООО «Кинопрокат» в предоставлении преимущественного права выкупа имущества, со ссылкой на отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о помещениях и на наличие задолженности по оплате арендных платежей за владение и пользование земельным участком, по договору аренды земельного участка № 3167 от 07.12.2000.

Не согласившись с решением Администрации г. Владивостока, выраженным в письме от 31.08.2018 № 9853Д, полагая, что оно нарушает права ООО «Кинопрокат» в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения участников спора, суд счел заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу положений главы 24 АПК РФ требование об оспаривании решения таможни может быть удовлетворено при доказанности наличия совокупности следующих условий: несоответствие данного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При отсутствии совокупности указанных условий арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

ООО «Кинопрокат» является субъектом малого предпринимательства (микропредприятие), включенным 01.08.2016 в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, основным видом деятельности которого является «подача напитков» (код 56.30 ОКВЭД).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии установленных в абзацах 2 - 4 данной статьи условий:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Спорные помещения находятся в здании, общей площадью 3 317,7 кв. м, расположенном по адресу: <...> (кадастровый паспорт от 27.08.2015 № 25/00-15-246636), включенном в перечень приватизируемого муниципального имущества.

В соответствии со статьями 3 и 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ реализация преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества состоит в заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, в случае соответствия покупателя критериям, установленным этим законом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. В силу пункта 2 статьи 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Заявитель по делу в соответствии с положениями договора об уступке прав аренды земельного участка от 18.01.2017 является правопреемником ООО «Новая волна Синема» в отношениях по владению и пользованию земельным участком с кадастровым номером 25:28:020004:2, расположенным по адресу: <...> (договор аренды земельного участка № 3167 от 07.12.2000), на котором находится задание со спорным недвижимым имуществом.

Арбитражным судом Приморского края рассмотрено дело № А51- 8438/2017 по заявлению Управления муниципальной собственности г. Владивостока к ООО «Новая Волна Синема» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 2 924 593,32 руб. и пени за период с 16.04.2013 по 31.12.2016 в размере 483 214,62 руб. по договору от 07.12.2000 №3167 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2017 в удовлетворении заявленных УМС г. Владивостока требований отказано в полном объеме. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2018 решение суда первой инстанции изменено, с ООО «Новая Волна Синема» взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 207 428,11 руб. (период с 01.01.2016 по 31.12.2016) и пеня в размере 483 214,62 руб., в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Взысканная судом в рамках дела № А51-8438/2017 задолженность по арендной плате в размере 2 207 428,11 руб. ни ООО «Новая Волна Синема», ни ООО «Кинопрокат» не была оплачена по состоянию на 26.03.2019, в связи с чем, УМС г. Владивостока, начислив на задолженность пени за следующий период, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании пеней к ООО «Кинопрокат» (дело № А51- А51-6002/2019). Данные обстоятельства установлены судом и изложены в решении от 26.06.2019 по делу № А51-6002/2019, которым требования заявителя удовлетворены, в силу статьи 69 АПК РФ факт наличия задолженности по плате за землю не подлежит повторному доказыванию в настоящем деле.

Таким образом, учитывая установленный земельным и гражданским законодательством принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с участками объекты по общему правилу следуют судьбе последних, поскольку на дату обращения ООО «Кинопрокат» к Администрации г. Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу по адресу: <...> (30.07.2018) имелась непогашенная задолженность по арендной плате за земельный участок, приобретение прав на который является последствием удовлетворения требования заявителя, вывод Администрации г. Владивостока о невозможности реализации преимущественного права на заключение договора с ООО «Кинопрокат» в соответствии с подпунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, является обоснованным.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений/зданий допускается при условии, что такие части можно обособить. При этом Закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

В соответствии с частями 3, 4, 6, 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно частям 1, 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Согласно части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); иные документы, предусмотренные федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане указываются:

1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости;

2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости;

3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости (часть 2 статьи 24 закона № 218-ФЗ).

Частью 10 статьи 24 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Из положений указанных норм следует, что помещения в зданиях, строениях, сооружениях отнесены к объектам недвижимого имущества, в отношении которых также могут осуществляться постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Закон предусматривает ограничение для совершения данных действий - если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В законодательстве отсутствуют определение понятий «изолированность» и «обособленность» помещения. Вместе с тем, исходя из комплексного анализа норм законодательства, можно сделать вывод, что помещение считается: обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Документом, подтверждающим данные обстоятельства, является технический план помещения.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте – нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:020004 площадью 3 317,7 кв. м, цокольный этаж №, цокольный этаж, подвал № подвал, антресоль № антресоль, этаж № 01, этаж № 02, этаж № межэтажное помещение, расположенное по адресу: <...> (поставлено на кадастровый учет 14.12.2013).

Из письма № 2/6-3713 от 21.06.2019 УМС г. Владивостока следует, что в соответствии с договором аренды от 14.09.1999 ООО «Кинопрокат» использует помещения общей площадью 1 720 кв. м, расположенные на первом и втором этажах здания по Оеканскому пр-ту, 111. В соответствии с планами этажей (приложение к договору аренды) в площадь 1 720 кв. м входят следующие помещения: 1 этаж – номера на плане 1, 2, 4-6, 11-16, 2 этаж – 1-15, 19. В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 17.12.2007, данные помещения имеют следующую нумерацию: 1 этаж – 1, 2, 4-6, 11-16, 2 этаж – 1-3, 5-15, 19, 21. Площадь помещений 1 643,8 кв. м.

ООО «Новая Волна Синема» в соответствии с договором аренды от 14.12.1999 использует помещения общей площадью 1 079,2 кв. м, расположенные на первом, втором этажах в подвале здания по Океанскому пр-ту, 111. В соответствии с планами этажей (приложение к договору аренды) в площадь 1 072 кв. м входят следующие помещения: 1 этаж – номера на плане 7-10, 17-28, 2 этаж – 16, 18, 20, подвал – 1-11, 13. В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 17.12.2007, данные помещения имеют следующую нумерацию: 1 этаж – 7-10, 17-30; 2 этаж – 16, 18, 20, подвал – 37-41, 46-50, 61-65. Площадь помещений – 1 055,7 кв. м.

Администрация указала, что нежилые помещения, на которые претендует заявитель по делу, не выделены в качестве самостоятельного объекта недвижимости, право собственности на данные помещения не зарегистрировано.

ООО «Кинопрокат» в целях подтверждения обоснованности своего требования к Администрации представило в материалы дела техническое заключение о возможности самостоятельной эксплуатации по назначению помещений «Техническое обследование нежилых помещений общей площадью 1 720 кв. м по адресу: Приморский край, г. Владивосток, здание бывшего кинотеатра «Москва» (ООО «Грифон В»), согласно которому эксплуатация спорных нежилых помещений, входящих в единый имущественный комплекс, как самостоятельные нежилые помещения, не связанные по назначению с функционированием кинотеатра в соответствии с действующим законодательством и требованиями строительных норм и правил, а также использование обособленных жилых помещений площадью 1 720 кв. м технически возможна, в связи с тем, что помещения составляют изолированную часть здания с отдельным входом на самостоятельные обособленные земельные участки.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 2 названной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3 статьи 71 АПК РФ). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Оценив совокупность имеющихся в деле письменных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что общество не доказало требуемую законом изолированность и обособленность спорных помещений.

Так из отчета ООО «Грифон В» следует, что специалист при даче заключения руководствовался, в том числе, правилами, относящимися к жилым помещениям (постановление Пленума ВС СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», Решение экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладения при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы: Метод. реком. для экспертов/Под ред. ФИО3. - М.: РФЦСЭ при Минюсте России, 2000).

Выводы специалиста об обособленности спорных помещений и возможности их изолированной эксплуатации опровергаются актом проверки муниципального объекта недвижимости от 3001.2020 № б/н, составленного УМС г. Владивостока, в котором указано, что через эксплуатируемые ООО «Кинопрокат» помещения осуществляется основной вход и выход зрителей из зрительных залов, обозначенных в техническом паспорте номерами 9,12. Помещения общей площадью 1 720 кв. м., расположенные на первом и втором этажах здания по Океанскому пр-ту, 111, не являются обособленными.

Из акта обследования помещения от 26.06.2020, составленного ООО «Кинопрокат» в одностороннем порядке, следует, что основной вход и выход на улицу осуществляется через помещение № 1 первого этажа, в котором расположена входная группа. Помещения № 2, 12 первого этажа имеют самостоятельные выходы. Помещение 1 второго этажа имеет дополнительных выход через запасную лестницу в юго-восточной части здания.

Участниками спора проведена совместная проверка помещений, расположенных по адресу: <...>, с участием представителей Администрации г. Владивостока, ООО «Кинопрокат», ООО «Новая Волна Синема», оформленная актом от 15.07.2020 № б/н в ходе которой выявлено следующее: выявлена самовольная реконструкция здания - вынесена наружная стена этажа 1 и 2, вследствие чего увеличена общая площадь здания кинотеатра. Площадь первого этажа здания увеличилась на 137,1 кв. м; площадь второго этажа увеличилась на 25,7 кв. м. Помещения первого этажа, в которых выявлена самовольная реконструкция (номера помещений в соответствии с поэтажным планом): помещение № 1 - вновь образованное помещение (вход в кинотеатр), площадью 11,6 кв. м. Образовано в результате реконструкции здания (вынос наружной стены). Помещение № 2 - вновь образованное обособленное помещение площадью 47,9 кв. м Образовано путем выноса наружной стены здания и установки перегородки с дверным проемом в холле первого этажа.

Отсутствует продолжение стены помещения № 28 по направлении к помещению № 1 (стена между помещениями № 2 и № 27 по сведениям ЕРГН). Вследствие реконструкции здания и демонтажа стены, разграничивающей холл, площадь холла (помещение № 3) первого этажа увеличена на 161,1 кв. м.

Между помещениями № 28 и 29 перенесена перегородка; помещение № 28 уменьшилось на 4,2 кв. м за счет помещения № 29, площадь которого, в свою очередь, составила 9,6 кв. м. Также отсутствует дверной проем в помещении №28.

В помещении № 3 образовано дополнительное помещение № 4 площадью 1,3 кв. м - выстроены перегородки с дверным проемом в холле первого этажа.

Помещение № 7, площадью 17,6 кв. м образовано путем объединения помещений № 5, 6, 7 (номер помещения по сведениям ЕГРН).

Помещения № 31, 8 вновь образованные помещения за счет межэтажного помещения под зрительным залом - помещение № 9, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют. Площадь помещения № 31 составляет 5,1 кв. м, площадь помещения № 8 составляет 20,2 кв. м.

В помещении № 5 установлен дверной проем в помещение № 31. В помещении № 7 установлен дверной проем в помещение № 8. Помещения № 5, 7, 8, 31 находятся в пользовании арендатора- «Кинопрокат». В помещении№ 15 выявлено переустройство и образовано дополнительное помещение № 16 площадью 2,2 кв. м за счет выстроенной перегородки и установки дверного проема. В помещении № 18 выявлено переустройство и образовано дополнительное помещение № 19 площадью 11,1 кв. м за счет выстроенной перегородки и установки дверного проема. Помещение № 13 и 14 образованны в результате демонтажа стен между помещениями № 13, 15, 16 (номер помещения по сведениям ЕГРН). Площадь помещения № 13 составила 37,5 кв. м. Площадь помещения № 14, составила 10,1 кв. м. В помещениях № 14 и 17 отсутствуют дверные проемы. Доступ к помещениям №№ 1, 2, 4, 9, 12, 13, 14-16, 17-19, 5-8, 20-30 осуществляется исключительно из холла первого этажа (помещение № 3).

В холле первого этажа (помещение № 3) расположен лестничный пролет, ведущий на второй этаж здания. Данный лестничный пролет является единственным доступом к помещениям, расположенным на втором этаже здания кинотеатра.

Также, в холлах первого и второго этажей расположен боковой лестничный пролет. Данная лестница не является общедоступной, поскольку является эвакуационным выходом из здания кинотеатра. Таким образом, использовать данный лестничный пролет для постоянного доступа в зрительный зал не представляется возможным.

Доступом в зрительный зал (помещение № 12) является дверной проем из помещения № 3 (холл 1 этажа) и помещения № 2 (холл 2 этажа).

В помещении № 12 также существуют отдельные выходы на улицу, которые являются эвакуационными и не предназначены для постоянного пользования, согласно требованиям пожарной безопасности здания кинотеатра, подобные выходы используются только для эвакуации людей из здания.

Помещения второго этажа, в которых выявлена самовольная реконструкция (номера помещений в соответствии с поэтажным планом): в холле второго этажа (помещение № 2) установлен факт перепланировки - в нем отсутствует помещение № 21 (номер помещения по сведениям ЕГРН). Также, в помещении № 2 образовано несколько помещений №№ 3-5, установлены перегородки и дверные проемы. В помещениях № 7, 12 образованы оконные проемы. Помещение № 11 (номер помещения по сведениям ЕГРН) площадью 52.9кв. м разделено перегородками, в следствие чего образовались три новых помещения № 12, 13 и 17, площадью 29,6; 16,1; 5,4 кв. м соответственно. В помещении № 14 площадью 3,6 кв. м образованном путем объединения двух помещений № 9 и 10 (номер помещения по сведениям ЕГРН), установлен факт переоборудования (отсутствует раковина). Из помещений № 2 и 3 (номер помещения по сведениям ЕГРН) площадью 15.9 и 17,9 кв. м соответственно, образовано три помещения № 19 (площадь 12,7 кв. м), №20 (площадь 27,6 кв. м), № 21 (площадь 11,6 кв. м); установлен дверной проем между помещениями № 21,20. Помещение № 19 переоборудовано.

Нет самостоятельного доступа в помещения ООО «Кинопрокат» № 8-12, доступ в указанные помещения осуществляется исключительно через помещения № 6 и № 7, арендатором которых является «Новая волна Синема».

Доступ в помещения с №№ 3-5, 13-21 осуществляется через холл второго этажа (помещение № 2).

Акт подписан без возражений ООО «Кинопрокат», ООО «Новая Волна Синема», изложенные в нем обстоятельства не опровергнуты иными письменными доказательствами.

Поскольку используемые заявителем помещения не являются обособленными и изолированными от остальных помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, их самостоятельная эксплуатация невозможна без нарушения прав иных собственников/арендаторов помещений в здании, в данном случае отсутствует возможность сформировать новый самостоятельный объект недвижимого имущества, применительно к разъяснениям пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 спорное имущество не может быть объектом договора купли-продажи, в отношении которого ООО «Кинопрокат» намерено реализовать преимущественное право на приобретение части здания/нежилого помещения.

Данные обстоятельства, препятствующие заключению договора купли-продажи, хоть прямо не указаны в оспариваемом постановлении, однако учтены Администрацией г. Владивостока при подготовке оспариваемого решения, в котором со ссылкой на статью 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано на необходимость включения объекта недвижимого имущества в ЕГРН и на нахождение спорных помещений в составе здания бывшего кинотеатра «Москва».

Поскольку в ходе судебного разбирательство установлено, что в спорной ситуации ООО «Кинопрокат» не удовлетворяет условиям, названным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суд считает законным и обоснованным вывод Администрации г. Владивостока об отсутствии оснований для реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества: нежилых помещений общей площадью 1 720 кв. м, кадастровый номер 25:28:020004:2647, расположенных по адресу: <...>, изложенный в письме от 31.08.2018 № 9853Д.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь изложенным, суд считает, что заявленные обществом требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» о признании незаконным отказа администрации города Владивостока в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 1 720 кв. м, расположенных по адресу: <...>, выраженного в письме от 31.08.2018 № 9853Д, и обязании Управления муниципальной собственности г. Владивостока обеспечить заключение договора, принять решение об условиях приватизации имущества, направить заявителю проекты договоров купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1 720 кв. м, расположенных по адресу: <...>, отказать.

Проверено на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Краснов В.В.