Решение от 16 июля 2021 г. по делу № А51-2200/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2200/2021
г. Владивосток
16 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Тихомировой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Трояк Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 21.12.2009)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 04.08.2000)

о признании незаконным решения

при участии в заседании:

от ответчика – ФИО2, по доверенности

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г.Владивостока (далее – ответчик, управление) от 26.01.2021 №24366/20у об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:2579.

По тексту заявления предприниматель пояснил, что отказ Управления нарушает права и его законные интересы в предпринимательской деятельности, а также не соответствует нормам действующего законодательства, поскольку заявитель владеет на праве собственности объектом незавершенного строительства, расположенным на спорном земельном участке, а положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) такого основания для отказа в предоставлении земельного участка как наличие задолженности по договору аренды не предусматривают.

По мнению заявителя, поскольку в период действия договора аренды ИП ФИО1 в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвел на предоставленном земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, указав, что, поскольку договор аренды от 24.02.2015 №04-Ю-18836 с предпринимателем был заключен до 01.03.2015, в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) он считается продленным на неопределенный срок. Данные обстоятельства, по мнению ответчика, также подтверждаются тем, что сведения об обременении в виде аренды не погашены, представленная в материалы дела выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040014:2579 сведений об обратном не содержит, уведомлений об отказе от договора (либо о расторжении договора) предпринимателю не направлялось, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не передавался.

Кроме того, ответчик считает, что оспариваемый ответ носит уведомительный характер, указывающий на необходимость произвести оплату задолженности, и не является отказом в заключении договора аренды земельного участка, следовательно, права и законные интересы ИП ФИО1 данным ответом не нарушены.

При рассмотрении дела судом установлено, что согласно договору аренды №04-Ю-18836, заключенному 24.02.2015 с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) индивидуальному предпринимателю ФИО1 был предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 25:28:040014:2579 площадью 2 443 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу г. Владивосток, в районе ул.Выселковая, СДПК «Дальзавод», участок №36 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 127 м от ориентира по направлению на восток), для использования в целях строительства объекта складского назначения, станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия. Срок аренды участка составляет пять лет с момента подписания договора.

Законом Приморского края от 18 ноября 2014 года № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (с изменениями, действующими до вступления в силу изменений внесенных Законом Приморского края от 06.03.2019 № 462-КЗ) пункту 21 (1) статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» (с учетом изменений, внесенных Законом Приморского края от 09.08.2018 № 158-КЗ) установлено, что Администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляли до 01.01.2019 полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного/начального общего, основного общего, среднего общего образования), в том числе по предоставлению земельных участков на торгах и без проведения торгов.

После вступления в силу изменений в этот закон, внесенных Законом Приморского края от 06.03.2019 № 462-КЗ, с 01.05.2019 полномочия по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, переданы администрации г. Владивостока.

В соответствии с постановлением администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Владивостокского городского округа, наделено УМС г. Владивостока.

Таким образом, к УМС г. Владивостока перешли права и обязанности арендодателя по заключенным ранее договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по договору от 24.02.2015 №04-Ю-18836.

25.02.2020 ИП ФИО1 зарегистрировал право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:040014:6318 – нежилое, площадь застройки 1 442 кв.м., степенью готовности объекта незавершенного строительства 7%. Право собственности № 25:28:040014:6318 – 25/001/2020-1 от 25.02.2020.

16.12.2020 в связи с истечением срока действия договора аренды предприниматель обратился в УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:2579, в аренду сроком на три года в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства находящегося на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности предпринимателя.

По результатам рассмотрения заявления управление письмом от 13.01.2021 №34410/20у сообщило предпринимателю о необходимости проведения осмотра МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» испрашиваемого земельного участка, а письмом от 26.01.2021 №24366/20у сообщило предпринимателю о невозможности заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:2579 в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства по причине имеющейся задолженности по арендной плате.

Посчитав, что отказ ответчика не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав и изучив пояснения сторон, выяснив обстоятельства дела, суд пришел к выводу об обоснованности требований заявителя в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с объектами, завершенными строительством (реконструкцией), и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, лишенного по каким-либо причинам возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор), заключен договор аренды земельного участка на период строительства от 24.02.2015 №04-Ю-18836 для использования в целях строительства объекта складского назначения, станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия, сроком действия 5 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора).

25.02.2020 предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, наименование объекта: нежилое, кадастровый номер объекта 25:28:040014:6318, общая площадь застройки 1 442 кв. м, степень готовности объекта – 7%, адрес (местонахождение) объекта: г. Владивосток, в районе ул.Выселковая, СДПК «Дальзавод», участок №36.

Таким образом, на испрашиваемом предпринимателем земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.

Учитывая, что заявитель является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, который был предоставлен в аренду до 01.03.2015, суд приходит к выводу об отсутствии у Администрации оснований для отказа в однократном предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:2579 в аренду для завершения строительства.

При этом исходя из текста оспариваемого решения основанием для отказа ответчиком в предоставлении в аренду спорного земельного участка послужило наличие на момент окончания срока действия договора аренды земельного участка, то есть по состоянию на 25.01.2021, задолженности по арендной плате.

Императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов содержатся в статье 39.16 ЗК РФ.

Вместе с тем указанный перечень такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, как наличие задолженности по договору аренды, указанный перечень не содержит, то есть закон не связывает возможность предоставления земельного участка собственнику не завершенного строительством объекта для целей завершения его строительства с добросовестностью арендатора по ранее действовавшему договору.

Суд также принимает во внимание следующее обстоятельство.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 24.02.2015 №04-Ю-18836 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а согласно пункту 3.4.11 договора по истечении срока его действия (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок, если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды, передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению.

Однако на момент заключения данного договора действовали императивные нормы, регулировавшие в том числе земельные арендные отношения.

В частности, согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключался на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определены особенности такого договора. В частности, установлено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространялось на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривал возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Земельный кодекс РФ специально не оговаривает правила возврата земельного участка, находившегося в аренде, учитывая, что согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом возобновление договора на неопределенный срок также не ставилось законом в зависимость от того, своевременно ли и в полном ли объеме выполнялись взаимные обязанности сторон договора.

Таким образом, поскольку по окончании срока договора аренды от 24.02.2015 №04-Ю-18836 предприниматель не возвратил земельный участок с кадастровым номером 25:28:040014:2579 по акту приема-передачи, продолжая сохранять статус арендатора этого земельного участка, а Управление муниципальной собственности, принявшее на себя в результате перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками права и обязанности арендодателя, не возражало против использования земельного участка и не направило предпринимателю уведомление об отказе от договора, договор считался возобновленным на неопределенный срок.

Вместе с тем, данный факт не лишает заявителя права ставить вопрос о переоформлении договорных отношений по поводу аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий ему объект незавершенного строительства, путем заключения с ним нового договора аренды по основанию, прямо предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, каких-либо правовых препятствий для однократного предоставления предпринимателю испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, равно как и оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, у Управления не имелось.

Вопреки утверждению ответчика о том, что письмо от 26.01.2021 №24366/20у не являлось решением об отказе в предоставлении земельного участка, а лишь информировало предпринимателя о наличии задолженности по арендной плате и о необходимости ее погасить, судом отклоняется как противоречащий фактическим обстоятельствам. В данном письме ответчик прямо указывает на то, что рассмотрено обращение ИП ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:2579, и подтверждает, что предоставить земельный участок невозможно ввиду наличия задолженности по договору аренды от 24.02.2015 №04-Ю-18836.

Понуждение арендатора земельного участка к исполнению обязанности по внесению арендной платы в соответствующем размере, в том числе при истечении срока действия договора аренды и заключении нового договора для завершения строительства объекта должно осуществляться ответчиком теми правовыми способами, которые предусмотрены законом, в частности, путем обращения за судебной защитой с иском о взыскании задолженности по договору.

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:2579 для завершения строительства объекта не соответствует законодательству и нарушает предоставленное Обществу пунктом 10 статьи 39.6 ЗК РФ права на получение указанного земельного участка кадастровым номером в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требования заявителя и в порядке пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ обязывает ответчика предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 25:28:040014:2579 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления муниципальной собственности города Владивостока, оформленное письмом от 26.01.2021 №24366/20у об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:2579 для завершения строительства объекта, - как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.

Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 25:28:040014:2579 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 300 (триста) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья Тихомирова Н.А.