Решение от 19 ноября 2023 г. по делу № А60-61205/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-61205/2022
19 ноября 2023 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2023 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.А, Малова, при ведении протокола судебного заседания 07.11.2023 секретарем судебного заседания Ч.Б. Чавынчак (до перерыва), 14.11.2023 секретарем ФИО1, рассмотрел дело № А60-61205/2022 по исковому заявлению муниципального образования г. Екатеринбург в лице Администрация города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии недвижимого имущества,

третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, ООО «Группа компаний «Метрикс»


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО4, представитель по доверенности от 10.07.2023, диплом,

от ответчика ФИО5, по доверенности от 01.11.2022,

от ООО «Группа компаний «Метрикс» - ФИО6, по доверенности от 01.0.2023


Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.


Муниципальное образование г. Екатеринбург в лице Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа.

Определением суда от 14.11.2022 о принятии искового заявления к производству и назначении предварительного судебного заседания назначено судебное заседание.

От ответчика 19.12.2022 поступил отзыв на исковое заявление. На основании ст. 75,131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв приобщен к делу.

От ответчика 22.12.2022 поступило ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Ходатайство судом принято к рассмотрению.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Определением от 29.12.2022 судебное заседание назначено на 02.02.2023.

В судебном заседании от представителя ответчика заявлено ходатайство о назначении экспертизы с приложением согласия экспертной организации ООО «ЦНО Бизнес-эксперт» на проведение экспертизы. Судом на основании ст. 82 АПК РФ ходатайство принято.

Определением от 10.02.2023 судебное заседание отложено на 28.02.2023.

От истца поступил отзыв на ходатайство о назначении судебной экспертизы, считает, что дополнительный вопрос со стороны ответчика правового значения для разрешения судебного спора данный вопрос не имеет.

На основании ст.75 АПК РФ отзыв приобщен к материалам дела.

От ответчика 22.02.2023 поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы. Судом на основании ст. 82 АПК РФ ходатайство принято.

С судебном заседании от представителя истца поступило согласие на проведение судебной экспертизы. Судом документ приобщен к материалам дела.

Суд считает необходимым на основании ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс».

Учитывая привлечение к участию в деле третьего лица, суд считает необходимым отложить судебное заседание в порядке части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 14.03.2023 Истец поддержал ходатайство о назначении экспертизы, Ответчик возражал относительно назначения экспертизы.

Определением от 04.04.2023 назначена судебная оценочная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО Центр экспертизы «Профит» ФИО7

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет №365 от 19.08.2022г., выполненный ООО «Группа компаний «Метрикс» Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7 ? Если имеются несоответствия отчета, то какие это несоответствия?

2) какова рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0303067:439 площадью 162,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Д.15-ф, корпус 7, расположенного на земельном участке 66:41:0303067:6

3) какова стоимость убытков, причиненных изъятием объекта недвижимости, в том числе размер упущенной выгоды.

Судом назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрения спора по существу на 10.05.2023.

От экспертной организации ООО Центр экспертизы «Профит»20.04.2023 поступило ходатайство о назначении даты проведения осмотра объекта исследования и предоставлении дополнительных данных.

От третьего лица ООО «Группа компаний «Метрикс» в судебном заседании поступил отзыв на исковое заявление, просит прекратить проведение экспертизы по вопросу:

«Соответствует ли отчет №365 от 19.08.2022г., выполненный ООО «Группа компаний «Метрикс» Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7 ? Если имеются несоответствия отчета, то какие это несоответствия?»

Проведение экспертизы продолжить по вопросам:

«2) какова рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0303067:439 площадью 162,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Д.15-ф, корпус 7, расположенного на земельном участке 66:41:0303067:6

3) какова стоимость убытков, причиненных изъятием объекта недвижимости, в том числе размер упущенной выгоды.»

Суд пришел к выводу об исключении вопроса «Соответствует ли отчет №365 от 19.08.2022г., выполненный ООО «Группа компаний «Метрикс» Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7 ? Если имеются несоответствия отчета, то какие это несоответствия?»

В силу ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании.

От эксперта поступил запрос о предоставлении дополнительных документов.

В судебном заседании 21.06.2023 Истец предоставил документы, которые приобщены к материалам дела и подлежат передаче эксперту:

- копию договора аренды от 01.09.2019 г.

- информацию запрошенную экспертом.

Учитывая предоставление дополнительных документов, продлить производство по экспертизе до 20.07.2023.

Определением суда от 28.06.2023 судебное заседание отложено на 25.07.2023.

К дате судебного заседание поступило экспертное заключение.

В судебном заседании 18.09.2023 истец заявил ходатайство о вызове эксперта для выяснения вопросов по экспертизе.

Определением от 02.10.2023 судебное разбирательство отложено на 05.10.2023.

В судебном заседании 05.10.2022 заслушаны пояснения эксперта ФИО7

В судебном заседании эксперт ФИО7 представил ответы на вопросы на заключение эксперта № 032/23.

В судебном заседании от истца поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Ходатайство судом принято к рассмотрению.

Определением суда от 11.10.2023 судебное заседание отложено на 07.11.2023.

30.10.2023 ответчиком в материалы дела приобщены письменные пояснения.

В ходе судебного заседания 07.11.2023 объявлен перерыв до 14.11.2023.

Администрацией заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В удовлетворении ходатайства судом отказано.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

За индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303067:439 площадью 162,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Указанное помещение принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли – продажи от 26.11.2020, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 04.08.2022 № КУВИ – 001/2022-132390148.

Согласно выписке на спорное недвижимое имущество наложено обременение в виде аренды в пользу ФИО3 сроком на 5 лет, начиная с 28.11.2019 г.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 13.01,2022 № 32 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях строительства улицы Татищева, от улицы Красноуральской до улицы Викулова». Данное Постановление направлено в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Уральскому федеральному округу 19.01.2022г., что подтверждается штампом на письме от 18.01.2022 № 36 и указанной выше выпиской из ЕГРН (п.8). В соответствии с приложениями № 2 и № 3 к указанному Постановлению изъятию, в числе прочих, подлежат земельный участок с кадастровым номером 66:41:033067:6 площадью 1298 кв.м. под многоквартирным домом № 15а, корпус 7 по ул. Заводской и, соответственно, принадлежащее ответчику, спорное нежилое помещение.

Согласно ст. 49 ЗК РФ одним из оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд является строительство и реконструкция объектов транспорта, объектов связи регионального значения, автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 02.07.2009 года № 14 разъяснил, что «под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений). В данном конкретном случае изъятие выше указанного земельного участка и объекта недвижимости осуществляется в целях строительства линейного объекта транспортной инфраструктуры в рамках реализации Генерального плана развития городского округа-муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 06.07.2004 № 60/1.

Уведомление об изъятии земельного участка и спорного нежилого помещения с приложением копии Постановления Администрации города Екатеринбурга от 13.01.2022 № 32 направлено ответчику - собственнику изымаемого недвижимого имущества письмом от 20.01.2022 № 155, однако 24.02.2022 конверт вернулся отправителю в связи с истечением срока хранения, что подтверждается описью, квитанцией и отчетом об отслеживании почтового отправления.


14 сентября 2022 года ответчику - ФИО2 вручен проект соглашения об изъятии земельного участка и нежилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа на указанных выше условиях, что подтверждается ее подписью на сопроводительном письме от 05.09.2022 № 1237.

Однако соглашения о размере возмещения за изъятие указанных выше земельных участков с ответчиком не достигнуто.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами РФ.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемой по аналогии права, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст. ст. 281, 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

При рассмотрении дела судом установлено, что между сторонами фактически имеется только спор о размере денежных средств, подлежащих возмещению ответчикам в результате изъятия принадлежащего им нежилого помещения для муниципальных нужд.

Как следует из Постановления Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 N 9-П, при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества следует учитывать влияние решения, являющегося предпосылкой изъятия имущества, на возможное последующее изменение стоимости этого имущества. Связь между временем принятия официального документа, влекущего в дальнейшем изъятие имущества, и датой, по состоянию на которую определяется его стоимость, позволяет достичь баланса публичных и частных интересов, в частности защитить интересы собственника в случае снижения рыночной стоимости изымаемого имущества после принятия такого решения.

Постановление № 32 об изъятии спорного имущества датировано 13.01.2022. Таким образом, оценку рыночной стоимости изымаемого помещения и убытков следует определить по состоянию на 12.01.2022.

С учетом изложенного по делу судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости изымаемого имущества и экономически обоснованного размера убытков, причиняемых собственникам объекта недвижимости в связи с его изъятием.

24.07.2023 г. в материалы дела № А60-61205/2022 представлено Заключение эксперта № 032/23 судебной экспертизы, в котором указано:

«Рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0303067:439 площадью 162,8 кв. м., расположенного по адресу: <...>, расположенного на земельном участке 66:41:0303067:6, определенная на 03.07.2023 г. составляет 10 749 668 руб., в том числе: стоимость помещения – 8 062 251 руб.; стоимость доли земельного участка – 2 687 417 руб. Стоимость убытков, причиненных изъятием объекта недвижимости, в том числе размер упущенной выгоды, по состоянию на 03.07.2023 г. составляет 1 594 387 руб».

Истцом представлены возражения на экспертное заключение в части несоответствия аналогов, предложенных экспертом при сравнительном подходе оценки, а также неподтвержденность упущенной выгоды.

Считает, что разница между отчетом истца и заключением эксперта в сумме возмещения за изымаемое помещение составляет 5 135 868 руб.

Также истец просит провести повторную экспертизу.

Данные доводы судом рассмотрены и отклонены, в том числе с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании.

В удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы отказано.

Так, из заключения эксперта следует, что по всем объектам-аналогом были применены корректирующие коэффициенты, в том числе исходя из площади объекта и местонахождения.

Размер упущенной выгоды определен экспертом исходя из определения периода восстановления нарушенного производства, анализа финансово-хозяйственной деятельности по представленной ответчиками бухгалтерской документации, сопоставлении доходов и расходов за 2021 год, с учетом патентной системы налогообложения ответчиков.

Судом не установлено противоречий в экспертном заключении, методологических ошибок, которые могли бы привести к неверным выводам, в связи с чем экспертное заключение принимается судом в качестве достоверного доказательства.

В силу п. 2 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, подлежащим оценке с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности в совокупности с другими имеющимися в материалах дела доказательствами (п. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд исследовал и оценил возражения относительно экспертного заключения, составленного по результатам проведения назначенной судебной экспертизы по делу.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу п. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела вправе ходатайствовать о назначении дополнительной экспертизы.

Проведение судебной экспертизы и ее результат, по мнению арбитражного суда, соответствует положениям ст. 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

В представленном экспертном заключении выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы не опровергнуты.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Сомнительности в обоснованности результатов экспертизы у суда не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Изъять у ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303067:439 площадью 162,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с выплатой ей в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 12 344 055 руб. 00 коп.

Обязать ИП ФИО2 принять возмещение за изымаемое нежилое помещение и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303067:439 площадью 162,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Прекратить договор аренды на нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303067:439 площадью 162,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, заключенный с ФИО3 сроком на 5 лет.

Признать право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303067:439 площадью 162,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, за муниципальным образованием «город Екатеринбург».


3. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 10000 руб. 00 коп.


4. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области в пользу ООО «Центр экспертизы «ПРОФИТ» в размере 30 000 руб. 00 коп. по указанным в счете на оплату экспертизы от 05.07.2023 реквизитам.


2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

9. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья А.А. Малов