Решение от 6 апреля 2018 г. по делу № А11-6391/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Октябрьский проспект, 14, г. Владимир, 600025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-6391/2017
г. Владимир
6 апреля 2018 года
Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Киселевой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Жизнь» (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 600018, <...>, эт. 2, пом. 11)

к обществу с ограниченной ответственностью «Витязьобщепит» (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 602251, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (602267, Владимирская область, г. Муром)

о взыскании 980 910 руб. (с учетом уточнения)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3 (602267, Владимирская область, г. Муром), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, <...>),

при участии:

от истца: ФИО4 (по ордеру от 01.10.2017 № 112861), ФИО5 (по ордеру от 04.08.2017 № 112229);

от ответчиков:

от ООО «Витязьобщепит»: ФИО6 (по доверенности от 17.08.2017, сроком действия один год);

от ИП ФИО2: ФИО7 (по доверенности от 29.03.2017, сроком действия 3 года);

от третьих лиц:

от Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области: не явился, надлежащим образом извещен, имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие;

от ФИО3: не явился, надлежащим образом извещен,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Жизнь» (далее – ООО «Жизнь») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Витязьобщепит» (далее – ООО «Витязьобщепит») о взыскании задолженности в сумме 392 364 руб. по арендной плате по договору аренды от 01.09.2015.

В обоснование иска истец указал, что между ООО «Жизнь» и ООО «Витязьобщепит» заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2015 на аренду помещений в торговом центре «Витязь», однако ответчиком в период с 01.12.2016 по 31.05.2017 арендные платежи не внесены.

Истец пояснил суду, что объектом (торговым центром, расположенным по адресу: Владимирская область, <...> и земельным участком с кадастровым номером 33:26:020514:58) владеют наравне два собственника: ООО «Жизнь» с одной стороны и ИП ФИО3 и ИП ФИО2 с другой. Указал, что ООО «Жизнь» по договору купли-продажи от 21.11.2016 продало ФИО3 и ФИО2 и передало по акту от 21.11.2016: ½ в указанном торговом центре и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020514:58.

Ответчик возразил против удовлетворения иска, указав, что в спорный период оплачивал арендную плату собственнику помещения - ИП ФИО2

В ходе рассмотрения дела от ИП ФИО3 и ИП ФИО2 поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в котором они указали, что в удовлетворении исковых требований должно быть отказано, так как они с 21.11.2016 являются собственниками всего здания торгового центра на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 и «Уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи», в соответствии с которыми в собственность перешли все нежилые помещения.

Определениями суда от 20.07.2017, 21.08.2017 к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО2 (далее – ИП ФИО2), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

Истцом заявлено ходатайство о привлечении ИП ФИО2 в качестве соответчика, ООО «Жизнь» просило взыскать в солидарном порядке с ООО «Витязьобщепит» и ИП ФИО2 арендную плату в сумме 588 546 руб.

Определением суда от 19.09.2015 ИП ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве соответчика и исключена из категории третьих лиц.

Истец неоднократно уточнял исковые требования (уточнения к исковому заявлению от 19.09.2017, от 31.10.2017, от 28.02.2018) и в окончательном варианте просил взыскать с ИП ФИО2 и ООО «Витязьобщепит» в солидарном порядке задолженность в сумме 980 910 руб.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Спор подлежит рассмотрению по уточненным исковым требованиям.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02.04.2018 был объявлен перерыв до 06.04.2018.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

01.09.2015 между ООО «Жизнь» (арендодатель) и ООО «Витязьобщепит» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2, в соответствии с которым арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает в пользование нежилые помещения площадью: помещение 25 - площадью 7,3 кв.м., помещение 28 - площадью 33,4 кв.м., помещение 30 площадью 2,5 кв.м., помещение 34 - площадью 6,4 кв.м., помещение 43 - площадью 9,3 кв.м., помещение 46 - площадью 3,6 кв.м., помещение 47 - площадью 1,4 кв.м., помещение 48 - площадью 1,5 кв.м., помещение 49 - площадью 1,3 кв.м., помещение 50 - площадью 4,7 кв.м., помещение 51 - площадью 126,5 кв.м., помещение 52 - площадью 4,0 кв.м., помещение 53 - площадью 1,2 кв.м., помещение 56 - площадью 2,1 кв.м., помещение 57 - площадью 1,2 кв.м., помещение 62 - площадью 1,2 кв.м. - что в общем составляет 207,6 кв.м. I Помещения находятся на первом этаже здания культурно-просветительского и торгового (центра «Витязь», расположенного по адресу: <...>. Арендодатель также передает в пользование арендатора гардероб и входную группу торгового центра «Витязь» (в составе: тамбур и проход в кафе внутри здания торгового центра). Данная территория предоставляется для общего пользования покупателям торгового центра и посетителям кафе Арендатора. ООО «Витязьобщепит» обеспечивает сохранность, проводит техническое оснащение, производит косметический ремонт и генеральную уборку территории (тамбура и гардероба), переданной ему в пользование с письменного согласия арендодателя.

В пункте 1.4 договора указано, что право собственности арендодателя на помещения подтверждается: свидетельством о государственной регистрации права на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2015 сделана запись регистрации № 33-33/025-33/025/004/2015-1399/2.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.1 договора арендная плата состоит из следующих платежей: постоянная часть арендной платы: в сентябре 2015 года -128 712 руб., в октябре 2015 года - 128 712 руб., в ноябре 2015 года – 134 940 руб. Ставка арендной платы в месяц за 1 кв.м. общей площади с декабря 2015 года составляет 630 руб. Сумма арендной платы в месяц составляет 130 788 руб. Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из суммы коммунальных расходов арендодателя на основании счетов, полученных от коммунальных служб (водоснабжение, канализация, электричество), в соответствии соответствующими постановлениями уполномоченных органов и с данными приборов учета (счетчики). Переменная часть оплачивается по факту потребленной арендатором электроэнергии, воды и канализации на основании выставленных счетов арендодателя в течение 5 (пяти) банковских дней с момента их выставления путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца безналичным путем на расчетный счет арендодателя (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 4.1 договора указанные в п.1.1 договора помещения передаются в аренду с 01.09.2015 по 31.08.2025 включительно.

21.11.2016 между ООО «Жизнь» (продавец) ФИО3 и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1, в соответствии с которым покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующие объекты недвижимого имущества:

1. ½ в нежилом помещении 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра (второй этап - первый этаж), назначение нежилое, кадастровый номер 33:26:020514:120 общей площадью 3128, 6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: <...>;

2. долю 64273/538 212 в праве общей долевой собственности на: земельный участок, кадастровый номер 33:26:020514:58, разрешенное использование: для организации торговой деятельности, общая площадь 6403, 3 кв.м, адрес объекта: <...>. Указанная недвижимость принадлежит на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности 33-33/025-33/025/004/2015-1400/1 от 27.08.2015.

21.11.2016 между ООО «Жизнь» (покупатель) ФИО3 и ФИО2 (новый покупатель) заключен договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, в соответствии с которым покупатель уступает, а новый покупатель принимает в полном объеме долг, принадлежащий покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества № 3 от 30.12.2014.

В соответствии с пунктом 1.2 договора указанный в пункте 1.1 договор заключен между покупателем и ООО «Темп» (продавец).

В пункте 1.3 договора от 21.11.2016 продавец обязан передать покупателю в собственность недвижимость:

1. ½ в нежилом помещении 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра (второй этап - первый этаж), назначение нежилое, кадастровой (условный) номер: 33:26:020514:120, общей площадью 3128, 6 кв.м, 1 этаж, адрес объекта: <...>;

2. Долю 64 273/538 212 в праве общей долевой собственности на: земельный участок, кадастровый номер 33:26:020514:58 площадью 6403,3 кв.м, адрес объекта: <...>.

Наряду с уступкой права покупатель передает, а новый покупатель полностью принимает на себя обязательства покупателя по договору купли-продажи (пункт 1.4 договора). В соответствии с пунктами 1.5, 1.5.1 по договору купли-продажи покупатель обязан уплатить продавцу за передаваемую недвижимость на сумму в размере 103 027 077 руб., НДС не облагается. На момент заключения договора сумма, уплаченная покупателем, составляет 48 641 318 руб. 10 коп., НДС не облагается. Оплаченная сумма подтверждается актом сверки на 21.11.2016. Сумма, не уплаченная покупателем, составляет 54 385 758 руб. 90 коп., НДС не облагается.

29.09.2017 Муромским городским судом вынесено вступившее в законную силу решение по делу № 2-871/2017 по иску ФИО3 и ФИО2 к ООО «Жизнь»:

- о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 21.11.2016 между ООО «Жизнь» и ФИО3 и ФИО2;

- о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2016 на ½ долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского центра площадью 3128, 6 кв.м с кадастровым номером 33:26:0204514:120, и на 64273/538212 доли в праве собственности на земельный участок площадью 6 403, 3 кв.м, расположенных по адресу: г. Муром Владимирской области, ул. Советская, дом 10;

- о признании действительным договора уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенного 21.11.2016 между ООО «Жизнь» и ФИО8 и ФИО2;

- о государственной регистрации перехода права собственности по договору уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи от 21.11.2016 на ½ долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского центра площадью 3128, 6 кв.м с кадастровым номером 33:26:0204514:120, и на 64273/538212 доли в праве собственности на земельный участок площадью 6403, 3 кв.м, расположенных по адресу: г. Муром Владимирской области, ул. Советская, дом 10.

В обоснование иска ФИО3 и ФИО2 указывали, что 21.11.2016 по договору купли-продажи приобрели у ООО «Жизнь» ½ доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка оплатив ответчику 60 614 214 руб. 10 коп. Одновременно ФИО3 и ФИО2 заключили с ответчиком договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенному 30.12.2014 между ООО «Жизнь» и ООО «Тэмп» (продавец), по которому ФИО3 и ФИО2 перешли права и обязанности покупателя данной недвижимости, в том числе по погашению задолженности перед ООО «Темп» по договору купли-продажи от 30.12.2014 в сумме 54 385 758 руб. 90 коп. Таким образом, ФИО3 и ФИО2 приобрели нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и долю земельного участка.

Во вступившем в законную силу решении Муромского городского суда по делу № 2-871/2017, в том числе указано, что с 01.12.2016 арендная плата за помещения в торговом центре собиралась в пользу ФИО3 и ФИО2, они также стали содержать здание. В материалах дела имеются договоры возмездного оказания услуг от 01.12.2016, заключенные между истцами по первоначальному иску и ООО «Витязь», на техническое обслуживание нежилого помещения площадью 3128, 6 кв.м, также истцы по первоначальному иску несут расходы по электроснабжению спорной недвижимости. Таким образом, совокупностью представленных доказательств установлено, что 21.11.2016 ООО «Жизнь» совершило две сделки по отчуждению нежилого помещения, получив оплату и переведя свою задолженность по данному объекту перед ООО «Тэмп» на первоначальных истцов.

В решении Муромского городского суда делу № 2-871/2017 также указано, что со стороны ФИО3 и ФИО2 обязательства по оплате и приему имущества выполнены и выполняются, а обязательства ООО «Жизнь» по передаче имущества выполнены фактической передачей по акту от 21.11.2016.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

В силу пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора купли-продажи передаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В рамках настоящего спора ООО «Жизнь» не являлось арендатором спорного помещения, однако, указанное не изменяет принципа о моменте прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, и, следовательно, моменте прекращения права конкретного арендодателя (истца) требовать внесения такой платы в связи с переходом такого права к новому арендодателю.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что после передачи владения недвижимыми имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В абзаце 4 пункта 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре) также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по этому основанию.

В данном случае, суд приходит к выводу, что ИП ФИО3 и ИП ФИО2, являющиеся покупателями спорного объекта, являлись законными владельцами переданного им недвижимого имущества и до момента регистрации права собственности на данное имущество рассматриваются в качестве добросовестных арендодателей.

С момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.

Возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имуществом.

Передача объекта состоялась, что также подтверждено вступившим в законную силу решением от 29.09.2017 Муромского городского суда по делу № 2-871/2017 (в решении указано, что: со стороны покупателей ФИО3 и ФИО2 обязательства по оплате и приему имущества, а также оплата долга перед ООО «Тэмп» выполнены и выполняются, обязательства ООО «Жизнь» по передаче отчужденного имущества выполнены фактической передачей по акту приема-передачи от 21.11.2016).

При этом право и возможность получения арендной платы от ООО «Витязьобщепит» вместо предшествующего арендодателя (ООО «Жизнь») с момента передачи имущества существовали, так как они не поставлены в зависимость от наличия/отсутствия у ИП ФИО3 и ИП ФИО2 прав распоряжаться данным имуществом, поскольку договор аренды заключен ранее.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что с момента получения имущества по акту приема-передачи ИП ФИО3 и ИП ФИО2 получили возможность извлекать выгоду, в том числе получать арендную плату от ООО «Витязьобщепит» в связи с использованием имущества арендатором. При этом предшествующий арендатор (ООО «Жизнь) такое право должен был утратить, принимая во внимание исполнение обязанности по оплате приобретаемого имущества.

На основании вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 4, 17, 46, 49, 51, 65, 70, 71, 110, 153, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Обществу с ограниченной ответственностью «Жизнь» в удовлетворении заявленного требования отказать.

2.Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Жизнь» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 11 771 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Киселева