Решение от 9 ноября 2023 г. по делу № А56-78839/2023

3911/2023-464014(1)


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-78839/2023
09 ноября 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: акционерное общество "Икс 5 Недвижимость" (адрес: Россия 196191, Санкт- Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. ВАРШАВСКАЯ Д.25, К.2, ЛИТ.А, ОГРН: <***>);

заинтересованное лицо: администрация Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия 198412, ФИО2, Санкт-Петербург, ул. Владимирская д.19/15; Россия 188502, д. ГОРБУНКИ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЛОМОНОСОВСКИЙ РАЙОН, ДОМ 5А, ОГРН: <***>);

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Троя",

о признании незаконными постановления от 26.05.2023 № 708/23, действий по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6, образованию земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0403005:276 и 47:14:0403005:6, по постановке указанных земельных участков на государственный кадастровый учет, об обязании восстановить на кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в границах, существовавших до раздела,

при участии - от заявителя: ФИО3 (доверенность от 08.08.2022), - от заинтересованного лица: ФИО4 (доверенность от 30.12.2022),

- от третьего лица: генерального директора ФИО5 (по паспорту, выписка из ЕГРЮЛ),

установил:

Акционерное общество "Икс 5 Недвижимость" (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация), в котором просило признать незаконным постановление Администрации от 26.05.2023 № 708/23, действия Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6, образованию земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0403005:276 и 47:14:0403005:6, по постановке

указанных земельных участков на государственный кадастровый учет, обязать восстановить на кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в границах, существовавших до раздела.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Троя" (далее – Общество).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель Администрации возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель Общества поддержал правовую позицию Администрации.

В судебном заседании представитель Администрации просил вызвать в судебное заседание для дачи пояснений кадастрового инженера, подготовившего схему раздела земельного участка, либо привлечь его к участию в деле третьим лицом.

Представитель заявителя указал, что привлечение к участию в деле кадастрового инженера нецелесообразно.

Заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы (часть 1 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Привлечение третьего лица к участию в деле является обязательным, если принятым судебным актом могут быть затронуты его права и охраняемые законом интересы.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем заявителем не представлено каких-либо допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что принятым по результатам рассмотрения требований Компании, в том числе в случае их удовлетворения, судебным актом с учетом предмета заявленных требований непосредственно затрагиваются права кадастрового инженера, подготовившего схему раздела земельного участка.

Приняв во внимание приведенные Администрацией в обоснование ходатайства доводы, предмет заявленных требований и представленные в материалы дела доказательства, суд также не усмотрел оснований для вызова в судебное заседание для дачи пояснений кадастрового инженера, подготовившего схему раздела земельного участка.

Также представитель Администрации просил отложить судебное разбирательство для представления в материалы дела акта муниципального земельного контроля, составленного в октябре 2023 года по результатам обследования спорного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств.

На обстоятельства, объективно препятствующие рассмотрению дела в настоящем судебном заседании, представитель Администрации не ссылался. Имеющиеся в материалах дела доказательства суд счел достаточными для рассмотрения спора по существу.

С учетом изложенного суд не усмотрел предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований для отложения судебного разбирательства.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Компании на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 47:14:0413001:512 (номер и дата государственной регистрации: № 47-78-21/032/2008-126 от 11.06.2008).

Здание введено в эксплуатацию на основании выданного Обществу акта приемки и ввода в эксплуатацию, зарегистрированного постановлением главы МО «Ломоносовский район» № 416 от 12.08.2005.

Право собственности на здание перешло к Компании на основании договора купли-продажи от 12.05.2008 № 331, заключенного Компанией и ИП ФИО6, ФИО7, ФИО8

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 47:14:0403005:6 площадью 7422 +/- 30 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – торговая зона.

Как видно из материалов дела и следует, в том числе, из письма Администрации от 01.09.2022, согласно договору аренды земельного участка от 28.01.2003 № 113 земельный участок с кадастровым номером 47:14:0403005:6, площадью 7422 кв.м, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, предоставлен на праве аренды Обществу.

11.08.2022 Компания обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 и п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом от 01.09.2022 № 02и-6807/2022 Компании отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в аренду без проведения торгов по мотиву расположения на земельном участке строений, сооружений, принадлежащих иным лицам (в частности, «Кафе «Берлога»), установить правообладателя которых Администрации не представилось возможным. Не согласившись с названным отказом, Компания обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением (дело № А56-117768/2022).

Как указал заявитель в поданном в суд в рамках настоящего дела заявлении, после подачи Компанией в суд заявления в рамках дела № А56-117768/2022 со стороны Администрации и Общества были произведены следующие действия:

- зарегистрирован краткосрочный договор аренды земельного участка от 28.01.2003 № 113 (дата внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – 23.12.2022).

- зарегистрировано право собственности Общества на расположенные на земельном участке строение с кадастровым номером 47:14:0403005:273 (23.12.2022), здание с кадастровым номером 47:14:0403005:274 (29.12.2022), одним из которых является «Кафе «Берлога».

Также в ходе рассмотрения дела № А56-117768/2022 постановлением Администрации от 26.05.2023 № 708/23, копия которого была вручена представителю

Компании в судебном заседании 29.05.2023, утверждена схема расположения земельных участков, согласно которой осуществлен раздел первоначального земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6, образован земельный участок с условным номером 47:14:0403005:6:ЗУ1, Обществу рекомендовано осуществить кадастровый учет образуемого земельного участка.

Как указала Компания, на текущий момент земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 47:14:0403005:276, таким образом, в результате раздела земельного участка образованы два земельных участка: с кадастровым номером 47:14:0403005:6 и с кадастровым номером 47:14:0403005:276.

Посчитав Постановление от 26.05.2023 № 708/23, а также действия Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6 незаконными, нарушающими права и законные интересы Компании в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Порядок образования земельных участков регламентирован статьями 11.2, 11.3 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 ЗК РФ.

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога.

Образование Администрацией земельного участка, в том числе, под объектом недвижимости, принадлежащим Компании на праве собственности, в число указанных исключений не входит.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 47:14:0403005:6, площадью 7422 кв.м на основании договора аренды от 28.01.2003 № 113 был передан Обществу и по настоящее время находится в аренде, что следует из сведений ЕГРН, несмотря на продажу здания Компании; оформленное дополнительное соглашение к договору аренды или договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения содержатся в пункте 3 статьи 552 ГК РФ.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном

порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при переходе права собственности на нежилое здание Компания в силу закона приобрела право пользования частью земельного участка, занятой зданием, и необходимой для использования нежилого здания на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Как видно из материалов дела, Администрация произвела раздел земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6 без согласия Компании как его арендатора и собственника объекта недвижимости, расположенного на участке.

В обоснование поданного в суд заявления Компания также сослалась на то, что произведенный Администрацией раздел земельного участка нарушает права и законные интересы Компании в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает препятствия в реализации прав заявителя как арендатора земельного участка, а также в реализации исключительного права заявителя на землю как собственника недвижимого имущества ввиду следующего.

Как следует из пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные этим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно Правилам землепользования и застройки применительно к части территории муниципального образования Горбунковское сельское поселение муниципального образования Ломоносовского муниципального района Ленинградской области деревня Горбунки (далее – Правила) спорный земельный участок расположен в границах территориальной зоны ТР2.

Согласно пп. 2 п. 10 ст. 56.2 Правил минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков устанавливаются в соответствии со статьей 41 части II этих Правил.

В соответствии с п. 3 ст. 41 Правил минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами в случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, составляют 3 метра.

Между тем, граница между вновь образованными земельными участками с кадастровыми номерами 47:14:0403005:6 и 47:14:0403005:276 фактически проходит по существующему в натуре зданию. Здания с кадастровыми номерами 47:14:0413001:512 и 47:14:0403005:273, 47:14:0403005:274, фактически имеют единую общую стену. Согласно техническому паспорту от 2005 года, здания с кадастровыми номерами 47:14:0403005:273, 47:14:0403005:274 не являлись самостоятельными объектами недвижимости. В качестве самостоятельных объектов недвижимости данные здания поставлены на кадастровый учет только в 2022 году.

Соответственно, отступы от границ земельных участков не учтены при подготовке схемы расположения и последующего раздела земельного участка. Фактически отступы от границ земельного участка отсутствуют, граница земельного участка проходит по границам объектов с кадастровыми номерами 47:14:0413001:512 и 47:14:0403005:273, 47:14:0403005:274, имеющих смежные стены.

Кроме того, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6 образован земельный участок с кадастровым номером

47:14:0403005:276. В результате раздела имеет место следующее соотношение площади земельных участков и расположенных на них зданий:

Кадастровый

номер земельного участка

Площадь земельного участка

Площадь зданий

На 1 кв. м. здания

площадь

земельного участка:

Компания

47:14:0403005:276

3926 кв.м.

795,4 кв.м.

4,9 кв.м.

Общество

47:14:0403005:6

3496 кв.м.

219,9 кв.м

15,9 кв.м.

Таким образом, несмотря на то, что площадь здания, принадлежащего Компании на праве собственности, в 3,6 раз превышает площадь зданий, принадлежащих Обществу, в результате раздела образованы практически равные земельные участки.

Соответственно, на один квадратный метр здания Компании приходится 4,9 кв.м. земельного участка, тогда как на один квадратный метр зданий Общества приходится 15, 9 кв.м.

В то же время, предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади.

По смыслу положений Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации находящихся на нем объектов, поставлен в зависимость от площади таких объектов, их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309- ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем при разделе участка принцип соразмерности площади подлежащих предоставлению земельных участков площади расположенных на них объектов недвижимого имущества не учтен.

Иное Администрацией в порядке статей 65, 200 АПК РФ не доказано.

Поскольку Администрацией были нарушены требования пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, что влечет нарушение прав и законных интересов Компании в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и создает препятствия в реализации прав заявителя как арендатора земельного участка, а также в реализации исключительного права заявителя на землю как собственника недвижимого имущества, постановление от 26.05.2023 № 708/23 подлежит признанию недействительным.

В силу абзаца 2 статьи 13 ГК РФ в случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 этого Кодекса.

Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Из смысла части 1 статьи 4 АПК РФ следует, что предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

При этом избранный таким лицом способ защиты должен соответствовать имеющемуся нарушению права и обеспечивать его восстановление.

Поскольку постановление Администрации от 26.05.2023 № 708/23 признано судом недействительным, суд считает возможным указать в качестве способа восстановления нарушенного права восстановление в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в границах, существовавших до раздела (до момента принятия Администрацией постановления от 26.05.2023 № 708/23).

Оснований для признания действий Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6, образованию земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0403005:276 и 47:14:0403005:6, по постановке указанных земельных участков на государственный кадастровый учет судом не установлено, поскольку каких-либо фактических действий по разделу участка Администрацией не осуществлялось, внесение сведений о разделе участка в ЕГРН явилось следствием принятия Администрацией постановления от 26.05.2023 № 708/23. При этом признание постановления от 26.05.2023 № 708/23 недействительным влечет аннулирование в ЕГРН сведений, внесенных на основании этого постановления, восстановление сведений об участке в первоначальных границах и является достаточным для восстановления нарушенных прав Компании.

При таком положении заявление подлежит удовлетворению частично.

Ввиду удовлетворения заявленного требования, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела относятся на заинтересованное лицо (статья 110 АПК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным постановление администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (ОГРН <***>) от 26.05.2023 № 708/23.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в границах, существовавших до раздела.

В остальной части в удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области в пользу акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" (ОГРН 1027807980991) 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.