Решение от 14 июля 2020 г. по делу № А56-63905/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-63905/2017
14 июля 2020 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2020 года


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балахниной Ю.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Петербургское Агентство Недвижимости" (адрес: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 112, корп. 2, литер. И, ОГРН: <***>; ИНН: <***>),

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул.Новгородская, д.20, литера А; ОГРН: <***>; ИНН: <***>),

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды №00-А003941(10) от 03.08.1999,


при участии

- от истца: ФИО1 – доверенность от 06.11.2019, ФИО2 – доверенность от 06.11.2019,

- от ответчика: ФИО3 – доверенность от 30.12.2019, ФИО4 – доверенность от 30.12.2019,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости» (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, Ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 00-А003941(10) от 03.08.1999 объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, литер. А, пом. 1Н, 2Н, на условиях приложенного проекта дополнительного соглашения, установив размер арендной платы методом индивидуальной оценки в соответствии с Отчетом № 9691 об оценке рыночной арендной платы за нежилое помещение в здании-памятнике от 01.07.2016 в размере 3 015 000 руб. в месяц (без НДС) с 28.04.2016.

Решением суда первой инстанции от 04.03.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.06.2018, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.10.2018 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по делу №А56-63905/2017 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на ошибочность выводов судов о возможности применения метода индивидуальной оценки арендной платы исключительно по соглашению сторон, поскольку метод индивидуальной оценки был предусмотрен как самим договором аренды № 00-А003941(10) от 03.08.1999, так и Законом Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 №387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

При новом рассмотрении дела определением суда от 14.02.2019 по ходатайству Истца назначена оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «РМС-Эксперт» ФИО5, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Каков размер рыночной арендной платы за объект нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3051, по состоянию на 28.04.2016 и по состоянию на 03.05.2017. Производство по делу приостановлено.

Протокольным определением от 11.04.2019 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта от 13.03.2019 №029-А56-63905/2017.

Определением суда от 19.06.2019 в связи с наличием противоречий в выводах эксперта, нарушением экспертом действующего законодательства при выполнении заключения производство по делу было приостановлено, назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ФИО6.

26.06.2019 в суд от эксперта Саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы.

Распоряжением заместителя председателя суда от 09.07.2019 дело предано в производство судьи Бугорской Н.А.

Определением от 29.07.2019 срок проведения судебной экспертизы продлен, судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 08.08.2019.

Протокольным определением от 08.08.2019 в связи с поступлением в суд заключения эксперта от 25.07.2019 № 199/СЭ/2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 08.08.2019 Истец заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с возможностью урегулирования спора мировым соглашением. Судом удовлетворено ходатайство, рассмотрение дела отложено на 15.08.2019.

15.08.2019 в суд от Ответчика поступили письменные замечания на заключение эксперта №199/СЭ/2019 от 25.07.2019.

В судебном заседании 15.08.2019 Ответчик заявил ходатайство в порядке ч. 2 ст. 87 АПК РФ о назначении повторной экспертизы, поскольку представленное заключение эксперта №199/СЭ/2019 от 25.07.2019 является необоснованным и содержит явные противоречия.

Кроме того, в суд поступило ходатайство эксперта Саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ФИО6 о признании названного заключения недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

Определением от 11.11.2019 применительно к положениям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом вновь назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7.

Определением от 13.02.2020 в связи с поступлением в суд экспертного заключения от 30.12.2019 N 11/11/19-1 производство по делу возобновлено.

Определением от 05.03.2020 в судебное заседание был вызван эксперт ФИО7 для дачи пояснений.

Определением от 23.04.2020 в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» дата судебного заседания изменена на 25.05.2020.

В судебном заседании 25.05.2020 Истец уточнил свои требования, просил обязать Комитет заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору аренды № 00-А003941(10) от 03.08.1999 объекта нежилого фонда, на условиях приложенного проекта дополнительного соглашения, установив размер арендной платы за нежилое помещение в здании-памятнике в размере 3 100 000 руб. в месяц (без НДС) с 28.04.2016.

Экспертом под запись на аудиопротокол судебного заседания даны пояснения по поставленным судом и сторонами вопросам.

В судебном заседании 25.05.2020 был объявлен перерыв до 29.05.2020 в целях предоставления сторонам возможности сформировать правовую позицию с учетом результатов судебной экспертизы и пояснений эксперта, после перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании 29.05.2020 Ответчик представил замечания к экспертному заключению от 30.12.2019 N 11/11/19-1, а также заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Истец возразил против доводов Комитета, а также против назначения по делу повторной экспертизы, полагал заключение от 30.12.2019 N 11/11/19-1 достоверным доказательством по делу, представил письменные пояснения.

Протокольным определением от 29.05.2020 рассмотрение дела отложено на 22.06.2020.

В судебном заседании 22.06.2020 был объявлен перерыв до 29.06.2020, после перерыва судебное заседание продолжено, стороны поддержали свои правовые позиции.

Протокольным определением от 29.06.2020 в соответствии со статьями 82, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отклонено ходатайство Ответчика о назначении по делу повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наличием объективной возможности рассмотрения спора по представленным в материалах дела доказательствам, рассмотрение дела отложено на 13.07.2020.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) и ООО «Трикотажное объединение «ЛАК» был заключен договор аренды от 03.08.1999 № 00-А003941(Ю) (далее - Договор) объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н (далее - помещение).

Дополнительным соглашением от 22.04.2002 № 1 к Договору срок его действия продлен до 02.08.2048.

На основании дополнительного соглашения от 20.05.2003 № 2 к Договору права и обязанности арендатора перешли к Обществу.

При заключении Договора размер арендной платы был рассчитан методом индивидуальной оценки на основании отчета об оценке рыночной арендной ставки и составлял 42 210,42 у.е. в месяц (курс у.е. устанавливался по курсу доллара США).

В силу пункта 3.3 Договора аренды арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы.

Уведомлениями от 21.12.2007 № 9314, от 25.01.2010 № 1199 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы с применением метода массовой оценки.

Ссылаясь на то, что уведомлением от 21.12.2007 № 9314 Комитет установил новый размер арендной платы, самостоятельно рассчитав ее размер методом массовой оценки, который составил в 2008 году 2 769 159 руб. 61 коп. в месяц, и далее с учетом индексации возрос до 3 964 457 руб. 67 коп. в месяц, и полагая, что в настоящее время расчет арендной платы таким способом не соответствует действующему законодательству Санкт-Петербурга, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что абзац 7 пункта 2.2.3 Положения «О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (Приложения 1 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 №387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»; далее - Закон №387-58), согласно которому, по мнению Общества, при определении размера арендной платы за арендуемые истцом помещения должен применяться метод индивидуальной оценки, вступил в силу с 01.01.2015, то есть после заключения Договора и в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению к спорным правоотношениям, а применение индивидуальной оценки возможно только по соглашению сторон.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на то, что согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора; далее – Закон № 149-51) арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

В соответствии со статьей 4 Закона № 149-51 (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора) в случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности. Финансирование работ по индивидуальной оценке ставок арендной платы, осуществляемых по инициативе арендаторов или лиц, имеющих намерение использовать объект нежилого фонда, производится за их счет.

Таким образом, в момент заключения Договора законодательство Санкт-Петербурга предусматривало возможность определения размера арендной платы за арендуемые истцом помещения путем применения метода индивидуальной оценки. При этом инициатива применения данного метода могла исходить как от арендатора, так и от лица, имеющего намерение использовать объект нежилого фонда.

Из пункта 3.1 Договора следует, что арендная плата за пользование объектом устанавливается на основании индивидуальной рыночной оценки. Таким образом, при заключении Договора сторонами было достигнуто соглашение об определении размера арендной платы методом индивидуальной оценки.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1589 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» уведомлением Комитета от 21.12.2007 №9314 размер арендной платы был определен методом массовой оценки и установлен в рублях. Переход к методу массовой оценки был обусловлен необходимостью до 21.12.2007 произвести перерасчет арендной платы в валюте Российской Федерации (пункт 1.1 Постановления) и отсутствием соответствующего индивидуальной отчета об оценке. При этом в пункте 3 данного уведомления было указано, что в случае несогласия с размером арендной платы арендатор вправе за свой счет заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты индивидуальной оценки будут применены путем заключения дополнительного соглашения к Договору в случае, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности, и при наличии положительного экспертного заключения ГУП «ГУИОН».

Таким образом, Комитет при исполнении договора признавал право арендатора на определение размера арендной платы методом индивидуальной оценки. Указанное уведомление как односторонняя сделка не могло изменить достигнутое при заключении Договора соглашение сторон о возможности определения размера арендной платы за пользование объектом на основании индивидуальной рыночной оценки, а напротив, подтвердило право арендатора и обязанность арендодателя при соблюдении определенных условий использовать метод индивидуальной оценки. Более того, пунктом 4.1 Приложения 1 к Закону №387-58 прямо предусмотрена возможность применения результатов индивидуальной оценки ставок арендной платы как при заключении договора аренды, так и дополнительного соглашения к нему.

В соответствии с абзацем 7 пункта 2.2.3 Приложения 1 к Закону №387-58, который вступил в силу с 01.01.2015, применение метода индивидуальной оценки при определении ставок арендной платы за встроенные помещения, аналогичные помещению, арендуемому истцом, стало обязательным.

Суд кассационной инстанции также указал на то, что абзац 7 пункта 2.2.3 Приложения 1 к Закону №387-58, независимо от момента введения его в действие, подлежит применению к отношениям сторон из Договора аренды, поскольку из пунктов 3.2, 3.3 Договора следует согласие сторон на то, что размер арендной платы и иные условия ее определения корректируется при изменении соответствующих методик определения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В соответствии с Отчетом об оценке от 01.07.2016 № 9691, выполненным оценщиком ООО «Новая оценочная компания» ФИО8, размер арендной платы составил 3 015 000 руб. в месяц (без НДС) по состоянию на 28.04.2016.

Согласно Отчету ООО «Новая оценочная компания» №9845 от 14.11.2017 размер арендной платы также составил 3 015 000 руб. в месяц.

С учетом возражений Комитета относительно достоверности отчета оценщика по делу была назначена судебная экспертиза, по результатам которой экспертом ООО «РМС-Эксперт» ФИО5 в заключении от 13.03.2019 №029-А56-63905/2017 арендная плата была установлена в размере 3 051 000 руб. в месяц.

Согласно заключению эксперта Саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ФИО6 от 25.07.2019 № 199/СЭ/2019 арендная плата была установлена в размере 3 415 329 руб. в месяц.

Как следует из заключения эксперта ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7 от 30.12.2019 N 11/11/19-1, размер рыночной арендной платы по состоянию на 28.04.2016 составил 3 100 000 руб. в месяц.

Со всеми имеющимися в деле результатами оценки рыночной арендной платы Комитет был не согласен и заявлял соответствующие возражения, полагая правильным размером арендной платы в сумме 4 459 475, 75 руб.

В связи с наличием в судебных экспертизах определенных недостатков, указанные исследования сами по себе не могли быть признаны судом достоверным доказательством размера рыночной арендной платы.

Между тем, оценив данные исследования в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы по состоянию на 28.04.2016 варьировался в пределах от 3 015 000 руб. до 3 415 000 руб., то есть выводы оценщиков находятся в одном рыночном диапазоне и колеблются в пределах 2-10%, при этом существенным образом (более 33%) отличаются от размера арендной платы, рассчитанной Комитетом методом массовой оценки: 4 459 475, 75 руб.

Комитетом какого-либо своего отчета, произведенного методом индивидуальной оценки, представлено не было.

В свою очередь, в отношении заключения эксперта ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7 от 30.12.2019 N 11/11/19-1 Комитетом заявлены следующие основные возражения: в нарушение п. 22 (в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», в заключении отсутствует полная и достаточная информация о доступных эксперту объектах-аналогах, что не позволяет получить объективные данные о диапазоне арендных ставок на аналогичные объекты и сделать вывод о корректности выбранных для расчета объектах-аналогах; приведенный в заключении ценовой диапазон для Объекта оценки является не обоснованным; экспертом нарушено требование п. 22 (б) ФСО № 7, предполагающего, что в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, однако, экспертом выбраны объекты-аналоги с худшими характеристиками, что повлекло существенное занижение нижней границы диапазона; выполненные экспертом корректировки на местоположение, состояние, тип планировки, наличие витрин, являются не обоснованными; по мнению Ответчика, в нарушение п. 5 ФСО №3, экспертом не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки; результат оценки величины арендной платы не соответствует данным рынка объекта исследования; результат расчета величины рыночной арендной платы за пользование Объектом оценки на 40-45% ниже результата, рассчитанного по данным из объявления о сдаче оцениваемого Объекта в субаренду, и противоречит цене, по которой право аренды выставлено на торги на официальном сайте АО «Российский аукционный дом» (4 459 475,75 руб./мес.), при этом лот был продан по цене 4 682 449,54 руб./мес. в процессе торгов на повышение.

На основании изложенного Комитет полагал, что представленное заключение не соответствует требованиям статьи 4 и статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не может рассматриваться в качестве достоверного доказательства по делу.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу указанных правовых норм повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Как следует из разъяснений судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, арбитражный суд вправе воспользоваться одним из изложенных процессуальных прав, исходя из конкретных обстоятельств дела.

В судебном заседании 25.05.2020 эксперт ФИО7 поддержал заключение от 30.12.2019 N 11/11/19-1, которым размер рыночной арендной платы определен в сумме 3 100 000 руб., в том числе пояснив, что объекты аналоги, которые были выявлены среди предложений недвижимости торгово-сервисного назначения, использовались при определении интервала, но не применялись в расчетах, поскольку местоположение было не на Невском проспекте (№ 6), и имелось специальное назначение - многозальный кинотеатр (№7). Также эксперт пояснил, что объекты-аналоги расположены на различных этажах, как и объект исследования, все объекты аналоги оборудованы либо витринами (помещения, расположенные на первых этажах), либо большими витринными окнами (преимущественно помещения, расположенные на этажах выше первого), в связи с чем объект исследования и объекты-аналоги сопоставимы по характеристике окон и проведение корректировки не требуется. Эксперт сообщил, что в силу специфики объекта исследования и того, что на рынке предложений лотов большого метража на Невском проспекте крайне мало, для целей настоящего исследования рассматривались торговые помещения, расположенные, в том числе и в подвале, но на данное отличие в ценообразующем факторе на этаж расположения при расчетах были внесены повышающие корректировки. Эксперт пояснил, что сведения о типе планировки используемых аналогов в объявлениях по большей части не представлены в источниках информации, и дополнительные сведения о планировочных решениях в помещениях, предлагаемых на удаленную дату от даты оценки, получить не представляется возможным, по аналогам эксперт использовал только информацию, опубликованную в открытых источниках сети интернет, оценка произведена при допущении, что информация об аналогах, указанная в объявлениях, является достоверной. При отсутствии информации проводить корректировку по данному фактору не представляется возможным. Состояние объектов аналогов №№ 4, 5 в отчете было принято, как «отличное», на основании данных или фото помещений, представленных в объявлениях. Кроме того, экспертом были представлены прямые ссылки на запрошенные Комитетом источники информации.

С учетом площади объекта исследования и его узкоспециализированного назначения суд полагает основанными на предположении доводы Комитета о существовании иных объектов аналогов, более сопоставимых по своим характеристикам с объектом исследования (ФСО № 7), убедительных данных, свидетельствующих о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, у суда не имеется.

Приведенные Комитетом доводы относительно неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.

Как справедливо указывает Общество, использование для оценки предложения о сдаче объекта в субаренду, который по заявленной цене не был сдан (предложение к сдачи спорного объекта в субаренду в 2017 году), было бы нарушением ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998, в силу которой под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ссылка Комитета на аукцион по продаже права аренды критически оценивается судом, поскольку организатором аукциона является СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга", проведение аукциона на право заключения договора аренды Объекта осуществляется в соответствии с решением Комитета от 23.04.2020 №УРОНФ-19012/20, независимая оценка рыночной стоимости лота не проводилась. При этом аукцион проведен 03.06.2020, в связи с чем его результаты достоверности оценки, произведенной по состоянию на 28.06.2016, опровергать не могут.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет рыночной стоимости арендной платы по состоянию на момент рассмотрения дела судом участвующими в деле лицами заявлено не было (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, по смыслу ФСО-1 понятие «объект-аналог» — это всегда объект сравнения, отличный от объекта исследования.

Доводы Комитета о витринных окнах объекта оценки с учетом пояснений эксперта, а также того обстоятельства, что помещение площадью 2026 кв.м, согласно кадастрового паспорта от 25.03.2016 имеет только 3 витринных окна в части помещения 1Н (часть 6) площадью 85,5 кв.м, что составляет лишь 4% всей площади оцениваемого объекта, также не могут быть приняты в качестве существенного нарушения порядка проведения оценки.

Экспертом исчерпывающим образом дано пояснение, зачем и каким образом им была учтена информация, доступная на рынке в 2018-2019 годах в части корректировки на удаление объекта от ближайших станций метрополитена. Принимая во внимание, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, несогласие Комитета с примененным экспертом методом в отсутствие доказательств изменения ценообразования на рынке недвижимости в части близости/удаленности от метро само по себе о недостоверности выводов оценщика не свидетельствует.

В обоснование избранных оценщиком корректировок приведены подробные таблицы на с. 63-70 Экспертного заключения, недопустимость которых применительно к ФСО-7 Комитетом не доказана.

Определить особенности потенциального аналога или уточнить путем телефонного мониторинга особенности и характеристики объектов не представляется возможным в связи с ретроспективным характером оценки.

Иное мнение Комитета относительно примененных экспертом подходов само по себе не является основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации, а также подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли бы повлиять на выводы эксперта.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

По результатам оценки заключения эксперта ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7 от 30.12.2019 N 11/11/19-1 во взаимосвязи с иными представленными в материалы дела исследованиями, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не вызвали сомнений, поскольку подтверждена приложенными к заключению документами. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными. Эксперт описал методику проведения исследования, обосновал примененные подходы.

Признаваемый законодательством об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302).

Как было указано выше, в рассматриваемом случае выводы эксперта ФИО7 о рыночной стоимости права аренды сопоставимы с четырьмя другими исследованиями, проведенными методом индивидуальной оценки.

Несогласие Комитета с результатами судебной экспертизы при отсутствии относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, не дает оснований считать такие выводы необоснованными, в связи с чем заявленное Ответчиком ходатайство о проведении повторной экспертизы было отклонено судом.

Суд принимает во внимание, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, абзац 7 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") (Постановление № 28).

Суд полагает возможным применить указанное разъяснение по аналогии при отклонении доводов Комитета о дате оценки, и с учетом заявленных самим Истцом требований применить рыночную стоимость арендной платы, определенную по состоянию на 28.04.2016, а не на 03.07.2017.

В свою очередь, при определении даты, с которой арендная плата подлежит применению к правоотношениям сторон, суд также исходит из следующего.

По общему правилу определение цены сделки производится в соответствии с законодательством, действующим на дату обращения с соответствующим заявлением.

Согласно абзацу пятому статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 Постановления N 28 также разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

По аналогии с указанными разъяснениями и учитывая, что и отчет об оценке, и экспертное заключение на данный отчет, оспаривающие размер арендной платы, определенный методом массовой оценки, были представлены уполномоченному органу в 2016 году, суд полагает ежемесячную арендную плату в размере 3 100 000 руб., а, следовательно, и условия дополнительного соглашения, распространяющими свое действие на отношения сторон с 28.04.2016.

Доводы Комитета о том, что определенная судом арендная плата подлежит применению не ранее вступления решения суда по преддоговорному спору в законную силу, не принимается судом, поскольку в данном случае из пунктов 3.2, 3.3 Договора следует согласие сторон на то, что размер арендной платы и иные условия ее определения корректируется при изменении соответствующих методик определения арендной платы. Более того, в момент заключения Договора законодательство Санкт-Петербурга предусматривало возможность определения размера арендной платы за арендуемые истцом помещения путем применения метода индивидуальной оценки, результаты которого были получены Комитетом в 2016 году.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме, суд обязывает Комитет заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору аренды № 00-А003941(10) от 03.08.1999 объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, литер. А, пом. 1Н, 2Н, на условиях приложенного Обществом проекта дополнительного соглашения, определив размер арендной платы методом индивидуальной оценки в размере 3 100 000 руб. в месяц (без НДС). Установить, что указанное соглашение вступает в силу с момента вступления в законную силу решения суда, но распространяет свое действие на отношения сторон с 28.04.2016.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Комитет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

1. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости» дополнительное соглашение к договору аренды № 00-А00394Ц10) от 03.08.1999. объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н с изложением указанного дополнительного соглашения в следующей редакции:


«Дополнительное соглашение к договору аренды

№ 00-(А)003941(10) от 03 августа 1999 года


« » 2020 года г.Санкт-Петербург


Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО9, и Общество с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости», зарегистрированное решением Регистрационной палаты Санкт-Петербурга от 19.09.1997 № 83612, свидетельство о регистрации № 54701, свидетельство о регистрации от 17.03.2003 № <***>/203783067183, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице конкурсного управляющего ФИО10, действующего на основании решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2017 по делу № А56-91226/2016, с другой стороны (далее - Стороны), заключили настоящее соглашение о нижеследующем:


1. Изложить п. 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и составляет ежемесячно 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей без учета НДС».

Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № 00-(А)003941(10) от 03 августа 1999 года.

Настоящее соглашение распространяет свое действие на отношения Сторон с 28.04.2016.


Реквизиты Сторон


Арендодатель: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, зарегистрированный инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному району Санкт-Петербурга 17.12.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 784201001,

Местонахождение: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская улица, 20, литера А, пом. 2Н.


Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости», зарегистрированное решением Регистрационной палаты Санкт-Петербурга от 19.09.1997 № 83612, свидетельство о регистрации № 54701, свидетельство о регистрации от 17.03.2003 № <***>/203783067183 ОГРН <***>, ИНН <***>, 'КПП 784101001,

Местонахождение: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 112, корп. 2, лит И.


от Арендодателя от Арендатора


________________В.В. ФИО9 ____________А.О. ФИО10».


2.Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости» 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 55 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

3. Возвратить Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга с депозитного счета арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области денежные средства в размере 26 500 руб., перечисленные на основании платежного поручения №1859075 от 31.05.2019.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.



Судья Бугорская Н.А.