Решение от 22 апреля 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А32-43692/2019
г. Краснодар
23 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 апреля 2026 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-43692/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ключ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле Генеральной прокуратуры Российской Федерации, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования город Новороссийск, ФИО1

о признании незаконным отказа,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2, ФИО3, по доверенности, диплом;

от прокуратуры: ФИО4, ФИО5, по доверенности, удостоверение;

от департамента: ФИО6, ФИО7, по доверенности, извещен;

от иных лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ключ» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 20.03.2020 № 52-11374/20-33-21, об отказе в предварительном согласовании предоставления обществу земельных участков; возложении на департамент обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем принятия решения в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению от 20.02.2020, о предварительном согласовании предоставления земельного участка (условный номер 23:47:0000000:138:ЗУ4) площадью 807 399 кв. м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> – в собственность; земельного участка (условный номер 23:47:0000000:138:ЗУ6) площадью 586 193 кв. м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> – в аренду; земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138, сохраняемого в измененных границах – в собственность, в течение 14 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу (уточненные требования).

При первоначальном рассмотрении спора к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Новороссийск.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021, заявление удовлетворено: признано незаконным решение департамента, выраженное в письме от 20.03.2020 № 52-11374/20-33-21, об отказе в предварительном согласовании предоставления обществу испрашиваемых земельных участков; на департамент возложена обязанность в течение 14 календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о предварительном согласовании предоставления обществу в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к его заявлению от 20.02.2020, земельного участка (условный номер 23:47:0000000:138:ЗУ4) площадью 807 399 кв. м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> – в собственность; земельного участка (условный номер 23:47:0000000:138:ЗУ6) площадью 586 193 кв. м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> – в аренду; земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138, сохраняемого в измененных границах – в собственность; с департамента в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2024 решение суда от 30.07.2020 и апелляционное постановление от 25.03.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отменяя судебные акты, суд округа указал на необходимость исследования цели предоставления спорного земельного участка, а также проверки соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади объектов.

При новом рассмотрении к участию в деле привлечена Генеральная прокуратура Российской Федерации, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1

В судебном заседании от 14.04.2026 объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 20.04.2026. После перерыва заседание продолжено с участием сторон.

Ходатайство заявителя о вызове в судебное заседание эксперта, ходатайство об истребовании доказательств судом рассмотрено и отклонено.

Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, департамент (арендодатель) и ЗАО «Золотое руно» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.07.2006 № 0000001594, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях данного договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 3 165 200 кв. м с кадастровым номером 23:47:0000000:0138, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Новороссийск, ст. Раевская, ул. Натухаевская, 1, для сельскохозяйственного производства. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

ЗАО «Золотое руно» (первоначальный арендатор) и ООО «Раевская птицефабрика» (новый арендатор) заключили договор уступки права аренды от 22.05.2007 № 22/05, по условиям которого первоначальный арендатор уступил новому арендатору право использования на условиях аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 3 165 200 кв. м с кадастровым номером 23:47:0000000:0138, расположенный по адресу относительно ориентира: Краснодарский край, г. Новороссийск, ст. Раевская, ул. Натухаевская, 1. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО «Раевская птицефабрика» (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 26.05.2017 № 1, предметом которого явилась продажа по результатам торгов имущества ООО «Раевская птицефабрика», входящего в состав лота № 1: продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество, указанное в приложении № 1, транспортные средства, указанные в приложении № 2, движимое имущество, указанное в приложении № 3, исключительные права на торговые знаки, указанные в приложении № 4 к настоящему договору, а покупатель – принять указанное имущество, исключительные права на торговые знаки и уплатить за них определенную договором цену. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи от 26.05.2017 № 1 имущество находится на земельном участке площадью 3 165 200 кв. м с кадастровым номером 23:47:0000000:138, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Новороссийск, <...>. Право аренды земельного участка принадлежит продавцу на основании заключенного между продавцом и ЗАО «Золотое руно» договора уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.05.2007 № 22/05 (зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 26.06.2007 за № 23-23-48/023/2007-462), в соответствии с условиями которого ЗАО «Золотое руно» уступило продавцу право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.07.2006 № 00000001594 (зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 28.09.2006 за № 23-23-48/010/2006-482), заключенного ЗАО «Золотое руно» (арендатор) и департаментом (арендодатель). Покупатель приобретает право пользования указанным земельным участком на тех же условиях, что и продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

По сведениям ЕГРЮЛ ЗАО «Золотое руно» ликвидировано 05.05.2015, ООО «Раевская птицефабрика» прекратило деятельность в связи с завершением конкурсного производства 20.09.2017.

В целях оформления прав на спорный земельный участок общество 20.02.2020 обратилось в департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков без проведения торгов, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138, в соответствии со схемой расположения земельного участка.

Письмом от 20.03.2020 № 52-11374/20-33-21 департамент отказал обществу в предварительном согласовании предоставления земельных участков, мотивируя тем, что представленная схема расположения земельного участка не соответствует требованиям приказа от 27.11.2014 № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

Полагая данный отказ департамента не соответствующим закону, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Как следует из материалов дела, в обоснование наличия права собственности и права аренды на испрашиваемые земельные участки заявителем указано на нахождение в их границах объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности; с целью приобретения прав на землю под объектами недвижимости с учетом необходимости исключения из их границ территории, в отношении которой у заявителя отсутствует право, обществом подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, направлено с учетом данной схемы заявление в уполномоченный орган о предварительном согласовании предоставления земельных участков без проведения торгов, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 – 39.20 Земельного кодекса.

В силу статьи 39.14 Земельного кодекса предоставление земельного участка начинается с подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок. После подготовки схемы расположения земельного участка процедура предоставления земельных участков предусматривает: подачу в уполномоченный орган заинтересованным лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 данного кодекса, в случае, если участок предстоит образовать или границы участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.15 Земельного кодекса в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, указывается, в частности, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего кодекса оснований.

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка заинтересованным лицом прилагаются документы, указанные в пункте 2 статьи 39.15 Земельного кодекса. Рассмотрение заявлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков осуществляется в порядке их поступления (пункт 4 статьи 39.15 данного кодекса).

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю (пункт 7 статьи 39.15 Земельного кодекса).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, приведенных в пункте 8 статьи 39.15 Земельного кодекса.

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса (пункт 16 статьи 39.15 данного кодекса).

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в аренду или собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении хозяйствующему субъекту земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснованным. Предоставление земельного участка в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении собственнику здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса, статья 39.20 Земельного кодекса).

По смыслу норм статьи 133.1 Гражданского кодекса и разъяснений, приведенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект. Для отнесения недвижимой вещи к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев: неразрывной физической или технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов; расположения на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей. Единый недвижимый комплекс может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, что предполагает следующее: составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу; созданный единый недвижимый комплекс не может быть впоследствии разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. При этом в ЕГРН регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

При новом рассмотрении спора департамент заявил, что решение суда от 30.07.2020 исполнено уполномоченным органом до его отмены судом кассационной инстанции, в результате чего из земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0103001:3722, 23:47:0000000:7814, 23:47:0102001:1691, 23:47:0102001:1692, 23:47:0103001:3720, 23:47:0103001:3721, с сохранением исходного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 в измененных границах. Согласно сведениям ЕГРН:

– земельный участок с кадастровым номером 23:47:0103001:3722 имеет площадь 586 193 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет 27.08.2021, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (запись государственной регистрации от 27.08.2021 № 23:47:0103001:3722-23/261/2021-1);

– земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:7814 имеет площадь

807 399 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет 27.08.2021, принадлежит на праве общей долевой собственности обществу (1/2 доли, запись государственной регистрации от 27.11.2023 № 23:47:0000000:7814-23/261/2023-4) и ФИО1 (1/2 доли, запись государственной регистрации от 27.11.2023 № 23:47:0000000:7814-23/261/2023-3);

– земельный участок с кадастровым номером 23:47:0102001:1691, имеет площадь 103 104 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет 27.08.2021, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю;

– земельный участок с кадастровым номером 23:47:0102001:1692, имеет площадь 44 422 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет 27.08.2021, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю;

– земельный участок с кадастровым номером 23:47:0103001:3720, имеет площадь 1746 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет 27.08.2021, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю;

– земельный участок с кадастровым номером 23:47:0103001:3721, имеет площадь 24 446 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет 27.08.2021, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю;

– земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:138 имеет площадь 1 597 890 кв. м, принадлежит на праве общей долевой собственности обществу (1/2 доли, запись государственной регистрации от 27.11.2023 № 23:47:0000000:138-23/261/2023-4) и ФИО1 (1/2 доли, запись государственной регистрации от 27.11.2023 № 23:47:0000000:138-23/261/2023-3).

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Таким образом, в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В целях исполнения указаний суда кассационной инстанции, а также проверки доводов лиц, участвующих в деле, суд определением от 09.10.2025 назначил проведение по делу повторной судебной экспертизы, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0000000:138, 23:47:0103001:3722, 23:47:0000000:7814.

2. Определить площадь земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 (до его раздела и образования земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0103001:3722, 23:47:0000000:7814), необходимую для эксплуатации по назначению, установленному в Едином государственном реестре недвижимости, объектов капитального строительства, реально существующих на данный момент, расположенных в границах данного земельного участка.

3. С учетом конфигурации расположения недвижимого имущества на исходном земельном участке с кадастровым номером 23:47:0000000:138, возможно ли произвести выдел (раздел) части земельного участка, не занятого объектами недвижимости, и какова его площадь.

По результатам проведенного экспертного исследования в материалы дела представлено заключение.

Согласно выводам эксперта на первый вопрос: в границах земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 зафиксировано четыре объекта капитального строительства: нежилое здание с условным обозначением ОИ1 – склад горючих материалов площадью застройки 51,90 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ2 – административное здание площадью застройки 78,79 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ3 – аккумуляторная площадью застройки 57,2 кв. м; нежилое здание с условным обозначением ОИ4 – гараж площадью застройки 159,07 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ5 – столярный цех площадью застройки 303,15 кв. м; в границах земельного участка с кадастровым номером 23:47:0103001:3722 зафиксировано два объекта капитального строительства: нежилые здания с условным обозначением ОИ1 и ОИ2 – здания насосной станции, площадью застройки 63,64 кв. м и 16,90 кв. м соответственно; в границах земельного участка с кадастровым номером 13:47:0000000:7814 зафиксировано тридцать семь зданий, строений и сооружений: нежилое здание с условным обозначением ОИ1 – птичник площадью застройки 1609,60 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ2 – птичник площадью застройки 1607,86 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ3 – птичник площадью застройки 1585,35 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ4 – птичник площадью застройки 1589,21 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ5 – птичник площадью застройки 1600,33 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ6, ОИ7, ОИ8 – здания насосной станции с водонапорной башней площадью застройки 31,48 кв. м, 29,96 кв. м и 17,75 кв. м соответственно, нежилое здание с условным обозначением ОИ9 – инкубатор площадью застройки 1884,31 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ10 – трансформаторная подстанция площадью застройки 37,52 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ11 – птичник площадью застройки 1364,15 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ12 – птичник площадью застройки 1565,04 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ13 – птичник площадью застройки 1482,25 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ14 – птичник площадью застройки 1472,52 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ15 – птичник площадью застройки 1525,80 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ16 – птичник площадью застройки 1328,40 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ17 – склад площадью застройки 775,09 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ18 и ОИ19 – котельная площадью застройки 496,87 кв. м и 7,48 кв. м соответственно, нежилое здание с условным обозначением ОИ20 – кормоцех площадью застройки 1059,98 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ21 – лаборатория площадью застройки 216 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ22 – административное здание площадью застройки 330,13 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ23 – инкубатор площадью застройки 680,64 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ24, ОИ25, ОИ26 – трансформаторная подстанция площадью застройки 15,38 кв. м, 32,03 кв. м и 35,82 кв. м соответственно, нежилое здание с условным обозначением ОИ27 –колбасный цех площадью застройки 228,94 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ28 – весовая площадью застройки 70,12 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ29 – магазин площадью застройки 243,32 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ30 – навес (пропускной пункт) площадью застройки 133,51 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ31 – сарай (санпропускник) площадью застройки 32,92 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ32 – убойный цех площадью застройки 1634,94 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ33 – товарная контора площадью застройки 413,91 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ34 – гараж площадью застройки 61,66 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ35 – столовая площадью застройки 784,96 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ36 – пожарный резервуар площадью застройки 114,91 кв. м, нежилое здание с условным обозначением ОИ37 – комплекс по убою и переработке птицы площадью застройки 3124,11 кв. м.

Отвечая на второй вопрос, эксперт, сопоставив данные, полученные в результате экспертного исследования (в том числе, в исследовательской части выявлено разрушение объектов, их неиспользование по целевому назначению, отсутствие деятельности птицеводческого предприятия), выявил, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 (до его раздела и образования земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0103001:3722, 23:47:0000000:7814), необходимая для эксплуатации по назначению, установленному в ЕГРН, объектов капитального строительства, реально существующих на данный момент в границах данного земельного участка, при условии восстановительных работ и приведения объектов недвижимости в работоспособное состояние, составляет 150 993 кв. м + 13 406 кв. м = 164 399 кв. м; эксперт также отметил, что, принимая во внимание установленное при производстве экспертных работ состояние объектов исследования (стадия разрушения), вычислить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации по назначению, установленному в ЕГРН, объектов капитального строительства, расположенных в границах исследуемого земельного участка, до выполнения восстановительных работ и приведения объектов недвижимости в работоспособное состояние не представляется возможным.

В ответе на третий вопрос эксперт указал, что в процессе экспертного исследования, при ответе на второй вопрос, установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 (до его раздела и образования земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0103001:3722, 23:47:0000000:7814), необходимая для эксплуатации по назначению, установленному в ЕГРН, объектов капитального строительства, реально существующих на данный момент, расположенных в границах данного земельного участка составляет 164 399 кв. м; при этом эксперт отметил, что в процессе экспертного исследования, при ответе на первый вопрос, установлено, что помимо объектов недвижимого имущества, сведения о которых содержатся в ЕГРН, на территории земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 (до его раздела и образования земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0103001:3722, 23:47:0000000:7814) расположены объекты недвижимого имущества, сведения о которых в ЕГРН отсутствуют; в этой связи эксперт, принимая во внимание установленные в ходе проведения экспертного исследования обстоятельства, выполнил построение границ земельного участка, не занятого объектами недвижимости, вне зависимости от того, содержатся ли сведения об объектах недвижимости в ЕГРН; при этом вычисленная при построении границ площадь земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 (единое землепользование) (до его раздела и образования земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0103001:3722, 23:47:0000000:7814), занятая объектами недвижимости, составила 165 340 кв. м (150 993 кв. м + 13 406 кв. м + 941 кв. м); с учетом изложенного эксперт, сопоставив данные проведенного экспертного исследования, принимая во внимание конфигурацию расположения объектов капитального строительства на исходном земельном участке площадью 3 165 200 кв. м с кадастровым номером 23:47:0000000:138, руководствуясь нормами земельного законодательства, градостроительным регламентом муниципального образования город Новороссийск – Правилами землепользования и застройки городского округа муниципального образования город Новороссийск (в редакции от 26.12.2025 № 62), заключил о возможности произвести выдел (раздел) части земельного участка (земельных участков), не занятого (не занятых) объектами недвижимости, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах площадью 2 999 860 кв. м.

Суд признает данное экспертное заключение допустимыми доказательствами по делу, поскольку оно содержит ответы на поставленные судом вопросы, противоречий не имеется, выводы эксперта являются полными и обоснованными.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса в совокупности и взаимосвязи, в том числе результаты судебной экспертизы, проведенной при новом рассмотрении спора, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, суд приходит к выводу о том, что заявитель не обосновал площадь испрашиваемых как в собственность, так и в аренду земельных участков, в связи с чем обжалуемый отказ департамента соответствует закону и не нарушает права и законные интересы общества.

Вопреки утверждениям заявителя доказательств регистрации права собственности общества на принадлежащие ему объекты недвижимости как на единый имущественный комплекс в соответствии с законодательством Российской Федерации в материалах дела не имеется.

В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 Земельный кодекс), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35 Земельный кодекс). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приобретении в собственность находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В данном случае из представленной заявителем в уполномоченный орган схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории следует, что площадь испрашиваемых обществом земельных участков в собственность (807 399 кв. м и 1 597 890 кв. м) и в аренду (586 193 кв. м) значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на земельном участка с кадастровым номером 23:47:0000000:138 объектов недвижимости, принадлежащих обществу (согласно выводам эксперта площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов, сведения о которых отражены в ЕГРН, составляет 164 399 кв. м; площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов, сведения о которых как отражены в ЕГРН, так и не отражены, составляет 165 340 кв. м).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 4, 27, 29, 110, 138, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.С. Левченко