Постановление от 22 октября 2019 г. по делу № А40-33217/2019

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-56248/2019

Дело № А40-33217/19
г. Москва
23 октября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2019 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В.Пирожкова,

судей В.Р.Валиева, Т.В.Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Техно крафт лит" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 июля 2019 года по делу №А40-33217/19, принятое судьей Романенковой С.В., по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Техно крафт лит" (ОГРН: <***>) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) об изменении условия договора № 59-3457 от 27.06.2016 года,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 02.09.2019

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.11.2018

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Техно крафт лит" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об изменении условий договора №59-3457 от 27.06.2016 года, заключенного между истцом и ответчиком в части цены и установить её в размере 61 870 470 руб. без НДС.

Требования завялены со ссылкой на ст.ст. 557, 452, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим состоянием переданного истцу по договору купли-продажи помещения и завышением его рыночной цены.

Решением от 18 июля 2019 года по делу № А40-33217/2019 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт изменив условия договора в части цены.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель Департамента против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает законных оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.06. 2016 между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец, ответчик) и ООО «Техно крафт лит» (покупатель, истец) заключен договор купли-продажи, недвижимости (нежилого 2 помещения) X» 59-3457, согласно условиям которого, ответчик передал в собственность истца объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001064:2038, общей площадью 1.213,6 кв. м (антресоль подвала 2, пом. I, комн. 1; пом. II. комн. 1, 2; подвал 1, пом. XV, комн. 8, 8а, 8б, 9, 10, 10а; подвал 2, пом. I, комн. 1, 2, 4-7, 12-20, 22-24, 24а. 25, 27-32, 32а, 32б, 32в, 32г, 32д. 32е, 32ж, 33, 33а, 34, 34а, 34б, 34в), а Покупатель принял это имущество ( п.1.1.).

Цена Объекта составила 209 399 000 руб. 00 коп. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

На основании договора № 4/1163-16, Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Московский Городской Трест Геолого - Геодезических и Картографических Работ» (ГБУ «Мосгоргеотрест») произведено обследование строительных конструкций стен и покрытия части помещений стилобата высотного здания, расположенного по адресу: <...> и сделаны следующие выводы: «Состояние стен и покрытия обследованной части помещений стилобата высотного здания может быть оценено в соответствии с ГОСТ 31937-2011 как ограниченно-работоспособное. Состояние подвесных потолков местами аварийное. Для обеспечения дальнейшей безопасной эксплуатаций стилобата требуется выполнить его ремонт. Ремонтные работы выполнять по специально составленному проекту, включающему проект их производства. При разработке проекта рекомендуем предусмотреть: повсеместное освидетельствование наружной облицовки стен по осям «А- А'» и последующее восстановление ее разрушенных участков; ремонт стен с заделкой имеющихся трещин при помощи инъекции водоцементной смеси с применением полимеров; демонтаж аварийных участков подвесных потолков; освидетельствование защитного слоя балок и плит покрытия в местах увлажнения с удалением отслоившихся участков бетона и продуктов коррозии арматуры, усилением в случае необходимости и последующим их восстановлением; устройство надежной гидроизоляции покрытия: ремонт ливневой канализации; восстановление отмосток и асфальтового покрытия, с обеспечением эффективного отвода атмосферных осадков в ливневую канализацию. Несущие конструкции покрытия проверить расчетами согласно действующим нормам, перегруженные разгрузить или усилить. Окончательные выводы о несущей способности покрытия могут быть сделаны после проведения дополнительных вскрытий по отдельному договору. В процессе восстановительного ремонта и дальнейшей эксплуатации здания вести наблюдение за состоянием его несущих конструкций, при необходимости принимать соответствующие меры.

Для установления объективной рыночной стоимости объекта недвижимости, ООО «Техно крафт лит» был заключен договор 0309-2018 от 03.09.2018 с ООО «Траст» на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Кудринская площадь, д. 1.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки проведена по состоянию на 07 октября 2015 года (Отчет №0309-2018).

Истец ссылается на то, что рыночная стоимость Объекта оценки с учетом выявленных скрытых дефектов по состоянию на 07 октября 2015 года составляла 61 870 470 руб. без НДС.

Истец направил в адрес ответчика претензию № DGI-229068/18-(0)-0 от 05 декабря 2018 года, в которой просил уменьшить стоимость объекта и установить ее в размере 61 870 470 руб. без НДС, произвести перерасчет остатка платежей по договору, о чем заключить с истцом дополнительное соглашение.

Поскольку ответчик требования истца не исполнил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 424, 425, 432, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установил, что обращаясь за судебной зашитой, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору №59-3457 от 27.06.2016, вместе с тем, доказательств того, что в момент заключения спорного договора у истца и ответчика имелись разногласия относительно выкупной стоимости Объекта в материалы дела не представлены, усмотрев со стороны истца злоупотребление правом, пришел к выводу, что правовых оснований для внесения изменений в договор купли-продажи от 27.06.2016г. № 59-3457 не имеется, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, и им была дана надлежащая правовая оценка с учетом имеющихся в материалах дела доказательств. Судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и оснований для их переоценки не имеется.

Истец, настаивая на том, что рыночная стоимость Объекта оценки с учетом выявленных скрытых дефектов по состоянию на 07 октября 2015 года составляла 61 870 470 руб. без НДС не учитывает следующее.

Нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают ряд случаев, когда покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенного товара, в том числе нормой статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право покупателя потребовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае передачи товара ненадлежащего качества.

Однако в данном случае требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены в силу фактического приобретения имущества с учетом выявленных скрытых дефектов правомерно не удовлетворены судом первой инстанции исходя из следующего.

Спорный договор купли-продажи купли - продажи от 27.06.2016г. № 59-3457 заключен в связи с реализацией Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования норм ст. ст. 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В данном случае цена выкупаемого истцом имущества в силу требований ст. ст. 3, 4, 9 Федерального закона № 159-ФЗ определена на основании отчета независимого оценщика.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет выполнен оценочной компанией ООО «АБН-Консалт», проверен Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «СВОД» (положительное экспертное заключение от 20.01.2016 № 51/С-16) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, в случае приобретения в собственность имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, стоимость муниципального или государственного имущества не только является существенным условием договора купли-продажи, но и подлежит определению исключительно путем рыночной оценки, достоверность и законность которой подлежит в порядке, установленном Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При изложенных обстоятельствах формирование цены договора купли-продажи имущества, в том числе путем ее соразмерного уменьшения с учетом выявленных скрытых дефектов, не находится исключительно в сфере частной инициативы сторон сделки, стороной которой является публично-правовое образование.

Таким образом, заявленные обществом требования по существу направлены на изменение цены договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), которая определена в соответствии с императивными требованиями действующего законодательства.

Как следует из исковых требований, оценка рыночной стоимости объекта оценки проведена по состоянию на 07 октября 2015 года (Отчет № 0309-2018) и с учетом выявленных скрытых дефектов по состоянию на 07 октября 2015 года составляла 61 870 470 руб. без НДС.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" достоверность отчета о рыночной стоимости опровергается в судебном порядке, в том числе, путем назначения судебной экспертизы (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора в отношении спорного Объекта заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания отчета, установившего цену выкупа нежилого помещения.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

При этом, в порядке, предусмотренном статьями 445-446 Гражданского кодекса российской Федерации, а также Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец за урегулированием разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, также не обращался.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как указывает ответчик, договор со стороны истца исполняется ненадлежащим образом, по состоянию на 20.12.2018 задолженность по договору составляет по основному долгу - 57 900 854,83 руб., по процентам за предоставленную рассрочку - 3 824 730,36 руб., начислены пени за каждый день просрочки в сумме 81 287 554,13 руб. Остаток основного долга по договору составляет 162 140 137,25 руб.

Суд первой инстанции правомерно отметил, что подавая настоящий иск, истец злоупотребляет своим правом, поскольку ничто не ограничивало возможности истца до подписания договора купли-продажи воспользоваться своим правом на оспаривание стоимости выкупаемого имущества в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и оснований для их переоценки не имеется.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в них доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2019 года по делу № А40-33217/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Д.В. Пирожков

Судьи: В.Р. Валиев

Т.В. Захарова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.