Решение от 3 июня 2022 г. по делу № А71-1368/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А71- 1368/2020
03 июня 2022 года
г. Ижевск


Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2022 года


Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г. Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «СК», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Техноавиа-Ижевск», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)


- о взыскании с ООО «Техноавиа-Ижевск» в пользу ООО «СК» стоимость ремонта нежилых помещениях, расположенных на 1-м и 0-м этажах, Литер «А», общей площадью 636,51 кв.м. и рекламных мест общей площадью 210 кв.м. на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, в размере 3047515 руб. 00 коп.

При участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 20.10.2020, паспорт, диплом (копия в дело) № 58257 от 04.07.2002

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 25.09.2020, паспорт, диплом (копия в дело) № 15228 от 31.07.2002

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «СК», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Техноавиа-Ижевск», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании с ООО «Техноавиа-Ижевск» в пользу ООО «СК» стоимость ремонта нежилых помещениях, расположенных на 1-м и 0-м этажах, Литер «А», общей площадью 636,51 кв.м. и рекламных мест общей площадью 210 кв.м. на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, в размере 3223783 руб. 00 коп. (в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения (уменьшение) размера исковых требований в судебном заседании 06.07.2021 с суммы 5511896 руб. 00 коп. до суммы 3223783 руб. 00 коп. с учетом выводов экспертов по заключению № 533/03/21 от 03.06.2021).

В судебном заседании 09.12.2021 представитель истца заявил ходатайство об уточнении (уменьшении) размера исковых требований до суммы 3047515 руб. 00 коп. с учетом корректировки экспертами Сметы.

Ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ рассмотрено, удовлетворено, приобщено к материалам дела.

Дело на основании ст. 163 АПК РФ рассмотрено с перерывом в судебном заседании.

Представитель истца требования поддержал с учетом их уменьшения. Пояснил, что эксперты определили, что такое косметический и текущий ремонт, с учетом этого, сделали выводы. Пояснил, что с учетом исправления экспертами арифметических ошибок, допущенных в смете, стоимость восстановительного ремонта составила 3047515 руб. 00 коп. Смета исправлена экспертами по ходатайству ответчика.

Представитель ответчика требования не признала, считает, что смета составлена не корректно, без учета занимаемых ответчиком при аренде площадей. В смете указаны работы, которые ответчик выполнять не должен, поскольку помещение из аренды было передано в надлежащем состоянии, в частности нет необходимости менять оконные блоки, двери. Пояснила, что даже с учетом исправления ошибок в смете, стоимость восстановительного ремонта указана в завышенном размере, поскольку площадь ремонта взята увеличенная. Эксперт не мог видеть недостатки на видео, только на фото, соответственно определить площадь ремонта достоверно не мог. В смете после устранения арифметических ошибок расчеты неверные.

Из материалов дела следует, что 01.07.2018 между ООО «Техноавиа-Ижевск» (Арендатор) и ООО «СК» (Арендодатель) заключен договор аренды № 01/2018, по условиям которого Арендатор по акту приема-передачи от 01.07.2018 принял в аренду следующее имущество: нежилые помещения, расположенных на 1-м и 0-м этажах, Литер «А» в здании по адресу: <...>, общей площадью 636, 51 кв.м., рекламные места общей площадью 210 ,665 кв.м.: на фасаде здания м/у 1-м и 2-м этажами площадью 24 кв.м.; на фасаде здания м/у окнами 1 этажа площадью 24,54 кв.м.; на левом торце здания площадью 90,155 кв.м.; на крыше здания баннеры в количестве 4 шт. площадью 72 кв.м. (п.п. 1.1, 1.2 договора) для целей организации офиса или оптово-розничной торговли (п. 3.1 договора), сроком действия по 31.05.2019 (п. 7.1 договора).

Из согласованных сторонами условий договора, подписанного без протокола разногласий следует, что:

-Арендатор обязался поддерживать «Помещение» в исправном состоянии, отвечающем нормам санитарной и противопожарной безопасности, а также производить по мере его необходимости за свой счет его текущий и косметический ремонт (п. 3.4 договора).

-Арендатор обязался возвратить Арендодателю помещение в день окончания аренды по акту приема-передачи вместе со всеми произведенными изменениями и улучшениями без нанесения вреда его конструкции и являющимися неотъемлемой его частью в исправном состоянии и пригодном для его дальнейшего использования. Устранить все ухудшения, возникшие в процессе эксплуатации помещения (п. 3.9 договора).

-Арендатор обязался после прекращения права аренды уплатить Арендодателю сумму в размере стоимости ремонта помещения, не произведенного им, являющегося его обязанностью, согласно п. 3.6 договора (п. 3.13 договора).

Согласно Акту приема-передачи от 01.07.2018 (л.д. 26, т.1) помещение передано в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, без относящихся к нему документов, находящихся в исправном состоянии, отвечает всем техническим требованиям, предъявляемым к данному типу помещений.

Дополнительным соглашением к договору от 28.05.2019 срок действия договора продлен по 30 апреля 2020 (л.д. 29, т.1).

Письмом от 06.09.2019 ответчик уведомил истца о намерении расторгнуть договор аренды № 01/2018 от 01 июля 2018 на основании п. 3.8 договора (л.д. 18, т.1).

Письмом от 07.10.2019 истец указал ответчику на то, что в помещении текущий и косметический ремонт не производился, просил произвести текущий и косметический ремонт помещения, восстановить фасад задания и устранить все ухудшения объекта аренды, возникшие в процессе эксплуатации в течение 1 месяца с момента получения указанного требования (получено 07.10.2019) с ссылкой на п. п. 3.4, 3.9, 3.13 договора (л.д. 19, т. 1).

Письмом от 06.11.2019 истец, при отсутствии со стороны ответчика действий по производству текущего ремонта помещений, направил в адрес ответчика отчет об определении рыночной стоимости проведения ремонтно-отделочных работ в нежилых помещениях №№ 7, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже и в подвале нежилого здания, выполненный ООО «Ижевская оценочная компания» № 0050/19 от 18.09.2019 (л.д. 147-244, т. 1) на сумму 2940118 руб. 00 коп. (л.д. 20, т.1).

Как указал истец, ответчик арендовал спорные помещения с 2016г., текущий и косметический ремонт ответчик по окончании аренды не произвел, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

В обоснование исковых требований на сумму 5511896 руб. 00 коп. истец представил:

- отчет об определении рыночной стоимости проведения ремонтно-отделочных работ в нежилых помещениях №№ 7, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже и в подвале нежилого здания, расположенного по адресу: УР, <...>, выполненный ООО «Ижевская оценочная компания» № 0050/19 от 18.09.2019 (л.д. 147-244, т. 1) на сумму 2940118 руб. 00 коп.

- отчет об определении рыночной стоимости проведения ремонтно - отделочных работ фасада нежилого здания, расположенного по адресу: УР, <...>, выполненный ООО «Ижевская оценочная компания» № 0052/19 от 18.09.2019 (л.д. 112-146, т. 1) на сумму 2571778 руб. 00 коп.

-Выписку из ЕГРН о наличии в собственности ФИО4 здания по адресу: <...> (л.д. 110, т.1).

- акт осмотра от 11.11.2019 (л.д. 111, т.12)

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на то, что условия п.п. 3.4, 3.6 договора Арендатором соблюдены, в период аренды с 2015 по 2019 проводился текущий и косметический ремонт помещений по адресу: <...>, что подтверждается Актами от приемке выполненных работ, счет – фактурами, универсальными передаточными документами, Актами выполненных работ, товарными накладными, актами, наряд-справкой, представленными с отзывом (л.д. 53-56, 58-102, т.1). Перепланировка, переоборудование помещения не производилось. Согласно дополнительному отзыву, указал на то, что во исполнение п. п. 3.4, 3.9 договора в период времени с момента заключения договора (01.07.2018) проведены текущие и косметические ремонтные работы по обслуживанию арендованного помещения, а именно выполнена покраска стен, выполнен ремонт пола, произведен ремонт электрооборудования и иное, что подтверждается счетами-фактурами за период с августа 2018 по ноябрь 2019 (л.д. 253-255, т. 1).

В силу частей 1, 2 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему.

На основании статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По правилам абзаца первого ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В п. 4.3 договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018 сторонами по договору согласована обязанность Арендатора поддерживать «Помещение» в исправном состоянии, отвечающем нормам санитарной и противопожарной безопасности, а также производить по мере его необходимости за свой счет его текущий и косметический ремонт.

Правила толкования условия договора определены статьей 431 ГК РФ.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что по условиям п. 4.3 договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018 Арендатор в период срока действия договора производит за свой счет текущий и косметический ремонт по мере его необходимости.

Условия договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018 не содержат для Арендодателя права либо обязанности производить осмотр помещений, составлять какие-либо документы и определять наличие необходимости проведения Арендатором текущего и косметического ремонта, а также обязывать Арендатора его проводить. Исходя из буквального толкования п. 4.3 договора следует, что Арендатор в период аренды помещений сам определяет необходимость его проведения.

Как следует из представленных в материалы сторонами документов, при передаче истцом в аренду ответчику помещений в Акте приема-передачи детально не указано, в каком состоянии переданы помещения, фасад здания. Уведомлением от 06.09.2019 Арендатор с учетом п. 3.8 договора отказался от аренды, о чем известил Арендодателя о намерении расторгнуть договор. Акт возврата помещений, фасада здания стороны не составили.

Таким образом, определить в каком состоянии ответчик получил в аренду спорные помещения и фасад здания, не представляется возможным.

Из материалов дела следует, что в период аренды с 2016 года, в том числе в период аренды по договору аренды № 01/2018 от 01.07.2018 ответчик осуществлял действия по поддержанию помещений в исправном состоянии, производил косметический ремонт. Доказательства, представленные ответчиком судом в порядке ст. 68 АПК РФ принимаются как достоверные, поскольку иного в опровержение истцом не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Представленные истцом (Арендодатель) отчеты об определении рыночной стоимости проведения ремонтно-отделочных работ в нежилых помещениях №№ 7, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже и в подвале нежилого здания, об определении рыночной стоимости проведения ремонтно - отделочных работ фасада нежилого здания, выполненные ООО «Ижевская оценочная компания» № 0050/19 от 18.09.2019 и № 0052/19 от 18.09.2019, выполнены по заказу собственника здания ФИО4, а не Арендодателем по договору аренды № 01/2018 от 01.07.2018 в целях определения наличия недостатков помещений, фасада здания после окончания арендных отношений с Арендатором.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что рыночную стоимость ремонтно-отделочных работ в указанных помещениях, на фасаде здания собственник определял для себя, как для субъекта предпринимательской деятельности, поскольку стороной спорного договора аренды не является.

С учетом изложенного, суд не принимает представленные истцом отчеты как относимое доказательство по делу с учетом предмета спора (ст. 67 АПК РФ).

При рассмотрении спора, судом сторонам было предложено провести совместное обследование нежилых помещениях №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже, в подвале нежилого здания и на фасаде здания, расположенных по адресу: <...>.

22.10.2020 стороны провели комиссионный осмотр нежилых помещений №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже, в подвале нежилого здания и на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, составили Акт (л.д. 56-14, т. 2) с фото и фидеофиксацией (фото л.д. 58-141, т. 2 и диск л.д. 145, т.2).

Кроме того, в процессе рассмотрении дела, истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу строительно – технической и оценочной экспертизы по документам с целью определить имелась ли необходимость (п. 3.4 договора аренды №01/2018 от 01.07.2018) в проведении текущего и косметического ремонта в нежилых помещениях №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже, в подвале нежилого здания и на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:26:050793:963 по состоянию на 11 ноября 2019.

В судебном заседании 29.01.2021 представитель истца поддержал ходатайство о назначении по делу строительно – технической и оценочной экспертизы (л.д. 245, т.1) по сформулированным вопросам (л.д. 3, т.3).

Представитель ответчика не возражал против назначения экспертизы по вопросам истца, в экспертную организацию истца, экспертам ФИО5 и ФИО6 в образовании которых сомнений нет, свои вопросы снимает с рассмотрения, оплату просит отнести на истца, вопросы истца откорректировать с учетом предмета спора, договора аренды.

Согласно ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Выслушав пояснения представителей сторон по заявленному ходатайству истца о назначении экспертизы, исследовав материалы дела, учитывая предмет спора, суд на основании ст. 82 АПК РФ назначил по делу строительно-техническую и оценочную экспертизу в предложенную истцом экспертную организацию Автономную некоммерческую организацию «Региональная оценочная сертификационно-экспертная компания», г. Ижевск, экспертам ФИО5 и ФИО6, поставить перед экспертами вопросы истца с учетом их корректировки при участии сторон в судебном заседании 29.01.2021, направить экспертам с согласия сторон оригиналы следующих документов из дела (копии оставить в деле):

-оригинал Отчета № 0050/19 от 20.09.2019 (л.д. 147-244, т.1, стоимость ремонта помещений)

-оригинал Отчета № 0052/19 от 26.09.2019 (л.д. 112-146, т.1, стоимость ремонта фасада)

-диск, представленный ответчиком, с записью от 11.11.2019, от 22.10.2020 в конверте (л.д. 145, т.2)

-оригинал совместного акта обследования от 22.10.2020 с приложенными к нему оригинальными цветными фотографиями (л.д. 56-141, т.2).

Кроме того, истцу представить экспертам оригинал договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018 со всеми приложениями к нему, правоустанавливающие документы на помещения, расположенные в объекте недвижимости - здание, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:26:050793:963. Оплату экспертизы в сумме 65000 руб. 00 коп. возложить на истца.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.03.2021 произведена замена экспертной организации по определению Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01.02.2021 по делу №А71-1368/2020 с Автономной некоммерческой организации «Региональная оценочная сертификационно-экспертная компания», г. Ижевск на Общество с ограниченной ответственностью «Оценка Экспертиза Право», г. Ижевск в связи с отказом Автономной некоммерческой организации «Региональная оценочная сертификационно-экспертная компания», г. Ижевск от проведения экспертизы.

Перед экспертами Общества с ограниченной ответственностью «Оценка Экспертиза Право», г. Ижевск на разрешение поставлены вопросы, указанные в определении суда от 29.01.2021.

1.Имелась ли необходимость (п. 3.4 договора аренды №01/2018 от 01.07.2018) в проведении текущего и косметического ремонта в нежилых помещениях №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже, в подвале нежилого здания и на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:26:050793:963 (п. 1.2 договора аренды №01/2018 от 01.07.2018) по состоянию на 11 ноября 2019 года с учетом Отчета № 0050/19 от 20.09.2019 (л.д. 147-244, т.1, стоимость ремонта помещений, оригинал), Отчета № 0052/19 от 26.09.2019 (л.д. 112-146, т.1, стоимость ремонта фасада, оригинал), записями на диске, представленном ответчиком, от 11.11.2019, от 22.10.2020 в конверте (л.д. 145, т.2, оригинал), совместным актом обследования от 22.10.2020 с приложенными к нему оригинальными цветными фотографиями (л.д. 56-141, т.2, оригинал), договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018 с приложениями к нему.

2. В случае, если необходимость имелась (п. 3.4 договора аренды №01/2018 от 01.07.2018) в проведении текущего и косметического ремонта в нежилых помещениях №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже, в подвале нежилого здания и на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:26:050793:963, то определить виды работ в указанных помещениях и фасаде, объем работ в указанных помещениях и фасаде, стоимость каждой работы в указанных помещениях и фасаде.

07.06.2021 от Общества с ограниченной ответственностью «Оценка Экспертиза Право», г. Ижевск поступило экспертное заключение №533/03/21 от 07.06.2021, эксперты ФИО7 и ФИО8 (стороны ознакомились), производство по делу возобновлено.

В судебных заседаниях эксперты Общества с ограниченной ответственностью «Оценка Экспертиза Право», г. Ижевск ФИО7 и ФИО8 дали пояснения по экспертному заключению №533/03/21 от 07.06.2021.

С учетом замечаний ответчика на заключение эксперта, в частности по Смете, эксперт ФИО7 дала согласие на доработку Сметы без дополнительной оплаты приняв во внимание наличие технических (арифметических) недостатков, соглашаясь не со всеми замечаниями со стороны ответчика. С учетом указанного согласия, эксперту ФИО7 предоставлено время для исправления принимаемых замечаний при доработке Сметы (исправление технических (арифметических) недостатков без дополнительной оплаты.

В материалы дела 03.12.2021 от экспертов Общества с ограниченной ответственностью «Оценка Экспертиза Право», г. Ижевск ФИО7 и ФИО8 поступила доработанная Смета с учетом исправления технических (арифметических) недостатков (стороны ознакомились).

С учетом выводов экспертов, указанных в экспертном заключении №533/03/21 от 07.06.2021 и доработанной Сметы с учетом исправления технических (арифметических) недостатков, следует, что необходимость в проведении текущего и косметического ремонта в нежилых помещениях №№ 7, 8, 9,10,11,12,13 на 1 этаже, в подвале нежилого здания и на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:26:050793:963 (п. 1.2 договора аренды №01/2018 от 01.07.2018) по состоянию на 11 ноября 2019 года, с учетом Отчета № 0050/19 от 20.09.2019 (л.д. 147-244, т.1, стоимость ремонта помещений, оригинал), Отчета № 0052/19 от 26.09.2019 (л.д. 112-146, т.1, стоимость ремонта фасада, оригинал), записями на диске, представленном ответчиком, от 11.11.2019, от 22.10.2020 в конверте (л.д. 145, т.2, оригинал), совместным актом обследования от 22.10.2020 с приложенными к нему оригинальными цветными фотографиями (л.д. 56-141, т.2, оригинал), договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018 с приложениями к нему, имелась (ответ на вопрос №1) и стоимость косметического и текущего ремонта на дату проведения экспертизы составила 3047515 руб. 20 коп. (ответ на вопрос №2).

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиции их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в совокупности.

При этом суд в силу статьи 71 АПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу (статья 82 АПК РФ).

При этом в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

При рассмотрении спора, суд принимает во внимание следующее:

-при заключении договора аренды №01/2018 от 01.07.2018 и передаче имущества на основании акта приема-передачи, а также после окончания ответчиком аренды в ноябре 2019 (акт возврата не составлялся), ни истцом, ни ответчиком не были указаны технические характеристики помещений и фасада здания.

-аренда нежилых помещений и фасада здания осуществлялась ответчиком с 2016г.

-в период аренды ответчиком производились работы по косметическому ремонту, необходимые для осуществления его предпринимательской деятельности.

- в период аренды ответчиком помещений, между сторонами не составлялись документы, свидетельствующие о наличии недостатков, связанных с использованием помещений и фасада здания ответчиком, не составлялись и не согласовывались какие-либо акты об объемах и видах текущих работ для ответчика в период аренды.

-ответчиком не составлялись и не направлялись в адрес истца отчеты о проведенных работах по текущему (косметическому) ремонту помещений, фасада зданий.

- совместное обследование помещений и фасада здания состоялось в период рассмотрения дела.

- на проведение судебной экспертизы по ходатайству истца ответчик в период рассмотрения дела дал согласие.

- на необходимость проведения в период аренды текущего (косметического) ремонта ответчик не возражал (п. 3.4 договора).

-ответчиком проведен осмотр помещений на дату 11.11.2019, 22.10.2020 (диск).

- совместное обследование помещений, фасада 22.10.2020 – акт с приложенными к нему оригинальными цветными фотографиями.

Таким образом, с учетом п. 3.4 и п. 3.9 договора аренды № 01/2018 от 01.07.2018 ответчик принял на себя обязательства поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, и устранить все ухудшения, возникшие в процессе эксплуатации помещения.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом в соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенных норм права возврат имущества арендодателю в нормальном состоянии, за исключением естественного износа, является договорной обязанностью арендатора.

С целью определения недостатков в помещениях и фасаде здания сторонами проведено совместное обследование, составлен Акт.

С целью определения стоимости восстановительного ремонта, назначена судебная экспертиза.

Заключение экспертов с доработанной Сметой и Акт, составленный сторонами, приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу (ст. ст. 64, 67, 68 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу положений статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Размер подлежащих возмещению убытков определяется с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности, и с учетом сложившейся судебной практике в удовлетворении требования о возмещении убытков нельзя отказать только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности.

Текущий ремонт здания - это одна из мер, которые должны предприниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

Согласно Постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", установлен перечень работ, относящихся к текущему ремонту

Вид ремонта зависит от того, какие именно работы предполагается выполнить. При капитальном ремонте, в частности, проводится замена или восстановление строительных конструкций или элементов этих конструкций. К текущему ремонту обычно относят устранение мелких неисправностей, которые выявляются при повседневной эксплуатации здания, работы по систематическому и своевременному предохранению здания от преждевременного износа. При этом оно практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08, п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

Согласно п. 3.13 Договора аренды после прекращения права аренды уплатить Арендодателю сумму в размере стоимости ремонта Помещения, не произведенного им, являющегося его обязанностью, согласно пункта 3.4 договора.

Проведенная по делу судебная экспертиза определила рыночную стоимость проведения ремонтно-отделочных работ в передаваемых ответчиком нежилых помещениях. Экспертами выполнено уточнение экспертного заключения с разбивкой определения стоимости ремонта по каждому арендуемому помещению в отдельности. На вопросы сторон экспертами были даны письменные пояснения, приобщенные к материалам дела, в рамках которых были устранены технические ошибки и недочеты. На вопросы ответчика эксперты пояснили, выявленные дефекты в арендуемых помещениях были выявлены в результате визуального осмотра, а также представленных в материалах дела актах осмотрах, фотографиях и видеозаписях, содержащие которых сторонами не оспаривается. Замеры экспертами были произведены в ходе осмотра при проведении экспертизы, все замеры отражены в локальных сметных расчетах, каких-либо оснований указывать размеры каждого окна, дверного проема и прочее оснований не имеется, так как вопрос об этом не стоял.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы (судебное заседание 17.02.2021, л.д. 100-101, т.5 (на депозит денежные средства не внесены)) судом отклонено, поскольку доводы о несоответствии площадей, размеров, расценок направлены по факту на затягивание процесса, так как ответчик имел возможность предоставить контррасчет как в рамках рецензии на экспертизу, так и в виде заключения специалиста, кроме того, не согласие ответчика с результатами экспертизы связаны с тем, что он в принципе не согласен с обязанностью выполнить ни текущий ни косметический ремонт, как предусмотрено условиями договора, между тем, доказательств недопустимости экспертного заключения не приводит.

С учетом изложенного, суд принимает во внимание указанные в Акте недостатки, стоимость их устранения согласно Смете, являющейся приложением к заключению экспертов с учетом ее доработки по каждому помещению, фасаду (по стоимости, видам недостатков, объему работ), Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (Приложение N 7 по перечню работ), а так же объект исследования, при назначении судебной экспертизы (вопрос №1) - нежилые помещения №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже, в подвале нежилого здания и фасад здания, расположенного по адресу: <...>.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению в заявленном размере.

При этом, как следует из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 N 3-П, суд не проверяет экономическую целесообразность решений, принимаемых профессиональными участниками гражданского оборота, которые обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса, поскольку в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (ст. 101 АПК РФ).

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 АПК РФ).

Денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях (ст. 108 АПК РФ).

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда (ст. 109 АПК РФ).

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ст. 110 АПК РФ).

С учетом принятого решения, и в соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика и подлежит взысканию в федеральный бюджет. Расходы по экспертизе относится на ответчика и подлежат возмещению истцу.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Техноавиа-Ижевск», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СК», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3047515 руб. 00 коп. стоимость ремонта нежилых помещений, расположенных на 1-м и 0-м этажах, Литер «А», общей площадью 636,51 кв.м. и рекламных мест общей площадью 210 кв.м. на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, а также 65000 руб. 00 коп. расходы по экспертизе.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Техноавиа-Ижевск», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 38238 руб. 00 коп.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.



Судья Н.Г. Яцинюк