Постановление от 10 ноября 2025 г. по делу № А57-36217/2024

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. им ФИО1, зд. 30Б, помещ. 2; тел: (8452) 74-90-90, факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-36217/2024
г. Саратов
11 ноября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Антоновой О. И., судей Жаткиной С. А., Романовой Е. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шахназарян Д. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 сентября 2025 года по делу № А57-36217/2024

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Автопроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: Управление Росреестра по Саратовской области,

о признании отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности на объект недвижимости, о признании самовольной постройкой одноэтажное нежилое здание, об обязании осуществить снос самовольной постройки, взыскании судебной неустойки,

при участии в судебном заседании:

- от общества с ограниченной ответственностью «Автопроект» представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 09.01.2025, и ФИО3, действующая на основании доверенности от 30.07.2025;

- от администрации МО «Город Саратов» представитель ФИО4, действующий на основании доверенности от 13.08.2025,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Автопроект» (далее – ООО «Автопроект», ответчик) с исковым заявлением, в котором просила:

- признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ООО «Автопроект» на одноэтажное нежилое здание площадью 419,1 кв.м. с адресным

ориентиром: <...> здание № 69А с кадастровым номером 64:48:050384:535 с информационной вывеской «Шины, диски, сервис»;

- признать самовольной постройкой одноэтажное нежилое здание площадью 504,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010243:14 с адресным ориентиром: <...> здание № 69А;

- возложить на ООО «Автопроект» обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу за счет собственных средств осуществить снос самовольной постройки - одноэтажного нежилого здания площадью 504,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010243:14 с адресным ориентиром: <...> здание № 69А;

- в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок взыскать с ООО «Автопроект» судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.09.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.09.2025 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Председателем комитета муниципального контроля муниципального образования «Город Саратов» 25.10.2024 проведено выездное обследование по адресу: <...> з/у 69 А.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010243:14 с адресным ориентиром: <...> з/у 69А, площадью 712 кв.м. с видом разрешенного использования «здание магазина «Караван»», принадлежит на праве собственности ООО «Автопроект».

На земельном участке с кадастровым номером 64:48:010243:14 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:050384:535. Документальная площадь объекта составляет 419,1 кв.м.

Визуально установлено, что объект недвижимости одноэтажный.

Общая фактическая площадь одноэтажного строения с информационной вывеской «Шины, диски, сервис», осуществляющего реализацию автомобильной продукции, составляет 504,5 кв.м. Документальная площадь - 419,1 кв.м. Фактическая площадь превышает документальную на 85,4 кв.м.

Одноэтажное строение размещено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010243:14. Площадь занимаемого участка составляет 504,5 кв.м.

Согласно сведениям, полученным из государственного реестра недвижимости, нежилое здание с кадастровым номером 64:48:050384:535 принадлежит на праве собственности ООО «Автопроект».

Как указал истец, ООО «Автопроект» произведено изменение параметров объекта капитального строительства с кадастровым номером 64:48:050384:535, принадлежащего

ему на праве собственности, а именно: увеличение его площади на 85,4 кв.м., а также объема, что свидетельствует о самовольной реконструкции объекта недвижимости.

Разрешение на реконструкцию администрацией муниципального образования «Город Саратов» не выдавалось.

Фактически объект недвижимости - одноэтажное нежилое здание площадью 419,1 кв.м. с адресным ориентиром: <...> з/у 69А с кадастровым номером 64:48:050384:535 в настоящее время не существует, поскольку в наличии имеется иной объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010243:14, с другой конфигурацией и площадью, который имеет признаки самовольной постройки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что ответчик владеет спорным объектом на основании договора купли-продажи недвижимости от 14.03.2012, заключенного между ООО «Автопроект» (покупатель) и ИП ФИО5 (продавец): предмет - нежилое здание площадью 404,8 кв.м., условный номер 64:48:1:0:649:0:А:0, Литер А, на основании договора купли-продажи от 19.04.2001, свидетельство о регистрации права от 64АА № 116446 от 28.04.2001 (пункт 1.1 договора); объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010243:14, принадлежащем ответчику (покупателю) на основании договора купли-продажи земельного участка с Администрацией (продавец) от 23.12.2022 № Н-22-575/Ю-1: предмет – земельный участок с кадастровым номером 64:48:010243:14, площадью 712 кв.м., занимаемый объектом капитального строительства, торговая площадь до 5000 кв.м. (пункт 1.1); цена – 611 028,43 руб. (пункт 2.1); передача по акту (пункт 3.1.2).

Также ответчик указал, что реконструкцию объекта не проводил.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44).

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 10 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1

статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Согласно статье 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее -объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Реконструкцией объекта в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ признается реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Как указывалось выше, истец ссылается на то, что ООО «Автопроект» произведено изменение параметров объекта капитального строительства с кадастровым номером 64:48:050384:535, принадлежащего ему на праве собственности, а именно: увеличение его площади на 85,4 кв.м., а также объема, что свидетельствует о самовольной реконструкции объекта недвижимости.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что реконструкцию объекта ООО «Автопроект» не проводило.

Судом первой инстанции были исследованы представленные в материалы дела документы:

- акт выездного обследования земельного участка от 29.10.2024 с фиксацией превышения документальной площади объекта - 85,4 кв.м.;

- протокол инструментального обследования участка с фиксацией самовольно занятого земельного участка - 85,4 кв.м.;

- протокол осмотра с фиксацией нахождения на земельном участке одноэтажного здания с информационной вывеской «Шины, диски, сервис», осуществляющего реализацию автомобильной продукции;

- выписку из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010243:14 от 03.12.2024, принадлежащий ООО «Автопроект», регистрация перехода права 15.03.2023, вид разрешенного использования - здание магазина;

- выписку из ЕГРН на здание с кадастровым номером 64:48:050384:535 от 03.12.2024, площадь 419,1 кв.м., 1 этаж, собственник ООО «Автопроект» с 21.04.2012;

- договор купли-продажи недвижимости от 14.03.2012 между ООО «Автопроект» (покупатель) и ИП ФИО5 (продавец): предмет - нежилое здание площадью 404,8 кв.м., условный номер 64:48:1:0:649:0:А:0, Литер А, на основании договора купли-продажи от 19.04.2001, свидетельство о регистрации права от 64АА № 116446 от 28.04.2001;

- договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2022 № Н-22-575/Ю-1: предмет – земельный участок с кадастровым номером 64:48:010243:14, площадью 712 кв.м., занимаемый объектом капитального строительства, торговая площадь до 5000 кв.м. (пункт 1.1); цена – 611 028,43 руб. (пункт 2.1); передача по акту (пункт 3.1.2);

- распоряжение о присвоении кадастрового номера 64:48:050384:535, площадь 419,1 кв.м., технический паспорт от 20.05.1999 - площадь 404,8 кв.м. технический паспорт от 16.02.2009 - площадь 404,8 кв.м.; технический паспорт от 31.08.2012 - площадь 419,1 кв.м.;

- заключение кадастрового инженера - площадь застройки - 470,6 кв.м., признаков реконструкции не имеется;

- технический план от 20.08.2025 с выявлением технической ошибки в техническом плане от 2012, указанием верной площади здания по состоянию на 31.08.2012 - 398,1 кв.м.

Для проверки соответствия спорного объекта сведениям из ЕГРН, тождественности объекта сведениям реестрового дела, судом первой инстанции определением от 25.06.2025 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту(ам) ООО «СтройЭкспертРегион-С».

Согласно экспертному заключению № 47/100/2025 от 07.08.2025, эксперт пришел к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.12.2024 на здание с кадастровым номером 64:48:050384:535, дата присвоения кадастрового номера 30.07.2013, площадь объекта составляла 419,1 кв.м.; по факту площадь составляет 398,1 кв.м.; на основании проведенного исследования было установлено, что нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером 64:48:050384:535, <...>, не соответствует сведениям из ЕГРН; площадь объекта уменьшилась на 21 кв.м.

Объект с кадастровым номером 64:48:050384:535 не соответствует техническим параметрам, указанным в техническом паспорте 2012 года.

При сопоставлении результатов проведенных замеров, площадь объекта по факту составляет 398,1 кв.м., по данным из технического паспорта 2012 года площадь объекта составляла 419,1кв.м., (-21кв.м.).

Допущена арифметическая описка в экспликации к поэтажному плану строения: помещение № 8 (санузел) в техническом плане стоит - 23,6 кв.м., по факту площадь помещения 2,6 кв.м. Площадь остальных помещений и их нумерация совпадают.

На основании проведенного исследования было установлено, что нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером 64:48:050384:535, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010243:14 по адресу: <...>, является капитальным.

Объект относится ко второй группе капитальности «с каменными стенами из штучных камней, железобетонные перекрытия». Фактическая площадь объекта по внутреннему замеру составляет 398,1 кв.м.

На основании проведенного исследования было установлено, что изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, с 2012 года не проводилась.

Фактическая площадь нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 64:48:050384:535 составляет 398,1 кв.м., не соответствует сведениям из ЕГРН. Фактическая площадь меньше на 21 кв.м., чем сведения из ЕГРН (ошибка в экспликации помещений к поэтажному плану в техническом паспорте 2012 года).

На основании проведенного исследования было установлено: при подсчете

площадей в техническом паспорте 2012 года в экспликации к поэтажному плану строения допущена арифметическая описка в помещении № 8 (санузел). По факту площадь помещения составляет 2,6 кв.м., в техническом плане 2012 года стоит - 23,6 кв.м. В результате чего изменилась площадь объекта на 21 кв.м. и составляет 398,1 кв.м., что не соответствует параметрам, указанным в выписке ЕГРН.

Площадь остальных помещений и их нумерация совпадают.

При исправлении данной ошибки конструктивные изменения объекта с кадастровым номером 64:48:050384:535 данная ошибка не повлечет.

Площадь объекта не увеличилась, реконструкция объекта с кадастровым номером 64:48:050384:535 не проводилась.

На основании проведенных замеров было установлено, что объект с кадастровым номером 64:48:050384:535 находится в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010243:14, за границу земельного участка не выходит.

Объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам.

Оценив экспертное заключение № 47/100/2025 от 07.08.2025 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Экспертное заключение № 47/100/2025 от 07.08.2025 принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

Истцом заключение эксперта не оспорено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что спорный объект имеет фактическую площадь 398,1 кв.м., расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010243:14, изменение параметров не проводилось, а причиной разницы между фактической площадью 398,1 кв.м. и сведениями из выписки ЕГРН - 419,1 кв.м. явилось неверное указание площади санузла (помещение № 8), которое устранено; принимая во внимание, что земельный участок, на котором находится спорный объект, является собственностью ответчика, объект находится в пределах земельного участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии признаков самовольной реконструкции спорного объекта.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются.

Исковые требования администрации основаны на положении статьи 222 ГК РФ, согласно пункту 1 которой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При этом проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизой установлено, что спорный объект с кадастровым номером 64:48:050384:535 находится в границах принадлежащего ответчику на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:010243:14, за границу данного земельного участка не выходит; изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства с 2012 года не проводилась.

Результаты проведенной по делу судебной экспертизы истцом не оспаривались.

Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела было установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:050384:535 не имеет признаков самовольной постройки, указанных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания нежилого здания с кадастровым номером 64:48:050384:535 самовольной постройкой.

Расхождение между площадью здания, указанной в ЕГРН, и площадью здания, установленной в ходе проведения по делу судебной экспертизы, вызваны арифметической ошибкой, сделанной при составлении технического паспорта 2012 года, что нашло свое подтверждение в ходе проведения технического обследования здания при проведении по делу судебной экспертизы.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлена не идентичность и внутренней планировки здания.

При этом следует отметить, что администрация, устанавливая расхождение в площади объекта (419 кв.м. и 504,5 кв.м.), не учитывает тот факт, что на дату приватизации объекта наружная площадь здания составляла 457 кв.м., что отражено в техническом паспорте на объект (том 1, л.д. 151-159).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 сентября 2025 года по делу № А57-36217/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О. И. Антонова

Судьи С. А. Жаткина

Е. В. Романова