Решение от 5 августа 2025 г. по делу № А60-12441/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620000, <...> стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-12441/2025
06 августа 2025 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2025 года Полный текст решения изготовлен 06 августа 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи П.П. Киреева при ведении протокола судебного заседания до и после перерывов помощником судьи А.Л. Белеванцевым рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гафа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды, при участии в судебном заседании: 21 июля 2025 года, 22 июля 2025 года

от Департамента по управлению муниципальным имуществом: представитель ФИО1 по доверенности от 12.12.2024;

от общества с ограниченной ответственностью «Гафа»: представитель ФИО2 по доверенности от 11.12.2024, представитель ФИО3 по доверенности от 01.04.2025.

24 июля 2025 года:

от Департамента по управлению муниципальным имуществом: представитель ФИО1 по доверенности от 12.12.2024;

от общества с ограниченной ответственностью «Гафа»: представитель ФИО2 по доверенности от 11.12.2024, представитель ФИО3 по доверенности от 01.04.2025, директор ФИО4

В соответствии со статьей 63 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд проверил полномочия явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле. Полномочия

представителей проверены, представители допущены к участию в судебном заседании.

Лицам, участвующим в деле и иным участникам арбитражного процесса разъяснены их процессуальные права и обязанности, предусмотренные статьями 41, 49, 55, 56, 57, 59 АПК РФ.

Отводов суду и лицу, ведущему протокол судебного заседания, не заявлено.

В соответствии со статьями 153.2 и 155 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием средств аудио- и видеозаписи.

В Арбитражный суд Свердловской области 07 марта 2025 года поступило исковое заявление Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее – ДУМИ, Истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Гафа» (далее – ООО «Гафа», Ответчик) о расторжении договора аренды, выселении, истец также просит взыскать почтовые расходы в размере 147,68 руб.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11 марта 2025 года в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

18 марта 2025 года от ООО «Гафа» поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде посредством сервиса информационной системы «Картотека арбитражных дел». Судом предоставлена техническая возможность ознакомления с материалами дела в электронном виде.

20 марта 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от ДУМИ поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, а именно: копии почтового реестра, подтверждающего направление копии искового заявления ответчику. Указанные документы приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

20 марта 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от ДУМИ поступило ходатайство об уточнении исковых требований, просит расторгнуть Договор аренды от 09.11.2023 № 69001129, выселить Ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер В, 1 этаж, помещения № 1-3, 7-10, площадью 82,2 м2, взыскать с Ответчика в пользу Истца почтовые расходы в размере 147,68 руб. Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

21 марта 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от ООО «Гафа» поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела очно в здании суда. 01 апреля 2025 года Ответчику предоставлена такая возможность.


26 марта 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от ООО «Гафа» поступили возражения относительно перехода к рассмотрению дела по существу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27 марта 2025 года назначено судебное разбирательство по делу.

29 апреля 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от ООО «Гафа» поступил отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 131 АПК РФ.

29 апреля 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от ДУМИ поступило ходатайство о приобщении дополнительных пояснений и документов, а именно: копии письма ДУМИ от 20.09.2024 № 02.15-1302.15-13/001/2661, копии договора субаренды от 20.09.2024 № 0209, копии запроса Начальника отдела полиции № 15 УМВД РФ по городу Екатеринбургу от 22.01.2021 № 26/15-1055, копии акта обследования от 27.02.2025, копии Представления УМВД РФ по городу Екатеринбургу от 05.03.2025 № 26/010-072. Указанные документы и пояснения приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

В судебном заседании 29 апреля 2025 года от Департамента по управлению муниципальным имуществом поступило ходатайство об истребовании доказательств. Заявитель просит истребовать сведения о заключении договора на выполнение работ по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома между акционерным обществом «Орджоникидзевская управляющая жилищная компания» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), и обществом с ограниченной ответственностью «Гафа» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) по адресу <...>, литер В, первый этаж – помещения № 1-3, 7-10.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29 апреля 2025 года судебное разбирательство отложено в связи с истребованием документов у акционерного общества «Орджоникидзевская управляющая жилищная компания» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

22 мая 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от ООО «Гафа» поступил отзыв на ходатайство ДУМИ от 29 апреля 2025 года. Указанный отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

18 июня 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от акционерного общества «Орджоникидзевская управляющая жилищная компания» поступили истребованные документы, а именно: Договор № 01/23-59 на участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Указанные документы приобщены судом в порядке статьи 66 АПК РФ.


18 июня 2025 года путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела от ООО «Гафа» поступило ходатайство о приобщении следующих документов: сопроводительного письма ООО «ГАФА» № МВАУ-002-25 от 29.05.2025 о передаче АО «Орджоникидзевская УЖК» договора на участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома № 01/23-59 от 17.11.2023, акта сверки взаимных расчетов на 28.05.2025. Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

20 июня 2025 года от ДУМИ поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде посредством сервиса информационной системы «Картотека арбитражных дел». Судом предоставлена техническая возможность ознакомления с материалами дела в электронном виде.

В судебном заседании, состоявшемся 21 июля 2025 года, представителем истца заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов, а именно: копии Представления УМВД РФ по городу Екатеринбург от 25.06.2025 № 26/15-12450. Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

Без удаления в совещательную комнату суд определил: на основании статьи 163 АПК РФ объявить перерыв до 22 июля 2025 года, в 10:00

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола тем же лицом.

21 июля 2025 года от ООО «Гафа» путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» в материалы дела поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, а именно: акта обследования водоразборных точек и приборов учета горячего водоснабжения к договору теплоснабжения № ПЭ1812-68926/МКД от 03.06.2025, акта осмотра помещения и описи имущества от 21.07.2025, акта сверки взаимных расчетов между АО «Орджоникидзевская УЖК» и ООО «Гафа» за период с 01.01.2024 по 17.06.2025, акт № ОС 000001013 от 31 января 2024 года, акта сдачи-приемки № ОС000003082 от 30.06.2025, акта сдачи-приемки № ОС000002049 от 30.04.2025, акта сдачи-приемки № ОС000001041 от 28.02.2025, а также благодарственных писем на имя директора ООО «Гафа». Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

Без удаления в совещательную комнату суд определил: на основании статьи 163 АПК РФ объявить перерыв до 24 июля 2025 года, в 10:00

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола тем же лицом.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и обществу с ограниченной ответственностью «Гафа» заключен Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 09.11.2023 № 69001129 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, литер В,

1 этаж - помещения №№ 1-3, 7-10, площадью 82,2 кв.м. Срок договора установлен с 17.11.2023 по 16.11.2028..

Пунктом 3.2.15 Договора аренды установлена обязанность арендатора напрямую заключить договор с ответственной обслуживающей организацией на выполнение работ по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в течении 60 календарных дней с момент заключения настоящего Договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги в размере, приходящемся на долю муниципального образования «город Екатеринбург» в праве общей собственности на общее имущество пропорционально площади помещения, составляющего объект, в течении 10 рабочих дней с момента заключения договора предоставить арендодателю его копию.

Как указывает Истец, обязанность, предусмотренная п. 3.2.15 Договора аренды, арендатором не исполнена, что подтверждается Письмом от 16.09.2024 ответственной обслуживающей организации - АО «Орджоникидзевская УЖК».

Согласно п. 7.3 Договора аренды по требованию арендодателя по решению суда Договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор неоднократно не выполнил требования, предусмотренные п. 3.2.15 Договора.

Ответчику направлена претензия от 18.12.2024 № 02.15-14/002/8043 с требованием о расторжении Договора аренды и освобождении объекта. Требование, изложенное в Претензии, ответчиком не исполнено.

Исследовав материалы дела, оценив их в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Истцом обязательства по договору выполнены полностью и надлежащим образом.


Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 7.3 договора аренды по требованию арендодателя по решению суда договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется объектом с неоднократными нарушениями.


Пунктом 29 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Как следует из материалов дела в настоящий момент между Ответчиком и акционерным обществом «Орджоникидзевская управляющая жилищная компания» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в настоящий момент действует договор № 01/23-59 от 17.11.2023 года.

В свою очередь ответчик указывает, что указанный договор фактически подписан Ответчиком 29 мая 2025 года, что сторонами не оспаривается.

Однако из представленных документов, а именно актов сдачи-приемки № ОС000001013 от 31.01.2024 года, № ОС000003216 от 31.03.2024 года, № ОС000003082 от 30.06.2025 года, № ОС000002049 от 30.04.2025 года, № ОС000001041 от 28.02.2025 года, направленных акционерным обществом «Орджоникидзевская управляющая жилищная компания» в адрес Ответчика следует, что договорные отношения по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также внесение платы на содержание общего имущества многоквартирного дома фактически сложись до подписания Договора, в пределах срока установленного договором.

Таким образом, судом установлено, что при отсутствие физически подписанного Договора, Ответчиком обязанность по заключению договора фактически была исполнена.

Данные обстоятельства также подтверждаются представленными платежными поручениями № 585 от 11.12.2024 года с назначением платежа: «Оплата по Договору № 01/23-59 от 17.11.2023г. за содержание общего имущества МКД, Ильича 5 Сумма 31453-30 В т.ч. НДС (20%) 5242-22», № 3 от 16.01.2025 года с назначением платежа: «Оплата по Договору № 01/23-59 от 17.11.2023г. за содержание общего имущества МКД, Ильича 5 Сумма 2500-00 В т.ч. НДС (20%) 416-67», подтверждающие, что Ответчиком фактически осуществлялась оплата по спорному Договору.

Истец также указывает, что 22.01.2025 от Начальника отдела полиции № 15 УМВД РФ по городу Екатеринбургу в адрес ДУМИ поступило запрос от 22.01.2021 № 26/15-1055 о предоставлении документов, подтверждающих


право собственности муниципального образования «город Екатеринбург», в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещения №№ 1-3, 7-10, в связи с проводимой проверкой по материалу, зарегистрированному в КУСП 979 от 13.01.2025 г. по факту выявленных нарушений миграционного законодательства, а именно фиктивной массовой постановки на учет иностранных граждан гр. Мельником СП. (директором ООО «Капитал»).

02.04.2025 от УМВД РФ по городу Екатеринбургу поступило Представление (от 05.03.2025 № 26/010-072) о принятии мер по устранению причин и условий, способствующих совершению преступления, ввиду того, что в ходе расследования уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 322.3 Уголовного кодекса РФ, установлено, что в период с 24.09.2024 по 29.11.2024 по адресу <...>, помещения №№ 1-3, 7-10, осуществлялась постановка на миграционный учет иностранных граждан от имени ООО «Капитал».

Кроме того, УМВД РФ по городу Екатеринбургу предложено ДУМИ рассмотреть вопрос о расторжении с ООО «Гафа» Договора аренды в связи с нецелевым использованием арендуемого помещения.

Письмом от 20.09.2024 № 02.15-1302.15-13/001/2661 Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - ДУМИ) согласовал ООО «Гафа» передачу части арендуемого объекта (часть помещения № 7, площадью 8 кв.м.) в субаренду без изменения его целевого назначения.

ООО «Гафа» направило в адрес ДУМИ копию Договора субаренды от 20.09.2024 № 0209, заключенного с ООО «Капитал».

В силу п. 1.1.2 Договора субаренды объектом является часть помещения № 7, площадью 5 кв.м.

Согласно п. 2.1 Договора субаренды объект будет использоваться субарендатором (ООО «Капитал») под офисное-бытовое обслуживание.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела Ответчиком расторгнут Договор субаренды с ООО «Капитал», что подтверждается соглашением о расторжении Договора субаренды нежилого помещения от 30.06.2025 года, суд делает вывод, что Ответчиком предприняты все меры к недопущению нарушения публичного порядка и требований действующего законодательства.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует рассматриваемой в рамках настоящего дела ситуации.

При изложенных обстоятельствах, формальное удовлетворение исковых требований, расторжение договора аренды, выселение ответчика из помещения, не отвечает принципам разумности, справедливости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная


информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья П.П. Киреев Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 13.02.2025 1:18:53

Кому выдана Киреев Павел Павлович