Постановление от 23 мая 2019 г. по делу № А41-95759/2018

545/2019-45138(2)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-95759/18
24 мая 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2019 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Панкратьевой Н.А., судей: Диаковской Н.В., Иевлева П.А., при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Ступино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2019 по делу № А41-95759/18, принятое судьей О.В. Ани- симовой по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АВС» к администрации городского округа Ступино Московской области о признании незакон- ным решения, об обязании, третье лицо: МАУ «ЕСЦ»,

при участии в заседании: от ООО «АВС» - ФИО2 по доверенности от 26.09.2018,

от администрации городского округа Ступино Московской области - ФИО3 по доверенности от 09.01.2019,

от МАУ «ЕСЦ» - извещено, представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АВС» (далее – ООО «АВС», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к администрации городского округа Ступино Московской области (далее – администрация г.о. Ступино, администрация, заинтересованное лицо) с требованиями:

- признать незаконным отказ администрации городского округа Ступино Московской области, оформленный письмом № И10-21/6650 от 30.10.2018;

- обязать администрацию городского округа Ступино Московской области совершить действия по заявлению ООО «ABC» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. V;

- обязать администрацию городского округа Ступино Московской области обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. V, в течении десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» порядке;

- обязать администрацию городского округа Ступино Московской области принять решение об условиях приватизации нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. V, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- обязать администрацию городского округа Ступино Московской области направить ООО «АВС» проект договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. V, в де- сятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований от- носительно предмета спора, в деле приняло участие МАУ «Единый сервисный центр».

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2019 по делу № А41-95759/18 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам де- ла, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении за- явленных требований в полном объеме.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в от- сутствие представителя третьего лица.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие об- стоятельства.

На основании договора аренды № 305/18 от 01.06.2018 ООО «АВС» является арендатором нежилого помещения с КН 50:33:0040139:318 площадью 170,80 кв.м., находящегося в оперативном управлении МАУ «ЕСЦ», расположенного по адресу <...>, пом. V (далее – помещение), для использования: склад (далее – договор аренды). Срок аренды установлен п. 1.3 договора с 01.06.2018 по 31.12.2023 (т. 1 л.д. 43). Помещение передано заявителю по Акту приема-передачи от 01.06.2018 (т. 1 л.д. 50).

Ранее, на 2005 - 2008 годы между заявителем (арендатор) и заинтересован- ным лицом (арендодатель) в лице КУИ Ступинского района ежегодно заключались договоры аренды нежилого муниципального помещения под склад площадью 171,50 кв.м. по адресу <...> (т. 1 л.д. 52-64).

В октябре 2008 года получен технический паспорт БТИ (т. 2 л.д. 50) на помещение по адресу <...> цокольный этаж № V лит. А, согласно которому площадь арендуемого помещения составила 170,8 кв.м.

На 2009, 2010 годы были заключены договоры аренды в отношении помещения площадью 170,8 кв. м., расположенного по адресу г. Ступино ул. Гоголя, д. 15 (т. 1 л.д. 65 - 73) с приложением поэтажного плана БТИ, приведенного в техни- ческом паспорте.

На 2011, 2012 годы были заключены договоры аренды в отношении помещения площадью 170,8 кв. м., расположенного по адресу <...> (т. 1 л.д. 74 - 86), при этом указав инвентарный номер помещения 298:0843213/V, указанный в техническом паспорте в отношении помещения по адресу <...> цокольный этаж № V лит. А, а также указав в акте при- ема-передачи, что помещение расположено на цокольном этаже № V лит. А.

На 2013, 2014 – 2017 были заключены договоры аренды в отношении помещения площадью 170,8 кв. м., расположенного по адресу <...> (т. 1 л.д. 87 - 102).

Как следует из материалов дела, в частности из выписки из ЕГРН (т. 2 л.д. 45), заявленное к выкупу нежилое помещение с КН 50:33:0040139:318 имеет ин- вентарный номер 298:084-3213/V и расположено по адресу <...> пом. V.

В 2018 году общество обратилось в администрацию го Ступино с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, по рыночной стоимости в рассрочку на 5 лет (л.д. 22).

Уведомлением от 30.10.2018 администрация отказала в предоставлении обществу преимущественного права выкупа арендуемого имущества, ссылаясь на то, что испрашиваемое имущество находится на праве оперативного управления у МАУ «ЕСЦ», кроме того, договор аренды помещения от 01.06.2018 не предусмат- ривает возможность его приватизации (т. 2 л.д. 43). Иных оснований для реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения администрацией не приведено.

Не согласившись с отказом, ООО «АВС» обратилось в суд с заявленными требованиями.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм матери- ального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недей- ствительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному право- вому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обя- занности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении сро- ка аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обуслов- ленной договором выкупной цены.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуют- ся преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при усло- вии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договора- ми аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государствен- ного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не ис- ключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не вклю- ченного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназна- ченного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на

приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Заявитель обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель является арендатором помещения общей площадью 170, 80 кв.м. по адресу <...>, пом. V, КН 50:33:0040139:318. Договор аренды является действующим, заключен до 2023 года.

При этом, как усматривается из материалов дела, заявитель относится к ка- тегории субъектов малого предпринимательства, и не имеет задолженности по оплате за арендованное помещение.

Доказательств, подтверждающих наличие у заявителя задолженности по арендной плате за указанное помещение, в материалах дела не представлено, в том числе в суд апелляционной инстанции.

Вместе с тем, платежными поручениями подтверждается факт внесения арендной платы, актом сверки взаимных расчетов (т. 2 л.д. 39) подтвержден факт отсутствия задолженности у общества по договору аренды.

Оценив представленные доказательства в совокупности, делая вывод о том, что спорное арендуемое помещение находится во временном владении (пользова- нии) заявителя с 2008 по настоящее время, судебная коллегия исходит из того, что в результате получения технического паспорта от 25.09.2008 на спорное нежилое помещение, общая площадь помещения определена 170.8 кв.м. С этого момента, предметом договора аренды помещений являлось именно нежилое помещение с инвентарным номером 298:084-3213/V, которому в 2012 году был присвоен кадаст- ровый номер: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. V.

Данное обстоятельство администрацией не оспаривается.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт непрерывного вла- дения обществом спорным недвижимым имуществом в течение более двух лет на

момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность арендуемого помещения.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что истцом соблюдены все условия, установленные Законом № 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

При изложенных обстоятельствах уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона, по обращению истца о приобретении арендуемого имущества.

Согласно позиции администрации препятствия в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения заключаются в передаче спорного имущества МАУ «ЕСЦ» на праве оперативного управления.

Аналогичные доводы указаны в обоснование апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции правомерно отклонил данные доводы, исходя из ни- жеследующего.

В силу п. 3 ч 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государ- ственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159- ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на

приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепят- ствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В соответствии с пунктами 1, 5, 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникно- вение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистра- цию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственни- ка о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являю- щихся собственниками.

В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистра- ции.

Апелляционным судом установлено, что право оперативного управления МАУ «Единый сервисный центр» на названное нежилое помещение возникло после вступления в силу Закона № 159-ФЗ и после долговременного непрерывного пользования спорным помещением истцом на праве аренды, а именно с 2012 года на основании постановления Главы Ступинского района от 24.10.2012 № 5217-п,

что препятствует реализации обществом преимущественного права выкупа этого помещения.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что в настоящее вре- мя спорное нежилое помещение находится в аренде у общества на основании договора аренды от 01.06.2018, однако ранее спорное нежилое помещение также было предоставлено обществу в аренду, как минимум, начиная с 2008 г. на основании до- говоров аренды, заключавшихся, в том числе, сроком действия менее года.

Исходя из положений подпункта 3 пункта 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, действия уполномоченных органов в данном случае не соответствуют положениям пункта 1 статьи 10 ГК РФ.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), поскольку до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ арендуемое обществом помещение не принадлежало на праве оперативного управления другим муниципальным учреждениям иные ограничения для реализации обществом права на приобретение недвижимости отсутствовали, у администрации не имелось правовых оснований для отказа обществу в предоставлении испрашивае- мого имущества в собственность.

Как было указано выше, при рассмотрении настоящего спора истцом пред- ставлены все необходимые доказательства, подтверждающие соблюдение им всех условий, установленных Законом № 159-ФЗ для возникновения у него права на вы- куп арендованного имущества.

Запрет реализации права на приватизацию помещения, содержащийся в п. 2.3.3 договора аренды от 01.06.2018, на который ссылается администрация в оспа- риваемом отказе, является недействительным на основании ст.ст. 166, 168 ГК РФ, как противоречащий нормам Закона № 159-ФЗ.

Условие договора аренды о передаче в аренду спорных помещений без права выкупа не препятствует арендатору в приватизации помещений при соблюдении условий, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.

При этом апелляционный суд также принимает во внимание отсутствие за- конодательного установления такого основания для отказа в реализации права вы-

купа арендуемого имущества, как условие договора, предусматривающего отказ арендатора от такого права.

При этом заявления об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке п. 6 ст. 4 Закона № 159-ФЗ за- явителями не подавались, доказательств иного в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, обязан- ность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у орга- на или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послу- живших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, в нарушение ст. ст. 65, 200 АПК РФ администрация не пред- ставила доказательств, подтверждающих обоснованность ее действий при приня- тии отпариваемого ненормативного правового акта.

На основании изложенного, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое бездействие администрации подлежит признанию недействительным как нарушающее нормы действующего законода- тельства, права и законные интересы заявителя.

Требования об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить проект договора купли- продажи арендуемого имущества является способом восстановления нарушенного права.

Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к выводу о за- конности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия пра- вильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы,

изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рас- сматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в си- лу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2019 по делу № А41-95759/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворе- ния.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий Н.А. Панкратьева Судьи Н.В. Диаковская

П.А. Иевлев