Решение от 12 августа 2024 г. по делу № А46-3202/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3202/2024
12 августа 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 12 августа 2024 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Кадарка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 192 309 руб. 04 коп. с последующим начислением процентов,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2 по доверенности,



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кадарка» (далее – ООО «Кадарка») о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:3295 за период с 04.10.2019 по 12.07.2023 в размере 192 309 руб. 04 коп. с последующим начислением процентов, начиная с 13.07.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В обоснование заявленных требований Департамент указал, что по окончанию действия договора аренды ответчик продолжил использование земельного участка без внесения арендной платы.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.03.2024 исковое заявление назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства на основании пункта 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От ответчика в материалы дела поступили отзывы на исковое заявление, в которых Общество с требованиями истца не согласилось, указало, что истцом не учтена плата, вносимая ответчиком в период с 04.10.2019 по 12.07.2023, не представлена калькуляция неустойки, расчет задолженности произведен не в соответствии с условиями договора, в том числе ООО «Кадарка» поставлена под сомнение правомерность примененного истцом коэффициента 5,9. В качестве доводов ответчиком также заявлено о наличии существенных нарушениях, ограничивающих использование земельного участка для завершения строительства, и о частичном пропуске срока исковой давности по взысканию платы за пользование участком

В связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств определением от 02.05.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Департамент представил возражения, в которых доводы ООО «Кадарка» в части приименного коэффициента 5,9 и невозможности использования земельного участка не признал, указал на зачет денежных средств, внесенных ответчиком после истечения срока действия договора. В части пропуска срока исковой давности истец представил альтернативный расчет.

В дополнениях к отзыву Общество поддержало ранее изложенные позиции. Также ответчик указал, что применение положений решения Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4 в части установленного поправочного коэффициента 2,2 является неправомерным ввиду признания их недействующими на основании решения Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные требования.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Кадарка» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:3295 площадью 302 кв.м. с местоположением: <...> по договору аренды № Д-С-13-101 от 22.09.2016 (далее – договор), для завершения строительства магазина товаров первой необходимости сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней.

Участок был принят арендатором на основании акта приема-передачи от 22.09.2016.

В соответствии с пунктом 2.1. договора размер арендной платы за предоставленный участок составляет 3 547 руб. 50 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3).

В силу пункта 2.2. договора арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

1) внесения изменений в. порядок определения, арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска;

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска. При принятии нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы или значения показателей, используемых при расчете арендной платы, за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные па территории города Омска, арендодатель заключает с Арендатором дополнительное соглашение. В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, размер, арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке/Об изменении’ размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению, в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

Согласно пункту 2.3 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно расчета, ежемесячно до 10-ого числа месяца, за который производится оплата. В платежном, поручении (квитанции) указывается номер и дата, договора, а также период, за который осуществляется платеж.

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 7.4 договора в связи с окончанием его срока действия договор с 04.10.2019 расторгнут.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на арендуемом участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070105:17735 и являлся собственностью ответчика (регистрационная запись от 04.02.2016 № 55-55/001-55/101/001/2016-161/1).

На основании решения Арбитражного суда Омской области от 11.04.2023 по делу № А46-375/2023, оставленного без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023, объект незавершенного строительства (нежилое здание) степенью готовности 10% с кадастровым номером 55:36:070105:17735, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070105:3295, изъят путем продажи с публичных торгов в соответствии с правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

Данным судебным актом также установлено, что в границах объекта незавершённого строительства расположены нестационарный торговый объект (далее - НТО) площадью 50 кв. м и металлический гараж. По данным справочно-геоинформационной системы «2ГИС» в НТО по адресу: 644045, <...>, расположен продуктовый магазин «Кадарка». Участок используется для размещения и эксплуатации в НТО магазина ООО «Кадарка».

Земельный участок, занятый объектом ответчика, по акту приема-передачи после завершения договора аренды не возвращен.

По расчету истца задолженность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:3295 за период с 04.10.2019 по 12.07.2023 составила 192 309 руб. 04 коп.

Для урегулирования спора в досудебном порядке в адрес арендатора была направлена претензия от 21.12.2023 № Исх-ДИО/18242, неудовлетворение которой ответчиком явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

На основании статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Из содержания условий договора следует, что арендатор участка по окончании действия настоящего договора и случае его расторжения обязуется освободить участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации и передать в течение двух рабочих дней арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Доказательства возврата арендуемого участка Департаменту в материалах дела отсутствуют, и указанное обстоятельство по существу не оспорено, ввиду чего, требование Департамента о возмещении суммы платы за фактическое использование участка подлежит удовлетворению.

Возражая против удовлетворения требований, ООО «Кадарка» заявлено о существенных нарушениях, ограничивающих использование земельного участка для завершения строительства, а именно участок пересекает зона с реестровым номером 55:36-6.1257, наименование зона с особыми условиями использования территории (охранная зона) объекта электросетевого хозяйства: КП 10 КВ ТП 8119-ТП 8201 АСБ 120, тип зоны - охранная зона инженерных коммуникации. Площадь пересечения составляет 7,58 кв. м (номер учетной части 55:36:070105:3295/1), а также зона с реестровым номером 55:36-6.4940, наименование: зона с особыми условиями использования территории (охранная зона) объекта электросетевого хозяйства: KJI 10 КВ ТП 8207-ТП 8201 АСБ 3x95, тип зоны - охранная зона инженерных коммуникаций. Площадь пересечения составляет 33 кв. м (номер учетной части 55:36:070105:3295/2).

Ответчик полагал, что установление границ охранной зоны в границах земельного участка заведомо сделало невозможным использование земельного участка для завершения строительства, то есть в целях, предусмотренных договором аренды. Исходя из того, что участок, предоставленный для строительства, имеет небольшую площадь - 302 кв.м., а охранные зоны диагонально пересекают его в нескольких местах, то получение разрешительной документации для строительства объекта и само завершение строительства объекта стало невозможным. Учитывая установленные ограничения по использованию земельного участка в условиях охранной зоны, Общество не имело объективной возможности использовать участок.


Согласно статье 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в соответствии с которыми в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий (пункт 2), земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются (пункт 4), охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению (пункт 5), охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах (пункт 6).

Охранная зона линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливается для обеспечения безопасных условий его эксплуатации и не зависит от волеизъявления собственника (арендатора) земельного участка или сетевой организации, эксплуатирующей линейный объект.

Правила охраны электрических сетей, размещенных на земельных участках, приведены в разделе 3 указанных правил, при этом, в содержащихся в них пунктах 8-10 установлены особые условия использования земельного участка в охранных зонах электрических сетей с перечнем действий, запрещенных к осуществлению в названных зонах.

Например, согласно подпункту «а» пункта 10 указанного порядка в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении следующих параметров: размещаемое здание или сооружение не создает препятствий для доступа к объекту электросетевого хозяйства (создаются или сохраняются, в том числе в соответствии с требованиями нормативно технических документов, проходы и подъезды, необходимые для доступа к объекту электроэнергетики обслуживающего персонала и техники в целях обеспечения оперативного, технического и ремонтного обслуживания оборудования, зданий и сооружений объектов электроэнергетики, проведения работ по ликвидации аварий и устранению их последствий на всем протяжении границы объекта электроэнергетики).

При этом приведенные запреты и ограничения не запрещают осуществления строительства на таких земельных участках.

В силу действующего законодательства в пределах охранной зоны линий электропередач и иных объектов электросетевого хозяйства, газопровода, водоотведения вводится особый режим использования земельных участков, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

То есть ограничения арендных прав наличием охранной зоны не подтверждает наличие препятствий в использовании спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, так как само по себе нахождение охранной зоны не лишает арендаторов возможности осуществлять эксплуатацию (строительство) объектов, а лишь устанавливает определенные ограничения, связанные с обеспечением безопасных условий эксплуатации и исключением возможности повреждения линий электропередач.

Как верно отметил Департамент, ответчиком не представлено доказательств того, что именно установление охранной зоны привело к невозможности использования земельного участка, равно как и не представлено доказательств того, что Департамент препятствовал Обществу в заключение договора либо в освоении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:3295.

При изложенных обстоятельствах суд отклоняет доводы Общества о невозможности использования земельного участка.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) прямо указано, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на основании статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) осуществляется органами местного самоуправления городского округа, в отношении земельного участка расположенного на территории городского округа.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п (далее - Порядок № 419-п).

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал, что применение положений решения Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4 в части установленного поправочного коэффициента 2,2 является неправомерным ввиду признания их недействующими на основании решения Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023.

Постановлением Правительства Омской области от 04.08.2021 № 329-п «О внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п» Порядок № 419-п был дополнен пунктом 3.1, согласно которому расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для завершения строительства, в случае заключения договора аренды по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Ап = Кс х Кф х Кд,

где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кф - экономически обоснованный коэффициент. Значение Кф определяется в соответствии с приложением к настоящему порядку;

Кд - поправочный коэффициент.

Значение Кд определяется решениями органов местного самоуправления муниципальных районов (городского округа) Омской области, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности, и не может быть меньше 1. В случае если соответствующее решение не принято, значение Кд признается равным 1.

Значение поправочного коэффициента Кд определено решением Омского городского совета от 05.10.2022 № 4 «О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 10 апреля 2019 года № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов»» в размере 2,2.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Более того, пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из материалов дела следует, что за период с 07.10.2022 размер ежемесячной арендной платы по Договору рассчитан Департаментом с применением поправочного коэффициента Кд, определенного решением Омского городского совета от 05.10.2022 № 4, в размере 2,2.

Между тем решением Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023, вступившим в законную силу 03.04.2024, пункт 2 статьи 1 и статья 2 решения Омского городского совета от 05.10.2022 № 4 в части установления значения поправочного коэффициента в размере 2,2 признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с частью 2 статьи 253 ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

При этом в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 АПК РФ в связи с жалобой ООО «Альбатрос» разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Так, в соответствии со статьей 13 ГК РФ а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

Одним из предусмотренных статьей 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

С учетом изложенного, руководствуясь приведенным выше конституционно-судебным толкованием Конституционного Суда Российской Федерации положений действующего законодательства по вопросу о порядке применения нормативного правового акта (его части), признанного недействующим, суд приходит к выводу о том, что положения пункта 2 статьи 1 и статьи 2 решения Омского городского совета от 05.10.2022 № 4 в части установления значения поправочного коэффициента в размере 2,2, признанные недействующими в соответствии с решением Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023, не могут применяться при рассмотрении настоящего дела по спору об определении объема обязательств Общества по оплате задолженности за фактическое использование земельного участка на основании условий договора.

Признание нормативного правового акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять лицу, являющемуся получателем платежей на основании соответствующего нормативного акта, возможность получать такие платежи за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», согласно которому нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период, а также с разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена», относительно того, что признание нормативного правового акта недействующим, в том числе с даты, отличной от дня его принятия, по смыслу статьи 13 ГК РФ, не является основанием для отказа в защите гражданских прав, нарушенных в период действия этого акта.

Иной подход ведет к возникновению у арендатора права на получение незаконно установленной регулирующим органом цены (стоимости) аренды.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» обстоятельства, в связи с которыми суд пришел к выводу о необходимости признания акта или его части недействующими с того или иного времени, должны быть отражены в мотивировочной части решения.

В решении Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023 не содержится специальных выводов в указанной части, а приводится лишь указание на общее правило, согласно которому нормативный правовой акт может быть признан недействующим с даты принятия судебного акта.

Департамент указал, что в разъяснении судебного акта (решения Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023) определением суда по делу № 3а-206/2023 отказано.

Кроме того, в мотивировочной части решения Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023 не изложены выводы, свидетельствующие о том, что признанные недействующими положения решения Омского городского совета от 05.10.2022 № 4 не должны применяться только к правоотношениям, возникшим после даты принятия такого решения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что положения, признанные недействующими, не могут применяться при рассмотрении настоящего конкретного спора, в том числе, в случае, когда арендная плата на основании соответствующего пункта начислена за период, предшествующий дате признания такого пункта недействующим.

С учетом установленных обстоятельств позиция истца о правомерности расчета арендной платы по Договору за период с 07.10.2022 по 12.07.2023 с применением значения поправочного коэффициента в размере 2,2 признается судом необоснованной.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.01.2019 по делу № А46-8074/2018.

Также ООО «Кадарка» указало, что Департаментом при расчете размера стоимости фактического использования земельного участка неправомерно применен экономически обоснованный коэффициент равный 5,9.

Как указывалось ранее, из положений статей 424 ГК РФ, 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» следует, что арендная плата является регулируемой ценой. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органами местного самоуправления и государственной власти субъекта Российской Федерации.

Такие принципы, обязательные при установлении в случаях, предусмотренных законом уполномоченными органами, арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 № 582.

Согласно предусмотренному данным постановлением принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Исходя из указанного принципа, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

При этом вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

В соответствии с предусмотренным подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 № 13-П; определения от 24.12.2013 № 2153-О, от 24.03.2015 № 671-О, от 23.06.2015 № 1453-О, от 28.02.2017 № 443-О, от 28.09.2017 № 1919-О, от 27.09.2018 № 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения ЗК РФ (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и ГК РФ (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, позволяет сделать вывод, что правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

По смыслу действующего законодательства предполагается использование арендатором земельного участка исходя из предусмотренной договором аренды цели его использования.

Согласно пункту 1.5 договора участок предоставлен для строительства магазина товаров первой необходимости.

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:3295 является строительство магазина товаров первой необходимости.

В соответствии с пунктом 5 приложения к Порядку № 419-п для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, применяется экономически обоснованный коэффициент 5,9%.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.04.2023 по делу № А46-375/2023 установлено, что в границах объекта незавершённого строительства расположен НТО площадью 50 кв.м и металлический гараж. По данным справочно-геоинформационной системы «2ГИС» в НТО по адресу: 644045, <...>, расположен продуктовый магазин «Кадарка». Участок используется собственником объекта незавершённого строительства для размещения и эксплуатации в НТО магазина ООО «Кадарка».

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации участок использовался ответчиком в целях осуществления торговли, на земельном участке планировалось возведение магазина товаров первой необходимости, суд считает, что примененный Департаментом при расчете размера арендной платы экономически обоснованный коэффициент (5,9%) для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса (установленный пунктом 5 приложения к Порядку № 419-п), является верным.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 и статье 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в случае соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора ранее указанного срока течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения такого порядка. Например, течение срока исковой давности будет приостановлено с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении. После соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора течение срока исковой давности продолжается (пункт 4 статьи 202 ГК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Исковое заявление Департаментом направлено в Арбитражный суд Омской области почтовым отправлением 26.02.2024, о чем свидетельствуют оттиск почтового штемпеля и отчет об отслеживании почтового отправления (почтовый идентификатор почтового отправления 80104893451577).

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд считает, что с учетом положений пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ срок исковой давности в отношении суммы задолженности подлежит исчислению с 26.01.2021.

Между тем договором предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Соответственно, Департаментом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за январь 2021 года (в полном объеме), поскольку уже по состоянию на 11.01.2021 истцу, как арендодателю, было известно о нарушении своих прав на получение всей причитающейся ему арендной платы за январь 2021 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом в рассматриваемой ситуации пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору за период с 04.10.2019 по 31.01.2021.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, учитывая, что материалами дела подтверждается факт частичного пропуска истцом срока исковой давности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании основного долга за период с 04.10.2019 по 31.01.2021.

Департаментом представлен альтернативный расчет размера платы за фактическое использование земельного участка, согласно которому задолженность Общества за период с 01.02.2021 по 12.07.2023 составляет 114 122 руб. 52 коп.

Суд учитывает, что в альтернативном расчете истцом исключено применение поправочного коэффициента, равного 2,2.

Альтернативный расчет Департамента судом проверен, признан верным.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:3295 подлежит частичному удовлетворению за период с 01.02.2021 по 12.07.2023 в размере 114 122 руб. 52 коп.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов, начиная с 13.07.2023, исходя из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В силу частей 1, 3 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен более короткий срок.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Аналогичное правило закреплено в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Как указывалось ранее, договором установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что факт использования ответчиком земельного участка в исковой период подтверждается материалами дела, доказательств обратного ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу пункта 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчёта процентов. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами истцом не представлен, однако определено начало периода их исчисления (с 13.07.2023).

Вопреки доводам ООО «Кадарка» наличие калькуляции при предъявлении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства, не является обязательным в силу вышеназванных разъяснений.

Таким образом, в силу закона с Общества также подлежат взысканию проценты в размере 0,1 % от суммы задолженности 114 122 руб. 52 коп. (ее остаток), начиная с 13.07.2023 по день фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении исковых требований в остальной части надлежит отказать по вышеизложенным основаниям.

По правилу части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённого требования, то есть в размере 3 994 руб.

При изготовлении решения в полном объеме судом обнаружена описка, допущенная в тексте резолютивной части решения, изготовленном 29.07.2024, а именно указано на взыскание задолженность за фактическое использование земельного участка в размере 114 122 руб. 50 коп., в то время как необходимо было указать на взыскание 114 122 руб. 52 коп.

В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

В настоящем случае опечатка носит технический характер не влияет на выводы суда, сделанные при рассмотрении искового заявления по существу, не изменяет содержание судебного акта, в связи с чем, руководствуясь статьей 179 АПК РФ, суд считает возможным исправить опечатку, допущенную в резолютивной части решения Арбитражного суда Омской области от 29.07.2024, посредством указания при изготовлении настоящего решения суда в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кадарка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:3295 за период с 01.02.2021 по 12.07.2023 в размере 114 122 руб. 52 коп. с последующим начислением процентов, начиная с 13.07.2023, исходя из расчета неустойки от просрочки суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кадарка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в федеральный бюджет 3 994 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья Е.Д. Малявина