Решение от 17 мая 2022 г. по делу № А79-1374/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1374/2021
г. Чебоксары
17 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.05.2022.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Гэлакси", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428027, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. И.Я. Яковлева, д. 8 Д, каб. 35 А,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428015, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр.Московский, д.33А,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 318213000022951,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 12.05.2022 № 1 (сроком до 31.12.2022),

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 11.01.2022 № 039-5 (сроком до 31.12.2022),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гэлакси" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 73,9 кв. м., расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в котором просил суд обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ГЭЛАКСИ" договор купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 73,9 кв. м., расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункт 1.3 договора в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 989980 (Девятьсот восемьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят) рублей 00 копеек без учета НДС."

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

"2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 59-ти месяцев по 16500 (Шестнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек ежемесячно, в течении 60 (шестидесятого) месяца 16480 (Шестнадцать тысяч четыреста восемьдесят) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения."

Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключить из текста договора.

Пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

"За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора. Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки."

Исковые требования основаны на нормах статей 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Закона №159-ФЗ и мотивированы недостижением соглашения сторонами в отношении редакций условий договора.

Определением суда от 25.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 318213000022951).

Определением суда от 23.04.2021 по ходатайству ООО "Гэлакси" по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и консалтинга", непосредственно эксперту ФИО5.

Определением суда от 30.06.2021 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 14.07.2021 производство по делу № А79-1374/2021 приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 25.05.2021 по делу №А79-1353/2021.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 25.05.2021 года по делу № А79-1353/2021 отменено, исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Гэлакси" удовлетворены.

Определением суда от 18.04.2022 производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в уточненной редакции.

Представитель ответчика представила в суд отзыв на уточненное исковое заявление, в котором не возражала относительно его удовлетворения в уточненной редакции, за исключением требования об изложении пункта 4.1 в предложенной истцом редакции, указав, что истцом не представлено доказательств в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%. Кроме того, размер неустойки 0,1% является обычно применяемым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, аналогичный размер применяется в отношениях ответчика с иными покупателями.

В настоящем судебном заседании объявлялся перерыв.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя не обеспечил.

Суд, руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "Гэлакси" (арендатор) заключен договор от 31.07.2018 №2565 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...>, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение №1, расположенное в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома общей площадью 73,9 кв. м., находящегося по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, 22.10.2020 истец обратился к ответчику о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

25.11.2020 Администрация города Чебоксары приняла постановление №2341 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 1455000 руб. (без учета НДС), определив рыночную стоимость помещения на основании отчета об оценке № 134.1380/2020 от 16.11.2020, подготовленного ИП ФИО2

Письмом от 02.12.2020 № 039-10066 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 25.11.2020 №2341, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

ООО "Гэлакси" обратилось в оценочную организацию ООО "Гарант Успеха", согласно справке которого от 24.12.2020, ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 970000 руб.

24.12.2020 истец направил ответчику протокол разногласий от 24.12.2020, договор и копию справки.

Ответчик путем направления истцу письмом от 15.01.2021 своего протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов – 1.3, 2.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.1, 4.3, 4.4 договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, общей площадью 73,9 кв. м., расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, и возражает относительно содержания пункта 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

01.07.2021 истец уточнил иск с учетом результатов судебной экспертизы.

Ответчик не возражал относительно изложения спорных пунктов 1.3, 2.1 с учетом рыночной стоимости, определенной судебным экспертом, также не возражал относительно исключения пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пункта 4.3, пункта 4.4 договора.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 25.11.2020 №2341 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 1455000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.11.2020 № 134.1380/2020, подготовленного ИП ФИО2

Согласно справке от 24.12.2020 ООО "Гарант Успеха" ориентировочная рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22.10.2020 составляет 970000 руб. без учета НДС.

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.11.2020 № 134.1380/2020 установленным требованиям по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и консалтинга", непосредственно эксперту ФИО5.

03.06.2021 в суд поступило экспертное заключение №СЭ/21-035, согласно выводам которого в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.11.2020 № 134.1380/2020, подготовленном ИП ФИО2, выявлены несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, которые повлияли на достоверность отчета. Рыночная стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 73,9 кв. м., расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, составляет 989980 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены, обе стороны с выводами эксперта согласились.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной по результатам указанного выше заключения судебной экспертизы.

У сторон также возникли разногласия относительно содержания пункта 4.1 договора.

Рассмотрев разногласия сторон по указанному условию договора, суд пришел к следующим выводам.

Истец просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Исходя из позиции сторон, спор относительно необходимости включения в договор условия о неустойке за просрочку исполнения обязательств по договору между ними отсутствует, в связи с чем разрешению судом подлежит спор в части размера неустойки, подлежащей уплате покупателем в случае нарушения срока внесения предусмотренных договором платежей.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Истцом не представлено доказательств в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%.

Аналогичные договоры с иными предпринимателями муниципалитет заключает на предлагаемом им условии о неустойке в 0,1% годовых, в том числе и в судебном порядке (№А79-5871/2021, №А79-5984/2021).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Ставка неустойки 0,1% является обычно применяемой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой.

Снижение неустойки именно для ООО "Гэлакси" по сравнению с другими предпринимателями, реализующими преимущественное право выкупа муниципального имущества, не является справедливым и не соответствует принципам равенства субъектов гражданского оборота, в связи с чем пункт 4.1 договора следует оставить в редакции ответчика.

Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3 и 4.4 из договора следует исключить, поскольку обе стороны в суде выразили согласие с их исключением.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществомадминистрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченнойответственностью "Гэлакси" договор купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 73,9 кв.м., расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункты 1.3, 2.1, 4.1 договора в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 989980 (Девятьсот восемьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят) рублей 00 копеек без учета НДС.

2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 59-ти месяцев по 16500 (Шестнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек ежемесячно, в течение 60 (шестидесятого) месяца 16480 (Шестнадцать тысяч четыреста восемьдесят) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.

4.1. За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. "

Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключить из текста Договора

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченнойответственностью "Гэлакси" 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

С.Ю. Яхатина