Решение от 20 августа 2020 г. по делу № А28-3335/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-3335/2020
г. ФИО5
20 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 20 августа 2020 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Киселевой В.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Кама-Сервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610050, <...>)

к муниципальному образованию «Город ФИО5» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, <...>)

об обязании заключить договор от 05.02.2020 №3,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО2, по доверенности от 07.12.2018;

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 25.10.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кама-Сервис» (далее – истец, ООО «Кама-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город ФИО5» в лице департамента муниципальной собственности города Кирова (далее – ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.02.2020 № 3, изложив условия спорного пункта 2.1 в редакции истца: «Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации составляет 2 739 166 (два миллиона семьсот тридцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек без учета НДС».

Исковые требования основаны на положениях статей 432, 433, 445, 446, 489, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 2, 3, 5, 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), статей 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и мотивированы тем, что сторонами не урегулирован спор по размеру выкупной стоимости нежилого помещения.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 05.06.2020 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

С учетом результатов судебной экспертизы истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, истец просил суд обязать муниципальное образование «Город ФИО5» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610000, <...>) в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Кама-Сервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610050, <...>) договор № 3 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.02.2020 в отношении нежилого помещения площадью 157,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:40:000117:4153, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации составляет 2 647 500 (два миллиона шестьсот сорок семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек без учета НДС», а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнение принято судом, дело рассмотрено по уточненным требованиям.

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление от 24.04.2020; считает, что выкупная стоимость муниципального имущества определена в соответствии с требованием закона.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

29.09.2000 между администрацией муниципального образования «Город ФИО5» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ООО «Кама-Сервис» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (здания) № 2875, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 158,70 кв.м, относящееся к муниципальной собственности, используется под кафе, со сроком действия договора с 01.09.2000 по 31.07.2001.

Соглашением от 24.10.2000 стороны заключили соглашение об изменении условий договора № 2875, а именно пункта 1.2 – вместо «кафе» читать «закусочную».

Дополнительным соглашением от 22.06.2001 к указанному договору действие договора № 2875 продлевалось с 01.08.2001 по 30.06.2002.

Дополнительным соглашением от 18.05.2002 к договору № 2875 сторонами согласованы изменения редакции указанного договора и срок действия договора установлен с 01.07.2002.

01.02.2005 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым действие договора продлевается с 01.02.2005 на неопределенный срок.

Из пояснений истца следует, что впервые ООО «Кама-Сервис» обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права 04.08.2009, однако истец отказался от выкупа арендуемого помещения по причине отсутствия возможности.

13.09.2017 истец повторно обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права. Однако Департамент отказал в реализации преимущественного права на приобретение помещения, указав, что истец ранее отказался от выкупа арендуемого помещения (письмо от 11.10.2017 № 6676-01-05ДМС).

13.02.2019 истец вновь обратился в Департамент с заявлением, в котором истец сообщил о своем намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения; ответчику вновь было отказано в реализации преимущественного права на приобретение помещения (письмо от 26.02.2019 № 1292-01-05ДМС). Данный отказ Департамента в реализации преимущественного права на приобретение помещения от 13.02.2019 № 1292-01-05ДМС был признан судом незаконным (дело № А28-4350/2019).

31.01.2020 администрацией города Кирова вынесено постановление № 185-п об условиях приватизации имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000117:4153 по адресу: <...>.

Цена продажи имущества установлена на основании экспертного заключения независимого оценщика в размере 3 708 333 рублей 33 копеек (без НДС) (экспертное заключение от 21.11.2019 № 1167Ц-298, подготовленное ИП ФИО4).

Департамент направил в адрес истца проект договора № 3 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.02.2020.

Договор подписан истцом с протоколом разногласий относительно пункта 2.1 договора. Стоимость имущества определена истцом в размере 2 739 166 рублей 67 копеек (без НДС)на основании отчету об оценке ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от 21.01.2020 № О-005-43/2020.

Письмом от 12.02.2020 № 1021-01-06ДМС ответчик отклонил протокол разногласий.

В связи с невозможностью урегулирования спора во внесудебном порядке истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства, представленные в материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. При этом способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами. Из буквального толкования указанной нормы следует, что использование иных способов защиты гражданских прав допускается только при наличии прямого указания закона.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ следует из материалов дела и ответчиком не оспаривалось.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно.

Материалами дела подтверждается факт направления Департаментом оферты (проекта договора) в адрес истца, а также факт получения 07.02.2020 ответчиком протокола разногласий к договору.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ.

Поскольку ответчик уведомил истца об отклонении протокола разногласий, истец реализовал свое право на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из системного толкования положений статьи 445 ГК РФ, законодателем предложено две формы понуждения сторон к заключению договора: в форме урегулирования разногласий по несогласованным условиям, (пункты 1, 2 статьи 445 ГК РФ) и в форме понуждения к заключению договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что у сторон имеются разногласия относительно величины рыночной стоимости выкупаемого помещения (пункт 2.1 договора купли-продажи).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению, в том числе, арбитражным судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В обоснование рыночной стоимости выкупаемого имущества имеются отчеты об оценке, имеющие различия по итоговым результатам, а также по дате, на которую определена рыночная стоимость: оценка ИП ФИО4 – на 06.02.2018, оценка ООО «Центр независимой экспертизы и оценки – на 13.02.2019.

Согласно статье 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного, суд, удовлетворив заявление ООО «Кама-Сервис», назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

При определении даты, на которую необходимо определять рыночную стоимость нежилого помещения суд руководствовался правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретением арендуемого имущества.

Поскольку заявление получено ответчиком, уполномоченным 13.02.2019, то именно на эту дату должна устанавливаться рыночная стоимость помещения.

Согласно заключению эксперта № 78/2020 ООО Центр Комплексной Оценки «Независимая экспертиза» рыночная стоимость нежилого помещения площадью 157,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:40:000117:4153, по состоянию на 13.02.2019, составила 2 647 500 рублей 00 копеек, без учета НДС.

Оценив экспертное заключение, суд нашел его обоснованным, проверяемым, соответствующим нормативным документам в сфере оценочной деятельности.

Согласившись с выводами судебного эксперта, истец уточнил исковые требования в части выкупной стоимости имущества.

Ответчик возражений относительно выводов судебной экспертизы в материалы дела не представил. Также отсутствует в материалах дела обоснование относительно выбора ответчиком даты 06.02.2018 как даты для определения рыночной стоимости объекта.

С учетом изложенного суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей 00 копеек относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 170, 173, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать муниципальное образование «Город ФИО5» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, <...>) в течение 10 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Кама-Сервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610050, <...>) договор № 3 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.02.2020 в отношении нежилого помещения площадью 157,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:40:000117:4153, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации составляет 2 647 500 (два миллиона шестьсот сорок семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек без учета НДС».

Взыскать с муниципального образования «Город ФИО5» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кама-Сервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610050, <...>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья В.А. Киселева