Решение от 16 декабря 2025 г. АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


17 декабря 2025 года


Дело № А33-25279/2024

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09 декабря 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 17 декабря 2025 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Бахрамовой О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Глобус» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Кристалл» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к выполнению гарантийных обязательств и взыскании неустойки,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:

-общества с ограниченной ответственностью производственно-строительная компания «Краспромстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

-общества с ограниченной ответственностью «Сиал НВФ Восток» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 05.09.2025,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 24.09.2024,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чевычеловой М.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Глобус» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Кристалл» (далее – ответчик) об обязании безвозмездно, самостоятельно или с привлечением субподрядчика провести ремонтно-восстановительные работы фасадного остекления квартир и нежилого помещения многоквартирного дома по адресу: <...> №№ 12, 17, 29, 40, 41, 43, 52, 54, 55, 58, 59, 60, 63, 65, 70, 71, 88, 89, 90, 94, 96, 97, 102, 106, 109, устранить отсутствие герметичности фасада, причины протечек, в том числе по стойкам металлических конструкций, заменить стеклопакеты имеющие растрескивания и отсутствие герметичности, запотевания и появление конденсата, промерзания, восстановить отпавшие уплотнительные резинки, произвести регулировку створок – в течение 30 дней; установить и взыскать судебную неустойку на случай неисполнения решения Арбитражного суда Красноярского края по настоящему делу о понуждении застройщика к выполнению гарантийных обязательств в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, подлежащую начислению с тридцать перового календарного дня, следующего за днем вынесения решения Арбитражным судом Красноярского края по настоящему делу.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 13.09.2024 возбуждено производство по делу.

Определением от 09.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено общество с ограниченной ответственностью производственно-строительная компания «Краспромстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением от 28.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Сиал НВФ Восток» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Ко дню судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении искового заявления, в соответствии с которым просит суд обязать ответчика безвозмездно, самостоятельно или с привлечением субподрядчика провести ремонтно-восстановительные работы по устранению протеканий фасадного остекления квартир многоквартирного дома по адресу: <...>:

витражи жилой части дома:

- выполнить герметизацию негерметизированных стыков прижимных планок по высоте стоек в соответствии с требованиями проекта на витражах: витраж В-1 с 5 по 21 этаж; витражи В-4.1, В-4.2 с 13 по 21 этаж; витражи В-3.1, В-3.2, В-3.3 с 13 по 21 этаж; витражи В-5.1, В-5.2 с 14 по 21 этаж; витраж В-2 (оси Е-Ж) с 11 по 21 этаж;

витражи нежилого помещения №109:

-выполнить герметизацию стыков прижимных планок по высоте стоек, выполнить герметизацию торцов прижимов в месте примыкания к сэндвич панели;

обязать ответчика безвозмездно, самостоятельно или с привлечением субподрядчика провести ремонтно-восстановительные работы:

-работы по регулировке створок, с корректировкой дистанционных подкладок (при необходимости) в квартирах №№12,17,40,41,43,58,59,60,65,70,71,89,96,97 многоквартирного дома по адресу: <...>;

-работы по устранению дефектов уплотнительных прокладок, выполнить замену коротких уплотнительных прокладок в квартирах №№12,40,43,55,58,59,63,70,89,97;

-выполнить крепление профиля St62 к стойке, обеспечив проектный зазор, после чего установить уплотняющие прокладки в квартирах №№40,54,58,63,65,89,96,97;

-выполнить замену стеклопакета в квартире №88, выполнить замену разрушенных стеклопакетов в нежилом помещении №109 (витражи В-1, В-3, В-6) в качестве заполнения применить упрочненное стекло (п.9.25 ГОСТ 24866-2014) в течение 60 рабочих дней, начиная с 04 мая 2026 года;

установить и взыскать судебную неустойку на случай неисполнения решения Арбитражного суда Красноярского края по настоящему делу о понуждении застройщика к выполнению гарантийных обязательств в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, подлежащую начислению с 29 июля 2026 года.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Поскольку уточнение требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, то в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение заявленных требований. Дело рассматривается судом с учетом принятого уточнения.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Глобус» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, на основании договора управления от 22.03.2022 № 15/1, приказа Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 06.04.2022 № 13-НДЛ/01.

В соответствии с пунктом 3.3.1. договора истец уполномочен представлять интересы собственников помещений по всем вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом.

Застройщиком многоквартирного дома по адресу: <...>, является общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кристалл».

Названный многоквартирный дом введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.01.2022 № 24-308-201402018.

Как указывает истец, в весенне-летний период от жителей квартир № № 12, 17, 29, 40, 41, 43, 54, 55, 58, 59, 60, 63, 65, 70, 71, 88, 89, 96, 97, 106, 109 спорного жилого дома поступали обращения о том, что отсутствует герметичность фасада, многочисленные протечки, в том числе по стойкам металлических конструкций, растрескивание и/или отсутствие герметичности стеклопакетов, запотевания и появление конденсата внутри стеклопакетов, промерзания, выявлены отпадания уплотнительных резинок, створки требуют регулировки, что зафиксировано актами технического осмотра от 04.07.2024, 20.06.2024, 29.05.2024, 25.06.2024, 19.06.2024, 04.07.2024, 03.07.2024, 05.07.2024.

Ответчику 10.07.2024 вручена претензия от 09.07.2024 № 09/07-9 (вх. № 66) с предложением в рамках гарантийных обязательств устранить выявленные при осмотре имущества указанного выше многоквартирного дома недостатков. До настоящего времени недостатки ответчиком не устранены.

Неисполнение требование претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением от 16.06.2025 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр «Триада-строй» ФИО3, ФИО4.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли качество выполненных строительных, монтажных и иных работ фасадного остекления квартир и нежилого помещения многоквартирного дома по адресу: <...>, в квартирах №№ 12, 17, 29, 40, 41, 43, 52, 54, 55, 58, 59, 60, 63, 65, 70, 71, 88, 89, 90, 94, 96, 97, 102, 106, 109, условиям договора, исполнительной документации, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?

- При отрицательном ответе на первый вопрос, определить, какова причина выявленных недостатков?

- При установлении недостатков, определить перечень необходимых ремонтно-восстановительных работ?

01.11.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение от 30.10.2025 № Э-546-25, согласно выводам которого:

По первому вопросу – качество выполненных строительных, монтажных и иных работ фасадного остекления квартир и нежилого помещения многоквартирного дома по адресу: <...>, в квартирах №№ 12, 17, 29, 40, 41, 43, 52, 54, 55, 58, 59, 60, 63, 65, 70, 71, 88, 89, 90, 94, 96, 97, 102, 106, 109, не соответствует рабочей документации, нормативным требованиям, в части выявленных недостатков, указанных в пп. 3.1.1-3.1.5 исследовательской части.

По второму вопросу – причинами выявленных недостатков являются:

- нарушения требований рабочей, нормативной документации, допущенные при производстве работ (недостатки по п.п. 3.1.1(в части отступлений от проекта), 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5 (в части негерметичного стеклопакета в квартире № 88);

- нарушение нормативных требований (ГОСТ 24866-2014), допущенных при разработке рабочей документации шифр: 05-05-2018-КМ2 (недостаток по п. 3.1.5 для витражей В-1, В-3, В-6 нежилого помещения № 109);

- отсутствие соответствующих технических решений по влагоотводу и герметизации витражей в рабочей документации (шифр: 05-05-2018-КМ, 05-05-2018-КМ2) (недостаток по п. 3.1.1);

- нарушение требований эксплуатации (недостаток по п. 3.1.5 в части разрушения стеклопакета витража В-15 нежилого помещения № 109).

По третьему вопросу – для устранения строительных недостатков, возникших по причине нарушения проектной документации и нормативных требований, необходимо выполнить следующие работы:

№ п/п

Наименование недостатка

Работа по устранению недостатка

1
Следы протечек (п. 3.1.1 недостатков).

Витражи жилой части дома:

1. Выполнить герметизацию негерметизированных стыков прижимных планок по высоте стоек в соответствии с требованиями проекта (л. 60, шифр: 05-05-2018-КМ).

Для исследованных квартир работы по устранению выполнить на витражах:

- витраж В-1 с 5 по 21 этаж;

- витражи В-4.1, В-4.2 с 13 по 21 этаж;

- витражи В-3.1, В-3.2, В-3.3 с 13 по 21 этаж;

- витражи В-5.1, В-5.2 с 14 по 21 этаж;

- витраж В-2 (оси Е-Ж) с 11 по 21 этаж.

Витражи нежилого помещения № 109:

1. Выполнить герметизацию стыков прижимных планок по высоте стоек.

2. Выполнить герметизацию торцов прижимов в месте примыкания к сэндвич панели.

2
Нарушение работы створок (п. 3.1.2 недостатков)

Выполнить регулировку створок, с корректировкой дистанционных подкладок (при необходимости) в квартирах №№ 12,17,40,41,43,58,59,60,65,70,71,89,96,97.

3
Дефекты уплотнительных прокладок (п. 3.1.3 недостатков).

Выполнить замену коротких уплотнительных прокладок в квартирах №№ 12,40,43,55,58,59,63,70,89,97.

4
Некачественное крепление профиля St62 (п. 3.1.4 недостатков).

Выполнить крепление профиля St62 к стойке, обеспечив проектный зазор, после чего установить уплотняющие прокладки, в квартирах №№ 40,54,58,63,65,89,96,97.

5
Дефекты стеклопакетов (п. 3.1.5 недостатков).

1. Выполнить замену стеклопакета в квартире № 88.

2. Выполнить замену разрушенных стеклопакетов в нежилом помещении № 109 (витражи В-1, В-3, В-6).

В качестве заполнения применить упрочненное стекло (п. 9.25 ГОСТ 24866-2014).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 АПК РФ является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Истец свободен в выборе способа защиты, однако избранный истцом способ должен вести к восстановлению принадлежащих ему имущественных прав и интересов, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации в определениях по конкретным делам (от 12.03.2015 № 308-ЭС15-231, от 28.07.2016 № 301-ЭС16- 3758, от 13.10.2016 № 304-ЭС16-12759, от 14.10.2016 № 306-ЭС16-13059, от 05.04.2017 № 305-ЭС16- 17597, от 17.07.2017 № 307-КГ17-8679).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права. Избранный способ и порядок защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Предметом настоящего спора является требование об обязании безвозмездно устранить недостатки выполненных работ при строительстве многоквартирного дома.

В силу части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) ответственным за надлежащее проведение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства является застройщик, обязанный передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Право участников долевого строительства требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в объекте долевого строительства в разумный срок предусмотрено пунктом 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом по адресу: <...> находится в управлении истца на основании договора управления от 22.03.2022 № 15/1, приказа Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 06.04.2022 № 13-НДЛ/01.

Таким образом, истец как управляющая организация обладает полномочиями действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявить к застройщику иск об устранении недостатков в общем имуществе дома), что соответствует положениям статьи 4 АПК РФ. Аналогичный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2020 года N 305-ЭС19-20516(5).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу: <...> введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.01.2022 № 24-308-201402018. Застройщиком многоквартирного дома является ООО Специализированный застройщик «Кристалл».

Согласно статье 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Материалами дела подтверждается, что в период эксплуатации многоквартирного дома поступали обращения о том, что отсутствует герметичность фасада, многочисленные протечки, в том числе по стойкам металлических конструкций, растрескивание и/или отсутствие герметичности стеклопакетов, запотевания и появление конденсата внутри стеклопакетов, промерзания, выявлены отпадания уплотнительных резинок, створки требуют регулировки, что зафиксировано актами технического осмотра от 04.07.2024, 20.06.2024, 29.05.2024, 25.06.2024, 19.06.2024, 04.07.2024, 03.07.2024, 05.07.2024.

По смыслу статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно части 2 статьи 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет и возможность его уменьшения законом не предусмотрена.

В соответствии с частью 1 статьи 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

В силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно пункту 5 указанной статьи гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу пункта 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (пункт 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Ответчик требования истца не признал, в представленном отзыве указал, что согласно проектной документации шифр 05-05-2018-КМ витраж не является теплоизолирующей и герметичной конструкцией, несет ограждающую функцию. Система балконного витража служит для уменьшения воздействия ветра и атмосферных осадков в нежилом помещении балкона, защиты от шума и пыли. По показателям водопроницаемости, установленными нормами ГОСТ 23166-99 светопрозрачная конструкция фасада дома отнесена к классу «Г», который допускает ее протекание при ветровом давлении выше 300Па. Таким образом, проектной документацией многоквартирного дома предусмотрена возможность протекания светопрозрачной конструкции, что не является ее недостатком, требующим устранения в рамках гарантийных обязательств застройщика.

Поскольку между сторонами возник спор относительно причин протекания светопрозрачного ограждения в проекциях квартир спорного многоквартирного дома, требующий специальных знаний, арбитражным судом определением от 16.06.2025 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр «Триада-строй» ФИО3, ФИО4.

01.11.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение от 30.10.2025 № Э-546-25, согласно которому эксперты пришли к выводу, что качество выполненных строительных, монтажных и иных работ фасадного остекления квартир и нежилого помещения многоквартирного дома по адресу: <...>, в квартирах №№ 12, 17, 29, 40, 41, 43, 52, 54, 55, 58, 59, 60, 63, 65, 70, 71, 88, 89, 90, 94, 96, 97, 102, 106, 109, не соответствует рабочей документации, нормативным требованиям, в части выявленных недостатков, указанных в пп. 3.1.1-3.1.5 исследовательской части.

При этом эксперты выявили причины недостатков, согласно которым нарушения выразились в:

- нарушения требований рабочей, нормативной документации, допущенные при производстве работ (недостатки по п.п. 3.1.1(в части отступлений от проекта), 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5 (в части негерметичного стеклопакета в квартире № 88);

- нарушение нормативных требований (ГОСТ 24866-2014), допущенных при разработке рабочей документации шифр: 05-05-2018-КМ2 (недостаток по п. 3.1.5 для витражей В-1, В-3, В-6 нежилого помещения № 109);

- отсутствие соответствующих технических решений по влагоотводу и герметизации витражей в рабочей документации (шифр: 05-05-2018-КМ, 05-05-2018-КМ2) (недостаток по п. 3.1.1);

- нарушение требований эксплуатации (недостаток по п. 3.1.5 в части разрушения стеклопакета витража В-15 нежилого помещения № 109).

Для устранения недостатков экспертами определен следующий перечень работ:

- по устранению протеканий фасадного остекления квартир многоквартирного дома по адресу: <...>, а именно: выполнить герметизацию негерметизированных стыков прижимных планок по высоте стоек в соответствии с требованиями проекта на витражах: витраж В-1 с 5 по 21 этаж; витражи В-4.1, В-4.2 с 13 по 21 этаж; витражи В-3.1, В-3.2, В-3.3 с 13 по 21 этаж; витражи В-5.1, В-5.2 с 14 по 21 этаж; витраж В-2 (оси Е-Ж) с 11 по 21 этаж (витражи жилой части дома). Выполнить герметизацию стыков прижимных планок по высоте стоек, выполнить герметизацию торцов прижимов в месте примыкания к сэндвич панели (витражи нежилого помещения №109);

- по регулировке створок, с корректировкой дистанционных подкладок (при необходимости) в квартирах №№12,17,40,41,43,58,59,60,65,70,71,89,96,97 многоквартирного дома по адресу: <...>.

- по устранению дефектов уплотнительных прокладок, выполнить замену коротких уплотнительных прокладок в квартирах №№12,40,43,55,58,59,63,70,89,97.

- по креплению профиля St62 к стойке, обеспечив проектный зазор, после чего установить уплотняющие прокладки в квартирах №№40,54,58,63,65,89,96,97.

- выполнить замену стеклопакета в квартире №88, выполнить замену разрушенных стеклопакетов в нежилом помещении №109 (витражи В-1, В-3, В-6) в качестве заполнения применить упрочненное стекло (п.9.25 ГОСТ 24866-2014).

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр «Триада-строй» не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части. Выводы не опровергнуты, как и не представлены доказательства того, что эксперт заинтересован в исходе настоящего дела. При этом при назначении экспертизы представителями сторон отводов и возражений против кандидатуры эксперта не высказано.

Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 АПК РФ, не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено. В материалах дела имеется подписка эксперта о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), в силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами 2 и 3 части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Однако заключение эксперта соответствует предъявляемым законодательством требованиям, в нем отражены все необходимые сведения, заключение содержит категоричные выводы.

На момент вынесения определения о назначении судебной экспертизы об отводе эксперта не заявлено, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; экспертиза по форме и содержанию соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ; обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения, не установлено.

Таким образом, заключением эксперта подтверждается, что выявленные истцом недостатки обусловлены нарушениями при производстве строительно-монтажных работ, допущенными застройщиком.

Ответчик выводы эксперта не оспаривал, надлежащие доказательства возникновения недостатков вследствие нормального износа, неправильной эксплуатации объекта, равно как и доказательств возникновения недостатков не по его вине в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представил.

Принимая во внимание, что факт наличия недостатков установлен в пределах предусмотренного договором гарантийного срока, подтвержден материалами дела и ответчиком не опровергнут, учитывая, что истец вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок в порядке статьи 723 ГК РФ, а у ответчика возникла соответствующая обязанность, которая им не исполнена, доказательств устранения обнаруженных дефектов ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

Наравне с иным истцом заявлено требование о присуждении неустойки, предусмотренной пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ, в размере 10 000,00 руб. за каждый день просрочки, подлежащую начислению с 29.07.2026.

Статьей 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и частью 1 статьи 16 АПК РФ предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные акты - решения, определения, постановления арбитражных судов обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влекут за собой ответственность, установленную данным Кодексом и другими федеральными законами. Следовательно, действующее законодательство предусматривает обязательность исполнения судебных актов, что предполагает безусловное их исполнение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1). При этом оплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Исходя из пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 ГКРФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

По смыслу статей 308.3, 330 ГК РФ, судебная неустойка направлена на стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательства под угрозой наступления неблагоприятных материальных последствий. В данном случае следует учитывать обеспечительную функцию неустойки как инструмент правового воздействия на участников гражданского оборота.

В пунктах 31, 32 Постановления № 7 разъяснено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению. Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 АПК РФ).

Таким образом, определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, и с учетом разъяснений, данных в Постановлении № 7, где указано, что присуждение судебной неустойки в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре возможно только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства, суду надлежит учитывать обстоятельства, объективно препятствующие исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре.

Из этого следует, что судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.11.2016 № 2579-О, от 27.06.2017 № 1367-О).

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

В пункте 22 Постановления № 7 разъяснено, что при разрешении судами вопроса о допустимости понуждения должника к исполнению обязательства в натуре необходимо учитывать не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Таким образом, назначение судебной неустойки состоит в побуждении лица, на которого судом возложена обязанность по исполнению определенного обязательства в натуре, к совершению активных действий по исполнению данной обязанности, возложении на обязанное лицо ответственности за несовершение данных действий. Вместе с тем, судебная неустойка, являясь мерой публично-правовой ответственности за неисполнение судебного акта, не может служить средством обогащения кредитора при отсутствии вины должника и не подлежит взысканию при наличии обстоятельств, не зависящих от воли сторон, объективно препятствующих исполнению судебного акта.

Возлагаемая по суду обязанность по исполнению обязательства в натуре для ответчика должна быть объективно и субъективно исполнимой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2017 № 305-ЭС16-14210, от 24.10.2017 № 308-ЭС17-8172).

В ходе рассмотрения дела ответчик просил снизить судебную неустойку до 3 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки допускается, если должником будет доказано, что размер неустойки существенно превышает величину имущественных потерь, которые возникли или могут возникнуть у кредитора, в том числе, с учетом существа обязательства, в отношении которого начислена неустойка.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.02.2022 № 305-ЭС21-18261 отмечается, что основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Произвольное, немотивированное и необоснованное снижение размера неустойки не должно приводить к освобождению должника от предусмотренной законом ответственности за просрочку исполнения обязательства. Недопустимо уменьшение неустойки при неисполнении должником бремени доказывания несоразмерности, в отсутствие должного обоснования.

Учитывая изложенное, суд полагает, что взыскание с ответчика судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 10 000,00 руб. в день с учетом срока вступления судебного акта в законную силу, определенного истцом с учетом мнения ответчика срока устранения недостатков, объема подлежащих устранению недостатков соответствует принципу справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. При этом, определение денежной суммы за неисполнение судебного акта должно стимулировать должника к исполнению и не должно приводить к обогащению взыскателя.

Таким образом, суд полагает, что установление денежной суммы за неисполнение решения суда по настоящему делу в размере 10 000,00 руб. за каждый день неисполнения ответчиком своих обязательств по устранению недостатков, не нарушая баланс интересов сторон, приводит к тому, что исполнение судебного акта для ответчика является более выгодным, чем его неисполнение.

В соответствии со статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Таким образом, разрешение данного вопроса относится к сфере судейского усмотрения, при этом суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

В процессе разбирательства по настоящему делу ответчик ходатайствовал об определении срока ремонтно-восстановительных работ в мае 2026 года в случае удовлетворения требований истца. В обоснование заявленного ходатайство ответчик сослался на Свод правил СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», пунктом 7.1. которого предусмотрено, что фасадные отделочные работы следует проводить при среднесуточной температуре окружающей среды и отделываемых поверхностей от 5 до 30°С, относительной влажности воздуха не более 60%, если иное не предусмотрено проектом.

Истец также просил обязать ответчика устранить недостатки в течение 60 рабочих дней, начиная с 04 мая 2026 года.

Суд, исходя из характера необходимых для устранения недостатков работ, специфики объекта работ, принимая во внимание срок вступления решения суда в законную силу, полагает, суд признает достаточным срок устранения недостатков, заявленный сторонами.

При этом суд разъясняет, что в случае наличия обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта в установленный судом срок (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), ответчик вправе подать заявление об отсрочке или о рассрочке исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ) (пункт 34 Постановления № 7).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Определением от 16.06.2025 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр «Триада-строй» ФИО3, ФИО4, установлен фиксированный размер вознаграждения экспертов в размере 315 000 руб.

Платежными поручениями № 94 от 24.04.2025 на сумму 230 000 руб., № 116 от 03.06.2025 на сумму 170 000 руб. ответчиком внесены денежные средства на депозит суда.

Поскольку судом проведена судебная экспертиза, заключение которой признано надлежащим доказательством по делу, расходы по судебной экспертизе относятся на ответчика.

Истцом при обращении в арбитражный суд платежным поручением от 11.07.2024 № 3622 уплачены 6 000,00 руб. государственной пошлины.

В порядке статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кристалл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 60 рабочих дней, начиная с 04 мая 2026 года, провести ремонтно-восстановительные работы:

- по устранению протеканий фасадного остекления квартир многоквартирного дома по адресу: <...>, а именно: выполнить герметизацию негерметизированных стыков прижимных планок по высоте стоек в соответствии с требованиями проекта на витражах: витраж В-1 с 5 по 21 этаж; витражи В-4.1, В-4.2 с 13 по 21 этаж; витражи В-3.1, В-3.2, В-3.3 с 13 по 21 этаж; витражи В-5.1, В-5.2 с 14 по 21 этаж; витраж В-2 (оси Е-Ж) с 11 по 21 этаж (витражи жилой части дома). Выполнить герметизацию стыков прижимных планок по высоте стоек, выполнить герметизацию торцов прижимов в месте примыкания к сэндвич панели (витражи нежилого помещения №109);

- по регулировке створок, с корректировкой дистанционных подкладок (при необходимости) в квартирах №№12,17,40,41,43,58,59,60,65,70,71,89,96,97 многоквартирного дома по адресу: <...>.

- по устранению дефектов уплотнительных прокладок, выполнить замену коротких уплотнительных прокладок в квартирах №№12,40,43,55,58,59,63,70,89,97.

- по креплению профиля St62 к стойке, обеспечив проектный зазор, после чего установить уплотняющие прокладки в квартирах №№40,54,58,63,65,89,96,97.

- выполнить замену стеклопакета в квартире №88, выполнить замену разрушенных стеклопакетов в нежилом помещении №109 (витражи В-1, В-3, В-6) в качестве заполнения применить упрочненное стекло (п.9.25 ГОСТ 24866-2014).

Установить и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кристалл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Глобус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебную неустойку на случай неисполнения решения Арбитражного суда Красноярского края по настоящему делу об устранении недостатков в выполненных работах в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, подлежащую начислению с 29 июля 2026 года для исполнения обязательства в натуре.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кристалл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Глобус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

О.А. Бахрамова