Решение от 12 октября 2021 г. по делу № А58-3506/2021

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677000, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-3506/2021
12 октября 2021 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) без даты и номера к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304143506900275) о взыскании 4 700 597,78 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 по доверенности № 79 от 24.12.2020, выданной сроком до 31.12.2021 (до перерыва), ФИО4 по доверенности № 69 от 24.12.2020, выданной сроком до 31.12.2021 (после перерыва),

ответчика – ФИО5 по доверенности от 07.12.2020, выданной сроком по 31.12.2021 (до и после перерыва),

У с т а н о в и л :

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска обратился 18.05.2021 через онлайн-сервис подачи документов «Мой арбитр» в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 4 700 597,78 руб. неосновательного обогащения.

Представителем истца в судебном заседании представлено ходатайство о приобщении документов к материалам дела с приложением копии отказа от 24.09.2021 № 2584 в заключении мирового соглашения.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 АПК РФ.

В судебном заседании, назначенном на 28.09.2021, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12 час. 30 мин. 05.10.2021.

Объявление о перерыве с указанием времени и места судебного заседания опубликовано 29.09.2021 в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru/ в сети Интернет.

Представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

05.03.2012 между Департаментом градостроительства и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2012-0305 (далее – договор от 05.02.2012), по условиям которого (п. 1.1.) Арендодатель предоставил, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105035:9, расположенный по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал «А», площадью 9103 кв.м., с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентра».

Согласно пункту 1.2 договора от 05.03.2012 участок предоставлен для использования под «Саха-Экспоцентр» с кодом целевого назначения участка 7.15. Приведенное описание целей использования является окончательным. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного согласия Арендодателя и с внесением изменения в договор.

Арендодателем сдан, а арендатором принят земельный участок, указанный в договоре от 05.03.2012, без претензий, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 05.03.2012, по результатам осмотра участок признан пригодным для использования под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентр».

Срок действия договора установлен с 05.03.2012 по 05.03.2015 (п. 2.1. договора от 05.03.2012).

Начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря – юридическими лицами (п. 2.2. договора от 05.03.2012).

Согласно пункту 3.1.1. договора от 05.03.2012 арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с условиями, указанными в п. 12 договора.

На основании пункта 6.2. договора от 05.03.2012, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды от 05.03.2012 был расторгнут 18.09.2019.

19.09.2019 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2019-0162 (далее – договор от 19.09.2019), по условиям которого (п.п. 1.1.) Арендодатель предоставил, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105035:9, находящийся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал «А», площадью 9103 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для использования под «Саха-Экспоцентр» с кодом целевого назначения участка 5.1.

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие между сторонами с 19.09.2019 и действует по 19.09.2029 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора начисление арендной платы за земельный участок осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

Арендодателем сдан, а арендатором принят земельный участок, указанный в договоре, без претензий, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 19.06.2019, по результатам осмотра участок признан пригодным для использования под «Саха-Экспоцентр».

Договор аренды от 19.09.2019 зарегистрирован в установленном порядке 21.10.2019 за номером государственной регистрации: 14:36:105035:9-14/049/2019-15.

Арендная плата за земельный участок начислялась с момента заключения договора от 05.03.2012 по коду 7.15.

24.11.2017 Окружной администрации г. Якутска индивидуальному предпринимателю ФИО2 выдано разрешение № 14-RU14301000-88-2017 на ввод объекта «Здание «Саха-Экспоцентра в квартале «А» г. Якутска» (I очередь) в эксплуатацию на земельном участка (земельных участках) с кадастровым номером: 14:36:105035:9; 14:36:105035:346; 14:36:105035:347.

При этом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: 14:36:105035:9 был изменен лишь с 19.09.2019.

В связи с чем, истец пришел к выводу, что после введения в установленном законом порядке объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о достижение цели, для которой земельный участок предоставлялся арендатору, последний не исполнил установленную законом обязанность приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием.

За период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до заключения нового договора аренды № 09-1/2019-0162 от 19.09.2019 истцом произведен расчет суммы недополученных доходов в бюджет, который составил 13 463 676,18 руб.

09.04.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия от 07.04.2021 № 838, которым истец просил последнего в течение 30 дней произвести оплату суммы недополученных доходов в бюджет в размере 13 463 676,18 руб.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ (протокольное определение от 02.09.2021).

Истец, поскольку ответчик сумму неосновательного обогащения добровольно не возвратил, ссылаясь на положения статей 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В отзыве и дополнении к нему ответчик указывает, что: ДИЗО (как структурное подразделение Окружной администрации город Якутск) знало о вводе в эксплуатацию здания ТВК «СахаЭкспоЦентр» еще в 2017 году. Однако, с ноября 2017 г. не обращалось в адрес ИП ФИО2 с требованием о необходимости изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка; ИП ФИО2 до настоящего времени не достигла цели, для которой был предоставлен земельный участок под кадастровым №14:36:105035:9, к строительству запланирован следующий объект - II очередь ТВК «СахаЭкспоЦентр»; Административный регламент не устанавливает обязанность арендатора земельного участка изменять вид разрешенного использования земельного участка; в 2019 году, когда стало ясно, что в ближайшее время проектирование и строительство не будет возобновлено, по причине отсутствия возможности строительства за счет собственных денежных средств и невозможности (на тот момент) получения кредитных средств на строительство, при перезаключении договора аренды земельного участка под кадастровым №14:36:105035:9 и был изменен вид разрешенного использования земельного участка; истец не указал норму права, согласно которой ответчик обязан был при окончании строительства I очереди ТВК «СахаЭкспоЦентр» поменять вид разрешенного использования земельного участка; за период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. с 24.11.2017 по 17.05.2018 срок исковой давности истек; то, что ответчик предложил заключить мировое соглашение, не подтверждает факт признания исковых требований, оно направлено на урегулирование спора путем проведения переговоров в целях примирения.

Оценив и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, проверив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

В качестве документов, направленных на возникновение, изменение прав и обязанностей, истцом представлены договоры аренды земельного участка от 05.03.2012 № 09-1/2012-0305 и от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами.

Правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением и исполнением обязательств по договору аренды земельного участка, регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ и ЗК РФ.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть так же лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (пп. 3 п. 1. ст. 39.1. ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Спорный земельный участок находится на территории города Якутска, имеющего правовой статус городской округ, государственная собственность на него не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла пункт 2 статьи 26 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, заключённый на срок более чем один год подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, срок действия договора от 05.03.2012 был установлен с 05.03.2012 по 05.03.2015 (п. 2.1.).

По окончании срока действия договора от 05.03.2012 арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии на то возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды земельного участка от 05.03.2012 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 6.2. указанного договора, что не противоречит положениям пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации «О местном самоуправлении в Российской Федерации» № 1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Размер арендной платы за пользовании земельным участком, находящимся в муниципальной собственности или неразграниченного земельного участка является регулируемой и определяется правовыми актами органа местного самоуправления, а не соглашением сторон.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, также разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:9 предоставлен заявителю на основании договора аренды от 05.03.2012 с видом разрешенного использования под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентра» с кодом целевого назначения участка 7.15, сроком с 05.03.2012 по 05.03.2015.

Арендная плата за спорный земельный участок начислялась с момента заключения договора от 05.03.2012 по коду 7.15. вида разрешенного использования - земельные участки под строящимися объектами независимо от их функционального назначения согласно Решению Якутской городской Думы РЯГД-6-2 от 23.12.2011 (НПА № 39) «Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в Городском округе «Город Якутск».

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав недвижимости от 04.02.2020 земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:9, площадью 9103 кв.м. имеет вид разрешенного использования: под "Саха-Экспоцентр".

Следовательно, поскольку ответчик достиг цели, для которой земельный участок предоставлялся арендатору по договору от 05.03.2012, и получил 24.11.2017 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию здание «Саха-Экспоцентр» в квартале «А», вид разрешенного использования спорного земельного участка «под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентра» не соответствует условиям договора аренды от 05.03.2012, вид разрешенного использования земельного участка следовало изменить с даты получения разрешения.

Соответственно, доводы истца о том, что с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик, как арендатор земельного участка, должен был обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска, правомерно.

При этом заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка должно быть рассмотрено в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги "Изменение вида разрешенного использования земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена», утвержденным постановлением Окружной администрации города Якутска от 29.06.2012 № 96п.

Согласно контррасчету ответчика размер исковых требований за период с 18.05.2018 по 18.09.2019 составляет 9 401 195,58 руб., при этом кадастровая стоимость применена ответчиком в размере 87 070 195 руб.

Платежным поручением № 592 от 08.07.2021 ответчик перечислил 4 700 597,79 руб. 50% от суммы исковых требований с учетом пропуска срока исковой давности.

С учетом заявленного ответчиком срока исковой давности истец произвел перерасчет суммы неосновательного обогащения за период с 18.05.2018 по 18.09.2019. С учетом частичной оплаты ответчиком, истец уточнил исковые требования и просит взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 4 700 597,78 руб.

Поскольку в 2017-2019 гг. действовало постановление Правительства Республики Саха (Якутия) от 15.11.2013 № 374 «О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)», в котором спорный земельный участок не был учтен, при определении размера арендной платы истцом применен размер кадастровой стоимости, определенный путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта недвижимости (9565 х 9103 = 87 070 195 руб.) и ставки арендной платы за землю, утвержденные решением Якутской городской Думы РЯГД-13-6 от 22.12.2014 «Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «город Якутск»», действовавшие в 2017-2019 гг. Базовая ставка за земельные участки магазинов, универмагов, универсамов, гастрономов, торговых центров, торговых галерей, торговых комплексов и других объектов торговли составляла 10%.

По совокупности, указанных обстоятельств дела и норм права, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом результата рассмотрения спора, положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в доход федерального бюджета с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 46 503 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304143506900275) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4 700 597,78 руб. неосновательного обогащения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304143506900275) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 46 503 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

СудьяЮ.Ю. Клишина