Решение от 23 января 2025 г. по делу № А40-138467/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-138467/24-125-1095
г. Москва
24 января 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2024года

Полный текст решения изготовлен 24 января 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Летовым А.В.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "ЭНЕРГИЯ-2000" (109542, Г.МОСКВА, ПР-КТ РЯЗАНСКИЙ, Д.74, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.01.2003, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>, 123112, <...>, дата регистрации 15.11.1991)

об урегулировании разногласий.

при участии

о от истца: ФИО1 (доверенность от 01.03.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),  после перерыва: ФИО2 (доверенность от 01.03.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),                                                                                                                

от ответчика ФИО3 (доверенность № ДГИ-Д-1706/23 от 16.12.2023, предъявлен паспорт и документ о ВЮО), после перерыва: ФИО4 (доверенность № ДГИ-Д-1886/23 от 25.12.2023, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО ФИРМА "ЭНЕРГИЯ-2000"  обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0002003:2370, общей площадью 50,9 кв. м., путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 7 049 900 (Семь миллионов сорок девять тысяч девятьсот рублей 00 копеек) руб. 00 коп. на основании заключения судебной экспертизы, выполненного ООО «Агентство независимых экспертов»  №867/024 от 05.12.2024. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 83 927 (Восемьдесят три тысячи девятьсот двадцать семь) руб. 38 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора)».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, истец на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности <...>/04 от 15.03.2004 г., заключенного с Ответчиком, арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0002003:2370, общей площадью 50,9 кв. м.

Объект находится в собственности города Москвы, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 26.06.2001 № 77-01/04-009/2001-1365.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 19.06.2024 № ЮЭ9965-24-27720236.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135).

27.02.2024 г. в соответствии с п.2 ст.9 Закона № 159 Истец обратился к Ответчику с письменным заявлением (вх. от 06.02.2023 № 33-5-11448/23-(0)-0), единый номер обращения: 0001-9000120-042601-00001594/24 от 27.02.2024) о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

24.04.2024 г. письмом № 33-5-20311/24-(0)-6 от Ответчика Истцу направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9445 от 23.04.2024 г. в отношении вышеуказанного арендуемого имущества (далее - проект договора) и также 23.04.2024 г. получен Истцом в «личном кабинете» на Портале.

В Проекте договора цена Объекта недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 26.03.2024 № М199-778-П/2024 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Выхино-Жулебино, проспект Рязанский, дом 74, помещение 2/1, общей площадью 50,9 кв. м, кадастровый номер: 77:04:0002003:2370» в размере 8 944 000 (восемь миллионов девятьсот сорок четыре тысячи) руб. 00 коп. (пункт 3.1 Проекта договора).

Считая, что рыночная стоимость спорного Объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю - АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК ЭКСПЕРТ» (далее - АНО «МК ЭКСПЕРТ»).

Согласно Отчету № 31-01-2024/ОН-005 от 06.02.2024 г. «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения», выполненным экспертным учреждением АНО «МК ЭКСПЕРТ», цена Объекта составляет 6 034 089 (шесть миллионов тридцать четыре тысячи восемьдесят девять) руб. 00 коп., что существенно ниже указанной в Проекте договора цены.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

16.05.2024 г. Истец через «Личный кабинет» Портала представил Протокол разногласий к Проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения редакции пунктов 3.1,3.4.

20.05.2024 г. от Ответчика поступил отказ от предоставления государственной услуги, оформленный письмом от 20.05.2024 № 33-5-20311/24-(0)-8.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 07 октября 2024 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМЫХ ЭКСПЕРТОВ" эксперту ФИО5, с постановкой перед экспертом  вопроса:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 50,9 кв.м. по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0002003:2370 по состоянию на 27.02.2024?

Согласно экспертному заключению ООО "АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМЫХ ЭКСПЕРТОВ" экспертом сделан вывод:   Величина рыночной стоимости объекта недвижимости общей площадью 50,9 кв.м. по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0002003:2370 по состоянию на 27.02.2024, округленно, составляет: 7 049 900 рублей (Семь миллионов сорок девять тысяч девятьсот) рублей..

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 7 049 900 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Оценочная экспертиза».

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМЫХ ЭКСПЕРТОВ" рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.02.2024 составляет 7 049 900 рублей.

Оснований считать экспертное заключение ООО "АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМЫХ ЭКСПЕРТОВ"  не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Представитель истца результаты судебной экспертизы  не оспаривал.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО "АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМЫХ ЭКСПЕРТОВ".

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО ФИРМА "ЭНЕРГИЯ-2000"  и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0002003:2370, общей площадью 50,9 кв. м., путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 7 049 900 (Семь миллионов сорок девять тысяч девятьсот рублей 00 копеек) руб. 00 коп. на основании заключения судебной экспертизы, выполненного ООО «Агентство независимых экспертов»  №867/024 от 05.12.2024.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 83 927 (Восемьдесят три тысячи девятьсот двадцать семь) руб. 38 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора)».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО ФИРМА "ЭНЕРГИЯ-2000"   (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

К.С. Самодурова