Решение от 15 сентября 2024 г. по делу № А60-33716/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-33716/2024
16 сентября 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Чудниковой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.И. Дрожжиным рассмотрел в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕГИОНСТРОЙСЕРВИС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации города Нижний Тагил, о признании недействительным отказа в заключении договора,

при участии в судебном заседании

от заявителя: П.И. Гуль, по доверенности № 9 от 01.07.2024, ФИО1, генеральный директор,

от иных лиц: не явились.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.


Общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕГИОНСТРОЙСЕРВИС" (далее – заявитель) обратилось в суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил (далее – заинтересованное лицо) в заключении договора.

24.07.2024 от заинтересованного лица поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

В предварительном судебном заседании заинтересованным лицом заявлено ходатайство о привлечении Администрации города Нижний Тагил в качестве заинтересованного лица.

Заявитель поддержал ходатайство.

Суд счел ходатайство подлежащим удовлетворению на основании ст. 46 АПК РФ.

Определением от 30.07.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

28.08.2024 от заявителя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Дополнительные документы приобщены к материалам дела.

В настоящем судебном заседании заявитель требования поддержал.

Иных документов не представлено, ходатайств не заявлено.

Учитывая, что заинтересованные лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Рассмотрев материалы дела, суд  



УСТАНОВИЛ:

За ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» (заявителем) зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом готовностью 20%, расположенный по адресу: <...> (МЖК) стр.№4, о чем в ЕГРП 03.03.2017  сделана запись регистрации № 66.56:0403009:1935-66/002/2017-1.

Руководствуясь пунктом 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», с учетом того, что земельный участок был изначально предоставлен обществу до 1 марта 2015 года по договору № 8т-204 от 25.03.2015, с ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» был однократно заключен договор аренды от 04.04.2017 № 20в-2017 земельного участка с кадастровым номером 66:56:0403009:213 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:56:0403009:1935. Срок аренды был установлен с 11.03.2017 до 11.03.2020.

С ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» был заключен договор аренды от 12.10.2020 № 113в-2020 однократно для завершения строительства объекта с кадастровым номером 66:56:0403009:1935 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Срок аренды был установлен с 15.09.2020 до 15.09.2023.

ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:56:0403009:213 в аренду без проведения торгов.

Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил письмом от 25.03.2024 N 21-01/1617 отказало заявителю в передаче земельного участка в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с 15.09.2020 до 15,09.2023 на основании договора от 12.10.2020 № 113в-2020.

Не согласившись с отказом заинтересованного лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Заинтересованное лицо Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил, возражая против удовлетворения требований, ссылалось на то, что заявитель дважды реализовал свое право на заключение однократно договора аренды земельного участка без проведения торгов, срок разрешения на строительство истек, а также указывает на то, что муниципальная услуга оказывалась Администрацией города Нижний Тагил.

Администрацией города Нижний Тагил отзыв не представлен.

Рассмотрев заявленные требования, оценив доводы сторон и представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд счел требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как предусмотрено в п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №2 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении ВС РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5 и определении ВС РФ от 05.07.2022 по делу № 308-ЭС22-3699  «Федеральным законом от 23.06.2014 №2 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:56:0403009:213 был предоставлен заявителю для завершения строительства объектов незавершенного строительства, нормы Земельного кодекса РФ о предоставлении земельного участка на новый срок без проведения торгов не применяются.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и как пояснил не намерен таких действий предпринимать, напротив стороны имеют намерение завершить обязате6льства по договору аренды земельного участка не смотря на прекращение его действия, следовательно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Заявителем для подтверждения намерения завершить строительство объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома, готовностью 20%, расположенного по адресу: <...> (МЖК) стр.№4, с кадастровым номером № 66:56:0403009:1935, а также возможности завершения строительства в случае заключения договора аренды земельного участка представлены следующие пояснения и документы в подтверждение заявленных доводов:

Согласно выписке из Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) за ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом готовностью 20%, расположенный по адресу: <...> (МЖК) стр.№4, о чем в ЕГРП 03.03.2017 сделана запись регистрации № 66:56:0403009:1935-66/002/2017-1, что в свою очередь указывает, на тот факт, что указанный объект недвижимости неразрывно связан с земельным участком, имеющим кадастровый номер: 66:56:0403009:213, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Согласно Заключению Архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил №379 от 12.08.2016 проектная документация ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (МЖК) стр.№4 согласована, что указывает в свою очередь, что проектная документация соответствует действующему законодательству, и дает право ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» осуществлять строительство на указанном объекте, что подтверждается заключением №379.

Согласно Разрешению на строительство Архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил RU66-305000-41-2020 от 17.12.2020 года, выданного взамен Разрешения на строительство Архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил RU66-305000-189-2018 от 24.10.2018, уполномоченным государственным органом, оценив возможности и соответствие застройщика, разрешено ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (МЖК) стр.№4 согласована, что указывает в свою очередь, что ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» способен осуществлять строительство на указанном объекте, что подтверждается Разрешением на строительство RU66-305000-41-2020 от 17.12.2020.

Согласно Заключению Правительства Свердловской области №29-12-14/32 от 06.06.2019 о соответствии застройщика и проектной документации ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (МЖК) стр.№4 согласована, что указывает в свою очередь, что застройщик и его проектная документация соответствует действующему законодательству, и дает право ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» осуществлять строительство на указанном объекте, что подтверждается заключением №29-12-14/32.

Согласно договору инвестирования №010824-ДИ от 08.09.2023, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» и ООО «ГК «Империал», последние в качестве инвесторов, готовы инвестировать в строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (МЖК) стр.№4, по условиям которого ООО «ГК «Империал» вносит в строительство указанного объекта в качестве первого платежа 200 000 000 (двести миллионов) рублей, а строительство осуществляет ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис», что подтверждается договором № 010820-ДИ.

Суд полагает, что доводы заявителя являются обоснованными, а представленные документы подтверждают намерение и возможность завершения строительства.

С учетом изложенного, принимая во внимание наличие у истца права на земельный участок с целью завершения строительства (готовность объекта 20%), социальную значимость проекта по завершению строительства многоэтажного жилого дома, обоснованность указанных сроков для завершения строительства, отсутствие иного способа предоставления истцу земельного участка для завершения строительства, суд счел заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд обращает внимание на что, что с учетом экономической обстановки и введенных санкционных ограничений видится необходимость идти по пути стимулирования завершения строительных проектов МКД и предоставления возможности застройщику завершить все начатые работы при подтверждении реальной возможности достижения цели в испрашиваемые сроки.

При этом суд отклоняет доводы заявителя о невозможности обязать решением суда заключить договор.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Действительно, судебный акт по своему существу не может подменять собой решение уполномоченного органа местного самоуправления.

Между тем, заявленный заявителем способ устранения нарушений приведет к восстановлению нарушенного права. При этом суд не определяет содержание договора аренды, в связи с чем оснований полагать, что суд, возложив на заинтересованное лицо обязанность по заключению договора, своим решением выйдет за рамки полномочий, подменив судебным актом решение уполномоченного органа местного самоуправления, не имеется.

Распоряжение земельными участками осуществляет Администрация города Нижний Тагил.

С учетом изложенного, отказ Управления следует признать незаконным, обязанность по предоставлению земельного участка подлежит возложению на уполномоченный исполнительный орган Администрацию.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. Заявленные требования  удовлетворить.

2. Признать незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства города Нижнего Тагила 01 25.03.2024 № 21-01/1617 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:56:0403009:213 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:56:0403009:1935.

3. Обязать Администрацию города Нижний Тагил предоставить ООО «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» в аренду земельный участок с кадастром номером 66:56:0403009:213, располагающийся по адресу: <...> (МЖК) стр. №4, сроком на тридцать шесть месяцев для завершения строительства.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья                                                         Е.С. Чудникова