Решение от 26 сентября 2021 г. по делу № А56-79037/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-79037/2020
26 сентября 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2021 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Комбинат спортивных сооружений ДОСААФ» (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 20, лит. А, пом. 19Н;

ответчик: 1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН <***>, дата регистрации 28.06.1991);

2. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН <***>, дата регистрации 29.05.2017)

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского 19/15/А/4-Н)

об урегулировании разногласий


при участии

от истца ФИО2 (по доверенности от 02.08.2021)

от ответчика 1. ФИО3 (по доверенности от 11.01.2021)

2. не явился, извещен

от третьего лица ФИО4 (по доверенности от 25.12.2020)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комбинат спортивных сооружений ДОСААФ» обратилось в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обшей площадью 28,2 кв. м. по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 53, лит. А, пом. 6-Н, кадастровый №78:31:0001045:2463, находящееся на 1-ом этаже, изложив п. 2.1. Договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 8 471 635 руб. 49 коп., НДС не облагается.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Определением от 19.02.2021 судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 акционерного общества «Региональное управление оценки» с постановкой перед экспертом вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 28,2 кв. м. по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 53, литера А, пом. 6-Н кадастровый № 78:31:0001045:2463 на 09.04.2020?

В суд 23.04.2021 поступило заключение эксперта от 19.04.2021 № 19/02/2021-1.

Протокольным определением 19.05.2021 суд возобновил производство по делу, заключение приобщено к материалам дела, судебное заседание отложено для ознакомления сторон с результатами экспертизы.

Определением от 19.05.2021 ненадлежащий ответчик – АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заменен на надлежащего – СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга».

В судебном заседании 04.08.2021 представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований, просит читать заявленные требования в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Комбинат спортивных сооружений ДОСААФ» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 28,2 кв. м. по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д.53, литера А, пом. 6-Н (далее-Помещение), кадастровый №78:31:0001045:2463, находящееся на 1 этаже, изложив п. 2.1. Договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) руб., НДС не облагается.»

В порядке статьи 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Комитет не согласился с выводами эксперта, представил возражения на заключение экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании поддержал выводы судебной экспертизы, рассмотрев возражения Комитета на экспертное заключение, полагал их необоснованными, дал пояснения к заключению.

Согласно положениям части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение от 19.04.2021 № 19/02/2021-1 соответствует требованиям АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». При подготовке экспертного заключения экспертом проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования. Оснований, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, не установлено. Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела.

Несогласие Комитета с выводами, изложенными экспертом в своем заключении по доводам, изложенным в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, суд находит несостоятельным. Оснований не доверять выводам эксперта, у суда не имеется. Возражения Комитета, по сути, являются его выражением несогласия с выводами эксперта без предоставления достаточных доказательств того, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства.

Поскольку предусмотренные статьей 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы у суда отсутствуют, в удовлетворении заявленного Комитетом ходатайства следует отказать.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования с учетом уточнений, сделанных с учетом выводов эксперта.

Представитель Учреждения в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

На момент проведения судебного заседания заявлений и ходатайств от Учреждения не поступило. В соответствии со статьей 156 АПК РФ спор рассмотрен судом в отсутствие представителя Учреждения.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как видно из материалов дела, ООО «Комбинат спортивные сооружений ДОСААФ», являясь субъектом малого предпринимательства и арендуя нежилое помещение, общей площадью 28,2 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.53, литера А, пом. 6-Н кадастровый №78:31:0001045:2463, находящееся на 1 этаже (далее – Помещение) на основании договора аренды от 19.09.2006 № 10-А181964, обратилось в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга для его преимущественного выкупа.

28.05.2020 издано распоряжение Комитета от 28.05.2020 № 913-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда», на основании которого Фонд имущества подготовил и направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения, в пункте 2.1, которого цена продажи определена в размере 15 000 000 рублей

Не согласившись с ценой продажи Помещения, Обществом направлен в адрес Комитета протокол разногласий к договору от 30.06.2020, согласно которому предложено изменить пункт 2.1. договора и установить цену продажи Помещения в размере 8 471 635 руб. 49 коп.

Обществу 09.07.2020 направлено письмо № 04-15-32204/20-0-1, которым Комитет сообщил о том, что заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным. Указав, что цена продажи Помещения в размере 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей установлена пунктом 1.1.2. Распоряжения на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 19.05.2020 № 149/00040/2020, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Общество полагая, что указанная в договоре цена продажи Помещения недвижимости не соответствует её фактической рыночной стоимости и является чрезмерно завышенной, обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей Общества и Комитета, оценив представленные в обоснование иска доказательства в своей совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Статьей 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено право арендатора государственного имущества, соответствующего критериям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и обязанность уполномоченного органа принять решение об условиях приватизации такого имущества при установлении соответствия заявителя предусмотренным Законом № 159-ФЗ требованиям, и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Соответственно, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества с арендатором, отвечающим требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для уполномоченного органа обязательным.

На дату рассмотрения дела договор купли-продажи Помещения сторонами не заключен в связи с возникшими разногласиями по существенному условию договора – цене продажи.

Поскольку заключение Договора купли-продажи с Обществом является обязательным для Комитета, спор об урегулировании разногласий, возникших при его заключении, может быть передан на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Объектом разногласий сторон является условие о цене продажи Помещения.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 сформулирована позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого в соответствии с Законом № 159-ФЗ имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом заявления субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ установление рыночной стоимости осуществляется в рамках оценочной деятельности, под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности – оценщиков.

Для разрешения вопроса об определении рыночной стоимости объекта требуется наличие специальных познаний.

по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 акционерного общества «Региональное управление оценки» с постановкой перед экспертом вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 28,2 кв. м. по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 53, литера А, пом. 6-Н кадастровый № 78:31:0001045:2463 на 09.04.2020?

В соответствии с представленным экспертным заключением рыночная стоимость объекта нежилого помещения площадью 28,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 53, лит. А, пом. 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001045:2463, по состоянию на 09.04.2020 составляет 12 000 000 руб.

Доказательств наличия ошибок в расчетах в экспертном заключении, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта, сторонами не представлено.

С учетом изложенного, спор сторон относительно условия о цене продажи Помещения по договору купли-продажи подлежит урегулированию судом с установлением цены продажи в соответствии с заключением эксперта по результатам экспертизы в размере 12 000 000 руб.

При этом доводы Комитета о необоснованности требований истца об установлении цены продажи Помещения в соответствующем размере со ссылкой на то, что отчет об оценке, подготовленный СПбГУП «ГУИОН» не признан недостоверным, судом отклоняются, поскольку сам по себе факт непредъявления соответствующего требования не свидетельствует об отсутствии между непосредственными сторонами сделки приватизации спора о цене продажи Помещения.

Материалами дела подтверждается, что спор относительно цены продажи Помещения сторонами в досудебном порядке не урегулирован, в связи с чем определение соответствующего условия в судебном порядке в рамках рассмотрения преддоговорного спора соответствует положениям статей 445 и 446 ГК РФ.

При таких условиях суд считает, что иск подлежит удовлетворению.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования – урегулировать преддоговорный спор. Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны.

При таком положении судебные расходы остаются на истце.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти», вступившей в силу с 01.01.2017, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Комбинат спортивных сооружений ДОСААФ» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 28,2 кв. м. по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д.53, литера А, пом. 6-Н, кадастровый №78:31:0001045:2463, находящееся на 1 этаже, изложив п. 2.1. Договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) руб., НДС не облагается.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Геворкян Д.С.