Решение от 22 января 2021 г. по делу № А79-7087/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-7087/2020
г. Чебоксары
22 января 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2021.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 304784728100030, ИНН <***>, 199034, г. Санкт Петербург,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, Россия 428032, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 36,

муниципальному казенному учреждению "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428000, <...>,

о признании недействительным изменения размера арендной платы,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

при участии:

от истца ФИО3 по доверенности от 10.09.2019,

от ответчика МКУ "Земельное управление" ФИО4 по доверенности от 11.01.2021 № 11/02,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики (далее – Учреждение) о признании недействительным одностороннего изменения ответчиком размера арендной платы в части установления на 2018-2019 гг. рыночной годовой стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73, расположенного по адресу: <...>, в размере 69975 руб. Кроме того, истец просит установить рыночную стоимость годовой арендной платы по состоянию на 01.03.2018.

Полагая определенную оценщиком величину рыночной стоимости права аренды недостоверной, истец обратился с вышеуказанным требованием.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".

Определением суда от 19.10.2020 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО5.

24.11.2020 поступило экспертное заключение по делу.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. Пояснил, что о рыночной стоимости права аренды истец был извещен письмом от 04.04.2019 № 29/08-1657.

Представитель ответчика Учреждения просил в удовлетворении иска отказать. Пояснил, что о рыночной стоимости права аренды истец был извещен письмом от 21.06.2018 № 29/08-3591.

Ответчик Администрация, третье лицо, надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 04.05.2007 № 174/3313-Л (далее – Договор аренды), по условиям которого арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 21:01:020504:73, площадью 115 кв.м, расположенный в <...>, для эксплуатации входного узла в промтоварный магазин.

Договор аренды заключен сроком до 25.05.2009 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 8.3. Договора аренды обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

По истечении срока аренды арендатор не возвратил арендодателю объект аренды, что представители сторон подтвердили в судебном заседании, в связи с чем на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы в соответствии с условиями Договора аренды.

Порядок и сроки уплаты арендной платы указаны в разделе 5 Договора. При этом согласно пунктам 5.7, 5.8, 5.9 Договора размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления. Размер арендной платы за последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливается ежегодно отдельными расчетами, являющимися неотъемлемой частью договора (приложениями). Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 №15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок № 148).

08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Администрацией города Чебоксары составлен расчет размера арендной платы на 2019 год, согласно которому рыночная стоимости права аренды земельного участка составляет 349875 руб., годовой размер рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73 указан в размере 73333 руб. 80 коп. с учетом применения индекса потребительских цен в размере 4,8% (69975 руб. х 4,8%). Об указанном изменении размера арендной платы истец уведомлен письмом от 04.04.2019 № 29/0-1657, полученным адресатом согласно почтовому уведомлению 13.04.2019.

Указанный расчет размера арендной платы на 2019 год составлен Администрацией на основании подготовленного ООО "Аналитик Центр" отчета об оценке от 12.03.2018 № 1066/18, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73 за год указана в размере 69975 руб. по состоянию на дату оценки 01.03.2018.

Не согласившись с указанным увеличением арендной платы и результатами проведенной оценки, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, суд назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО "Аналитик Центр" от 12.03.2018 № 1066/18 установленным требованиям и определения рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020504:73.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО5 от 19.11.2020 № Э-0315/2020 отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" от 12.03.2018 № 1066/18 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Выявленные в отчете недостатки повлияли на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта. Размер годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка по состоянию на 01.03.2018 составляет 53000 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО5 от 19.11.2020 № Э-0315/2020 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.

С учетом изложенного, суд признает определенную ООО "Аналитик Центр" в отчете об оценке от 12.03.2018 № 1066/18 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73 недостоверной.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление от 23.06.2015 № 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.

Условиями Договора аренды предусмотрена возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления, содержащего расчет арендной платы (пункт 5.9).

Учитывая, что недостоверность отчета от 12.03.2018 № 1066/18 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73, на котором основано направленное истцу уведомление об одностороннем изменении Администрацией величины арендной платы на 2019 год, свидетельствует о недействительности указанной односторонней сделки, суд признает недействительным уведомление Администрации от 04.04.2019 № 29/08-1657 об изменении размера арендной платы в части установления рыночной годовой стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73, расположенного по адресу: <...>, в размере 69 975 руб., в связи с чем требование истца об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020504:73 в соответствии с заключением эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" от 19.11.2020 № Э-0315/2020 в размере 53000 руб. также подлежит удовлетворению.

При определении расчетного периода, с которого к правоотношениям сторон подлежит применению рыночная стоимость права аренды земельного участка, суд учитывает следующее.

Арендная плата определяется, исходя, в том числе, из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы – в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Данный принцип закреплен в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Ухудшение положения арендатора земельного участка в результате возложения на него обязанности внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере противоречит принципу предсказуемости расчета арендной платы, установленного названным постановлением (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2019 № 25-АПА19-3).

Стороны в договоре согласовали, что арендная плата становится обязательной к уплате с момента получения уведомления, содержащего расчет арендной платы.

В указанной ситуации следует признать, что само по себе изменение порядка расчета арендной платы не повлекло одновременное изменение арендной платы по Договору аренды.

Новая редакция пункта 1.4 Порядка № 148 предполагает предварительное определение рыночной стоимости права аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Таким образом, внесение таких изменений в Порядок на тот момент не позволяло точно определить новый размер арендной платы. Только после того, как такая оценка была проведена по заказу Администрации, и она уведомила об этом истца, арендую плату можно считать измененной.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки рыночной стоимости права аренды, подлежит применению с момента уведомления арендатора о соответствующем изменении, а именно, с апреля 2019 года.

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

Суд отклоняет довод Учреждения о том, что о рыночной стоимости права аренды истец был уведомлен письмом Администрации от 21.06.2018 № 29/08-3591, по следующим основаниям.

В тексте письма приводится ссылка на наличие у истца задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:01:020504:73 в сумме 197122 руб. 11 коп. по состоянию на 06.04.2018.

При этом никакого упоминания об арендной плате исходя из рыночной стоимости права аренды письмо не содержит.

Также в тексте этого письма указано на наличие приложения к нему на 3 листах.

Истец представил в материалы дела эти листы, представляющие собой расчеты ежегодного размера арендной платы за период с 2008 по 2017 годы с применением кадастровой стоимости земельного участка, общая сумма которых за указанный период равна сумме задолженности, указанной в тексте письма от 21.06.2018 № 29/08-3591.

Таким образом, данное письмо нельзя считать доказательством извещения арендатора о переходе к определению размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Ссылка Учреждения на то обстоятельство, что к письму был приложен уточненный расчет размера арендной платы на 2018 год, в котором указана рыночная стоимость права аренды, не принимается судом, так как этот уточненный расчет выполнен на одном листе, тогда как приложение к письму состоит из трех листов.

Поэтому суд считает, что к письму от 21.06.2018 № 29/08-3591 были приложены именно те расчеты, которые представлены в материалы дела истцом, а не Учреждением.

По инициативе истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены Администрация и Учреждение.

Суд полагает, что Учреждение не является надлежащим ответчиком по делу, так как оспоренное истцом уведомление от 04.04.2019 № 29/08-1657 выполнено на бланке Администрации и подписано должностным лицом этого органа местного самоуправления.

Администрация также является арендодателем по заключенному сторонами Договору аренды.

С учетом изложенного в удовлетворении иска к Учреждению суд отказывает.

Расходы истца по оплате государственной пошлины и на оплату судебной экспертизы в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика Администрацию в половинном размере, поскольку в удовлетворении иска ко второму ответчику Учреждению отказано.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

иск к администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворить.

Признать недействительным уведомление администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 04.04.2019 № 29/08-1657 об изменении размера арендной платы в части установления рыночной годовой стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73, расположенного по адресу: <...>, в размере 69 975 (Шестьдесят девять тысяч девятьсот семьдесят пять) руб.

Установить с апреля 2019 года рыночную годовую стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020504:73, расположенного по адресу: <...>, в размере 53 000 (Пятьдесят три тысячи) руб.

В иске к муниципальному казенному учреждению "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики отказать.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 (Три тысячи) руб. расходов по государственной пошлине, 10 000 (Десять тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.



Судья

Б.Н. Филиппов