Постановление от 21 апреля 2025 г. по делу № А82-13639/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д.1, Нижний Новгород, 603000

 http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А82-13639/2023

22 апреля 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 16.04.2025.

Полный текст постановления изготовлен 22.04.2025.


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Чиха А.Н.,


при участии представителя

Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области:

ФИО1 (доверенность от 27.12.2024),


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области


на решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2024 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024

по делу № А82-13639/2023


по иску первого заместителя прокурора Ярославской области

в интересах муниципального образования городской округ город Рыбинск

в лице муниципального Совета городского округа город Рыбинск

(ИНН <***>, ОГРН <***>)


к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик КиноСити Рыбинск» (ИНН <***>, ОГРН <***>),


Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ОГРНИП <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО3

(ОГРНИП <***>),


о признании недействительными договоров, раздела земельного участка и прекращении права собственности,


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,


и   у с т а н о в и л :


первый заместитель прокурора Ярославской области (далее – Прокурор) в интересах муниципального образования городской округ город Рыбинск в лице муниципального Совета городского округа город Рыбинск обратился в суд с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик КиноСити Рыбинск» (далее – ООО «СЗ КиноСити Рыбинск», Общество), Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее – Департамент, уполномоченный орган), индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3 (далее – ИП ФИО2, ИП ФИО3):

– о признании недействительным договора от 30.06.2021 № 12 купли-продажи земельного участка площадью 11 650 квадратных метров с кадастровым номером 76:20:000000:652, расположенного по адресу <...>, заключённого между Департаментом и Обществом;

– о признании недействительным договора купли-продажи от 17.12.2021 в части продажи земельного участка площадью 2962 квадратных метра с кадастровым номером 76:20:000000:2609, расположенного по адресу <...>, заключённого Обществом и ИП ФИО2, ИП ФИО3

– о применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершённых 30.06.2021 и 17.12.2021 (в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:2609), в виде возврата сторон к правоотношениям, имевшим место до заключения спорного договора купли-продажи от 30.06.2021;

– о прекращении права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:652 площадью 11 650 квадратных метров, в том числе на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2610 площадью 8688 квадратных метров;

– о прекращении права общей долевой собственности ИП ФИО2 и ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2609 площадью 2962 квадратных метра;

– о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей о разделе земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 площадью 11 650 квадратных метров, о праве собственности на него Общества; о праве собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2610 площадью 8688 квадратных метров; о праве общей долевой собственности ИП ФИО2 и ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2609 площадью 2962 квадратных метра.

Иск предъявлен на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и мотивирован тем, что в рамках оспариваемых сделок произошло отчуждение из публичной собственности и разделение земельного участка, площадь которого существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации размещенного на нем объекта недвижимости.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 28.09.2024, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024, иск удовлетворил, применил последствия недействительности сделок.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Кассатор в жалобе настаивает, что ООО «СЗ КиноСити Рыбинск» представило документальное обоснование того, что испрашиваемая площадь земельного участка является необходимой для эксплуатации расположенного на нем здания и иных объектов, необходимых для его эксплуатации, а именно схему планировочной организации земельного участка, согласно которой помимо торгового центра запланировано размещение объектов – площадки для временной стоянки автомашин, в том числе автомашин инвалидов – колясочников (пять рядов парковочных мест), площадки для временной стоянки большегрузного автотранспорта, площадки разгрузки торгового центра, детской игровой площадки, площадки для размещения мусороконтейнеров. Заявитель считает, что позиция Прокурора о том, что земельный участок приобретен с нарушением действующего законодательства, а действия Общества повлекли нарушение прав потенциальных покупателей земельного участка на его приобретение путем участия в конкурентных процедурах, не соответствует статье 4 Федерального закона от 26.07.2006  № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), статье 1, подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и тому обстоятельству, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий Обществу. Департамент считает, что несоразмерность площади земельного участка площади объекта, принадлежащего ООО «СЗ КиноСити Рыбинск», не является безусловным свидетельством того, что земельный участок отчужден с нарушением требований закона, так как необходимо учитывать вид разрешенного использования земельного участка – «торговые центры» и Правила землепользования и застройки городского округа город Рыбинск, утвержденные решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 29.07.2010 № 40. Суды, по мнению кассатора, не учли, что земельный участок до его разделения имел единственный доступ к землям общего пользования; он окружен земельными участками, принадлежащими иным лицам либо на праве аренды, либо на праве собственности; исходный земельный участок является неделимым.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Прокурор не направил в суд представителя, в отзыве возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить в силе обжалованные судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и письменного отзыва, заслушав представителя кассатора, окружной суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены принятых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 30.12.2014 № 2-6510 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 76:20:000000:652, общей площадью 11 650 квадратных метров из земель населённых пунктов, расположенного по адресу <...> участок 2. Вид разрешённого использования – «для проектирования и строительства развлекательного комплекса с мультимедийным киноцентром в составе данного комплекса» (пункт 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 13.01.2016 № 1), вид функционального использования земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 – «торговые центры».

На указанном земельном участке Общество возвело одноэтажное здание торгового центра площадью 1023,7 квадратного метра, которое введено в эксплуатацию на основании разрешения № 76-RU76303000-43-2017, выданного 27.12.2017 администрацией городского округа город Рыбинск; 17.01.2018 объекту присвоен кадастровый номер 76:20:060306:20, зарегистрировано право собственности Общества на здание торгового центра в ЕГРН.

Дополнительным соглашением от 24.12.2019 № 2 к договору стороны продлили аренду земельного участка до 17.01.2028.

Общество 29.04.2021 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 для эксплуатации нежилого здания. По результатам рассмотрения заявления Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 30.06.2021 № 12                        купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652, выкупная стоимость которого составила 25 процентов от кадастровой стоимости – 3 455 885 рублей 13 копеек (кадастровая стоимость – 13 823 540 рублей 50 копеек).

Право собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:652 зарегистрировано в ЕГРН 07.07.2021.

Общество 06.08.2021 произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 на два земельных участка – 76:20:000000:2610, площадью 8688 квадратных метров и 76:20:000000:2609, площадью 2962 квадратных метра, на последнем расположено здание торгового центра.

Земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2609 и расположенное на нем здание торгового центра с кадастровым номером 76:20:060306:20 на основании договора купли-продажи от 17.12.2021 переданы Обществом в общую долевую собственность ИП ФИО2 и ИП ФИО3 Право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 24.12.2021.

Сославшись на нарушение статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 15 Закона № 135-ФЗ и указав на нарушение при заключении договора купли-продажи земельного участка прав и законных интересов неопределенного круга лиц, лишенных возможности принять участие в торгах по продаже прав на земельный участок, а также прав муниципального образования на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, Прокурор обратился в Арбитражный суд Ярославской области.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления или с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Истец указал, что Общество, являясь, по данным ЕГРН, собственником объекта площадью 1023,7 квадратного метра, по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобрело в собственность земельный участок площадью 11 650 квадратных метров. В последующем после приобретения земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 ООО «СЗ КиноСити Рыбинск» разделило его на два земельных участка, один из которых площадью 8688 квадратных метров (свободный от строений) получил вид разрешенного использования – «среднеэтажная жилая застройка». Обществу по его заявлению выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:2610 от 19.11.2021. Площадь земельного участка (76:20:000000:2609), на котором расположено здание торгового центра, составила 2962 квадратных метра.

Прокурор в обоснование иска ссылался на то, что до настоящего времени ни на одном из вновь образованных земельных участков парковка, детская площадка, площадка разгрузки товара и размещения мусорных контейнеров, которые предусматривались схемой планировочной организации земельного участка, не возведены, нежилое здание торгового центра располагается на земельном участке площадью 2962 квадратных метра; на втором образованном после разделения земельном участке площадью 8688 квадратных метров отсутствуют объекты недвижимости или временные сооружения, земельный участок по целевому назначению не используется.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:652 (исходный) был предоставлен ООО «СЗ КиноСити Рыбинск» в аренду в целях строительства развлекательного комплекса с мультимедийным киноцентром в составе данного комплекса.

Департамент предоставил Обществу в собственность земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:652 по договору купли-продажи, основываясь на регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ООО «СЗ КиноСити Рыбинск» на здание торгового центра с кадастровым номером 76:20:060306:20 площадью 1023,7 квадратного метра.

ООО «СЗ КиноСити Рыбинск», в свою очередь, осуществило строительство нежилого здания торгового центра в 2017 году (выписка из ЕГРН от 27.07.2023), после чего произвело раздел земельного участка, по результатам которого нежилое здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 76:20:000000:2609 площадью 2962 квадратных метра.

Документального подтверждения использования земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:2610 материалы дела не содержат.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке объекта, площадь которого в 10 раз меньше площади предоставленного земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у собственника такого объекта права на приобретение в собственность арендованного под строительство земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды двух инстанций пришли к верному выводу, что у ООО «СЗ КиноСити Рыбинск» отсутствовали основания для реализации исключительного права на приобретение в собственность спорного земельного участка на основании статей 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Спорный договор заключен в обход действующего земельного законодательства, предусматривающего проведение конкурентных процедур при реализации из публичной собственности земельных участков под строительство, что нарушает статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций верно отметили, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом установленных обстоятельств, суды нижестоящих инстанций законно применили последствия недействительности сделки, в том числе возвратив Общество и Департамент к правоотношениям из договора аренды.

Департамент в данной части решение и постановление не оспаривал.

Вопреки доводам кассатора, материалы дела не содержат доказательств необходимости предоставления земельного участка площадью 11 650 квадратных метра для эксплуатации здания торгового центра площадью 1023,7 квадратного метра, а также доказательств возведения иных объектов, необходимых для его эксплуатации, а именно схемы планировочной организации земельного участка, согласно которой помимо торгового центра запланировано размещение объектов – площадки для временной стоянки автомашин, в том числе автомашин инвалидов – колясочников (5 рядов парковочных мест), площадки для временной стоянки большегрузного автотранспорта, площадки разгрузки торгового центра, детской игровой площадки, площадки для размещения мусороконтейнеров.

Фактом дальнейшего разделения исходного земельного участка на два, один из которых имеет площадь 2962 квадратных метра и на котором располагается здание торгового центра, для эксплуатации которого ООО «СЗ КиноСити Рыбинск» приобрело в собственность на основании спорного договора исходный земельный участок площадью 11 650 квадратных метров, подтверждается вывод судов об отсутствии оснований и необходимости предоставления Обществу земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 площадью 11 650 квадратных метров для эксплуатации здания торгового центра площадью 1023,7 квадратного метра.

Вопросы делимости (неделимости) земельного участка и наличие к нему доступа с земель общего пользования не являются существенным для рассмотрения настоящего спора, принимая во внимание, в том числе, произведенный Обществом раздел исходного земельного участка.

Выводы судов соответствуют правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 по делу № 305-КГ16-16409, и отраженной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017.

Несогласие кассатора с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта не является, поскольку такая позиция заявителя направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу кассационной жалобы не рассматривался, так как в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 по делу № А82-13639/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


           Председательствующий


М.Н. Каманова


Судьи


Е.Г. Кислицын

А.Н. Чих