Решение от 18 апреля 2018 г. по делу № А56-47573/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47573/2017
19 апреля 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Невская перспектива" (адрес: Россия 191011, <...>/лит.А, ОГРН: <***>)

Заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д. 6 ОГРН: <***>)

Третье лицо: 1. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; 2. ГУП ГУИОН

о признании незаконным бездействия, выразившегося в нерассмотрении заявления от 29.03.2017 на выкуп нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, литера А, пом. 9Н, пом. 46-Н, пом. 50-Н и незаключении договора об оценке и обязании заключить договор купли-продажи; об урегулировании разногласий

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 04.10.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2017;

- от третьих лиц: 1. не явился (извещен); 2. ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2018; ФИО5, представитель по доверенности от 09.01.2018

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Невская перспектива" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившегося в нарушении требований п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при реализации ООО «Невская Перспектива» преимущественного права приобретения объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 60, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559, общей площадью 278,2 кв.м.; пом. 46-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3557, общей площадью 1,6 кв.м.; пом. 50 Н кадастровый номер 78:31:0001285:3558, общей площадью 30,6 кв.м.; обязании Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 60 литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559, общей площадью 278,2 кв.м.; пом. 4Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3557, общей площадью 1,6 кв.м.; пом. 50-Н кадастровые, номер 78:31:0001285:3558, общей площадью 30,6 кв.м на условиях представленного проекта договора купли-продажи по цене 155 000 000 (сто пятьдесят пять миллионов) рублей.

Определением суда от 24.11.2017 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО6; производство по делу приостановлено.

17.01.2018 в материалы дела поступило заключение эксперта №1 от 12.01.2018. Производство по делу возобновлено.

Определением суда от 15.03.2018 дела №№ А56-47573/2017 и А56-25141/2018 (по иску Общества с ограниченной ответственностью "Невская Перспектива" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, лит.А, пом.50-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3558, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене 15 280 284 руб., урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, лит.А, пом.9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене 138 920 747 руб., взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере 12 000 руб.) объединены в одно производство, делу присвоен номер А56-47573/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП ГУИОН.

В судебном заседании 12.04.2018 представитель истца заявил об уточнении исковых требований; просил суд урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, литера А, пом. 50-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3558, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 15 378 866 (пятнадцать миллионов триста семьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят шесть) рублей»; урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 139 817 010 (сто тридцать девять миллионов восемьсот семнадцать тысяч десять) рублей»; обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, литера А, пом. 50-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3558 по цене 15 378 866 рублей и договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559 по цене 139 817 010 рублей.

Суд принимает уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Кроме того, представитель общества заявил об отказе от требования о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившееся в нарушении требований п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при реализации ООО «Невская Перспектива» преимущественного права приобретения объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 60, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559, общей площадью 278,2 кв.м.; пом. 46-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3557, общей площадью 1,6 кв.м.; пом. 50 Н кадастровый номер 78:31:0001285:3558, общей площадью 30,6 кв.м.; обязании Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» договор купли-продажи нежилого помещения, 46-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3557, общей площадью 1,6 кв.м.

Согласно пункту 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая,  что отказ от требования в указанной части не противоречит закону и не  нарушает права других лиц, суд принимает отказ от требования, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Представитель Комитета и ГУП ГУИОН заняли солидарную позицию, против установления цены продажи спорных объектов в редакции заявителя возражали; ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы.

Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 09.04.2008 заключен договор аренды № 10-А166147 помещения 9-Н, 46-Н, 50-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А.

В последующем 29.03.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанных помещений в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 03.11.2017 №2095-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д.60, литера А, помещение 50-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3558» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 23 500 000 руб., определенной на основании заключения ГУП «ГУИОН» от 30.10.2017 № 31-8-0463(011)-2017.

Распоряжением Комитета от 03.11.2017 №2097-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д.60, литера А, помещение 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 162 300 000 руб., определенной на основании заключения ГУП «ГУИОН» от 30.10.2017 № 31-8-0463(009)-2017.

30.11.2017 Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договоров купли-продажи спорных помещений.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества сопроводительным письмом от 18.12.2017 № 15855.

Поскольку договоры с учетом протокола разногласий не были подписаны, истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно отчетам ГУИОН об оценке от 30.10.2017 № 31-8-0463(011)-2017 и от 30.10.2017 № 31-8-0463(009)-2017 рыночная стоимость определена в размере 23 500 000 руб. в отношении пом. 50-Н и 162 300 000 руб. в отношении пом. 9-Н.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом приняты распоряжения об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Оценивая обоснованность требования об обязании Комитета заключить с Обществом договоры купли-продажи спорных помещений, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договоров купли-продажи нежилых помещений между сторонами возник спор относительно цены помещения.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно отчетам ГУИОН об оценке от 30.10.2017 № 31-8-0463(011)-2017 и от от 30.10.2017 № 31-8-0463(009)-2017 рыночная стоимость определена в размере 23 500 000 руб. в отношении помещения 50-Н и 162 300 000 руб. в отношении помещения 9-Н.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Оспаривая достоверность отчёта, выполненного ГУИОН, Истец ссылается на выполненный по его заказу отчет ООО «БК Консалтинг» № 4-1/2017, согласно которому рыночная стоимость Объекта составила 15 280 284 руб. в отношении помещения 50-Н и 138 920 747 руб. в отношении помещения 9-Н.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчетах от 30.10.2017 № 31-8-0463(011)-2017 и от 30.10.2017 № 31-8-0463(009)-2017 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует. 

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В процессе рассмотрения дела для устранения разногласий между сторонами относительно рыночной стоимости объекта оценки судом была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО6.

17.01.2018 в материалы дела поступило заключение эксперта от №1 от 12.01.2018.

Как следует из заключения эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» от 12.01.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 50-Н по состоянию на 29.03.2017 составляет 15 378 866 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения 9-Н по состоянию на 29.03.2017 составляет 139 817 010 руб.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договоры купли-продажи спорных нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эсперта.

Вопреки доводам Комитета и ГУП ГУИОН нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП «ГУИОН» и Комитетом не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует. Несогласие Ответчиков с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Доводы относительно недостатков объектов-аналогов, а также изменение этажности спорного помещения не оказали такого влияния на результат оценки, в результате которого стоимость объекта вышла за пределы допускаемой сложившимися методиками погрешности.

Как следует из Заключения эксперта на (л.д. 11-12 т.2) эксперт подробно описывает, почему он при поведении расчетов принимает этаж объекта как второй. Эксперт указывает, что в технических документах этаж исследуемых объектов указан как первый (стр. 8 Заключения). Отнесение занимаемого этажа объектов исследования ко 2-му этажу обусловлено экономическими факторами - состоянием рынка встроенных помещений, на что оценщик имеет право, а не ошибкой при исследовании документов по делу.

С точки зрения потенциальных клиентов и субъектов рынка недвижимости (продавцов, покупателей) визуально воспринимается, что исследуемые помещения находятся на втором этаже. Лифт отсутствует. Поскольку помещения расположены достаточно высоко над уровнем земли (около 2,5 м), для некоторых контингентов потенциальных клиентов, таких как: пожилые люди, женщины с маленькими детьми, инвалиды и т.п., возникают сложности для посещения предприятия общественного питания (или магазина), и они предпочтут посетить другой объект, в который не требуется подниматься по такой высокой лестнице, а можно попасть сразу с улицы.

Учитывая, что для доступа в помещения необходимо подняться по 13 ступенькам, потребители однозначно будет воспринимать исследуемые помещения, как расположенные на втором этаже. Так же к ним будут относиться потенциальные покупатели и арендаторы недвижимости, они будут оценивать доходность объекта и возможность потери части клиентов из-за столь высокого расположения помещений.

Кроме того, возражения относительно вопроса этажности при определении рыночной стоимости за помещения, расположенные на аналогичном этаже в доме № 60 по Невскому проспекту, были подробно исследованы судом в деле № А56-85397/2015 и признаны несостоятельными. Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.08.2017 по делу № А56-85397/2015 суд указал, что возражения Комитета и ГУП ГУИОН по данному заключению в части самостоятельного определения экспертом этажности объекта исследования, применения ошибочных ставок и неиспользования отдельных коэффициентов исследовались судом и мотивированно отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта, которые ответчиками документально не опровергнуты.

В Заключении эксперт подробно обосновывает причины, на основании которых при поведении расчетов принимает модель стоимости права собственности в рамках сравнительного подхода и модель стоимости права аренды в рамках доходного подхода.

Эксперт вправе самостоятельно выбирать методы оценки недвижимости в рамках выбранного подхода. Эксперт выбрал корректировки, относящиеся к соответствующему сегменту рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, разработанные ГУП «ГУИОН», необходимые для расчета цен/арендных ставок непосредственно объекта исследования.

Нарушения требования п. 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) отсутствуют, поскольку в Заключении используются материалы методик, представленных на официальном сайте ГУП «ГУИОН» (http://guion.spb.ru), которые доступны и, следовательно, информация является проверяемой.

Эксперт при расчете арендной ставки за исследуемые помещения, кроме корректировки на местоположение, провел еще и другие необходимые корректировки по ряду ценообразующих элементов (площадь, занимаемый этаж, характеристика входа, состояние отделки, высота помещения и т.п.), поэтому определенная в расчете арендная ставка ниже, чем указанная нижняя граница приведенного в аналитическом источнике диапазона.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение ООО «Центр оценки «Аверс» от 12.01.2018 позволяет с достаточной степенью достоверности установить рыночную стоимость объектов нежилого фонда,в связи с чем судом не усматривается оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка заявителей на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку отдельных выводов заключения эксперта и не опровергает их.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исходя из изложенного, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, литера А, пом. 50-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3558, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 указанного договора в следующей редакции:

«Цена продажи объекта составляет 15 378 866 (пятнадцать миллионов триста семьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят шесть) рублей».

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 указанного договора в следующей редакции:

«Цена продажи объекта составляет 139 817 010 (сто тридцать девять миллионов восемьсот семнадцать тысяч десять) рублей».

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, литера А, пом. 50-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3558 по цене 15 378 866 рублей.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.60, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3559 по цене 139 817 010 рублей.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» 12 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать истцу справку на возврат из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 100 от 23.06.2017, после представления в материалы дела оригинала указанного платежного документа.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.