Решение от 31 мая 2017 г. по делу № А40-192971/2016

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-192971/16-176-1696
31 мая 2017 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 31 мая 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2017 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Шефлера»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости

с участием: от истца – ген. дир-р ФИО2, ФИО3 по дов. от 14.04.2017;

от ответчика – ФИО4 по дов. от 09.01.2017 № 33-Д-6/17;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Шефлера» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 76,8 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции «Цена объекта составляет 4.648.750 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется», путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 77.479 рублей 17 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Истец уточнил предмет исковых требований, в связи с чем в окончательной редакции исковые требований заявлены об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 76,8 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции «Цена объекта составляет 5.219.249 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется», путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 86.987 рублей 48 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что ответчиком для подписания истцу был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом проведенного ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» на основании запроса ответчика в соответствии с ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исследования. Ответчик полагает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.10.1995 № 03-00695/05 (далее оп тексту также – договор) арендует нежилые помещения общей площадью 76,8 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...>, и находящееся в собственности города Москвы.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 159-ФЗ) истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 15.02.2016 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Ответчик письмом от 29.06.2016 № 33-5-23170/16-(4)-0 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 8.756.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» от 28.04.2016 № Д-841-0061/16.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 4.648.750 рублей 00 копеек исходя из кадастровой стоимости, ссылаясь на то, что 03.12.2015 арендуемое помещение было поставлено на кадастровый учет с кадастровой стоимостью 4.648.750 рублей 00 копеек.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 135-ФЗ) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО5

Согласно экспертному заключению эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО5 рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 15.02.2016 составляет 5.219.249 рублей 00 копеек.

Представитель ответчика не согласился с выводами эксперта и заявил ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений. Ответчик представил замечания по судебной экспертизе.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании представил устные исчерпывающие ответы на вопросы ответчика.

Полученный экспертом размер стоимости близок к кадастровой стоимости объекта недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом результатов экспертизы суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению, путем изложения п.3.1 договора в редакции истца.

В силу положений ч.2 ст.5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 (цена объекта), в соответствии с п.3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке и п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2015 № Ф05-14015/2015 по делу № А40-136047/14).

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.15, 309, 310, 393, 395, 429, 445, 446, 551 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Шефлера» при заключении договора купли-продажи нежилых помещений (этаж 1 пом.VIII комн.1-24) общей площадью общей площадью 76,8 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции «Цена объекта составляет 5.219.249 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется», путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 86.987 рублей 48 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано по адресу: 125009, <...>, дата регистрации: 15.11.1991) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Шефлера» (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано по адресу: 127322, <...>, дата регистрации: 20.07.1998) 20.000 рублей расходов по оплате экспертизы, а также 6.000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин