Решение от 20 декабря 2018 г. по делу № А40-136013/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-136013/18

150-896

21 декабря 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Клевер» (ОГРН <***>, 129366, <...>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 55,9 кв.м с кадастровым номером 77:01:0006034:3103, расположенного по адресу: <...>,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Клевер» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 55,9 кв.м (этаж 1, пом. III) с кадастровым номером 77:01:0006034:3103, расположенного по адресу: <...>, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 6 867 204 руб. 00 коп. (шесть миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч двести четыре) рубля 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности», НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской федерации не начисляется»;

- пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 453 (сто четырнадцать тысяч четыреста пятьдесят три) рубля 40 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.»;

- пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды времени.».

Представитель истца требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно цены договора купли-продажи нежилого помещения и условия о размере начисляемой неустойки в случае неисполнения покупателем обязательства по выплате цены договора.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, отзыв или возражения на исковое заявление не представил.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Клевер» (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 02.04.2012г. № 01-00020/12, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 55,9 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул, Новорогожская, д. 42.

ООО «Клевер», являясь арендатором спорного нежилого здания, имеющий преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, 20.04.2018г. направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 7 626 000руб. 00коп. (п. 3.1 договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.04.2018г. № ДЭПР/23-3-18-07, выполненного ООО «ОЗФ ГРУПП» и положительным экспертным заключением от 06.04.2018г. № 418/18, подготовленным МСНО-НП «ОПЭО».

В соответствии с п. 5.1 проекта договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя оплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО «НЕДВИГА.ПРО» для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ООО «НЕДВИГА.ПРО» отчетом об определении рыночной стоимости помещения, назначение: нежилое, общей площадью 55,9 кв.м, адрес (местоположение): <...>, цена объекта составила 6 659 600руб. 00коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий, касающихся п.п. 3.1, 3.4, 5.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения и размера неустойки, и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 18.05.2018г. № 33-5-173503/17-(0)-6 отказал в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене, указанной истцом в протоколе разногласий, со ссылкой на то, что форма договора купли-продажи недвижимости предусмотрена нормативно-правовыми актами, регламентирующими деятельность ответчика, в связи с чем невозможно изменение условий договора, касающихся ответственности сторон.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.10.2018г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО2.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 55,9 кв.м. (этаж 1, пом. III) с кадастровым номером 77:01:0006034:3103, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 28 декабря 2017 года без учета НДС.

В соответствии с заключением эксперта об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 55,9 кв.м (этаж 1, пом. III) с кадастровым номером 77:01:0006034:3103, расположенных по адресу: <...>, от 22.11.2018г. № А40-136013/18-150-896 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.12.2017г. составляет 6 867 204руб. 00коп.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 55,9 кв.м (этаж 1, пом. III) с кадастровым номером 77:01:0006034:3103, расположенных по адресу: <...>, от 22.11.2018г. № А40-136013/18-150-896 является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно заключение эксперта об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 55,9 кв.м (этаж 1, пом. III) с кадастровым номером 77:01:0006034:3103, расположенных по адресу: <...>, от 22.11.2018г. № А40-136013/18-150-896.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, и заявленной истцом стоимости спорного объекта с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор не согласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает обязательное установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора, как возможной меры ответственности, а стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки, при этом размер неустойки, предлагаемый истцом, больше, чем предусмотрен в проекте договора купли-продажи, суд находит подлежащим удовлетворению требование истца об изложении п. 5.1 договора в редакции истца.

С учетом вышеизложенного требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине и оплате услуг эксперта относятся на ответчика.

В рассматриваемом деле, для разъяснения возникших вопросов, требующих специальных знаний, судом была назначена экспертиза, выводы эксперта полученные в рамках производства данной экспертизы, положены в основу принятого решения, в связи с чем бремя несения расходов по оплате стоимости произведенной в рамках рассмотрения настоящего спора экспертизы возлагается на ответчика.

В соответствии со ст. 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда г. Москвы ООО «Клевер» 10 000руб. 00коп., оплаченных за проведение судебной экспертизы по платежному поручению от 17.08.2018г. № 46.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Клевер» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений) расположенных по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0006034:3103 (этаж 1, пом. III) общей площадью 55,9 кв.м, изложив п. 3.1, 3.4, 5.1 в следующей редакции:

п.3.1. договора - "Цена объекта составляет 6 867 204 руб. 00 коп. (шесть миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч двести четыре) рубля 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности», НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской федерации не начисляется.

п. 3.4. договора - "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 453 (сто четырнадцать тысяч четыреста пятьдесят три) рубля 40 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта".

п. 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО «Клевер» 20 000 руб. 00 коп. расходов по экспертизе и 6 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Возвратить ООО «Клевер» с депозитного счета Арбитражного суда города Москвы денежные средства в размере 10 000 руб. (десять тысяч рублей) внесенные за проведение судебной экспертизы по платежному поручению 17.08.2018 № 46.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.В. Маслов