Решение от 27 октября 2023 г. по делу № А32-40506/2022

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-40506/2022
г. Краснодар
27 октября 2023 года
Резолютивная часть решения 19 сентября 2023 года

Полный текст судебного акта изготовлен 27 октября 2023 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском Крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп», г. Москва (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к акционерному обществу «Совхоз «Восход», поселок городского типа Сириус

третьи лица:

администрация МО г-к Сочи, г-к Сочи

Управление Росреестра по КК, г. Краснодар

о признании недействительным договора аренды,

при участии:

от истца: Кеда И.Ю. – доверенность,

от Совхоза Восход: ФИО1 – доверенность,

от ООО «Олимп»: ФИО2 – испол. директор,

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском Крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп», г. Москва (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды №23-09/5279 от 24.03.2020 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900;

- признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение №1 от 07.05.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 №23-09/5279.

- признать недействительным (ничтожным) договор от 21.01.2021 № 2900 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 №23-09/5282;

- обязать ООО «Олимп» вернуть земельный участок МТУ Росимущества в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда в законную силу;

- считать решение по настоящему делу основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды №23:49:0407006:2900-23/235/2021-6 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900;

- восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 «для сельскохозяйственного использования».

Определением суда от 22.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено акционерное общество «Совхоз «Восход», истцу предложено обосновать предъявление требований к ООО «Олимп» о признании договора аренды от 24.03.2020 и дополнительные соглашения к нему недействительными с учетом сторон данных сделок.

Определением суда от 05.10.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечено акционерное общество «Совхоз «Восход».

Определением суда от 14.12.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация МО г-к Сочи и Управление Росреестра по КК.

Определением суда от 25.07.2023 г. суд отложил судебное разбирательство и предложил истцу повторно обосновать требование о возврате земельного участка с учетом доводов АО «Совхоз «Восход» о нахождении на участке объектов ООО «Олимп», а так же представить позицию с учетом результатов рассмотрения аналогичного спора.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал, дополнительные документы, позицию не представил.

Представители ответчиков поддержали ранее изложенные возражения.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

ФГУП «Совхоз «Восход» приватизирован путем преобразования в АО «Совхоз «Восход» на основании распоряжений ТУ Росимущества № 1379-р от 31.12.2010 и № 644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объекта, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО «Совхоз «Восход» заключены договоры аренды.

На основании обращений АО «Восход» МТУ Росимущества было вынесено распоряжение от 11.03.2020 №23-199-р о предоставлении АО «Совхоз «Восход» на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0407006:2900 из земель населенных пунктов, площадью 9000 кв.м, с видом разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования». На основании указанного распоряжения был заключен договора аренды №23-09/5279 от 24.03.2020.

01.04.2020 и 16.04.2020 в МТУ Росимущества поступили обращения АО «Совхоз «Восход» о необходимости изменения вида разрешенного использования на земельный участок 23:49:0407006:2900 с указанием следующих видов разрешенного использования: «Постоянное проживание (Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), Жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)».

В обоснование изменения вида разрешенного использования общество сослалось на их несоответствие Правилам землепользования и застройки г. Сочи.

Распоряжением от 20.04.2020 №23-304-р МТУ Росимущества выбрало вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900, площадью 9 000 кв. м.: «Постоянное проживание (Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), Жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)».

07.05.2020 между МТУ Росимущества и АО «Совхоз «Восход» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 №23-09/5279.

В последующем между АО «Совхоз «Восход» и ООО «Олимп» заключен договор от 21.01.2021 № 2900 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 №23-09/5279.

Указанные изменения внесены в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской от 16.08.2022.

Истец указывает, что в порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, а также проверки обоснованности изменения вида разрешенного использования Межрегиональным территориальным управлением установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 не используется, а вид разрешенного использования был изменен с нарушением действующего законодательства.

Также, по мнению истца, ОАО «Совхоз Восход», заключая спорные договоры, заведомо не преследовало цели исполнения их условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело. Переоформление права постоянного бессрочного пользования на земельный участок на право аренды осуществлено Росимуществом, в том числе и для ведения обществом своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур, однако действия общества были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено следующее.

В соответствии с приказом № 29 Сочинского треста совхоза «Главкурортторга» Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза № 11 был образован совхоз «Восход», который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 № 46 переименован в Овощеводческий совхоз «Восход».

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз «Восход» реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО «Совхоз «Восход».

Согласно п. 2 ст. 113 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 12.08.1996 № 111- ФЗ) имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за 4 государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296) (п.4 ст.214 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п.п. 9, 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права не установлено.

Постановлением администрации г. Сочи от 09.01.1997 № 5/1 «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города» Совхоз «Восход» в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", были закреплены за совхозом «Восход» на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, общей площадью 210,16 гектар.

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу «Восход» земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 "Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Согласно Приказу Минсельхозпрод России № 429 от 16.10.1997 Совхоз «Восход» преобразовался в ФГУП «Совхоз «Восход», и данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 № 1254 (свидетельство № 1530, серия АДГ).

В соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае № 644-р от 10.11.2011 «О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 № 1379-р «Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия «Совхоз «Восход» была произведена реорганизация путем преобразования ФГУП «Совхоз «Восход» в ОАО «Совхоз «Восход», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012.

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением от 10.11.2011 № 644-р не только все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 № 426001767 за «Совхоз «Восход» перешли в порядке правопреемства от ФГУП «Совхоз «Восход» к АО «Совхоз «Восход» но и объекты недвижимого имущества, расположенные на участке и подлежали переоформлению на право аренды после завершения реорганизации ФГУП «Совхоз «Восход» в АО «Совхоз «Восход».

Данным распоряжением АО «Совхоз «Восход» было предписано заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после завершения реорганизации ФГУП «Совхоз «Восход» в АО «Совхоз «Восход».

Таким образом, судом установлено, что АО «Совхоз «Восход» является правопреемником ФГУП «Совхоз «Восход».

Вопрос легитимной принадлежности обществу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования также неоднократно был установлен и подтвержден судебными актами (в том числе дела №№ А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012).

В деле отсутствуют доказательства того, что имелись основания для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в ст. 45 ЗК РФ, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 до настоящего времени.

17.05.2006 в ЕГРН внесена регистрационная запись № 23-23-22/006/2006-209 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что 12.03.2014 на основании передаточного акта подлежащего приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП «Совхоз «Восход», изданного к Распоряжению ТУ Росимущества от 10.11.2011 № 644-р (пункт 1.3.7) переданы объекты недвижимого имущества, внесенных в реестр федерального имущества, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900, а именно нежилое здание «Склад минеральных удобрений» общей площадью 347,5 кв.м., этаж 1, <...> кадастровый номер 23:49:0407006:8521 и нежилое сооружение-ограда склад оборудования, общей площадью 334 кв.м., длина 304,28 кв.м. <...> кадастровый номер 23:49:0407006:5228.

12.03.2014 г. на указанные объекты зарегистрировано право собственности АО «Совхоз «Восход», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 23-АМ 438646, 23-АМ 438640).

Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 № 23-199-р принято решение в порядке переоформления путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 площадью 9000 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», на право аренды сроком на 49 лет.

Как указано выше, во исполнение указанного распоряжения между истцом и обществом заключен договор аренды от 24.03.2020 № 23-09/5279, зарегистрированный в установленном порядке.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 в соответствии с градостроительным зонированием и правилам землепользования и застройки общество обратилось в Росимущество с соответствующим заявлением.

Как указано выше, распоряжением Росимущества от 20.04.2020 № 23-304-р «О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности», на основании которого впоследствии были внесены соответствующие изменения в сведения ЕГРН, спорному земельному участку собственником установлен испрашиваемый обществом вид разрешенного использования земельного участка.

07.05.2020 дополнительным соглашением № 1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5279 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением Росимущества и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке.

В последующем арендатором АО «Совхоз «Восход» осуществлена передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды спорного земельного участка новому арендатору – ООО «ОЛИМП» на основании заключенного договора № 2900 от 21.01.2021 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (дата государственной регистрации № 23:49:0407006:2900-23/235/2021-7 от 25.01.2021 г.), а также на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (нежилого помещения) № 4745 от 21.01.2021 г., договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (сооружения) № 5228 от 21.01.2021 г. осуществлен переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в пользу ООО «ОЛИМП».

Земельным кодексом в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

К покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника (п. 1 ста. 35 ЗК РФ).

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Без проведения торгов такой договор может быть заключен в ряде случаев, в том числе:

- предоставления земельного участка лицу, являющемуся собственником зданий, сооружений (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);

- предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

ООО «ОЛИМП» не относится к лицам, которым земельный участок может предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено им в порядке универсального правопреемства. Право на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях (в порядке переоформления) АО «Совхоз «Восход» не реализовало до 01.07.2012. Вместе с тем, АО «Совхоз «Восход» являлось собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:2900. Данное право в установленном законом порядке не оспорено и отсутствующим не признано. Поэтому 23:49:0407006:2900 (прежний собственник) и ООО «ОЛИМП» (нынешний собственник) имеют преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (п. 13 постановления от 24.03.2005 № 11).

Абзацем первым п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) предусматривалось, что юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

С 01.01.2016 названная статья действует в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

При этом, как следует из определений Верховного Суда РФ от 15.01.2015 № 310- КГ14-7363 и от 06.05.2015 № 305-КГ14-7532, положения пункта 2 статьи 3 Закона № 137- ФЗ предоставляют право лицу, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление в срок до 01.07.2012.

Однако установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не влечет прекращения этого права в связи с наступлением этой даты. Лица, указанные в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

Таким образом, собственник здания (строения, сооружения), к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вправе требовать переоформления этого права в порядке, предусмотренном законом. Данный вывод согласуется также с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 02.02.2016 № 310-КГ15-13852, № 310-КГ15-13643.

Учитывая вышеизложенное, право постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 было правомерно переоформлено на право аренды при наличии нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0407006:8521 и нежилого сооружения-ограды склада оборудования с кадастровым номером 23:49:0407006:5228 на данном земельном участке.

При этом, ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для приобретения права постоянного бессрочного пользования, а также предоставлении земельного участка в аренду (Государственный акт серия КК-2 № 426001767, Распоряжения от 10.11.2011 № 644-р, от 11.03.2020 № 23-199-р, равно как и Распоряжение 23-304-р от 20.04.2022 «О выборе вида разрешенного использования») в установленном порядке не отменялись, недействительными не признаны.

Как следует из материалов дела, Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 № 23- 199-р спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

Согласно п.1.1 договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5279 видом разрешенного использования спорного земельного участка является вид «для сельскохозяйственного использования», что полностью соответствует виду разрешенного использования, ранее указанному в Государственном акте на право постоянного (бессрочного) пользования землей.

По смыслу ст. ст. 166, 168 ГК РФ признание сделки недействительной возможно по основаниям, существовавшим на момент ее заключения (совершения). Последующие, возникшие после заключения оспариваемой сделки, действия сторон или обстоятельства не могут повлиять на квалификацию сделки и послужить основанием для ее оспаривания.

Последующее отчуждение обществом ООО «Олимп» по договору купли-продажи недвижимого имущества и переуступка прав и обязанностей на спорный земельный участок связаны с тем, что к последнему перешло право собственности на объекты с одновременным переходом прав на земельный участок по договору аренды.

При указанных обстоятельствах последующее заключение сторонами дополнительного соглашения от 07.05.2020, которым вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие со сведениями ЕГРН, не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020, при заключении которого каких-либо нарушений действующего законодательства допущено не было, так как заключение договора носило обязательный характер для сторон в силу действующего законодательства.

Поскольку, как было выше указано, право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом торгов, ни в случае первоначального вида разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного назначения», ни в измененном виде разрешенного использования, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору от 24.03.2020 № 23-09/5279 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, дополнительным соглашением от 07.05.2020 № 1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5279 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением Росимущества от 20.04.2020 № 23-304-р и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что предметом иска по настоящему делу являются требования о признании договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5279 и дополнительного соглашения к нему от 07.05.2020 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками.

Истец ссылается на нормы подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ, содержащие принципы деления земель по целевому назначению на категории и требование об их использовании в соответствии с установленным видом разрешенного использования, без указания на то, каким образом данные принципы и требования были нарушены заключением оспариваемых сделок.

Несостоятелен довод истца о том, что сделка по передаче оспариваемого земельного участка в аренду является мнимой.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Мнение истца о мнимом характере оспариваемого договора аренды основано лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять этот договор.

Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.02.2017 № 4-КГ16-69.

По своей правовой природе договор аренды земельного участка является обязывающим для обеих сторон договора, на стороне публичного образования (арендодателя) лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора - обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом.

Обязательства, возникшие из спорного договора аренды № 23-09/5279 от 24.03.2020 сторонами фактически исполняются в полном объеме, без каких-либо нарушений законодательства, что подтверждает акт осмотра и представленными в материалы дела платежными поручениями от АО «Совхоз «Восход» и ООО «Олимп».

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

Истец также ссылается на то, что общество, заключая договор аренды, заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело.

Однако какие-либо доказательства в обоснование данного довода в дело не представлены.

В части изменения вида разрешенного использования судом установлено следующее.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ градостроительный регламент является элементом Правил землепользования и застройки.

На территории города Сочи действуют Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (далее – ПЗЗ г. Сочи).

Пунктом 4.1 ПЗЗ г. Сочи установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласования с учетом требований действующего законодательства.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, администрацией города Сочи, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями может осуществляться при письменном согласии соответствующего уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления города Сочи.

Таким образом, из системной взаимосвязи вышеуказанных норм следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка мог быть изменен только его собственником – Российской Федерацией.

Как следует из материалов дела, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка осуществлено самим истцом на основании его же распоряжения от 20.04.2020 № 23-304-р по соответствующему заявлению общества об изменении вида разрешенного использования.

Истец указывает, что при обращении с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка общество ввело в заблуждение должностных лиц Росимущества, поскольку констатировало невозможность использования земельного участка с прежним видом при отсутствии таковой.

Суд не соглашается с данным доводом истца ввиду того, что заявление 01.04.2020 об изменении вида разрешенного использования земельного участка общество мотивировало необходимостью приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки г. Сочи.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона № 101-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок находится в границах муниципального образования города-курорта Сочи, в связи с чем на основании ст. 83 ЗК РФ имеет категорию земель «земли населенных пунктов», то есть предназначен для застройки и развития города Сочи.

Ранее спорный земельный участок имел вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», однако ввиду того, что он оказался в административных границах города Сочи, он перестал попадать под положения Закона № 101-ФЗ, поскольку согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения – это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Частью 11 ст. 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Частью 2 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи указаны в таблице 9 Правил землепользования и застройки г. Сочи.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 расположен в территориальной зоне Ж-2, которая в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает, в том числе те, которые установлены Распоряжением Росимущества от 20.03.2020 № 23-304-р (таблица Правил землепользования и застройки г. Сочи).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (п. 6 ст. 1). Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (п.п. 1, 3 ст. 36 ГрК РФ).

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путём приведения их в соответствие с видами разрешённого использования, установленными градостроительным регламентом (п.п. 8, 9 ст. 36, п.п. 3, 4 ст. 85 ЗК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п.п. 3, 4 ст. 37 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно представленным в материалы дела сведениям ЕГРН, а так же сведениям ИСОГД-4235.02-Ф/07.17 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 N 679-КЗ (ред. от 27.05.2019) «Об установлении границ муниципального образования город-курорт Сочи и наделении его статусом городского округа» вошел в границы населенного пункта в связи с чем, на правовой режим указанного земельного участка стало распространяться действие градостроительного регламента в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Сочи.

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Исходя из системного толкования положений п. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 3 ст. 85 ЗК РФ правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

В апреле 2020 общество обратилось к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки г. Сочи (с изменениями, действовавшими на момент обращения).

Возможность такого изменения прямо предусмотрена ст. 7 ЗК РФ и ст. 85 ЗК РФ, такая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2019 по делу № А53-18397/2018, от 25.08.2022 по делу № А53-30825/2021.

Спорный земельный участок относился и относится к категории земель - земли населенных пунктов, что в свою очередь означает, что на правовой статус спорного земельного участка распространялось действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны согласно принятых на территории города Сочи Правилами землепользования и застройки.

Таким образом, решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, оформленное Распоряжением № 23-304-р от 20.04.2020, принято истцом для приведения его в соответствие с действующими ПЗЗ г. Сочи.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 ст. 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к названным нормам Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может понуждать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору, если при этом преследуется цель обхода предусмотренных земельным законодательством конкурентных процедур предоставления земельных участков для строительства.

Кроме того, согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

Однако, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900, предоставленного в аренду без проведения торгов, при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, указанный запрет не установлен.

Ссылки истца на установленные законом ограничения на изменение условий договора аренды земельного участка, в том числе изменение его разрешённого использования, отклоняются судом, поскольку данные ограничения не могут распространяться на земельные участки, находящиеся в аренде лица, в собственности которого находится объект недвижимости, размещённый на земельном участке, поскольку это противоречит положениям, закреплённым в статьях 36, 37 ГрК РФ и принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При наличии легально возведённого и прошедшего государственную регистрацию объекта недвижимости, земельный участок следует судьбе такой недвижимости. Границы, площадь иные характеристики земельного участка, занятого объектом недвижимости, определяются исходя из необходимости использования (эксплуатации) такого объекта, о чём неоднократно указывается в судебной практике по делам о предоставлении земельного участка собственнику расположенной на нём недвижимости.

Кроме того, сохранение разрешенного использования земельного участка, не предусмотренного документами градостроительного зонирования и документацией по планировке территории, недопустимо.

Сохранение прежнего разрешенного использования земельного участка создает правовую неопределенность.

Аналогичная позиция изложена в решении Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 по делу № А53-30825/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2022.

Поскольку истцом заявлены требования о признании сделки недействительной, необходимо также отметить следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Исходя из п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Настоящему арендатору спорного земельного участка (ООО «Олимп») на праве собственности, на основании договоров купли-продажи № 4745 и №5228 принадлежат помещение с кадастровым номером 23:49:0407006:8521 площадью 347,5 кв. м. и сооружение с кадастровым номером 23:49:0407006:5228, расположенные в границах данного земельного участка. Данное право зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено, отсутствующим не признано.

При таких обстоятельствах несостоятельны доводы истца об обходе установленной законом процедуры предоставления земельного участка для строительства, поскольку земельные участки для осуществления строительства приобретаются на торгах, в то время как общество, а впоследствии предприниматель имели основания для предоставления данного земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду расположения в его границах объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности.

Таким образом, учитывая, что возврат земельного участка невозможен без его освобождения от расположенного на нем объекта недвижимости, возврат сторон ничтожной сделки в первоначальное положение в виде возврата всего полученного по сделке также невозможен. Кроме того, применение последствий недействительности оспариваемого договора аренды приведет к нарушению исключительных прав указанного лица на земельный участок, предусмотренных ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ.

Данная правовая позиция закреплена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 и от 25.01.2011 № 10661/2010.

Судом установлено, что распоряжение Росимущества от 20.04.2020 № 23-304-р, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка в границах населенного пункта «для сельскохозяйственного использования» на допустимые основные виды разрешенного использования, предусмотренные территориальной зоной Ж2, вынесено в целях приведения характеристик данного земельного участка в соответствие с генеральным планом города Сочи.

Предъявляя исковые требования, истец заявляет, что договор аренды от 24.03.2020 № 23-09/5279, дополнительное соглашение № 1 от 07.05.2020, распоряжение от 20.04.2020 являются элементами одной сделки, направленной на обход установленного порядка предоставления публичного земельного участка для строительства.

Однако, как следует из материалов дела, обоснование заявленных требований сводится к доводу о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для определенных целей.

Вместе с тем, истец требует возврата земельного участка.

Суд считает, что истец в данном случае подменяет требования о признании собственного ненормативного правового акта недействительным (срок на предъявление которого пропущен в силу положений ст. 198 АПК РФ) либо требования о расторжении договора аренды по основаниям, установленным в договоре и законодательстве РФ, а также преследует цель фактического изъятия земельного участка.

Таким образом, избранный способ защиты является ненадлежащим.

Верховный суд РФ в Определении от 11.11.2008 N 5-В08-107 указал, что в силу ст.ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч.1, 2) и 55 (ч.ч. 1,3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Также Верховный суд РФ в своих определениях неоднократно указывал, что неверный выбор способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, требование истца о возврате земельного участка «в освобожденном виде» не соответствует возможным последствиям признания сделки недействительной, предусмотренным в ст.167 ГК РФ.

Кроме того, несмотря на то, что истцу на момент обращения в суд с рассматриваемыми требованиями достоверно было известно о расположении объектов на спорном земельном участке (акт осмотра земельного участка от 18.08.2022), истец в исковом заявлении данные обстоятельства не отразил и фактически их проигнорировал, не привел обоснование возможности возврата спорного земельного участка без решения судьбы данных объектов.

В соответствии с существующей судебной практикой применения указанной нормы Кодекса в случае, если договор аренды является недействительной сделкой, то такое признание недействительным договора аренды, заключенного сторонами по процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а землепользователь не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в связи с чем землепользователь не может считаться утратившим свое право постоянного (бессрочного) пользования (Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 № 306-ЭС19-14714 по делу № А65-22393/2017).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП «Совхоз Восход» с 1997 года и передан ответчику АО «Совхоз Восход» как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего.

Правовым последствием признания недействительным договора аренды земельного участка от 24.03.2020 должно являться восстановление у ответчика АО «Совхоз Восход» права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды. При этом восстановленное в результате такого судебного решения право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, являясь ограниченным вещным правом, предполагает исключительное право общества владеть и пользоваться данным имуществом (земельным участком) в соответствии с его назначением с защитой данного права от любых притязаний и посягательств со стороны третьих лиц, в том числе, со стороны собственника расположенного на участке объекта недвижимости (предпринимателя), что является недопустимым в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Как следует из представленного в материалы дела расчета кадастрового инженера, площадь земельного участка, достаточная для эксплуатации здания склада минеральных удобрений по ул. Черновицкая в с. Верхневеселое в Адлерском районе г. Сочи составляет 9000 кв.м, соответственно, спорный земельный участок не может быть использован для иных целей, не связанных с эксплуатацией расположенного на нем здания.

Со стороны истца каких-либо возражений по представленному расчету кадастрового инженера по вопросу расчета предельных (минимальных) размеров земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации здания в арбитражный суд, не поступало.

Суд также обращает внимание на то, что неоднократно в определениях суда от 05.10.2022, 14.12.2022, 13.02.2023, 20.04.2023, 25.07.2023 предлагал истцу обосновать избранный способ защиты, обосновать требование о возврате земельного участка без решения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости.

Однако данные определения истцом исполнены не были, истец фактически занял пассивную позицию по делу и не справился с бременем доказывания.

Между тем, выяснение позиции истца по приведенным ответчиками доводам является принципиально важным для решения вопроса об обоснованности заявленных требований.

В соответствии с положениями ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

В силу положений ч.ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно заявлять возражения, представлять истребованные судом пояснения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

С учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется, в иске следует отказать в полном объеме.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2023 года по делу № А32-41769/2022.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, подлежат отнесению на проигравшую сторону.

Поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано и истец как государственный орган освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче настоящего иска государственная пошлина не уплачивалась, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий