Решение от 23 октября 2023 г. по делу № А84-4305/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-4305/2023
23 октября 2023 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 17.10.2023

Решение изготовлено в полном объеме 23.10.2023

Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Ражкова Р.А., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Виза"», ОГРН <***>, ИНН <***>, Симферополь,

к Государственному унитарному предприятию Севастополя «Пансионаты Севастополя», ОГРН <***> ИНН <***>, Севастополь,

о понуждении к заключению договора аренды

и встречному иску

о взыскании задолженности за пользование имуществом,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Межрегиональное управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское межрегиональное УФАС России), ОГРН <***>, ИНН <***>, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, Общество с ограниченной ответственностью «Партнер», ОГРН <***>, ИНН <***>, Курск,

при участии в судебном заседании представителей от истца по первоначальному иску – Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Виза"» – ФИО2 по доверенности от 22.05.2023, от ответчика по первоначальному иску – Государственного унитарного предприятия Севастополя «Пансионаты Севастополя» – ФИО3 по доверенности от 01.03.2023, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Виза"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Государственному унитарному предприятию Севастополя «Пансионаты Севастополя» (далее – предприятие) о понуждении к заключению договора аренды недвижимого имущества – встроенных нежилых помещений аптеки общей площадью 173 кв. м, расположенных по адресу: <...>, на срок, предусмотренный договором субаренды от 21.01.2019 № 1, до 25 декабря 2023 года, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (уточненные требования).

Определением от 17.07.2023 к рассмотрению принят встречный иск предприятия о взыскании с общества 3 877 445 рублей 16 копеек задолженности по оплате за фактическое пользование спорным имуществом (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское межрегиональное УФАС России), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – департамент) и ООО «Партнер».

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, предприятие (арендодатель) и ООО «Партнер» (арендатор) заключили договор аренды государственного имущества, являющегося государственной собственностью города федерального значения Севастополя, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием, от 19.11.2018 № 229/2018-ДА, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 5 лет встроенные нежилые помещения аптеки общей площадью 345,8 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

В пункте 4.2 договора установлено, что размер арендной платы за пользование объектом аренды устанавливается в рублях и на момент заключения договора, в соответствии с итогами проведенного аукциона составляет с учетом налога на добавленную стоимость 205 100 рублей в месяц.

Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется арендатором путем корректировки размера арендной платы за первый месяц аренды в соответствии с индексом потребительских цен, установленных Росстатом. Указанная корректировка и расчет арендной платы осуществляются арендатором самостоятельно. При этом арендодатель вправе извещать арендатора о расчете арендной платы.

Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца и исключительно в денежной форме (пункт 4.5. договора).

На основании пункта 9.6.2 договора аренды арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

Договор считается расторгнутым, в случае, предусмотренном пунктом 9.6.2 договора, по истечении 30 дней с момента получения арендатором уведомления, указанного в п. 9.6.2 договора, если арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по договору, изложенные в уведомлении.

По акту приема-передачи встроенные нежилые помещения аптеки общей площадью 345,8 кв. м переданы арендатору ООО «Партнер».

Письмом от 17.01.2019 № 21/2 предприятие согласовало заключение договора субаренды между ООО «Партнер» и обществом.

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делу № А35-9164/2021 по спору между ООО «Партнер» и предприятием.

ООО «Партнер» (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор субаренды от 21.01.2019 № 1, по условиям которого арендатор предоставляет субарендатору за плату во временное пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 173 кв. м, расположенные по адресу: <...>, находящиесяво владении и пользовании арендатора на основании договора от 19.11.2018 № 229/2018-ДА.

Объектом субаренды по указанному договору выступила часть арендованного ООО «Партнер» помещения площадью 173 кв. м.

В пункте 4.1.1 договора субаренды арендная плата установлена в размере 173 200 рублей в месяц.

Согласно пункту 3.10 договора субаренды в случае нарушения срока возврата объекта аренды в случае прекращения договора субарендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной арендной плате, установленной в соответствии с договорам.

В материалы дела представлен протокол разногласий к договору субаренды, в котором условие договора субаренды о сроке изложено в следующей редакции: п.7.1. Настоящий Договор заключен на срок 5 (пять) лет. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу для третьих лиц с момента его государственной регистрации. Срок аренды помещения начинается с момента передачи Помещения по акту приема-передачи к Договору. Стороны договорились, что до момента государственной регистрации настоящего Договора, последний считается заключенным как краткосрочный договор (далее «Краткосрочный договор») на условиях настоящего договора на срок до государственной регистрации последнего, но в любом случае не более чем на 360 (триста шестьдесят) дней с момента его подписания. В случае, если в течение срока действия Краткосрочного договора, настоящий Договор не будет зарегистрирован, Краткосрочный договор автоматически возобновляет свое действие на тех же условиях на тот же срок не более 4 (четырех) раз подряд в пределах срока аренды, указанного в настоящем пункте».

Доказательства государственной регистрации договора субаренды в материалы дела не представлены.

Впоследствии договор аренды государственного имущества, являющегося государственной собственностью города федерального значения Севастополя, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием, от 19.11.2018 № 229/2018-ДА расторгнут предприятием в одностороннем порядке с 11.08.2022. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 15.11.2022 по делу № А35-7574/2022, которым с ООО «Партнер» в пользу предприятия взыскана задолженность и присуждена обязанность освободить встроенные нежилые помещения, кадастровый номер 91:02:001014:3725, общей площадью 345,8 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

Общество уведомило предприятие о намерении заключить договор аренды вместо выбывшего арендатора на условиях договора аренды от 19.11.2018 № 229/2018-ДА после вступления в законную силу решения суда по делу № А35-7574/2022.

Ввиду недостижения соглашения о заключении договора аренды общество по требованию арендодателя передало предприятию нежилое помещение по акту от 18.07.2023.

Отказ предприятия заключить договор аренды вместо выбывшего арендатора послужил основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

Считая, что договор субаренды от 21.01.2019 № 1 расторгнут с 11.08.2022, предприятие предъявило встречный иск о взыскании платы за пользование спорным имуществом с указанной даты.

По общему правилу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Как указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае договор субаренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и может рассматриваться лишь как возобновленный на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом механизм заведомого поэтапного продления срока действия договора субаренды по истечении каждого периода, не подлежащего государственной регистрации, заложенный в протоколе разногласий к договору, не порождает соответствующих правовых последствий как противоречащий требованиям статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку содержит условие о конкретных сроках действия договора, превышающих один год, и по своей форме направлен лишь на обход указанной императивной нормы закона.

Как указано в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165, лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Применительно к указанному подходу в возникших между сторонами правоотношениях после выбытия из них ООО «Партнер» общество не может ссылаться на наличие подписанного с ООО «Партнер» договора субаренды в редакции протокола разногласий.

Вступившим в законную силу решением по делу А35-9164/2021, рассмотренным с участием ГУП С «Пансионаты Севастополя» и ООО «Торговый Дом «Виза», установлено, что письмом от 17.01.2019 №21/2 ГУП С «Пансионаты Севастополя» согласовало заключение договора субаренды между ООО «Партнер» и ООО «Торговый Дом «Виза».

Вместе с тем договор субаренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и может рассматриваться лишь как возобновленный на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Считая, что договор субаренды от 21.01.2019 № 1 расторгнут с 11.08.2022, предприятие предъявило встречный иск о взыскании платы за пользование спорным имуществом с указанной даты.

Из существа встречного искового заявления, направленного в адрес ответчика 23.05.2023, следует, что арендодатель не намерен сохранять арендные отношения с субарендатором, воля арендодателя на расторжение договора ясно следует из текста искового заявления.

Встречное исковое заявление принято к производству суда определением от 17.07.2023.

В материалы дела представлена претензия от 25.04.2023 ГУП С «Пансионаты Севастополя», из содержания которой также следует воля арендодателя на прекращение субаридных отношений.

Трёх месячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, по крайней мере, с момента предъявления встречного иска истёк.

Договор субаренды не породил у общества права на заключение договора аренды в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в редакции основного текста срок его действия истёк, а в редакции протокола разногласий договор не заключен ввиду отсутствия государственной регистрации и его условия не могут противопоставляться третьим лицам, не являющимся его сторонами – в том числе предприятию.

Правило части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на случаи продления действия договора субаренды на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Кроме того, суд отмечает, что при заключении договора аренды от 21.01.2019 № 1 воля арендодателя была направлена на передачу в аренду объекта аренды в целом.

Сохранение арендных отношений в части объекта на который претендует субарендатор лишает арендодателя возможности извлекать полезные свойства из объекта аренды в целом.

Согласование арендодателем договора субаренды осуществлено в условиях сохранения возможности извлечения полезных свойств из объекта аренды в целом – путём получения арендных платежей за весь объект.

После прекращения основного договора аренды существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

Требование субарендатора о сохранении арендных отношений в части ставит арендатора в заведомо невыгодное положение по сравнению с тем, в котором были согласованы субаридные отношения.

Арендодатель вправе рассчитывать на прекращение отношений субаренды в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 АПК РФ).

Таким образом, из существа отношений следует, что они не могут быть сохранены в неизменном виде отсутствие воли арендодателя.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

В рассматриваемом случае у предприятия отсутствует обязанность заключить договор аренды с обществом ввиду отсутствия к моменту прекращения договора аренды договора субаренды, соответствующего требованиям статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения первоначального иска.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в пункте 8 разъяснил следующее. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество, по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 666 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Кодекса применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также, подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Кодекса).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в пункте 66 дал разъяснение: если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом. В таком случае взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в постановлении от 30.06.2009 № 2612/09 указал, что владение имуществом на основании договора субаренды исключает возможность возникновения обязательственного правоотношения из неосновательного обогащения между собственником имущества и субарендатором.

В рассматриваемом случае общество владело и пользовалось спорным имуществом, не исполнив своевременно обязанность по его возврату после прекращения договора.

Данное обстоятельство является основанием для взыскания с общества в пользу собственника платы за пользование имуществом.

При этом условия договора субаренды не порождают у общества договорных обязательств перед предприятием в размерах, согласованных сторонами договора субаренды.

В то же время у предприятия отсутствуют правовые основания для извлечения прибыли в размере, превышающем выгоду, которую оно получило бы в результате исполнения условий договора аренды, прекращенного в одностороннем порядке.

Следовательно, общество, не являющееся стороной, нарушившей условия договора аренды, обязано возместить собственнику имущества плату за пользование, определенную по результатам торгов и установленную в договоре аренды, как отражающую номинальные убытки предприятия от неполучения арендной платы за весь срок пользования имуществом.

В рамках принудительного исполнения судебного акта Арбитражного суда Курской области по делу № А35-7574/2022 02.08.2022 обществу вручено постановление судебного пристава-исполнителя от 25.04.2022 № 46001/22/49957 об обращении взыскания на денежные средства, получаемые должником на основании договора субаренды, согласно которому у должника ООО «Партнер» имеется доход в виде денежных средств, получаемых по договору субаренды недвижимого имущества от 21.01.2019 № 1, субарендная плата по которому составляет 173 200 руб.

Общество направило в адрес ООО «Партнер» уведомление от 03.08.2022 № 114 о принятии к исполнению постановления от 25.04.2022 46001/22/49957 об обращении взыскания на денежные средства, получаемые на основании договора аренды (должник ООО «Партнер» ИНН <***>, взыскатель – ГУПС «Пансионаты Севастополя»), вынесенного приставом-исполнителем ФИО4 на основании исполнительного листа № ФС 035040430 от 28.10.2021, выданного Арбитражным судом Курской области.

С учетом этого с августа 2022 года общество перечисляет арендную плату по договору субаренды от 21.01.2019 № 1 на депозитный счет МО СП по ОИП УФССП России по Курской области (ИНН <***>).

В подтверждение платежей ответчиком по встречному иску представлены платёжные поручения № 2310 от 31.08.2023, № 2311 от 31.08.2023, № 2312 от 31.08.2023, № 2313 от 31.08.2023, № 2314 от 31.08.2023, № 2315 от 31.08.2023 на общую сумму 966 567 рублей 80 копеек.

Вместе с тем, из оснований платежей, указанных в платёжных поручениях, следует, что платежи осуществлены во исполнение № ФС 035040430 от 28.10.2021, выданного Арбитражным судом Курской области, и не входят в период требований по настоящему делу, то есть не имеют отношения к рассматриваемому встречному иску.

Суд отклоняет доводы истца по встречному иску о необходимости взыскания арендных платежей в двойном размере по пункту 3.10 договора субаренды в связи с просрочкой возврата, поскольку доказательств предъявления требования о возврате ранее уведомления о расторжении договора аренды, оформленного встречным исковым заявлением в материалы дела не представлено.

Таким образом, за спорный период арендная плата подлежит взысканию из расчёта 173 200 рублей в месяц, то есть за 20 дней августа 2022 года, 10 месяцев за период с сентября 2022 года по июнь 2023 года включительно, 17 дней июля 2023 года – в сумме 972 154,78 руб., из расчёта 10*173200+173200/31*(20+17)

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания платы за пользование имуществом в части 972 154,78 руб.

В удовлетворении встречного иска в остальной части надлежит отказать.

С учётом положений пункта 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по встречному иску составляет 42 387 рублей.

Указанная сумма государственной пошлины оплачена истцом при обращении с иском по платёжному поручению № 350 от 23.05.2023 на сумму 36 856 рублей, при уточнении иска платёжным поручением № 811 от 01.09.2023 на сумму 5531 рубль.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы предприятия на уплату государственной пошлины подлежат отнесению на общество пропорционально размеру требований, удовлетворенных по встречному иску.

На основании изложенного суд, Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска по заявлению от 14.04.2023, уточнённого заявлением от 22.05.2023, отказать.

Встречные исковые требования по заявлению от 23.05.2022, уточнённому заявлением от 01.09.2023 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Виза» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Симферополь) в пользу Государственного унитарного предприятия города Севастополя «Пансионаты Севастополя» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Город Севастополь) задолженность в сумме 972 154, 78 руб. (Девятьсот семьдесят две тысячи сто пятьдесят четыре рубля 78 копеек), а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 627, 29 руб. (Десять тысяч шестьсот двадцать семь рублей 29 копеек).

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.


Судья

Р.А. Ражков