Постановление от 20 февраля 2025 г. по делу № А56-126634/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-126634/2023
21 февраля 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена     06 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Бугорской Н.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.,

при участии: 

от истца: ФИО1 (доверенность от 01.10.2024),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.12.2024),


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-32243/2024) Комитета имущественных отношений СанктПетербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 по делу № А56-126634/2023, принятое по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Сибирское Топливо СПб»

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,

о признании решения незаконным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибирское Топливо СПб» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга» (далее - Комитет) об отказе в выкупе земельного участка кадастровый номер 78:32:0008004:5139, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 101                                (юго-восточнее дома 134-136-138, литера БР, площадью 185 кв.м., выраженном в письме от 03.10.2023 исх. №№05-26-92856/23-0- 5;

обязании Комитет в 20-ти дневный срок после вступления решения в законную силу направить Обществу проект договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 78:32:0008004:5139, расположенного по адресу:                Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 101 (юго-восточнее дома 134-136-138, литера БР), площадью 185 кв.м., с условием о цене приобретения 0,25 процентов от кадастровой стоимости.

К участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, находится в разрушенном состоянии; кроме того, объект недвижимости занимает испрашиваемый земельный участок частично; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка; суд, рассматривая дела по правилам главы 24 АПК РФ, не вправе устанавливать цену выкупа объекта.

Определением от 04.10.2024 апелляционная жалоба принята к производству судьей Нестеровым С.А.

Распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда г. Санкт-Петербург 04.12.2024 в связи с назначением судьи Нестерова С.А. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-126634/2023 (регистрационный номер апелляционной жалобы 13АП-32243/2024) передано в производство судьи Бугорской Н.А.

Определением от 05.12.2024 изменены дата и время рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, Общество является собственником железнодорожного подъездного пути №5 с кадастровым номером 78:32:0008004:5525, протяженностью 341 м, 1945 года постройки, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, дом 134-136-138 (далее - железнодорожный путь).

06.09.2023 Общество на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации обратилось в Комитет с заявлением (вх.05-26-92856/23-0-0 от 15.09.2023) о предоставлении в собственность без проведения торгов путем выкупа земельного участка кадастровый номер 78:32:0008004:5139, по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, участок 101, (юго-восточнее дома 134-136-138, литера БР), площадью 185 кв.м.                          (далее– земельный участок).

Письмом от 03.10.2023 №05-26-92856/23-0-5 Комитет в выкупе земельного участка отказал на основании пунктов 14 и 19 статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что предоставление земельного участка в порядке исключительного права не допускается, поскольку в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатели таких объектов как железнодорожные пути могут размещаться на подобных земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута; градостроительный регламент территорий зоны, на которой расположен земельный участок, не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения промышленных объектов» ни к основным, ни к условного разрешенным видам использования земельного участка; кроме того, в границах испрашиваемого земельного участка располагается только часть ж/д пути.

По мнению Комитета, передача земельного участка в собственность в порядке реализации исключительного права вступит в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп.5 п.1 ст.1 ЗКРФ).

Полагая данный отказ в представлении участка в собственность незаконным, нарушающим права и охраняемые интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось с настоящим требованием в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.14 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, включающий подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок (подпункт 1 пункта 1); подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать (подпункт 2 пункта 1), а также принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ, в случае, если земельный участок предстоит образовать (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.15 ЗК РФ, в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно быть указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных, в частности, пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 1 статьи 39.15 ЗК РФ). К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ).

В силу пункта 7 статьи 39.15 ЗК РФ в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 названной статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

Согласно пункту 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 названного Кодекса;

2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 ЗК РФ;

3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 ЗК РФ.

В данном случае Общество обратилось к Комитету с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов путем выкупа земельного участка, ссылаясь на то, что является собственником расположенного на участке объекта недвижимости.

Факт того, что заявитель является собственником объекта недвижимого имущества - железнодорожного подъездного пути №5 с кадастровым номером 78:32:0008004:5525, подтверждается материалами дела, в том числе представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), а потому Общество имеет право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Доводы Комитета о разрушенности объекта, прекращении существования спорного объекта также правомерно отклонены судом первой инстанции как несостоятельные, поскольку в данном случае доказательства утраты сооружением признаков недвижимого имущества, либо его полной гибели с невозможностью последующего восстановления в материалах дела отсутствуют.

Вопреки позиции подателя жалобы согласно сведениям ЕГРН железнодорожный путь необщего пользования N 5 был поставлен на кадастровый учет 11.05.2023, сведения об исключении железнодорожного пути как объекта недвижимого имущества отсутствуют, соответственно, указанный путь является действующим, открытым для эксплуатации.

Доказательств обратного Комитетом вопреки положениям части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Более того, железнодорожный путь являет собой сложное                           инженерно-техническое сооружение, основой которого является земляное полотно и щебеночно-балластный слой, которые и обеспечивают прочную связь с землей, в то время как рельсы и шпалы являются съемными элементами и подлежат периодической замене согласно действующим техническим правилам и приказам.

При этом по смыслу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение права собственности на объект недвижимости в силу его гибели или уничтожения возможно исключительно по волеизъявлению собственника такого имущества. Волеизъявление Общества на прекращение права собственности на данный объект отсутствует. Напротив, требования Общества направлены на восстановление объекта.

Доводы Комитета о частичном занятии объектом земельного участка отклонены с учетом следующего.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Действующее правовое регулирование учитывает специфику линейных объектов, в частности то обстоятельство, что они как правило размещаются одновременно на нескольких земельных участка (даже в нескольких субъектах РФ), в связи с чем не содержит требований по обязательному формированию единого участка под конкретным линейным объектом (ст. 133.1 ГК РФ, ст. 51 ГрКРФ).

В пункте 39 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. В связи с чем отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствуют положениям статьи 133.1 ГКРФ.

То обстоятельство, что в данном конкретном случае объект недвижимости является линейным объектом и располагается на нескольких земельных участках, а на каждом из этих земельных участков находится только часть единого линейного объекта недвижимости, не отменяет право собственника этого объекта недвижимости на преимущественное приобретение в собственность земельных участков под этим объектом. Действующее законодательство не содержит норм права, ограничивающих собственников линейных объектов недвижимости в праве приватизации земельных участков, занятых этим линейным объектом.

Вместе с тем согласно сведениям,  содержащимся в ЕГРН, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения промышленных объектов». В заявлении о предоставлении участка ООО «СибТопСПб» указало, что предполагает его использование для тех же целей.

Соответственно противоречия между заявленными целями приватизации земельного участка и его разрешенным использованием отсутствует.

Комитет также ссылается на то, что земельный участок расположен в территориальной зоне ТД1-1_1, а градостроительный регламент данной территориальной зоны не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения промышленных объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования участка, то есть территориальная зона, в пределах которой расположен земельный участок, не предусматривает возможности размещения промышленных объектов.

Однако согласно пункту 11 статьи 34 ФЗ от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Исходный земельный участок 78:32:0008004:102, из которого образован испрашиваемый земельный участок кад. №78:32:0008004:5139, был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2012 году с разрешенным использованием «для размещения промышленных объектов». Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 ЗК РФ).

Таким образом, разрешенное использование спорного земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, следовательно, установленный для него вид разрешенного использования признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору.

Согласно подпункту 1 пункта 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичные положения закреплены в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018; в пункте 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, согласно которой собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом его использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Согласно правовой позиции Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 31.03.2021 №51-КАД20-7-К8, утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В Постановлениях Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 №12926/09, №13258/09 сформулирована правовая позиция относительно практики применения статьи 201 АПК РФ, согласно которой надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя в данном случае будет возложение на заинтересованное лицо обязанности подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что надлежит признать незаконным решение Комитета об отказе в выкупе земельного участка, при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права суд руководствовался указанной Обществом восстановительной мерой.

Целью обращения в суд по настоящему делу является не только признание противоречащим закону решения об отказе в представлении земельного участка, но и понуждение Комитета совершить предусмотренные законом и административным регламентом действия, направленные на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка.

В данном случае способом исправления нарушения является направление обществу проекта договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 78:32:0008004:5139, с указанием срока для совершения этих действий - 20 дней со дня вступления решения в законную силу.

Цена договора купли-продажи является существенным условием, без которого договор не может быть заключен.

Вместе с тем согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № И «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определение цены земельного участка по договору купли-продажи, должно соответствовать императивным нормам определения стоимости земельного участка, установленными земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора     купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в случаях, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, цена земельных участков, определяется в порядке, установленном в пунктах 2-8 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее - Закон СПб № 59-19).

Форма заявления о предоставлении в собственность земельного участка, утвержденная Распоряжением Комитета от 28.02.2018 №15-р «Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и                                      владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них» предусматривает, право Заявителя при расчете цены земельного участка заявить о применении соответствующего корректирующего коэффициента.

Общество, обращаясь с заявление о выкупе, указало, что в соответствии с положением пункта 7.1 статьи 1-2 Закона СПб № 59-19, имеет право при расчете цены земельного участка на применение корректирующего коэффициента 0,25 к кадастровой стоимости, поскольку под промышленные цели под сооружением используется более 70% площади испрашиваемого земельного участка. Данное обстоятельство в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции и в апелляционной жалобе Комитетом не оспаривалось.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 указано, что к целям обеспечения доступности правосудия и реализации права на судебную защиту относится своевременность восстановления нарушенных прав и законных интересов заинтересованного лица. Право подлежит восстановлению в том виде, в каком оно должно было возникнуть и существовать при соблюдении уполномоченным органом закона, если бы не было нарушено.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие права собственности Общества на расположенный на земельном участке объект недвижимости, соблюдение условий, установленных ЗК РФ, а также отсутствие доказательств того, железнодорожный путь утратил свойства объекта недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав отказ Комитета в предоставлении земельного участка в собственность нарушающим права и законные интересы заявителя, как собственника недвижимого имущества, имеющего право в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ на приобретение земельных участков в собственность, в связи с чем требования Общества удовлетворены судом первой инстанции обоснованно и правомерно (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и  всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.  Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 по делу № А56-126634/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Н.А. Бугорская

Судьи


Н.С. Полубехина

 Т.С. Сухаревская