Постановление от 10 февраля 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-8671/2025

Дело № А72-8214/2024
г. Казань
11 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Хисамова А.Х., Хайруллиной Ф.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «БизнесФорвард-Ульяновск» – ФИО1 (доверенность от 10.06.2024), ФИО2 (директор, лично по паспорту),

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройСити» - ФИО3 (доверенность от 01.07.2024)

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БизнесФорвард-Ульяновск»

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.07.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2025

по делу № А72-8214/2024

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БизнесФорвард-Ульяновск» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройСити» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Ульяновск, о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, неустойки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройСити» к обществу с ограниченной ответственностью «БизнесФорвард-Ульяновск» о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства искусства и культурной политики Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск, местной мусульманской религиозной организации «Вторая Соборная Мечеть Симбирска-Ульяновска» «Махалля № 2884» регионального духовного управления мусульман Ульяновской области в составе центрального духовного управления мусульман России (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск, Правительства Ульяновской области в лице Управления по охране объектов культурного наследия администрации губернатора Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «БизнесФорвард-Ульяновск» (далее – ООО «БизнесФорвард-Ульяновск») обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройСити» (далее – ООО «СЗ «СтройСити») о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 28.03.2024 в сумме 41 500 000 руб., законной неустойки, начисленной в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, за период с 16.05.2024 по 10.12.2024 в сумме 3 253 456,29 руб. с последующим начислением, начиная с 10.12.2024 по день фактического исполнения обязательств.

До принятия судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ООО «СЗ «СтройСити» на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось со встречным иском к ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2024, взыскании с ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» уплаченных денежных средств в сумме 10 000 000 руб., штрафа в размере 500 000 руб.

ООО «СЗ «СтройСити» на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявило об отказе от встречных исковых требований к ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2024 и взыскании штрафа в сумме 500 000 руб., который был принят судом первой инстанции, производство в данной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.07.2025, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2025, ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» в удовлетворении иска отказано; встречные исковые требования ООО «СЗ «СтройСити» удовлетворены; договор купли-продажи земельного участка от 28.03.2024 расторгнут, с ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» в пользу ООО «СЗ «СтройСити» взысканы денежные средства в размере 10 000 000 руб.

ООО «БизнесФорвард-Ульяновск», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» и об отказе ООО «СЗ «СтройСити» в удовлетворении встречного иска.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представители ООО «БизнесФорвард-Ульяновск», явившиеся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали.

Представитель ООО «СЗ «СтройСити», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» (продавец) и ООО «СЗ «СтройСити» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 28.03.2024, по условиям которого покупатель приобретает в собственность земельный участок площадью 5 907 кв.м с кадастровым номером 73:24:040811:131, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Дзержинского, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома выше 6-ти этажей и жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора купли-продажи от 28.03.2024 объект продается по общей договорной цене в размере 51 500 00 руб., без НДС. Цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель в целях исполнения своих обязательств по настоящему договору оплачивает стоимость объекта, указанную в пункте 3.1 настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: часть стоимости объекта в размере 10 000 000 руб. покупатель оплачивает после удостоверения настоящего договора нотариусом и до подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области заявления о переходе права собственности на объект, в течение 2 (двух) рабочих дней после удостоверения настоящего договора (подпункт 3.2.1); часть стоимости объекта в размере 10 000 000 руб. покупатель оплачивает не позднее 15.05.2024 (подпункт 3.2.2); остаток стоимости объекта в размере 31 500 000 руб. покупатель оплачивает не позднее 31.07.2024 (подпункт 3.2.3).

В силу пункта 3.4 договора купли-продажи от 28.03.2024 до момента полной оплаты стоимости объекта, указанной в пункте 3.1 настоящего договора, на объект сохраняется обременение - залог в пользу продавца, в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный договор купли-продажи удостоверен 28.03.2024 нотариусом нотариального округа г.Ульяновска ФИО4

ООО «СЗ «СтройСити» во исполнение подпункта 3.2.1 пункта 3.2 договора купли-продажи от 28.03.2024 перечислило на расчетный счет ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» денежные средства в сумме 10 000 000 руб.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:24:040811:131 зарегистрировано за ООО «СЗ «СтройСити», о чем 02.04.2024 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ООО «БизнесФорвард-Ульяновск», указывая, что ООО «СЗ «СтройСити» не исполнило обязанность по оплате оставшейся стоимости земельного участка в размере 41 500 000 руб. в сроки, предусмотренные подпунктами 3.2.2, 3.2.3 пункта 3.2 договора купли-продажи от 28.03.2024, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «СтройСити», указывая, что земельный участок с кадастровым номером 73:24:040811:131 не может быть использован в целях, для которых он приобретался, поскольку на данном земельном участке находится мусульманское кладбище второй половины XIX – первой четверти XX веков, о чем ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» знало на момент заключения договора кули-продажи от 28.03.2024, однако, не предоставило покупателю имеющуюся у него информацию, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экспертизы, оформленное актом государственной историко-культурной экспертизы от 04.04.2025, установив, что земельный участок с кадастровым номером 73:24:040811:131 не может быть использован ООО «СЗ «СтройСити» в целях, для которых он приобретался: строительство многоквартирных жилых домов выше 6-ти этажей и жилых домом со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения, поскольку на данном земельном участке находится мусульманское кладбище второй половины XIX – первой четверти XX веков, о чем ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» знало на момент заключения договора кули-продажи от 28.03.2024, учитывая, что ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» не предоставило покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании спорного земельного участка, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворили встречный иск, отказав ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поскольку ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» на момент заключения договора купли-продажи от 28.03.2024 не знало и не должно было знать о том, что на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811:131 находится мусульманское кладбище, судебной коллегий отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации таких ограничений в Едином государственном реестре недвижимости и непредставление такой информации либо заведомо ложное утверждение продавца об отсутствии таких ограничений влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указывалось выше, между ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» (продавец) и ООО «СЗ «СтройСити» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 28.03.2024, по условиям которого покупатель приобретает в собственность земельный участок площадью 5 907 кв.м с кадастровым номером 73:24:040811:131, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Дзержинского, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома выше 6-ти этажей и жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения.

После регистрации права собственности на данный земельный участок ООО «СЗ «СтройСити» приступило к выполнению комплекса внутриплощадочных подготовительных работ, связанных с освоением строительной площадки (земельного участка), для обеспечения начала и развития основного периода строительства.

В ходе выполнения указанных работ местная мусульманская религиозная организация «Вторая Соборная Мечеть Симбирска-Ульяновска» «МАХАЛЛЯ №2884» регионального духовного управления мусульман Ульяновской области в составе центрального духовного управления мусульман России, являющаяся правообладателем смежного земельного участка, сообщила ООО «СЗ «СтройСити» о невозможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811:131, так как на нем находится мусульманское кладбище, о чем было известно ООО «БизнесФорвард-Ульяновск», которое после начала строительства многоквартирного дома, обнаружив захоронение людей, приостановило строительство.

Из архивной справки от 27.06.2024 № 04-14/928, выданной областным государственным бюджетным учреждением «Государственный архив Ульяновской области» по запросу ООО «СЗ «СтройСити», следует, что на территории города Симбирска-Ульяновска в период с 1864 по 1972 г.г. было два магометанских (татарских) кладбищ; старое несуществующее ныне магометанское (татарское) кладбище находилось на Северном городском выгоне при татарской мечети между Кирпичными сараями и Казанской почтовой дорогой рядом с нынешнем РСУ Ленинского района по адресу: <...>.

Согласно выводам, изложенным в акте государственной историко-культурной экспертизы от 04.04.2025, подготовленном экспертом общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «АрхГео» (далее – ООО «НПФ «АрхГео») ФИО5, на основании проведенного обследования земельного участка с кадастровым номером 73:24:040811:131, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Дзержинского, а также предоставленной и собранной в процессе выполнения историко-культурной экспертизы документации о выполнении археологических работ (разведки) с целью определения наличия или отсутствия объектов археологического наследия либо объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, на земельных участках, землях лесного фонда или в границах водных объектов или их частей, подлежащих воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», работ по использованию лесов и иных работ, в случае, если указанные земельные участки, земли лесного фонда, водные объекты, их части расположены в границах территорий, утвержденных в соответствии с пунктом 34.2 части 1 статьи 9 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», на земельных участках, подлежащих воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, работ по использованию лесов (за исключением работ, указанных в пунктах 3, 4 и 7 части 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации) и иных работ, выявлен объект культурного (археологического) наследия: «Грунтовый могильник - кладбище мусульманское второй половины XIX - первой четверти ХХ веков»; хозяйственное освоение земельного участка с кадастровым номером 73:24:040811:131, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Дзержинского, невозможно.

Также в материалы дела представлены статьи средств массовой информации, в том числе интернет-изданий, датированных июлем 2015 года, из которых следует, что при строительстве дома по улице Буинской в г. Ульяновске использовалась земля с земельного участка по ул. Дзержинской; оба объекта принадлежат ООО «БизнесФорфард-Ульяновск»; при заборе земли стали обнаруживаться человеческие кости, в связи с чем сотрудниками Следственного комитета проводилась проверка; представители мусульманских священнослужителей пояснили, что это останки со старинного татарского кладбища, расположенного на этом земельном участке; после данного случая ООО «БизнесФорфард-Ульяновск» прекратило строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811:131.

Данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства также подтвердила местная мусульманская религиозная организация «Вторая Соборная Мечеть Симбирска-Ульяновска» «МАХАЛЛЯ №2884» регионального духовного управления мусульман Ульяновской области в составе центрального духовного управления мусульман России.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811:131 расположено мусульманское кладбище второй половины XIX – первой четверти XX веков, являющееся объектом культурного (археологического) наследия, в связи с чем строительство на данном земельном участке невозможно, о чем ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» знало с 2015 года.

При этом судами отклонены доводы ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» о том, что согласно отчету о научно-исследовательской работе по теме: «Археологические научно-изыскательские работы на предмет определения наличия (отсутствия) объектов культурного (археологического) наследия на земельном участке по адресу: <...>», выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр реставрации и сохранения памятников» в 2015 году по заявке ООО «БизнесФорвард-Ульяновск», на спорном земельном участке археологические объекты не обнаружены, поскольку сотрудниками общества с ограниченной ответственностью «Центр реставрации и сохранения памятников» был сделан только один шурф (раскопка одного места), тогда как в ходе проведения судебной экспертизы были сделаны четыре шурфа по всему периметру участка, что позволило сделать однозначный вывод о наличии на земельном участке мусульманского кладбища.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что заключение судебной экспертизы, оформленное актом государственной историко-культурной экспертизы от 04.04.2025, является недопустимым доказательством, так как ФИО5 не является сотрудником ООО «НПФ «АрхГео», не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (статьи 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вышеуказанное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

При этом факт нахождения на спорном земельном участке мусульманского кладбища второй половины XIX – первой четверти XX веков подтверждается иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, в том числе постановлением Правительства Ульяновской области от 20.08.2025 №423-П «О включении выявленных объектов археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Ульяновской области, и утверждении границ их территорий», согласно которому выявленный объект археологического наследия: «Кладбище мусульманское второй половины XIX века - первой четверти XX века» включен в перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Ульяновской области.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «БизнесФорфард-Ульяновск» не представило доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявляло.

Довод кассационной жалобы о том, что сторонами не было согласовано, что земельный участок с кадастровым номером 73:24:040811:131 приобретается ООО «СЗ «СтройСити» именно для целей строительства и покупатель может использовать данный земельный участок для иных целей, не связанных со строительством, не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр недвижимости, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

На основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения, которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: вид или виды разрешенного использования земельного участка (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что земельный участок с кадастровым номером 73:24:040811:131 относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома выше 6-ти этажей и жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения.

Данный вид разрешенного использования также указан в договоре купли-продажи земельного участка от 28.03.2024.

Таким образом, ООО «СЗ «СтройСити», основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий, при приобретении спорного земельного участка исходило из сведений публичного реестра о виде разрешенного использования этого земельного участка: многоквартирные жилые дома выше 6-ти этажей и жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «БизнесФорфард-Ульяновск» не представлено доказательств, подтверждающих, что воля ООО «СтройСити» при заключении договора купли-продажи от 28.03.2024 была направлена для использования земельного участка по иному виду разрешенного использования.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811:131 расположено мусульманское кладбище второй половины XIX века - первой четверти XX века, являющееся объектом археологического наследия, в связи с чем данный земельный участок не может использоваться для целей строительства, о чем ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» знало на момент заключения договора кули-продажи от 28.03.2024, однако, не предоставило покупателю имеющуюся у него информацию, что не может свидетельствовать об его добросовестном поведении (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды пришли к верному выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса, пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, для расторжения данного договора, а также возврата ООО «СЗ «СтройСити» уплаченной за спорный земельный участок денежной суммы в размере 10 000 000 руб., в связи с чем удовлетворили встречный иск и отказали ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО «СЗ «СтройСити» задолженности по договору купли-продажи от 28.03.2024 и законной неустойке.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию ООО «БизнесФорфард-Ульяновск» с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую оценку.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.07.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2025 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.07.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2025 по делу А72-8214/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи А.Х. Хисамов

Ф.В. Хайруллина