Постановление от 14 марта 2023 г. по делу № А12-61050/2015

42/2023-10904(1)



ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс:

(8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-61050/2015
г. Саратов
14 марта 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена «06» марта 2023 года. Полный текст постановления изготовлен «14» марта 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Судаковой Н.В., судей Грабко О.В., Романовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания»

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2023 года по делу № А12-61050/2015 (судья Кулик И.В.)

об отмене обеспечительных мер, принятых определением суда от 25 января 2018 года

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СтройКат» (400078, <...>,

ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

при участии в судебном заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» - ФИО2, действующего на основании доверенности от 15 ноября 2022 года,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.03.2018 общество с ограниченной ответственностью «СтройКат» (далее – должник, ООО «СтройКат») признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО3 (далее – ФИО3).

Определением суда от 21.08.2019 ФИО3 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «СтройКат», конкурсным управляющим должника утверждена ФИО4 (далее – ФИО4).

21.12.2022 Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – комитет) обратился с ходатайством (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об отмене обеспечительных мер в виде:


- запрета Администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области в лице комитета заключать договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области, с другим лицом помимо застройщика ООО «СтройКат»;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области производить государственную регистрацию договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области, с другим лицом помимо застройщика ООО «СтройКат».

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2023 обеспечительные меры, принятые определением суда от 25.01.2018, в виде запрета Администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области в лице комитета заключать договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области, с другим лицом помимо застройщика ООО «СтройКат»; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области производить государственную регистрацию договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области, с другим лицом помимо застройщика ООО «СтройКат» отменены.

Общество с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» (далее – ООО «Объединенная УК»), не согласившись с выводами суда первой инстанции, обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2023 в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что основания для принятия обеспечительных мер не отпали, указанные меры направлены на предупреждение причинения материального вреда должнику и кредиторам, в том числе участникам долевого строительства, с которым заключены соответствующие договора, а также на защиту нарушенных или оспариваемых прав и охраняемых законом интересов. Кроме того, по мнению апеллянта, сохранение обеспечительных мер не препятствует постановке земельный участков на кадастровый учет.

В представленном отзыве комитет возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО «Объединенная УК» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил обжалуемое определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных лиц.

Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального права в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу апелляционной жалобы, исходя из нижеследующего.


Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Статьей 97 АПК РФ предусмотрено, что обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Названной статьей не предусмотрены основания, по которым обеспечение иска может быть отменено; данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Обращение с заявлением об отмене обеспечения может быть обосновано позицией заявителя об отсутствии оснований для их принятия исходя из конкретных обстоятельств дела, которые не были известны суду с учетом ускоренной процедуры их принятия без проведения судебного заседания, так и тем, что отпали основания, по которым были приняты обеспечительные меры.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» (далее – постановление Пленума № 55) ответчик, иные лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 97 АПК РФ), а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер (статья 42 АПК РФ), после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представив объяснения по существу примененных мер, на основании которых суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в пункте 10 настоящего постановления.

С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене.

Перечень случаев, при которых обеспечительные меры могут быть отменены, законом не предусмотрен. Вместе с тем, из анализа правовых норм, регулирующих порядок и основания применения обеспечительных мер, следует, что данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, определением суда от 15.07.2016 требования ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» были включены в реестр о передаче жилых помещений: - объектов долевого строительства, находящихся в 4- х секционном жилом доме № 2 по адресу: <...>; - объектов долевого строительства, находящихся в 4-х секционном жилом доме № 3 по адресу: <...>; - объектов долевого строительства, находящихся в 4-х секционном жилом доме № 4 по адресу: <...>.

Определением суда от 25.01.2018 по ходатайству ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» судом были приняты обеспечительные меры в виде наложения: запрета Администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов заключать договоры аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области, с другим лицом помимо застройщика ООО «СтройКат»; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области производить государственную регистрацию договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим


товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области, с другим лицом помимо застройщика ООО «СтройКат».

Принимая в 2018 году указанные обеспечительные меры, суд первой инстанции исходил из того, что должник в то время находился в процедуре внешнего управления и продолжал осуществлять хозяйственную деятельность в силу закона. На момент принятия обеспечительных мер должник уже возвел (достроил) на земельном участке 5 жилых домов и еще предполагалось строительство 3 многоквартирных жилых домов. Кроме того, суд первой инстанции руководствовался сохранением баланса интересов лиц, участвующих в деле, а сами меры были направлены на предотвращение неблагоприятных последствий, связанных с возможным завершением достройки многоквартирных жилых домов и передачи их участнику строительства. В судебном акте о принятии обеспечительных мер, суд указал, что обеспечительные меры действуют до отмены их судом.

Обращаясь в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер, комитет ссылался на изменение обстоятельств, послуживших основанием для применения вышеуказанных обеспечительных мер. Отмена необходима для проведения регистрационных действий по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217, по постановке на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление об отмене обеспечительных мер, пришел к выводу о том, что основания для сохранения обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.01.2018, отпали, поскольку в настоящее время фактические обстоятельства, связанные с незавершением строительства оставшихся многоквартирных домов, с использованием земли, со статусом кредиторов, дольщиков в деле о банкротстве, кардинальным образом изменились.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела, не находит оснований для переоценки вывода суда по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и названным Законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Указанные в пункте 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (пункт 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов дела, 01.11.2012 между комитетом земельных ресурсов и градостроительства Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и ООО «СтройКат» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (по итогам аукциона) № 11299аз, общей площадью 70 765,0 кв.м, расположенного между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», город Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030115:217.

Вид разрешенного использования - под малоэтажную жилую застройку микрорайона № 2а.

Срок действия договора установлен сторонами пунктом 3.1. договора с 01.11.2012 по 01.11.2017.

Администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области 28.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение № 34-RU34302000-1937-2015 на строительство объекта капитального строительства «Малоэтажная жилая застройка


микрорайона № 2а в г. Волжский Волгоградской области». Срок действия разрешения до 06.11.2017.

Постановлением Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 24.06.2013 № 4627 утвержден «Проект планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона № 2а городского округа - город Волжский Волгоградской области».

02.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 16.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3646, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 16, общей площадью 2 061 кв.м.

02.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 18.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3647, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 18. общей площадью 2 420 кв.м.

02.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 14.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3645. расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 14, общей площадью 3 937,0 кв.м.

28.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 42.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3648. расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 42, общей площадью 2 209,0 кв.м.

28.12.2016 обществу с ограниченной ответственностью «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 38.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3649. расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 38. общей площадью 4 608,0 кв.м.

Таким образом, с учетом ввода в эксплуатацию жилых домов № 14, № 16, № 18, № 38, № 42 и уточнением границ, общая площадь предоставленного обществу с ограниченной ответственностью «СтройКат» земельного участка составляет 55 530 кв. м.

Согласно п. 6.3 договора аренды от 01.11.2012 арендатор обязан не сдавать арендуемый земельный участок в субаренду (поднайм) и не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм), не предоставлять арендуемый участок в безвозмездное пользование, не отдавать арендные права и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2019 по делу

№ А12-61050/2015 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации


имущества ООО «СтройКат», в том числе права аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217.

Строительство трех многоквартирных жилых домов не завершилось, в связи с чем, определением от 19.02.2020 по делу № А12-61050/15 судом был принят отказ ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» от исполнения (в части получения жилых помещений) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» с должником: № 1 1082014/1ЮГ от 11.08.2014;

№ 12082014/1/ОГ от 12.08.2014; № 13082014/1/ОГ от 13.08.2014.

В четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «СтройКат» включено требование ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» в размере 254 016 000 руб. 00 коп., как обеспеченное залогом права аренды земельного участка кадастровый № 34:35:030115:217, расположенном по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие»,

г. Волжский Волгоградской области.

Таким образом, требования ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» трансформированы в денежные требования как обеспеченные залогом.

Определением суда от 26.08.2020 внесены изменения в Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника ООО «СтройКат», утвержденное определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2020 по делу

№ А12-61050/2015. Судом исключено из приложения № 1 к Положению следующее имущество: ЛОТ 5. Право аренды на земельный участок площадью 42788 кв.м. с кадастровым номером 34:35:010101:1370, расположенный между ул. Ташкентской, ул. Энтузиастов, ул. Им. Калинина, ул. Олега Кошевого г. Волжский, Волгоградской области, начальная цена продажи: 61 089 972,64 руб., в соответствии с Отчетом об оценки № Н-1756- 2018 от 25.12.2018; ЛОТ 6. Право аренды на земельный участок площадью 70765 кв. м. с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный г. Волжский, начальная цена продажи: 61 329 222,01 руб., в соответствии с Отчетом об оценки № Н-1756-2018 от 25.12.2018.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу

№ А12-1353/2021, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 16.09.2021 и постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 18.01.2022, в удовлетворении требований ООО «СтройКат» о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области по внесению в ЕГРН записи по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:0301115:217, расположенного по адресу: г. Волжский, между микрорайоном № 2 и СИТ «Изобилие», а также об обязании внести сведения о праве аренды земельного участка и залоге права аренды земельного участка в пользу ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» - отказано.

В рамках дела № А12-1353/2021 установлено, что уведомлением № 13/9891 от 20.09.2017 комитет уведомил ООО «СтройКат» и арбитражного управляющего об истечении срока действия договора и его расторжении.

В Едином государственном реестре недвижимости была исключена запись о праве аренды земельного участка в пользу ООО «СтройКат».

Арендованный земельный участок не возвращался арендодателю по акту приема - передачи и продолжает находиться в пользовании арендатора.

Определением Верховного Суда РФ от 18.05.2022 № 306-ЭС22-5992, судебные акты нижестоящих судом оставлены без изменения, установлено, что выводы судов нижестоящих инстанций о том, что договор аренды земельного участка в соответствии с его условиями расторгнут Комитетом земельных ресурсов и градостроительства, действие договора прекращено - сделаны правильно, оснований для иных выводов не имеется.


Таким образом, на момент рассмотрения заявления об отмене обеспечительных мер, договор аренды между должником и комитетом прекращен, ООО «СтройКат» не является в настоящий момент арендатором данного земельного участка.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения на всей площади спорного земельного участка объектов строительства, а также ведение строительства многоквартирных домов.

Судом первой инстанции установлено, что Комитет земельных ресурсов и градостроительства обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к ООО «СтройКат» об обязании привести земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:2017, площадью 55 530 кв.м в первоначальное состояние и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи (дело № А12-1501/2021).

Определением суда от 16.11.2021 по делу № А12-1501/2021, вступившим в законную силу, исковое заявление комитета оставлено без рассмотрения.

В рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения от 12.07.2021 № 453-05/2021СЗ ООО «Бюро независимой экспертизы «Феникс» на спорном земельном участке находятся объекты незавершенного строительства жилые дома № 7(34) и № 15 (20), степень готовности вышеперечисленных объектов незавершенного строительства составляет не менее 16%, имеются признаки объектов капитального строительства, выраженных в наличии заглубленных фундаментов, строительство которых завершено, а также неразборность конструкция данных фундаментов и их прочной связи с землей, а также действующая газовая котельная для обслуживания многоквартирных жилых домов, инженерные коммуникации для обслуживания котельной.

С учетом неразрешенного спора в общеисковом судопроизводстве, Комитет земельных ресурсов и градостроительства обратился в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) с исковыми требованиями к ООО «СтройКат» об обязании ООО «СтройКат» привести земельный участок площадью 55 530.0 кв.м. с кадастровым номером 34:35:0301156217 расположенный между микрорайоном № 2 и садоводческим товариществом «Изобилие» город Волжский, Волгоградской области, в первоначальное состояние, путем ликвидации котлованов, навалов грунта, частичного ограждения из металлического профиля; об обязании ООО «СтройКат» возвратить Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа город Волжский Волгоградской области земельный участок площадью 55 530,0 кв.м с кадастровым номером 34:35:0301156217, расположенный между микрорайоном № 2 и садоводческим товариществом «Изобилие» город Волжский, Волгоградской области, по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Принимая во внимание выводы экспертного заключения от 12.07.2021

№ 453-05/2021СЗ ООО «Бюро независимой экспертизы «Феникс» о нахождении на земельном участке объектов незавершенного строительства жилых домов № 7(34) и № 15 (20) (степень готовности не более 16%), а также газовой котельной, инженерных коммуникаций для обслуживания котельной, суд пришел к выводу о невозможности обязания должника застройщика возвратить земельный участок.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.06.2022, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, в удовлетворении исковых требований Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа город Волжский Волгоградской области об освобождении и возврате земельного участка, отказано.

При этом, суд исходил из правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, согласно которой, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить


основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Аналогичная позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10.

Судом установлено, что объекты незавершенного строительства жилых домов (фундаменты 2-х жилых домов - 16% готовности, газовая котельная) в конкурсную массу не включены.

Также, в правовой неопределенности на предмет отнесения к имуществу должника либо подлежащей передаче в муниципальную собственность, находятся блочно-модульная газовая котельная и сети газоснабжения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:217, поставленные на баланс ООО ТСЖ «Комфорт», затраты на содержание котельной распределяются между собственниками многоквартирных жилых домов микрорайона № 2а.

Согласно расторгнутому публичным арендодателем договора аренды (подп. «в» п.6.3), предусматривалась безвозмездная передача застройщиком инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность.

Решением Волжского городского суда Волгоградской области от 07.06.2021 по делу № 2-2399/2021 и Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 27.10.2021 по делу 33-11500/2021, суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что котельная является общим имуществом многоквартирного дома.

Предметом указанного судебного спора послужило требование прокурора города Волжского Волгоградской области к администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области о понуждении совершить действия по постановке газораспределительного шкафа, сети газораспределения на учет в качестве бесхозяйного недвижимого имущества.

По результатам рассмотрения указанного спора, Прокурору города Волжского Волгоградской области в удовлетворении иска к Администрации городского округа -город Волжский Волгоградской области о понуждении совершить действия по постановке газораспределительного шкафа, сети газораспределения на учет в качестве бесхозяйного недвижимого имущества отказано.

Из материалов дела следует, что в настоящее время орган местного принимает меры к образованию 11 земельных участков из земельного участка 34:35:030115:217, в том числе под незавершенные строительством фундаменты жилых домов и котельную.

При принятии решения об образовании и разделе земельного участка 34:35:030115:217, орган местного самоуправления руководствовался действующим Постановлением администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области № 4627 от 24.06.2013 об утверждении «Проект планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона № 2а городского округа - город Волжский Волгоградской области».

Согласно Приложению № 1 к указанному постановлению администрации «Пояснительная записка» проектируемый квартал представлен комплексом из 10 четырехсекционных трехэтажных многоквартирных жилых домов, 6 двухсекционных трехэтажных многоквартирных жилых домов, 3 односекционных трехэтажных многоквартирных жилых домов, блочно-модульной котельной и трансформаторной подстанцией. Также в проекте предлагается размещение детского дошкольного образовательного учреждения на 40 мест и универсального магазина, встроенных в проектируемые двухсекционные жилые дома.

Проектом определены границы земельных участков для строительства и размещения объектов капитального строительства, выполнен чертеж межевания.

Также в проекте сформированы улица Сталинградская и улица, ведущая к СНТ «Изобилие». Дано предложение по решению пешеходно-транспортной набережной согласно генплану города Волжского.


Таким образом, комитетом произведен новый раздел земельного участка на 11 земельных участков, в том числе под фундаменты незавершенных строительством домов и газовую котельную, а также для реализации Проекта планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона № 2а, поскольку должником на предоставленном земельном участке было завершено строительством только 5-ти жилых домов.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, действующие с 2018 года обеспечительные меры, создают препятствия для постановки на кадастровый учет и проведение государственной регистрации новых сформированных 11 земельных участков. С учетом пояснений в судебном заседании представителя комитета и Администрации, а также существа принятых в 2018 году судом обеспечительных мер, очевидно следует, что наложенный обеспечительными мерами запрет Администрации и запрет Росреестру на осуществление действий с земельным участком 34:35:030115:217, будет препятствовать в регистрации и постановки на кадастровый учет образованных 11 земельных участков.

С учетом определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2022 № 306- ЭС22-5992, подтвердившего выводы нижестоящих судов, о том, что право аренды земельного участка 34:35:030115:217 публичным арендодателем (комитетом) прекращено законно и обоснованно, оснований для сохранения обеспечительный мер не имеется.

Определением суда от 17.01.2023 суд отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «СтройКат» ФИО4 о разрешении разногласий в редакции, предложенной конкурсным управляющим должника, а именно: разрешить конкурсному управляющему ООО «СтройКат» продавать право аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217 без согласия арендодателя - Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области. Разрешив разногласия, суд установил обязанность конкурсного управляющего должника ООО «СтройКат» ФИО4 по обращению в суд с заявлением о внесении изменений в Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника в части объектов, подлежащих продаже в рамках процедуры банкротства ООО «СтройКат».

Разрешая разногласия, суд отметил, что до обращения в суд с заявлением о внесении изменений в Порядок продажи, конкурсному управляющему следует провести комплекс предварительных мероприятий (действий) по оформлению права собственности на объекты, разрешить вопрос о продаже незавершенки как незавершенного строительством фундаментов 2-х жилых домов, либо, возможно, как бетонного замощения; провести доинвентаризацию объектов должника (при наличии оснований), разрешить правовые споры о принадлежности газовой котельной, при наличии оснований рассмотреть вопрос о возможности передачи газовой котельной в муниципальную собственность для ее надлежащего технического содержания в целях обеспечения баланса публичных интересов, интересов кредиторов и прав граждан, проживающих в жилом микрорайоне, на последних, с учетом решения суда общей юрисдикции, в настоящее время возложено бремя несения расходов по содержанию газовой котельной, как общего имущества, находящегося за пределами земельного участка ТСЖ; а также совершить иные действия, связанные с возникшими вопросами. В связи с чем, правовых оснований для дачи разрешения конкурсному управляющему ООО «СтройКат» реализовывать право аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, без согласия арендодателя - Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, суд не усмотрел.

Таким образом, право строительной аренды земельного участка должника, прекращено.

Факт того, что на вышеуказанном земельном участке находится незавершенное строительство, и он не передан фактически муниципалитету, не говорит о возобновлении права аренды, в связи с чем, оснований для сохранения обеспечительных мер, связанных с отсутствующим у должника (застройщика) правом аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217, не имеется.


При таких обстоятельствах, сохранение принятых обеспечительных мер в отношении земельного участка, право аренды на который прекращено, как верно указал суд первой инстанции, нарушает право публичного собственника земельного участка, а также не способствует достижению целей, для которых они были приняты (предотвращение неблагоприятных последствий, связанных с реализацией возможности достройки многоквартирных жилых домов и передачи их дольщикам, восстановление баланса интересов лиц, участвующих в деле, конкурсных кредиторов, а также на сохранение существующего состояния отношений между обязательствами должника - застройщика и конкурсными кредиторами (кредиторами, включенными в реестр по передаче жилых помещений)).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержат.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2023 года по делу № А12-61050/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Судакова

Судьи О.В. Грабко

Е.В. Романова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 16.02.2023 4:47:00Кому выдана Судакова Наталия ВладимировнаЭлектронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 16.02.2023 4:45:00Кому выдана Романова Елена ВасильевнаЭлектронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 28.02.2023 7:20:00

Кому выдана Грабко Олег Владимирович