Постановление от 26 октября 2025 г. по делу № А49-11514/2024

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда, не вступившего в законную силу

27 октября 2025 года Дело А49-11514/2024 г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Корнилова А.Б.,

судей Бажана П.В. и Некрасовой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Плехановой А.А., с участием посредством веб-конференции:

от Министерства государственного имущества Пензенской области – ФИО1, доверенность от 03.10.2025,

от ИП ФИО2 - ФИО3, доверенность от 14.10.2024, от ИП ФИО4 - ФИО3, доверенность от 14.10.2024,

иные участники не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства государственного имущества Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 30 мая 2025 года по делу № А49-11514/2024 (судья Балябина Н.А.)

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2,

индивидуального предпринимателя ФИО4 к Министерству государственного имущества Пензенской области

с участием в деле в качестве третьих лиц: - Министерства по охране памятников истории и культуры Пензенской области, - Администрации города Пензы, - публичного акционерного общества «Т Плюс», с участием Прокуратуры Пензенской области, о признании недействительным решения, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО4 обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением в котором просили:

Признать недействительным решение Министерства государственного имущества Пензенской области, изложенное в приказе № 357-пр от 16.08.2024 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером: 58:29:2011005:550, расположенного по адресу: <...>/ФИО5, д. 105/56;

Обязать Министерство государственного имущества Пензенской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истцов путем принятия

решения о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером: 58:29:2011005:550.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 30 мая 2025 года заявленные требования были удовлетворены.

В апелляционной жалобе Министерство государственного имущества Пензенской области просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В материалы дела поступил отзыв предпринимателей на апелляционную жалобу, в котором они просят апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Министерство по охране памятников истории и культуры Пензенской области также направило в суд отзыв, в котором содержится описание правовой ситуации. Вопрос с исковыми требованиями, министерство оставляет на усмотрение суда.

ПАО «Т Плюс» в своем отзыве просит решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы, в ней изложенные поддержала, просила решение отменить.

Представитель заявителей против удовлетворения жалобы возражал, считая отказ в предоставлении участка незаконным.

Представители третьих лиц участия в заседании не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ФИО2 зарегистрирован 08.07.2016 Инспекцией Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Пензы в качестве индивидуального предпринимателя с присвоением ему ОГРНИП <***>. Основным видом деятельности индивидуального предпринимателя согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

ФИО4 зарегистрирован 24.08.2001 Администрацией Ленинского района г. Пензы в качестве индивидуального предпринимателя, 16.12.2004 Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Ленинскому району г. Пензы ему присвоен ОГРНИП <***>. Основным видом деятельности индивидуального предпринимателя согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

14.04.2016 между Департаментом государственного имущества Пензенской области (Арендодатель) и Государственным унитарным предприятием Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 262зем., в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком по 08.04.2065 земельный участок с кадастровым номером 58:29:2011005:550, категория земель: из земель населенных пунктов, общей площадью 891 кв.м, адрес объекта: <...>/ФИО5, д. 105/56, для размещения высших и средних специальных учебных заведений (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью (пункт 1.1. Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора Участок принадлежит на момент заключения Договора Арендодателю на праве собственности, о чем сделана запись регистрации в

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 58-58-36/016/2013-206 от 23.04.2013.

Приведенное описание целей использования земельного Участка является окончательным. Изменение использования допускается исключительно с согласия Арендодателя (пункт 1.3. Договора).

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 18.04.2016.

10.08.2017 между Департаментом государственного имущества Пензенской области (Арендодатель), Государственным унитарным предприятием Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» (Старый арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Виола» (Новый арендатор) заключено соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка № 262зем. от 14.04.2016, согласно которому все права и обязанности арендатора по Договору в полном объеме переходят к обществу с ограниченной ответственностью «Виола» с 10.08.2017.

Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 27.09.2017.

04.09.2019 между Департаментом государственного имущества Пензенской области (Арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью «Виола» (Старый арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ДАБЛБИ» (Новый арендатор) заключено соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка № 262зем. от 14.04.2016, согласно которому все права и обязанности арендатора по Договору в полном объеме переходят к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ДАБЛБИ» с 24.05.2019.

Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 11.09.2019.

28.11.2022 между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ДАБЛБИ» (Арендатор) и ФИО4 (Новый арендатор), ФИО2 (Новый арендатор) заключено соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка № 262зем. от 14.04.2016г. от 10.08.2017, согласно которому арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды № 262 от 14.04.2016 г. от 10.08.2017года. Новый арендатор обязуется платить арендатору арендную плату за земельный участок площадью 894 кв.м., кадастровый номер 58:29:2011005:550, адрес: <...>/ФИО5, д. 105/56. Вид разрешенного использования – общественное использование объектов капитального строительства.

Согласно пункту 1.3. данного Соглашения земельный участок передан от Арендатора к Новому арендатору в день заключения настоящего соглашения без подписания передаточного акта. Договор заключается на срок действия договора аренды № 262 от 14.04.2016 г. от 10.08.2017 года.

С момента государственной регистрации настоящего договора ответственным по договору аренды перед арендодателем является Новый арендатор.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.12.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2011005:550 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 16.12.2022 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда в пользу ФИО4 и ФИО2, срок действия с 28.04.2016 по 08.04.2065.

ФИО4 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (по ½ каждому) принадлежит объект недвижимости (здание) с кадастровым номером 58:29:2011005:1094, площадью 818,8 кв.м. количество этажей: 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства: 1902 год, расположенный по адресу: <...>/ФИО5, д. 105/56. Согласно

выписке из ЕГРН объект недвижимости (здание) с кадастровым номером 58:29:2011005:1094 расположен в пределах объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером 58:29:2011005:550 (вышеуказанный земельный участок).

02.08.2024г. ФИО4 и ФИО2 обратились в Министерство государственного имущества Пензенской области с заявлением, в котором просили предоставить земельный участок с кадастровым номером: 58:29:2011005:550, расположенный по адресу: <...>/ФИО5, дом 105/56, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок: собственность, основание предоставления земельного участка без проведения торгов: предоставление земельного участка, на котором расположено принадлежащее заявителям на праве общей долевой собственности здание с кадастровым номером 58:29:2011005:1094 (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ), цель использования: для предпринимательства.

К указанному заявлению (согласно приложению) были приложены: -копии паспортов ФИО4 и ФИО2,

-копии сведений из ЕГРН на здание, принадлежащее заявителям,

-копия согласия на обработку персональных данных ФИО4 и ФИО2,

-сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

В ответ на вышеуказанное заявление ФИО4 и ФИО2 Министерство государственного имущества Пензенской области 16.08.2024 вынесло приказ № 357-пр «Об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в собственности Пензенской области, в собственность без проведения торгов», которым отказано ФИО4 и ФИО2 в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером: 58:29:2011005:550 по основаниям, предусмотренным пп. 6, 19 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ:

- Указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 58:29-8.180 от 20.06.2022, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: В соответствии с приказом Департамента Пензенской области по охране памятников истории и культуры № 70-ОД от 05.05.2022 г. в границах территории объекта археологического наследия «Культурный слой г. Пенза XVII – нач. XX вв.»);

- Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Не согласившись с вышеуказанным приказом Министерства государственного имущества Пензенской области от 16.08.2024 № 357-пр «Об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в собственности Пензенской области, в собственность без проведения торгов», ИП ФИО2 и ИП ФИО4 31.10.2024 обратились в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Оспариваемое решение Министерства государственного имущества Пензенской области датировано 16.08.2024, в суд заявители обратились 31.10.2024, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Согласно выписке из ЕГРН испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 58:29:2011005:550 находится в собственности Пензенской области.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 10 и 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляется исполнительными органами государственной власти, обладающими правом управления и распоряжения такими земельными участками.

Положением о Министерстве государственного имущества Пензенской области, утвержденным постановлением Правительства Пензенской области от 01.10.2021 N 659-пП, определено, что Министерство осуществляет координацию деятельности исполнительных органов Пензенской области по вопросам управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также в пределах своей компетенции готовит соответствующие документы по вопросам управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области (пункт 2.6).

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1).

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Если заявитель избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на

земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка, за исключением договора аренды земельного участка, заключенного на срок выполнения собственником расположенного на этом земельном участке объекта культурного наследия условий конкурса по продаже такого объекта, проведенного в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 28.03.2017 N 622-О, от 27.09.2018 N 2346-О, от 18.07.2017 N 1640-О указано, что пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, направленный на обеспечение реализации основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, равно как и пункт 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и направленный на защиту прав собственника объекта незавершенного строительства, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права собственников объектов незавершенного строительства.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок (пункт 1 и 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям пункта 5 указанной статьи в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, без проведения торгов указан в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что оспариваемый отказ в предоставлении индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО4 в собственность земельного участка с кадастровым номером 58:29:2011005:550, на котором расположен принадлежащий заявителям на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 58:29:2011005:1094, расположенное по адресу: <...>/ФИО5, д. 105/56), обоснован тем, что испрашиваемый земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка, поскольку земельный участок полностью расположен в границах территории объекта археологического наследия "Культурный слой г. Пенза» XVII – нач. XX вв." (п.п. 6, 19 ст. 39.16, п.п. 4 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ).

Согласно пунктам 6 и 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка либо на заявленном виде права.

В силу пункта 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями заповедниками.

Суд первой инстанции посчитал установленным, что спорный земельный участок полностью размещен в границах выявленного объекта культурного наследия федерального значения "Культурный слой г. Пенза" XVII – нач. XX вв., утвержденных приказом Министерства культуры Российской Федерации от 24.06.2024 № 1220.

Согласно приказу Министерства культуры Российской Федерации № 154090-р от

24 декабря 2024 года «О регистрации объекта культурного наследия федерального значения "Культурный слой г. Пенза" XVII – нач. XX вв. (Пензенская область) в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» указанный объект культурного наследия, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и ему присвоен регистрационный номер 582441429390006.

В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, федеральными законами могут быть установлены случаи, допускающие нахождение в частной собственности граждан и юридических лиц земельных участков, отнесенных к ограниченным в обороте.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в том числе особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации как особым видом недвижимого имущества, регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

Согласно положениям статьи 3 Закона об объектах культурного наследия к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Под объектом археологического наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои), основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки. Объектами археологического наследия являются в том числе городища, курганы, грунтовые могильники, древние погребения, селища, стоянки, каменные изваяния, стелы, наскальные изображения, остатки древних укреплений, производств, каналов, судов, дорог, места совершения древних религиозных обрядов, отнесенные к объектам археологического наследия культурные слои.

Под археологическими предметами понимаются движимые вещи, основным или одним из основных источников информации о которых независимо от обстоятельств их обнаружения являются археологические раскопки или находки, в том числе предметы, обнаруженные в результате таких раскопок или находок.

Под культурным слоем понимается слой в земле или под водой, содержащий следы существования человека, время возникновения которых превышает сто лет, включающий археологические предметы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда (далее также - земли), водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц.

Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков.

В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет.

Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ (абз. 2 пункта 3 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия)

Проект границ территории объекта культурного наследия оформляется в графической форме и в текстовой форме (в виде схемы границ) (пункт 4 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия).

Границы территории выявленного объекта культурного наследия утверждаются актом исполнительного органа субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации (абз. 2 пункта 5 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия).

Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (статья 5 Закона об объектах культурного наследия).

Согласно статьям 94, 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения, в том числе занятые объектами археологического наследия, являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом археологического наследия и земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, установлены статьей 49 Закона об объектах культурного наследия.

Согласно указанной норме, в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных настоящим

Федеральным законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.

В силу пункта 2 указанной статьи объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Из положений пункта 1 статьи 50 Закона об объектах культурного наследия следует, что объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат.

В отношении гражданского оборота земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в границах которого располагается объект археологического наследия, закон таких ограничений не содержит, предусматривая лишь особенности распоряжения такими объектами.

Так, в силу пункта 1 статьи 50.1 Закона об объектах культурного наследия заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных вещных прав на земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 настоящего Федерального закона.

В частности, пунктами 7 - 9 статьи 48 Закона об объектах культурного наследия предусмотрено, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

До утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 настоящего Федерального закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

В случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Федерального закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта

культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Действие настоящего пункта распространяется на случаи заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, между лицами, которые приобрели указанное право на основании договоров, и третьими лицами (договор субаренды и другие договоры).

Исходя из анализа приведенных норм, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Закон об объектах культурного наследия является федеральным законом, который в соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает исключение из установленного общего запрета на предоставление в частную собственность земельных участков, ограниченных в обороте, предусматривая такую возможность для земельных участков, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в границах которого располагается объект археологического наследия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, границы территории объекта археологического наследия "Культурный слой г. Пенза" XVII – нач. XX вв. утверждены приказом Министерства культуры Российской Федерации № 1220 от 24 июня 2024 года.

Спорный земельный участок, полностью размещенный в границах выявленного объекта культурного наследия, был предоставлен предпринимателям в аренду. По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, 17.11.2022 зарегистрировано право общей долевой собственности заявителей.

Изложенное свидетельствует о том, что земельный участок, в пределах которого располагается, объект археологического наследия, из хозяйственного использования не изъят, указанный объект культурного наследия и земельный участок находятся в гражданском обороте раздельно.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 15355/06, от 21.07.2009 N 3573/09, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление. Согласно статье 49 Закона об объектах культурного наследия объекты археологического наследия находятся в государственной собственности; гражданский оборот такого объекта и земельного участка, в пределах которого он располагается, осуществляется раздельно. Собственник либо пользователь земельного участка, в пределах которого имеется объект археологического наследия, владеет, пользуется и распоряжается этим земельным участком с соблюдением условий, установленных названным Законом для обеспечения сохранности объекта культурного наследия. В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса

Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Поскольку спорный земельный участок из хозяйственного использования не изъят и законодательство не содержит запрета на оборот таких земельных участков, суд первой инстанции пришел к выводу, что Министерство необоснованно отказало в передаче в собственность заявителям данного земельного участка. Системное толкование положений частей 7 - 10 статьи 48, частей 1 - 2 статьи 49, части 1 статьи 50.1 Федерального закона N 73-ФЗ позволяет прийти к выводу о возможности предоставления в частную собственность находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, и заключения соответствующего договора о продаже такого участка с обязательным включением в данный договор в качестве существенного условия обязательства покупателя по выполнению требований, установленных Законом об объектах культурного наследия и соответствующим охранным обязательством.

Соответствующий правовой подход, изложен в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.10.2020 N 308-ЭС20-16589, от 11.02.2022 N 308-ЭС21-26211.

Довод Министерства государственного имущества Пензенской области о невозможности предоставления в собственность заявителям испрашиваемого земельного участка в связи с отсутствием охранного обязательства суд считает несостоятельным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 7 статьи 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ охранное обязательство утверждается актом регионального органа охраны объектов культурного наследия - в отношении объектов культурного наследия федерального значения, земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, и земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, включенные в указанный перечень), объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

В силу пункта 12 статьи 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ копия акта соответствующего органа охраны объектов культурного наследия с копией утвержденного им охранного обязательства вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении собственнику объекта культурного наследия, включенного в реестр, собственнику или иному владельцу земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия.

Порядок подготовки и утверждения охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утверждены приказом Министерства культуры Российской Федерации от 13.07.2020 № 774. В соответствии с пунктом 6 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ установленные ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу.

Согласно пункту 7 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или)

пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Федерального закона № 73- ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом пункта 7 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ.

В силу пункта 9 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ после получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Пунктом 11 статьи 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится соответственно в федеральной собственности, государственной собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности и не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению либо не передан в безвозмездное пользование, от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования охранное обязательство подлежит выполнению федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченными на осуществление полномочий собственника соответствующего имущества.

Таким образом, отсутствие охранного обязательства не является препятствием для предоставления в собственность земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные ИП ФИО2 и ИП ФИО4 требования о признании недействительным решения Министерства государственного имущества Пензенской области, изложенного в приказе от 16.08.2024 N 357-пр об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 58:29:2011005:550, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Признав оспариваемый отказ незаконным, суд первой инстанции обязал министерство заключить с заявителями договор купли-продажи спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает, что при вынесении решения, судом первой инстанции допущено несоответствие выводов в нем изложенных, обстоятельствам дела, что в силу п.3) ч.1 ст.270 АПК РФ является основанием для отмены решения и принятия нового судебного акта.

Как было указано выше, основанием для обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов послужило то, что в собственности заявителей находится нежилое здание, располагающееся на этом земельном участке.

Действительно, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка Министерством имущества указано на то, что он является изъятым из оборота, в связи с расположением в границах территории объекта археологического наследия «Культурный слой г. Пенза XVII – нач. XX вв.».

Признавая оспариваемое решение (приказ) недействительным, суд первой инстанции установил, что предприниматели имеют право на получение участка в собственность, так как участок и объект охраны (культурный слой) это разные объекты права и охрана археологического объекта может быть обеспечена путем оформления охранных обязательств.

Однако, при проверке судом возможности передачи земель, находящихся в публичной собственности в частную, арбитражный суд не связан только с мотивами отказа государственных органов в предоставлении такой услуги. Указанная позиция находит отражение в судебной практике, например в постановлении АС Поволжского округа от 4 апреля 2019г. по делу NА65-5469/2018,

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379).

В силу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, а также собственнику объекта необходимо представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В соответствии с подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае, заявителям принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 818 кв.м. Согласно выписке из ЕГРИП (т.1 л.д. 75-83), здание состоит из двух надземных и одного подземного этажей. Схемы этажей имеются в выписке из ЕГРИП. Там же представлена схема расположения здания на земельном участке. Исходя из анализа этих документов, здание занимает площадь около 300 кв.м. В то же время, заявители просят предоставить в собственность земельный участок площадью 894 кв.м.

Рассмотрение дела судом апелляционной инстанции откладывалось. Заявителем было предложено представить обоснование соразмерности испрашиваемого земельного участка площади, занимаемой принадлежащим им зданием.

13 октября 2025 года в арбитражный апелляционный суд поступили дополнительные письменные пояснения. Как считают заявители, они имеют право на приобретение земельного участка требуемой площади без торгов, поскольку в

соответствии с Градостроительным регламентом Правил застройки и землепользования г. Пензы (утверждены приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области № 23-347 от 01.07.2025г.) максимальная площадь застройки земельного участка составляет не более 60%.

Однако, указанный довод не имеет отношения к реализации права на получение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным п.1 ст.39.20 ЗК РФ.

Также не имеет значения тот факт, что заявители уже пользуются этим участком на основании договора аренды.

Целью договора аренды не указано размещение на нем нежилого здания или эксплуатация нежилого здания. Указанный договор изначально был заключен между Департаментом государственного имущества Пензенской области и ГУП Пензенской области «Областная энергетическая компания». Заявители вошли в права арендаторов на основании соглашений о замене стороны. Земельный участок предоставлялся государственному унитарному предприятию с назначением «Для размещения высших и средних учебных заведений» (т.1 л.д.67). В то же время, согласно пояснений представителя заявителей, в настоящее время участок используется для размещения здания, в котором организовано предоставление услуг общественного питания.

Таким образом, следует признать установленным, что заявители не относятся к числу субъектов предпринимательской деятельности, которые в силу положений пункта 6 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации обладают исключительным правом на приобретение испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

Отказ ответчика в представлении в собственность заявителя земельного участка, в силу статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, является правомерным.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение искового заявления в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на заявителей по делу.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 30 мая 2025 года по делу № А49-11514/2024 отменить.

Принять новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Б. Корнилов

Судьи П.В. Бажан

Е.Н. Некрасова