Постановление от 24 ноября 2017 г. по делу № А43-30668/2016

90/2017-22238(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А43-30668/2016 24 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2017. Полный текст постановления изготовлен 24.11.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Чернышова Д.В., судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителей от истца: Агафонова А.А. (доверенность от 15.11.2017 № 8), Поляшова С.Г. (доверенность от 15.11.2017 № 8),

от ответчика: Бересневой И.В. (доверенность от 09.01.2017 № 326-07)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2017, принятое судьей Логуновой Н.А., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., по делу № А43-30668/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью «Филли» (ИНН: 5260401349, ОГРН: 11452600147275)

к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области

(ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрация Нижнего Новгорода,

общество с ограниченной ответственностью «Новсистем Консалт»


(ИНН: 5256046010, ОГРН: 1035204888806),

индивидуальный предприниматель Трошенков Алексей Владимирович (ИНН: 525900060939, ОГРНИП: 304525925100119),

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Филли» (далее – ООО «Филли») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, установлен- ном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Мини- стерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) об обязании Министерства заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Нижне-Волжская набережная, дом 16, литер Д, второй этаж, помещение П 26, в редакции пунктов 2.1, 2.2 договора, предложенной ООО «Филли», а именно:

- пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость недвижимого имущества, указанного в статье 1 настоящего договора, составляет 2 956 706 рублей 00 копеек (НДС не облагается в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ)»; - пункт 2.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Покупатель обязу- ется оплатить 2 956 706 рублей 00 копеек в рассрочку за 60 (шестьдесят) месяцев с момен- та вступления решения Арбитражного суда в законную силу. Оплата суммы рассрочки осуществляется ежемесячно равными платежами в размере 49 278 руб. 43 коп. не позднее последнего числа каждого месяца начиная с даты вступления решения Арбитражного суда в законную силу. Если число приходится на выходной день, срок оплаты переносится на следующий рабочий день, путем перечисления на расчетный счет 40101810400000010002 Волго-Вятское ГУ Банка России, БИК 042202001. Получатель – ИНН 5260417980, КПП 526001001 УФК но Нижегородской области (Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области). Код бюджетной классификации: 14311402023020000410. ОКТМО 22701000.».

Остальные пункты договора и приложения к договору № 1, 2, 3 оставить в неизмен- ном виде.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требова- ний относительно предмета спора, привлечены администрация Нижнего Новгорода, общество с ограниченной ответственностью «Новсистем Консалт» и индивидуальный предпри- ниматель Трошенков Алексей Владимирович (далее – Трошенков А.В.).

Исковые требования основаны на статьях 443, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 3 и 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об осо- бенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной соб- ственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арен- дуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мо- тивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества истец и ответчик не пришли к согласию относительно цены выкупаемой недвижимости.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 17.05.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017, удовлетворил иск.

Не согласившись с данными судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отме- нить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.


Доводы кассационной жалобы повторяют аргументы апелляционной жалобы и сво- дятся к следующему. Экспертное заключение, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Норматив» по результатам проведения судебной экспертизы, нельзя признать обоснованным, поскольку при проведении экспертизы экс- перт нарушил ряд принципов оценочной деятельности. Более того, указанная организация не обладает полномочиями на осуществление экспертной деятельности. В свою очередь, суд ошибочно признал недопустимым доказательством отчет № 8 (8) ГК № 46.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель ООО «Филли» указал на ошибочность позиции заявителя и просил оставить оспоренные судеб- ные акты без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго- Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и заслушав представителей истца и ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Министерство (арендодатель) и ООО «Филли» (арендатор) заключили договор от 14.12.2015 № 02.4.4749 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Нижний Новгород, Нижне-Волжская набережная, дом 16, литер Д, второй этаж, помещение П 26, общей площадью 95,9 квадратного метра, для использования под офис.

Арендатор принял помещение по соответствующему акту от 14.12.2015.

Истец, являющийся юридическим лицом, созданным в результате реорганизации общества с ограниченной ответственностью «Лорика» (арендатор названного помещения с 20.08.2011) путем выделения, и являющимся его правопреемником по договору аренды на основании разделительного баланса (приложение № 3 к разделительному балансу от 31.07.2014), отвечает критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, что да- ет ему преимущественное право на приобретение арендованного нежилого помещения в собственность на основании положений статьи 3 Закона РФ 159-ФЗ.

ООО «Филли» 29.04.2016 направило в Министерство письмо, полученное ответчи- ком 04.05.2016, с просьбой о заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения.

Письмом от 05.08.2016 № 326-05-01-21197/16 Министерство высказало согласие на заключение договора купли-продажи и представило проект договора № /16-ППП. Пунктом 2.1 проекта договора установлена рыночная стоимость выкупаемого помещения в размере 5 308 474 рублей 58 копеек на основании отчета рыночной стоимости имущества № 8 (18) ГК № 46. Определен порядок оплаты выкупаемого помещения в рассрочку на 60 месяцев. Ежемесячный размер выплат составил 88 474 рубля 58 копеек (пункт 2.2 договора).


ООО «Филли» не согласилось с размером рыночной стоимости выкупного имущества, посчитав ее завышенной, самостоятельно привлекло для оценки имущества незави- симого оценщика – Трошенкова А.В.

В соответствии с отчетом от 02.09.2016 № 02/08 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 2 796 610 рублей 17 копеек. Исходя из этого размера рыночной стоимости недвижимого имущества ежемесячная оплата, с учетом рассрочки на 60 месяцев, составила 46 610 рублей 17 копеек.

ООО «Филли», приняв во внимание указанный отчет, одновременно с подписанием проекта договора купли-продажи, представило в Министерство протокол разногласий к договору, касающийся внесения изменений в пункты 2.1 (размер рыночной стоимости имущества) и 2.2 (ежемесячный размер оплаты).

Министерство отклонило данный протокол со ссылкой на то, что размеры рыночной стоимости имущества и ежемесячных выплат не соответствуют отчету об оценке № 8 (18) ГК № 16, подготовленному ООО «НовсистемКонсалт» (письмо № 326-05-01-26406/16).

Отказ Министерства удовлетворить требования ООО «Филли» и согласовать спор- ные условия договора в редакции, предложенной покупателем, явился основанием для об- ращения истца в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оцен- щиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по осно- ваниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установ- ленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установле- но иное.

В связи с имеющимися разногласиями между сторонами спора относительно вели- чины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и неотделимых улучше- ний Арбитражный суд Нижегородской области по ходатайству ООО «Филли» на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Экспертный центр «Норматив» Белых В.О.

Согласно заключению эксперта от 20.03.2017 № 18 рыночная стоимость недвижимого имущества, состоящего из помещения П26, общей площадью 95,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Нижне-Волжская набережная, дом 16, литер Д, этаж 2, по состоянию на 04.05.2016 составляет 2 956 706 рублей (без НДС).

Оценив указанное заключение, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства.

То обстоятельство, что Министерство не согласно с выводами указанного заключе- ния, само по себе не свидетельствует о его недостоверности. Все возражения ответчика по представленному заключению эксперта были проверены и отклонены судебными инстан- циями как необоснованные.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что заключение эксперта ООО Экспертный центр «Норматив» соответствует требованиям действующего законода- тельства, при его подготовке использованы сравнительный и доходный подходы с обосно- ванием их применения, экспертная организация вправе заниматься указанной деятельно- стью, Белых В.О. обладает необходимой квалификацией в области оценочной деятельно-


сти. Кроме того, при назначении судебной экспертизы Министерство не заявляло ходатай- ство об отводе эксперта либо экспертной организации.

Следовательно, в рассмотренном случае суды первой и апелляционной инстанций правомерно на основании результатов судебной экспертизы установили условие спорного договора о стоимости выкупаемого объекта в размере 2 956 706 рублей и определили еже- месячный платеж в сумме 49 278 рублей 43 копеек с учетом предоставления рассрочки на 60 месяцев.

Доводы кассационной жалобы судом округа рассмотрены и отклонены, поскольку они уже являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объек- тивно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, из- ложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоя- тельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов судом округа не рассматривался.

В связи с принятием судом округа постановления по настоящему делу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.09.2017 о приостановлении исполнения судебных актов следует считать утратившим силу, исполнение оспоренных судебных актов подлежит возобновлению.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О СТ А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по делу № А43-30668/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области – без удовлетворения.

Возобновить исполнение решения Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2017 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по делу № А43-30668/2016.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжа- ловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превы- шающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Д.В. Чернышов

Судьи Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов