Решение от 17 сентября 2024 г. по делу № А19-8854/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск;

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                    Дело № А19-8854/2024

18.09.2024

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 04.09.2024.

Решение суда в полном объеме изготовлено 18.09.2024.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой Н.А.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665708, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. БРАТСК, ПР-КТ ЛЕНИНА (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ Ж/Р), Д.37)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИНАНСОВО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ МИЛАНА" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664022, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ГОРОД ИРКУТСК, Г ИРКУТСК, УЛ ЛЫТКИНА,                  Д. 9/5, КВ. 21)

о расторжении договора аренды, 

при участии в заседании:

от истца: не явились, извещены;

от ответчика: не явились, извещены;

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА (далее - КУМИ Г. БРАТСКА) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИНАНСОВО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ МИЛАНА" (далее – ООО "ФСК МИЛАНА") о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2015 № 276-15.

В обоснование заявленных требований истец сослался на систематическое неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору земельного участка от 28.09.2015 № 282-15 и неиспользование участка в соответствии с назначением.

Стороны в судебное в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом в порядке статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик направил отзыв на иск, согласно которому ООО "ФСК МИЛАНА" не может обеспечить исполнение договора аренды в части строительства на спорном земельном участке зданий и сооружений, следовательно, сохранение договора аренды в существующем виде может повлечь нарушение публичных интересов при формировании городской среды г. Братска. Кроме того, по заданию конкурсного управляющего оценочной компанией «Бизнес Эксперт» подготовлен отчет об оценке права аренды в отношении двух земельных участков, арендатором которых является ООО "ФСК МИЛАНА". По результатам оценки установлено, что рыночная стоимость переуступки права аренды земельного участка площадью 439 кв.м, (кадастровый номер 38:34:022802:52), категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для многоквартирного дома, адрес: Иркутская область, город Братск, жилой район Падун, улица Гидростроителей, 85, срок аренды до 18.09.2025 составляет 3 224 рубля. По мнению конкурсного управляющего ООО "ФСК МИЛАНА", указанное означает, что право аренды данного участка не является ликвидным и  не отвечает  целям пополнения конкурсной массы должника. Кроме того, реализация данного имущества посредством конкурентной процедуры приведет к чрезмерным затратам на проведение данной процедуры, которые превысят выкупную стоимость имущественных прав. В связи с изложенным, управляющий полагает, что сохранение договорных отношений с КУМИ Г. БРАТСКА нецелесообразно. Более того, из ответа Комитета на запрос конкурсного управляющего о согласовании возможности перенайма по договору аренды, следует, что пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем лично. Исходя из этого, КУМИ Г. БРАТСКА не согласует передачу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 28.09.2015№ 282-15, от 20.08.2016 № 276-15.

Судебные акты по рассматриваемому спору опубликованы на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Дело рассматривается в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытого по составу участников, на право заключения договоров аренды земельных участков от 18.09.2015, между КУМИ Г. БРАТСКА (арендодатель) и  ООО «Гостстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.09.2015                      № 276-15, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, имеющий следующие характеристики: категории земель: земли населенных пунктов, общей площадью 0,0752 га, с кадастровым номером 38:34:022802:52, расположенный по адресу: Иркутская область, город Братск, жилой район Падун, улица Гидростроителей, 85,                                     с разрешенным использованием - для многоквартирного дома.

Срок аренды участка устанавливается с 28.09.2015 по 27.09.2025 (пункт 1.2.).

Земельный участок передан в пользование ООО «Гостстрой» по акту приема-передачи 28.09.2015.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 26.01.2016.

Между ООО «Гостстрой» и ООО "ФСК МИЛАНА" заключено соглашение                             от  20.08.2016 об уступке права требования по договору аренды земельного участка                         от 28.09.2015 № 276-15. В Едином государственном реестре прав 24.11.2016 произведена государственная регистрация соглашения.

По пункту 4.2.4 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Согласно протоколу от 18.09.2015 рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытого по составу участников, на право заключения договоров аренды земельных участков, размер арендной платы за пользование участком в год составляет 12 166 рублей 16 копеек. Размер арендной платы за пользование участком в квартал составляет 3 041 рублей 54 копеек (пункт 2.1 договора).

Внесение арендной платы за использование земельного участка осуществляется ежеквартально, равными частями от размера годовой арендной платы не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала. Сумма произведенного платежа распределяется следующим образом: прежде всего погашается долг за предыдущий период, далее текущий долг, независимо от указанного в платежном поручении периода оплаты (пункт 2.2 договора).

Как усматривается из искового заявления, ответчик систематически (неоднократно) нарушает условия договора в части внесения арендных платежей, кроме того не использует земельный участок по целевому назначению. Судебными приказами Арбитражного суда Иркутской области по делам: № А19-18421/2021, № А19-26239/2022,№ А19-15920/2023, № А19-3248/2024 с ответчика в пользу истца взыскан долг по арендным платежам и неустойка. По состоянию на дату обращения истца с настоящим иском в суд задолженность ответчика по арендным платежам составляет 42 539 рублей 89 копеек и неустойка в размере 4 040 рублей 50 копейки.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в установленном порядке: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более чем за один квартал; в случаях не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушении условий договора.

В силу условия пункта 6.2., договор может быть расторгнут по требованию арендодателя на основании решения суда в случаях и в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе в случаях, указанных в пункте 3.1.1 договора.

Из пояснений истца следует, что 05.06.2023 КУМИ Г. БРАТСКА в адрес ответчика направлено предложение о досрочном расторжении договора; 18.12.2023 в адрес ответчика направлено предложение о досрочном расторжении договора с приложением проекта соглашения о расторжении договора и проекта акта приема-передачи участка в срок до 15.03.2024.

Соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, уплата арендных платежей не произведена, данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями                      статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 19.07.2021 (резолютивная часть объявлена 12.07.2021) по делу № А19-705/2021 в отношении ООО "ФСК МИЛАНА" введена процедура наблюдения, временным управляющим ООО "ФСК МИЛАНА" утверждена арбитражный управляющий ФИО1 (далее –                             ФИО1).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03.10.2022 по делу                             № А19-705/2021 в отношении ООО "ФСК МИЛАНА" введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена арбитражный управляющий ФИО1

Проанализировав условия договора от 28.09.2015 № 276-15, суд полагает, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации                         (далее – ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Исследовав условия договора аренды земельного участка от 28.09.2015 № 282-15,                  суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 651, 654 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно статье 432 ГК РФ является заключенным.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Факт передачи земельного участка в аренду по договору от 28.09.2015 № 276-15 подтверждается актом приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что Судебными приказами Арбитражного суда Иркутской области по делам: № А19-18421/2021, № А19-26239/2022,№ А19-15920/2023,                            № А19-3248/2024 с ответчика в пользу истца взыскан долг по арендным платежам и неустойка. По состоянию на дату обращения истца с настоящим иском в суд задолженность ответчика по арендным платежам составляет 42 539 рублей 89 копеек и неустойка в размере 4 040 рублей 50 копейки.

Факт наличия задолженности в ходе судебного разбирательства ответчиком, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, не оспорен, доказательства своевременного внесения арендных платежей за пользование арендованным земельным участком не представлены, как не представлено и доказательств возврата участка истцу.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в установленном порядке: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более чем за один квартал; в случаях не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушении условий договора.

В силу условия пункта 6.2. договор может быть расторгнут по требованию арендодателя на основании решения суда в случаях и в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе в случаях, указанных в пункте 3.1.1 договора.

Таким образом, право на досрочное расторжение договора арендатором предусмотрено, как законом, так и соглашением сторон. 

Материалы дела не содержат доказательств своевременной оплаты ответчиком арендных платежей за период действия договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом доказано наличие обстоятельств - невнесение ООО "ФСК МИЛАНА" более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендных платежей по договору аренды от 28.09.2015 № 276-15, с наличие которых закон (статья 619 ГК РФ), а также договор  связывают право суда расторгнуть такой договор досрочно.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что КУМИ Г. БРАТСКА неоднократно обращалось к ответчику с требованиями о погашении задолженности, а также направлял предложения о расторжении договора аренды по соглашению сторон.

Требования КУМИ Г. БРАТСКА оставлены без ответа и удовлетворения, соглашение о расторжении договора сторонами не подписано.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что в нарушение                   части 1 статьи  65 АПК РФ каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца о невнесении ответчиком более двух раз подряд арендных платежей по договору ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 28.09.2015 № 276-15 подлежит расторжению в силу требований, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ.

Кроме того, из пояснения истца следует, что 25.12.2023 специалистом отдела земельных отношений КУМИ Г. БРАТСКА проведен осмотр спорного земельного участка, по результатам осмотра составлен акт, согласно которому на земельном участке не имеется строений и сооружений. Участок не огорожен, зарастает сорной растительностью и деревьями.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не подтвержден факт строительства объекта на спорном участке.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4) по делу № А17-4841/2015 отражено, что в Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий - развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Из пояснений ответчика следует, что по заданию конкурсного управляющего оценочной компанией «Бизнес Эксперт» подготовлен отчет об оценке права аренды в отношении двух земельных участков, арендатором которых является                                        ООО "ФСК МИЛАНА". По результатам оценки установлено, что рыночная стоимость переуступки права аренды земельного участка площадью 752 кв.м, (кадастровый номер 38:34:022802:52), категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для многоквартирного дома, адрес: Иркутская область, город Братск, жилой район Падун, улица Гидростроителей, 85, срок аренды до 27.09.2025 составляет 3 224 рубля. По мнению конкурсного управляющего ООО "ФСК МИЛАНА", указанное означает, что право аренды данного участка не является ликвидным и не отвечает целям пополнения конкурсной массы должника.

Таким образом, предъявленное в рамках настоящего иск требование с учетом установленных по делу обстоятельств правомерно, обосновано, а удовлетворение судом такого требования не приведет к нарушению прав кредиторов должника                                                ООО "ФСК МИЛАНА".

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Из положений части 3 статьи 110 АПК РФ следует, что государственная пошлина,                   от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина по настоящему иску в размере 6 000 рублей на основании правил статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 276-15 от 28.09.2015.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИНАНСОВО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ МИЛАНА" (ОГРН <***>,           ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме               6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд             в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                                                                             Е.С. Пенюшов