Решение от 24 октября 2017 г. по делу № А40-628/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва А40- 628/17-82-2

24 октября 2017г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2017 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи В.З. Болиевой, единолично

при ведении протокола исполняющим обязанности секретаря ФИО1,рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «МИАЛ-С» (ОГРН <***>, 129327, <...>)

к ответчику: Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН<***>, 115054, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажинежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.,стр. 1

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по дов. №1 от 22.12.2016г., ФИО3 по дов. №1 от 22.12.2016г.от ответчика: ФИО4 по дов. № ЗЗ-Д-З/17 от 09.01.2017г.от эксперта: ФИО5 по паспорту

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МИАЛ-С» (далее – ООО «МИАЛ-С», истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>., стр.1, с кадастровым номером 77:01:0002018:2426, площадью 633,6 кв. м. (этаж 1, пом.1, комн.4- 19, А ; этаж 2, пом.1, комн.2-20, А), (Объект 1); с кадастровым номером 77:01:0002018:2563, площадью 14,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.4а, 46) (Объект 2); с кадастровым номером 77:01:0002018:2562 , площадью 32,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10а), (Объект 3); с кадастровым номером 77:01:0002018:2568, площадью 2,6 кв.м. (этаж 2, пом.1, ком.8а), (Объект 4); с кадастровым номером 77:01:0002018:2572, площадью 1,7 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 12а), (Объект 5); с кадастровым номером 77:01:0002018:2566, площадью 1,3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.126) (Объект 6); с кадастровым номером 77:01:0002018:2569, площадью 3,4 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.17а, 176) (п/подвал, помещение II, комнаты 1, 4-6, 6а, 66, 7,11-13, 13а) (Объект 7), а именно изложить п.3.1 договора в следующей редакции:

«п. 3.1 «Цена Объекта составляет 69 973 628 (Шестьдесят девять миллионов девятьсот семьдесят три тысячи шестьсот двадцать восемь) руб., в том числе: Объекта 1 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2426, площадью 633,6 кв. м. (этаж 1, пом.1, комн.4-19, А ; этаж 2, пом.1, комн.2-20, А) — 63 968 372 (Шестьдесят три миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч триста семьдесят два) рублей, Объекта 2 (с кадастровым номером 2 77:01:0002018:2563, площадью 14,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.4а, 46) - 1 651 283 (Один миллион шестьсот пятьдесят одна тысяча двести восемьдесят три) рубля, Объекта 3 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2562 , площадью 32,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10а) - 3 817 859 (Три миллиона восемьсот семнадцать тысяч восемьсот пятьдесят девять) рублей, Объекта 4 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2568, площадью 2,6 кв.м. (этаж 2, пом.1, ком.8а) - 154 877 (Сто пятьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят семь) рублей, Объекта 5 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2572, площадью 1,7 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 12а) - 101 266 (Сто одна тысяча двести шестьдесят шесть) рублей, Объекта 6 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2566, площадью 1,3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.126) - 77 439 (Семьдесят семь тысяч четыреста тридцать девять рублей, Объекта 7 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2569, площадью 3,4 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.17а, 176) (п/подвал, помещение II, комнаты 1, 4-6, 6а, 66, 7,11-13, 13а) - 202 532 (Двести две тысячи пятьсот тридцать два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.3 «На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляетсярассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансированияЦентрального банка Российской Федерации, но не выше одной трети ставки рефинансирования, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»;

п. 3.4 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первыйплатеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа первого месяца квартала и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 3 577 000 - (Трех миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч рублей 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объектов»;

п. 5.1 «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4. Договора,Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставкирефинансирования Центрального банка Российской Федерации от денежных средств,составляющих неоплаченную к сроку сумму основного долга за каждый день просрочки», (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец, явившийся в судебное заседание, поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске, с учетом принятого судом уточнения требований в порядке с. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск, сослался на то, что переуступка прав аренды, совершенная в пользу истца 06.04.2009, является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), следовательно, право на преимущественное приобретение спорного объекта у истца отсутствует.

С учетом принятого судом уточнения истец просит: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>., стр.1, с кадастровым номером 77:01:0002018:2426, площадью 633,6 кв. м. (этаж 1, пом.1, комн.4- 19, А ; этаж 2, пом.1, комн.2-20, А), (Объект 1); с кадастровым номером 77:01:0002018:2563, площадью 14,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.4а, 46) (Объект 2); с кадастровым номером 77:01:0002018:2562 , площадью 32,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10а), (Объект 3); с кадастровым номером 77:01:0002018:2568, площадью 2,6 кв.м. (этаж 2, пом.1, ком.8а), (Объект 4); с кадастровым номером 77:01:0002018:2572, площадью 1,7 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 12а), (Объект 5); с кадастровым номером 77:01:0002018:2566, площадью 1,3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.126) (Объект 6); с кадастровым номером 77:01:0002018:2569, площадью 3,4 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.17а, 176) (п/подвал, помещение II, комнаты 1, 4-6, 6а, 66, 7,11-13, 13а) (Объект 7), а именно изложить п.3.1 договора в следующей редакции:

«п. 3.1 «Цена Объекта составляет 69 973 628 (Шестьдесят девять миллионов девятьсот семьдесят три тысячи шестьсот двадцать восемь) руб., в том числе: Объекта 1 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2426, площадью 633,6 кв. м. (этаж 1, пом.1, комн.4-19, А ; этаж 2, пом.1, комн.2-20, А) — 63 968 372 (Шестьдесят три миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч триста семьдесят два) рублей, Объекта 2 (с кадастровым номером 2 77:01:0002018:2563, площадью 14,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.4а, 46) - 1 651 283 (Один миллион шестьсот пятьдесят одна тысяча двести восемьдесят три) рубля, Объекта 3 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2562 , площадью 32,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10а) - 3 817 859 (Три миллиона восемьсот семнадцать тысяч восемьсот пятьдесят девять) рублей, Объекта 4 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2568, площадью 2,6 кв.м. (этаж 2, пом.1, ком.8а) - 154 877 (Сто пятьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят семь) рублей, Объекта 5 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2572, площадью 1,7 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 12а) - 101 266 (Сто одна тысяча двести шестьдесят шесть) рублей, Объекта 6 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2566, площадью 1,3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.126) - 77 439 (Семьдесят семь тысяч четыреста тридцать девять рублей, Объекта 7 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2569, площадью 3,4 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.17а, 176) (п/подвал, помещение II, комнаты 1, 4-6, 6а, 66, 7,11-13, 13а) - 202 532 (Двести две тысячи пятьсот тридцать два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.3 «На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляетсярассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансированияЦентрального банка Российской Федерации, но не выше одной трети ставки рефинансирования, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»;

п. 3.4 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первыйплатеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа первого месяца квартала и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 3 577 000 - (Трех миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч рублей 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объектов»;

п. 5.1 «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4. Договора,Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставкирефинансирования Центрального банка Российской Федерации от денежных средств,составляющих неоплаченную к сроку сумму основного долга за каждый день просрочки»

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 06 апреля 2009г. между Департаментом городского имущества г. Москвы, ООО «МИАЛ-С», и ООО «Компания «Демос» было заключено Протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренду от 30.06.2008г. № 01-00947/08, согласно которому права и обязанности в полном объеме по указанному договору аренды на нежилые помещения по адресу: <...>., стр.1 общей площадью 690,4 кв. м перешли от ООО «Компания «Демос» к истцу.

Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 01.04.2009г.

Протокол-соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 06.03.2009г. за № 77-77- 11/105/2009-65.

Как следует из материалов дела, истец письмом от 18.11.2015г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу: <...>., стр.1 общей площадью 690,4 кв. м.

20.10.2016г. в ответ на обращение истца с заявлением на отчуждение арендуемого объекта недвижимого имущества департамент письмом № 33-5-98120/15-(7)-0 направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, наб. Овчинниковская, д.6., стр.1, с кадастровым номером 77:01:0002018:2426, площадью 690,4 кв. м. (этаж 1, пом.1, комн.4- 19, А ; этаж 2, пом.1, комн.2-20, А), (Объект 1); с кадастровым номером 77:01:0002018:2563, площадью 14,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.4а, 46) (Объект 2); с кадастровым номером 77:01:0002018:2562 , площадью 32,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10а), (Объект 3); с кадастровым номером 77:01:0002018:2568, площадью 2,6 кв.м. (этаж 2, пом.1, ком.8а), (Объект 4); с кадастровым номером 77:01:0002018:2572, площадью 1,7 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 12а), (Объект 5); с кадастровым номером 77:01:0002018:2566, площадью 1,3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.126) (Объект 6); с кадастровым номером 77:01:0002018:2569, площадью 3,4 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.17а, 176) (п/подвал, помещение II, комнаты 1, 4-6, 6а, 66, 7,11-13, 13а. В предложенном ответчиком проекте договора купли-продажи, стоимость нежилого здания общей площадью 690,4 составляет 113 200 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 15.08.2016г. № Н-22035/16, выполненным ООО "ЛАИР" и положительным экспертным заключением от 15.09.2016г. № 335/Э/2016, подготовленным НП СРОО "Сообщество профессиональных оценщиков».

Однако между сторонами возник спор в отношении цены выкупаемого имущества.

Истец, посчитав, что цена спорного объекта недвижимого имущества – здания общей площадью 633,6 кв. м. необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету № НД-157 от 17.11.2016г., выполненным ООО «Независимое экспертно-оценочное бюро» рыночная стоимость выкупаемого объекта - вышеуказанного нежилого помещения составляет 71 554 000 руб. 00 коп.

Истец письмом от 17.11.2016г. через канцелярию департамента возвратил ответчику подписанный проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества в части цены на объект нежилого здания общей площадью 690,4 кв. м.

Письмом от 25.11.2016г. № 33-5-98120/15-(0)-1 ответчик отказал истцу в предоставлении государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении спорного недвижимого имущества. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями об урегулировании возникшего преддоговорного спора в суд.

Суд, исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ"Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"-Далее Закон № 159).

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 01.08.2016, и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое здание не выбывало из его владения.

Кроме того, у ООО «Мииал-С» на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

В судебном заседании представитель ответчика не оспаривал, что истец является арендатором указанного помещения, факт отсутствия у него задолженности по арендной плате, либо иным обязательным платежам и то, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади.

Таким образом, суд пришел к выводу, что ООО «Миал-С» полностью соответствовало условиям, при наличии которых у него возникает право на приобретение арендуемого имущества на основании Закона, а единственным препятствием в реализации преимущественного права выкупа, являются разногласия между истцом и ответчиком по условию о цене нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Обязанность ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества установлена частью 3 статьи 9 Закона № 159.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В рамках рассмотрения дела судом определением от 18.04.2017г. судом по ходатайству истца назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: расположенного по адресу: <...>., стр.1, по состоянию на 18.11.2015г. без учета НДС. Производство экспертизы поручено ООО «Эксон» эксперту ФИО5.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 14.06.2017г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>., стр.1 по состоянию на 18.11.2016г. без учета НДС составляет 69 973 628 руб., в том числе: Объекта 1 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2426, площадью 633,6 кв. м. (этаж 1, пом.1, комн.4-19, А ; этаж 2, пом.1, комн.2-20, А) — 63 968 372 рублей, Объекта 2 (с кадастровым номером 2 77:01:0002018:2563, площадью 14,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.4а, 46) - 1 651 283 рубля, Объекта 3 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2562 , площадью 32,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10а) - 3 817 859 рублей, Объекта 4 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2568, площадью 2,6 кв.м. (этаж 2, пом.1, ком.8а) - 154 877 рублей, Объекта 5 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2572, площадью 1,7 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 12а) - 101 266 рублей, Объекта 6 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2566, площадью 1,3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.126) - 77 439 рублей, Объекта 7 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2569, площадью 3,4 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.17а, 176) (п/подвал, помещение II, комнаты 1, 4-6, 6а, 66, 7,11-13, 13а) - 202 532 рубля.

Представители сторон в судебном заседании, 17.10.2017 г. пояснили, что каких-либо вопросов к эксперту у них не имеется. Ответчик ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлял.

После получения заключения эксперта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования и просил суд урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи разногласия определив спорные пункты договора купли-продажи в соответствии с выводами вышеуказанного экспертного заключения эксперта ФИО5

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов экспертов или о том, что выбранные экспертами способы и методы оценки противоречат требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611) не представлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив экспертное заключение эксперта ООО «Эксон» ФИО5, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

В связи с указанным, суд соглашается с доводами истца о том, что общая стоимость объектов нежилого помещения, указанная в п. 3.1. договора, составляет 69 973 628 руб.

Таким образом, суд с учетом экспертизы и пояснений эксперта, считает, что требование истца об урегулировании разногласий, путем изложения абзаца 1 п. 3.1 договора, в редакции истца подлежит удовлетворению, поскольку документально подтверждено.

В части урегулирования разногласий по п.п. 3.3, 3.4, 5.1 договора суд в удовлетворении исковых требований считает необходимым отказать, поскольку требование истца об изменений пунктов 3.3., 3.4, 5.1 договора, предусматривающих начисление процентов и неустойки за нарушение сроков оплаты, предусмотренных договором, является неосновательным, поскольку в силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма.

Исходя из толкования ст. 330 ГК РФ суд приходит к выводу, что установление договорной неустойки и определение ее размера происходит по соглашению сторон. В данном случае, согласие продавца отсутствует.

Также является неправомерным невнесение изменений в п. 3.4. договора, касающегося порядка оплаты, поскольку такое согласование может быть произведено исключительно по соглашению сторон.

Возражение ответчика о ничтожности сделки по переуступке прав арендатора судом не принимается, поскольку из поведения ответчика не следует, что ответчик пытался оспаривать основания нахождения арендатора в спорном помещении и принимал меры по прекращению арендных отношений. Суд также исходит из конкретных обстоятельств настоящего дела, не опровергнутых ответчиком документально, согласно которым уступка прав первоначального арендатора истцу состоялась при явно выраженном согласии арендодателя передать свои права и обязанности другому лицу.

Кроме того, согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, действовавшей до 01.07.2013, разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Учитывая, что договор аренды, на котором заявитель основывает свое право, от 30.06.2008 № 01-00947/08 заключены до 01.07.2008, общество вправе было заключить договор от 06.04.2009 г. без проведения торгов на основании части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.

В связи с удовлетворением требований расходы истца по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. 00 коп. и уплате госпошлины в размере 6 000 руб. подлежат возмещению ответчиком в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 393, 429, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и ст. ст. 4, 65, 75, 86, 87, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «МИАЛ-С» (ОГРН <***>, 129327, <...>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) при заключении договора купли-продажи недвижимости, нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>., стр.1, с кадастровым номером 77:01:0002018:2426, площадью 633,6 кв. м. (этаж 1, пом.1, комн.4- 19, А ; этаж 2, пом.1, комн.2-20, А), (Объект 1); с кадастровым номером 77:01:0002018:2563, площадью 14,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.4а, 46) (Объект 2); с кадастровым номером 77:01:0002018:2562 , площадью 32,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10а), (Объект 3); с кадастровым номером 77:01:0002018:2568, площадью 2,6 кв.м. (этаж 2, пом.1, ком.8а), (Объект 4); с кадастровым номером 77:01:0002018:2572, площадью 1,7 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 12а), (Объект 5); с кадастровым номером 77:01:0002018:2566, площадью 1,3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.126) (Объект 6); с кадастровым номером 77:01:0002018:2569, площадью 3,4 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.17а, 176) (п/подвал, помещение II, комнаты 1, 4-6, 6а, 66, 7,11-13, 13а) (Объект 7), а именно изложить п.3.1 договора в следующей редакции:

«п. 3.1 «Цена Объекта составляет 69 973 628 (Шестьдесят девять миллионов девятьсот семьдесят три тысячи шестьсот двадцать восемь) руб., в том числе: Объекта 1 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2426, площадью 633,6 кв. м. (этаж 1, пом.1, комн.4-19, А ; этаж 2, пом.1, комн.2-20, А) — 63 968 372 (Шестьдесят три миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч триста семьдесят два) рублей, Объекта 2 (с кадастровым номером 2 77:01:0002018:2563, площадью 14,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.4а, 46) - 1 651 283 (Один миллион шестьсот пятьдесят одна тысяча двести восемьдесят три) рубля, Объекта 3 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2562 , площадью 32,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10а) - 3 817 859 (Три миллиона восемьсот семнадцать тысяч восемьсот пятьдесят девять) рублей, Объекта 4 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2568, площадью 2,6 кв.м. (этаж 2, пом.1, ком.8а) - 154 877 (Сто пятьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят семь) рублей, Объекта 5 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2572, площадью 1,7 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 12а) - 101 266 (Сто одна тысяча двести шестьдесят шесть) рублей, Объекта 6 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2566, площадью 1,3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.126) - 77 439 (Семьдесят семь тысяч четыреста тридцать девять рублей, Объекта 7 (с кадастровым номером 77:01:0002018:2569, площадью 3,4 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн.17а, 176) (п/подвал, помещение II, комнаты 1, 4-6, 6а, 66, 7,11-13, 13а) - 202 532 (Двести две тысячи пятьсот тридцать два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) в пользу ООО «МИАЛ-С» (ОГРН <***>, 129327, <...>) расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб.; а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

Судья: В.3. Болиева