Постановление от 31 марта 2025 г. по делу № А51-12884/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-12884/2024
г. Владивосток
01 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2025 года.


Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Панасюк,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство №05АП-674/2025

на решение от 27.12.2024 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-12884/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер Траст»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока: ФИО1, по доверенности от 23.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, служебное удостоверение,

от общества с ограниченной ответственностью «Мастер Траст»: ФИО2, по доверенности от 11.07.2024, сроком действия на 1 год, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Мастер Траст» (далее – ООО «Мастер Траст», общество, ответчик) 100 269 рублей 74 копеек задолженности по арендной плате по договору №02-97446-001-Н-АР-9928-00 от 28.12.2020 за период с 01.05.2023 по 30.09.2023, 1 032 рублей 30 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2024 отказано в удовлетворении исковых требований Управления.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору), в связи с чем обязанность по внесению арендных платежей за период, предшествовавший заключению договора купли-продажи, сохранялась до заключения соответствующего договора. Поясняет, что УМС г.Владивостока не отказывалось от подписания договора, направило проект договора купли-продажи с ценой выкупа, определённой по результатам проведённой оценки рыночной стоимости имущества. В данном случае, по мнению Управления, арендная плата правомерно начислена в рамках действующего договора аренды.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 20.03.2025.

Через канцелярию суда от ООО «Мастер Траст» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель УМС г.Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе, представитель ООО «Мастер Траст» на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

28.12.2020 Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор №02-97446-001-Н-АР-9928-00 аренды недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 44,8 кв.м, этаж: 1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:010020:7665 (договор), сроком действия на 5 лет с даты подписания договора (пункт 1.3).

Договор заключен на основании протокола №2 от 15.12.2020 об итогах аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества.

Разделом 3 договора установлены платежи и расчеты по договору, в том числе, размер арендной платы и срок ее внесения.

Пунктом 4.1 договора установлена неустойка за нарушение условий договора по внесению арендных платежей.

09.01.2023 общество обратилось в УМС г.Владивостока с намерением реализовать преимущественное право на приобретение арендованного объекта недвижимости.

Уведомлением от 07.07.2023 УМС г.Владивостока направило в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке №387-ППВ. Указанное уведомление получено обществом 10.07.2023.

20.07.2023 в адрес Управления поступил подготовленный обществом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с сообщением о том, что общество заинтересовано в приобретении имущества и намерено реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по реальной рыночной цене в размере 2 540 000 рублей.

Уведомлением от 21.07.2023 УМС г.Владивостока отклонило протокол разногласий и отказало в принятий договора купли-продажи в редакции, предложенной обществом.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.09.2024 по делу №A51-13479/2023 урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Мастер Траст» и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока в связи с заключением договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 решение оставлено без изменений.

Как указал истец, нежилое помещение общей площадью 44,8 кв.м, кадастровый номер 25:28:010020:7665, расположенное по адресу: <...>, в период с 01.05.2023 по 30.09.2023, за который у ответчика возникла задолженность по арендной плате, принадлежало муниципальному образованию г.Владивосток на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.12.2023, имеющейся в материалах дела. Согласно сведениям ЕГРН, право собственности ООО «Мастер Траст» зарегистрировано по договору купли-продажи от 25.11.2024 №387-ППВ.

В связи с тем, что у ответчика имелась задолженность по внесению арендных платежей, истцом было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств, которым Управление просило погасить образовавшуюся задолженность.

Неисполнение в добровольном порядке требования о погашении задолженности явилось основанием для обращения УМС г.Владивостока в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, 09.01.2023 общество обратилось в Управление с намерением реализовать преимущественное право на приобретение арендованного объекта недвижимости.

Уведомлением от 07.07.2023 Управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке №387-ППВ, которое получено обществом 10.07.2023.

20.07.2023 в адрес Управления поступил подготовленный обществом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с сообщением о том, что общество заинтересовано в приобретении имущества и намерено реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по реальной рыночной цене в размере 2 540 000 рублей.

Уведомлением от 21.07.2023 Управление отклонило протокол разногласий и отказало в принятии договора купли-продажи в редакции, предложенной обществом.

Учитывая наличие разногласий при заключении договора купли-продажи, общество обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском об урегулировании разногласий.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Решением от 04.09.2024 по делу №А51-13479/2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024, суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом и управлением при заключении договора №387-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункты 3.1, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10 договора в следующей редакции:

«3.1. Согласно заключения эксперта №028-С/2024 от 10.06.2024 о рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», цена продажи арендуемого имущества составляет 2 981 126 (два миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча сто двадцать шесть) рублей 00 копеек (без учета НДС).

5.3. За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности.

5.6. В случае, когда покупатель не производит в установленный договором очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

5.7. Исключить.

5.9. В случае расторжение договора, покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта.

5.10. Исключить».

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано обществом 09.01.2023, договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 09.03.2023 (2 месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 09.04.2023 (30 дней по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»), а решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 24.04.2023 (две недели).

Как следует из представленных документов, а также пояснений истца, 05.12.2024 в ЕГРН зарегистрировано право собственности общества на спорное имущество с кадастровым номером 25:28:010020:7665 на основании договора купли-продажи от 25.11.2024 №387-ППВ.

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, при надлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, общество имело возможность подписать договор купли-продажи спорного имущества до начисления Управлением арендной платы за спорный период.

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (Постановление №73) в тех случаях, когда выкуп имущества осуществляется субъектами малого и среднего предпринимательства, судам следует учитывать, что в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. В таких случаях по общему правилу обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи в силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ (пункт 5 Постановления №73).

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что в рамках дела №А51-13479/2023 при урегулировании разногласий был рассмотрен не только вопрос о выкупной стоимости спорного объекта, но и урегулированы разногласия в части пунктов 5.3, 5.6, 5.7, 5.9 и пункта 5.10 проекта договора купли-продажи.

Вопреки доводам апеллянта в решении от 04.09.2024 по делу №А51-13479/2023 суд указал, что требования общества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в части изложения пунктов 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10 договора в редакции общества, изложенной в протоколе разногласий, поскольку изложение данных пунктов в редакции общества согласуется с требованиям статей 421, 422, 446, 489 ГК РФ, а также Закона №159-ФЗ, отметив то обстоятельство, что предложенная продавцом редакция нарушает баланс интересов сторон.

Кроме того, согласно представленному истцом расчету по спорному договору аренды, в период, предшествующий спорному, обществом арендные платежи вносились исправно.

Поскольку выявленные обстоятельства препятствовали обществу своевременно выкупить арендуемое имущество, в том числе, после получения проекта договора купли-продажи, требование истца о взыскании задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.05.2023 по 30.09.2023, а также требование о взыскании неустойки не подлежали удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы со ссылками на обоснованность заявленных требований не принимаются коллегией, так как при надлежащем и своевременном исполнении Управлением предусмотренных положениями Закона №159-ФЗ обязанностей уполномоченного органа (заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации имущества), общество имело возможность заключить договор купли-продажи не позднее 03.05.2023, тем самым прекратив арендные правоотношения и обязанность по внесению арендной платы.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2024 по делу №А51-12884/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.


Председательствующий


Д.А. Глебов

Судьи

Е.А. Грызыхина


Е.Н. Шалаганова