Решение от 13 июня 2023 г. по делу № А79-8959/2021

107/2023-74977(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4


http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8959/2021
г. Чебоксары
13 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 07.06.2023.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе судьи Коркиной О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации Мариинско-Посадского муниципального округа <...>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>,

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании 445 748 руб. 15 коп.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к Администрации Мариинско-Посадского муниципального округа Чувашской Республики.

о признании ничтожным договора аренды и взыскании 8364 руб. задатка,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Прокуратуры Мариинско-Посадского района Чувашской Республики, общества с ограниченной ответственностью "СК Олимп" (ИНН <***>),

при участии от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.07.2021 (сроком на 3 года),

установил:

администрация Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско- Посадского района Чувашской Республики обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.05.2020 № 06,


- обязать возвратить земельный участок с кадастровым номером 21:16:011106:60, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования – для предпринимательской деятельности в состоянии, обусловленном договором аренды от 07.05.2020 № 06,

- взыскать 479 314 руб. 80 коп., в том числе: 291 903 руб. 60 коп. долга за период с 07.05.2020 по 06.05.2021, 187 410 руб. 48 коп. пени за период с 08.05.2020 по 07.02.2022 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования основаны на нормах статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках договора аренды земельного участка от 07.05.2020 № 06.

Определением суда от 15.03.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации Мариинско - Посадского городского поселения Мариинско - Посадского района Чувашской Республики, в котором просил:

- признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско- Посадского района Чувашской Республики, ИНН <***>, и ФИО2, ИНН <***>, договор аренды № 06 земельного участка, находящегося в муниципальной не разграниченной собственности от 07.05.2020.

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязании администрации Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики возвратить ФИО2 сумму внесенного задатка в размере 8 364 руб.; обязании ФИО2 возвратить администрации Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики земельный участок с кадастровым номером 21:16:011106:60, расположенный по адресу: <...>

- в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования основаны на нормах статей 166, 167, 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорный земельный участок является участком общего пользования и не мог быть предметом аукциона.

Ответчик отзывом иск не признал, указав, что за период с мая 2020 года по настоящее время не может использовать земельный участок по назначению, поскольку истцом не освобожден земельный участок от воздушного кабеля телефонной связи и водопровода холодной воды, письменными пояснениями от 05.04.2023 указал, что спорный земельный участок не может быть предметом аукциона, поскольку отсутствует технологическое подсоединение к инженерным сетям, настаивает на том, что участок находится на землях общего пользования, а именно в пределах красных линий улицы Июльская.

Определениями суда от 22.09.2022, от 12.12.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Прокуратура Мариинско-Посадского района Чувашской Республики, Администрация Мариинско-Посадского муниципального округа Чувашской Республики.


Определением суда от 07.04.2023 произведена замена истца – администрации Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско- Посадского района Чувашской Республики на правопреемника - администрацию Мариинско-Посадского муниципального округа Чувашской Республики, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СК Олимп".

В судебном заседании представитель ответчика уточненные встречные требования поддержал, первоначальный иск не признал.

Истец и третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечили, истребованные доказательства и пояснения суду не представили.

Ранее истец отзывом на встречный иск от 19.05.2022 требования не признал, указав, что сами торги ответчиком не оспариваются, заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании торгов недействительными.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.08.2020 земельный участок с кадастровым номером 21:16:011106:60 площадью 127 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, <...> поставлен на кадастровый учет 02.06.2014 с видом разрешенного использования "для предпринимательской деятельности, для размещения объектов торговли", относится к землям населенных пунктов, находится в ведении истца (т.1, л.д. 126- 128).

По выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.01.2020 земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 21:16-6.554 от 03.12.2018 (т.2, л.д. 62-67).

По сведениям публичной кадастровой карты зона с реестровым номером 21:16-6.554 представляет из себя зону санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, зону охраны природных объектов (зона санитарной охраны III пояса водозаборной эксплуатационной скважины), в границах которой запрещается размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, складов горюче- смасочных материалов, накопителей промстоков,шламохранилищ, навозохранилищ, силосных траншеи, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обуславливающих опасность микробного загрязнения подземных вод; - применение удобрений и ядохимикатов; - рубка леса главного пользования; - закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твердых отходов и разработка недр земли.

По результатам проведенного истцом аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, по лоту № 7 победителем аукциона признан ИП ФИО2, что отражено в протоколах от 20.03.2020 (т.1, л.д. 17-23, 24).

07.05.2020 между Администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 06, согласно условиям которого арендатор предоставляет, а арендодатель принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:16:011106:60 площадью 127 кв.м. (0,0127 га), расположенный по адресу: Чувашская Республика, Мариинско-


<...> разрешенное использование - для предпринимательской деятельности (т.1, л.д. 9-12).

07.05.2020 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.08.2020.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок аренды земельного участка с 07.05.2020 по 06.05.2023.

Согласно пунктам 4.4.1 и 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

В соответствии с пунктом 4.4.3 арендатор обязан вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с протоколом о результате аукциона, открытого по составу участников и по форме на право заключения договора аренды земельного участка от 20.03.2020 составляет 300 267 руб. 60 коп.

Сумма задатка, внесенного ответчиком организатору торгов в размере 8 364 руб., зачтена в счет арендной платы за земельный участок.

В силу пункта 3.2 договора аренды предусмотрено, что за первый год аренды арендатор вносит арендную плату единовременно, до регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

По утверждению истца, в нарушение пунктов 3.1, 3.2, 4.4.3 договора арендные платежи ответчиком внесены не были.

На основании пункта 4.1.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п.3.3. и нарушения других условий договора.

Кроме того, из пункта 6.2 договора аренды следует, что договор аренды, может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке как по требованию арендодателя, так и по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством и в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 07.05.2020 по 07.05.2021 составляет 291 903 руб. 60 коп., с учетом уплаченного задатка.

В адрес ответчика направлена претензия от 11.06.2021 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Оставление ответчиком указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик, в свою очередь, ссылаясь на невозможность использования участка и его нахождение на землях общего пользования обратился в суд со встречными требованиями о признании договора аренды ничтожным и применении последствий недействительности.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает первоначальный иск подлежащим частичному удовлетворению, а встречный - отклонению по следующим основаниям.


Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случаях: использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порчи земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Из анализа пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Невозможность использования участка в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.


Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности пользования им в целях, предусмотренных договором аренды.

В данном случае ответчик подписал акт приема-передачи земельного участка, однако, получил земельный участок, однако, указывает на невозможность его использования для целей строительства объекта торговли.

Проверив данные доводы ответчика, суд установил следующее.

После заключения договора аренды и передачи ответчику участка 07.05.2020, по поручению ответчика подготовлено коммерческое предложение от 04.09.2020 на строительство торгового павильона "Волга" стоимостью 3 195 995 руб., предусматривающее устройство свайного фундамента, устройство металлического каркаса, стен и кровли из сендвич-панелей, фасада, витражей, дверей, а также в августе 2020 года - эскизный проект павильона площадью 104,6 кв.м., состоящего из трех помещений (т.2, л.д. 100-103).

ИП ФИО2 на основании его заявления от 01.09.2020 выдан градостроительный план земельного участка № RU21516301-0590 от 08.09.2020 (далее – ГПЗУ, т.1, л.д. 42-45; т.2, л.д. 96-99).

Согласно ГПЗУ земельный участок расположен в территориальной зоне О-1, установлен градостроительный регламент, к основным видам разрешенного использования отнесены, в том числе магазины, общественное питание, бытовое обслуживание, при этом минимальный размер земельного участка для каждого из указанных видов разрешенного использования установлен в размере 300 кв.м., 200 кв.м. и 120 кв.м. соответственно.

14.09.2020 ИП ФИО2 обратился к истцу с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгового павильона на земельном участке с кадастровым номером № 21:16:011106:60 (т.1, л.д. 40).

22.09.2020 истцом ответчику выдано разрешение № 21-301-603-2018 на строительство одноэтажного торгового павильона площадью 104,6 кв.м. общим объемом 313,8 куб.м. сроком действия до 22.09.2025 (т.2, л.д. 104).

В статье 33 Правил землепользования и застройки Мариинско-Посадского городского поселения, утвержденных решением собрания депутатов поселения от 27.01.2011 № С-07/1, установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (т.2, л.д. 135- оборот).

Таким образом, проанализировав упомянутые действия истца, суд приходит к выводу, что Администрацией ответчику было разрешено строительство на спорном земельном участке объекта капитального строительства в виде торгового павильона.

Как следует из материалов дела право собственности на ТП-10/0,4 кВ, а также на отходящую от нее ВЛ-0,4 кВ и ВЛ-10 кВ перешло к ООО "СК Олимп" от ООО "Коммунальные технологии" на основании договора купли-продажи в сентябре 2022 года. С момента перехода к ООО "СК Олимп" права собственности на указанные объекты электросетевого хозяйства, ООО "СК Олимп" никаких мероприятий по технологическому присоединению к ТП-10/0,4 кВ не осуществляло, по указанной причине, акты технологического присоединения у ООО "СК Олимп" отсутствуют. Никакой проектно-сметной документации, исполнительных съемок строительства ТП-10/0,4 кВ и отходящих от неё кабельных


линий, в том числе по земельному участку с кадастровым номером 21:16:011106:60, ООО "Коммунальные технологии" в адрес ООО "СК Олимп" не передавало.

Согласно акту технического освидетельствования от 20.04.2009 ВЛ-10 кВ введена в эксплуатацию в 1974 году, отремонтирована в 2008 году, имеет напряжение – 10кВ (т.3. л.д. 60- оборот).

По сведениям ООО "СК Олимп" и представленной им схеме охранная зона ВЛ-10 кВ проходит по земельному участку с кадастровым номером 21:16:0111106:60, расположенному по адресу: Чувашская Республика, г. Мариинский посад, ул. Июльская (т.3, л.д.58-61).

При этом из представленной ООО "СК "Олимп" исполнительной съёмки от 01.03.2023 усматривается, что большая часть земельного участка с кадастровым номером 21:16:0111106:60 находится в охранной зоне указанной выше высоковольтной линии электропередачи ВЛ-10 кВ (т.3, л.д. 61).

Объявление характеристик земельного участка, выставленного на аукцион, подразумевает определенные его полезные свойства как предмета гражданского оборота.

Судом установлено, что спорный земельный участок расположен большей частью в охранной зоне линии электропередачи ВЛ-10 кВ, сведения о которой отсутствуют в извещении о проведении аукциона и договоре аренды земельного участка, что является нарушением правил проведения торгов, установленных подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) предусмотрена пунктом 3 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки; порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Согласно Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее – Правила № 160) охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии, приведенном в приложении к Правилам (от 2 до 10 метров).

Поскольку напряжение рассматриваемой линии электропередачи составляет 10 кВ или 10 000 вольт, е охранная зона в соответствии с Правилами № 160 составляет 20 метров (по 10 метров в каждую сторону).

В охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов


электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий (пункт 2 Правил № 160).

В силу подпункта "б" пункта 8 Правил № 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе, размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

Согласно подпункту "б" пункта 9 Правил № 160 в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт (10кВ = 10 000 вольт), помимо действий, предусмотренных пунктом 8 Правил, запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Таким образом, в силу нахождения большей части земельного участка в охранной зоне линии электропередачи строительство на нем торгового павильона площадью 104,6 кв.м. не допустимо.

Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки поселения минимальный размер участка под магазин должен составлять 300 кв.м., тогда как спорный участок имеет площадь лишь 127 кв.м.

По указанным основаниям строительство на спорном земельном участке капитального торгового объекта площадью 104,6 кв.м. в соответствии с разрешением на строительство, равно как и размещение временного торгового павильона невозможно.

Иных коммуникаций по территории земельного участка, исходя из ответов владельцев сетей на запросы суда, не проходит (т.3, л.д. 17, 29, 35, 42, 44, 47).

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 21:16:011106:60 для оговоренных в договоре аренды целей и в соответствии с видом разрешенного использования "для предпринимательской деятельности, для размещения объектов торговли" невозможно, соответственно, арендатор не мог использовать и не использовал спорный участок по назначению, а, значит, не должен оплачивать несостоявшееся пользование.

В этой связи требование истца о взыскании арендной платы и пени подлежит отклонению как заявленное при отсутствии надлежащего встречного предоставления.

Что касается требования истца о расторжении договора аренды, суд исходит из следующего.

Поскольку судом установлена невозможность использования земельного участка для размещения объектов торговли, и, следовательно, отсутствие у ответчика обязанности вносить арендную плату, такое основание для расторжения


рассматриваемого договора как двукратное невнесение арендной платы не может служить основанием для расторжения договора.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено, что охранная зона КЛ 10кВ в соответствии с Правилами № 160 не внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Данная линия непосредственно над спорным земельным участком не проходит, класс её напряжения установлен судом по представленным её владельцем в суд документам, участок лишь входит в охранную зону такой линии.

Указанное означает, что нахождение участка в охранной зоне не являлось для сторон договора очевидным и установлено лишь в ходе настоящего судебного разбирательства, что свидетельствует о наличии оснований для прекращения договора в силу невозможности его исполнения и ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении по правилам статей 416 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению, однако, не в связи с нарушением договора арендатором, а по указанным выше основаниям.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.


Поскольку договор аренды расторгнут судом, требование истца о возврате участка подлежит удовлетворению.

При этом на основании статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях внесения правовой определенности и возможности последующего внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости суд полагает необходимым дополнить данное требование истца указанием на необходимость возврата участка по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами.

Разрешая встречные исковые требования о признании договора аренды ничтожной сделкой, суд основывается на следующем.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что посягающей на публичные интересы является, в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Доводы ответчика о том, что до признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным и договор, заключенный по их результатам, отклоняются судом, поскольку в настоящем случае ответчик в обоснование встречного иска не ссылается на основания, связанные с нарушением правил проведения торгов, а ссылается на заключение рассматриваемой сделки вопреки законодательному запрету.

Под существенными нарушениями правил организации и проведения торгов (конкурса, аукциона) понимается необоснованное исключение лиц, подавших заявку на участие в торгах (конкурсе, аукционе), из числа участников конкурса (аукциона), а также такие нарушения порядка проведения конкурса (аукциона), которые могли привести к неправильному определению победителя торгов.

Тем самым основанием для признания торгов недействительными выступают такие нарушения правил проведения торгов, которые привели бы к иным результатам в случае совершения действий в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В обоснование же встречного иска ответчик не ссылается на процедурные нарушения, а ссылается на то, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).


Нормы статьи 449 ГК Российской Федерации не исключают возможность оспаривания сделки, заключенной по результатам торгов, без оспаривания самих торгов.

Ответчик полагает, что спорный участок расположен в границах красных линий улицы Июльская, то есть, на землях общего пользования.

В данном случае по таким основаниям оспаривание договора аренды может производиться в отрыве от оспаривания самих торгов.

В отзыве от 19.05.2022 на встречный иск истцом заявлено о применении годичного срока давности в отношении оспаривания торгов (т.2, л.д. 72-оборот), однако, такого требования ответчик не заявлял, соответственно, оснований для применения срока давности к рассматриваемому требованию о признании договора ничтожным не имеется.

Оценив данные доводы ответчика и представленные доказательства, проанализировав содержание публичной кадастровой карты, сведения выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного участка, Правила землепользования и застройки поселения, а также фотоматериалы, суд приходит к выводу, что ответчиком надлежащих доказательств в обоснование этих доводов не представлено.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе красные линии (часть 3).

Согласно части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 этой статьи.

Как пояснил истец и следует из выданного ответчику ГПЗУ, утвержденной документации по планировке спорной территории не имеется, красные линии не установлены.

Прерогатива установления территорий общего пользования принадлежит местным властям.

Ответчиком не доказано и судом по настоящему делу не установлено, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования.

Фактическое использование участка множеством лиц не означает, что муниципальные власти не могут изменить такое фактическое использование в силу имеющихся распорядительных полномочий.

Отсутствие ограждения спорного земельного участка, наличие у него асфальтированного покрытия, длящееся использование участка рядом лиц не свидетельствуют об отнесении его к землям общего пользования.


По данным Единого государственного реестра недвижимости участок не относится к землям общего пользования.

По указанным основаниям договор аренды не может быть признан ничтожным.

Иные заявленные ответчиком пороки договора свидетельствуют об оспоримости договора, а не о его ничтожности.

Истцом заявлено о применении эстоппеля, предусмотренного пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, ко встречному требованию ответчика.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как разъяснено в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 части 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель).

Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Так, судом установлено, что ИП ФИО2 подал заявку на участие в аукционе, подавал предложения о цене, подписал договор аренды, акт приема-передачи земельного участка, договор прошел государственную регистрацию, после этого ответчик подготовил эскизный проект, получил от истца ГПЗУ и разрешение на строительство, то есть, давал истцу основания полагаться на действительность договора аренды.

Более того, до подачи истцом настоящего иска о расторжении договора и взыскании платы ответчик о недействительности договора не заявлял, а встречный иск им предъявлен лишь 15.03.2022, спустя пять месяцев после обращения истца в суд с первоначальным иском (01.10.2021) и спустя практически два года после заключения договора (07.05.2020).

Подобное поведение свидетельствует о недобросовестности арендатора, который ранее своим поведением давал основание Администрации полагаться на действительность сделки, и позволяет в данном случае применить при рассмотрении спора пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказав в соответствующем иске ИП ФИО2

Государственную пошлину по встречному иску суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по первоначальному иску пошлина истцом не уплачивалась и


отнесению на ответчика не подлежит, поскольку договор расторгнут судом не в связи с его нарушением со стороны арендатора.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной неразграниченной собственности, № 06 от 07.05.2020, заключенный Администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в недельный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить Администрации Мариинско-Посадского муниципального округа Чувашской Республики земельный участок с кадастровым номером 21:16:011106:60 по акту приема-передачи.

В остальной части первоначальный иск оставить без удовлетворения. Встречный иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья О.А. Коркина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.03.2023 8:42:00

Кому выдана КОРКИНА ОКСАНА АНАТОЛЬЕВНА