Постановление от 11 марта 2021 г. по делу № А41-38058/2020

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18947/2020

Дело № А41-38058/20
11 марта 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2021 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченкова Н.В.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1, .,

при участии в заседании:

от ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ»: ФИО2, по доверенности от 22.07.2020;

от ООО «Сходня»: ФИО3, по доверенности от 04.02.2019.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ на решение Арбитражного суда Московской области от 16 октября 2020 года по делу № А41- 38058/20, по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ к ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» о расторжении договора аренды, 3-е лицо: ООО «СХОДНЯ»,

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (АДМИНИСТРАЦИЯ) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к АО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» о расторжении договора аренды земельного участка № ЮА-21 от 31.12.2014 г., в связи с неиспользованием земельного участка для целей строительства более трех лет, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером КН 50:10:0060206:101, взыскании судебной неустойки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 октября 2020 года по делу № А41-38058/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266,268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица ООО «СХОДНЯ» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом 23.04.2015 г. ООО «СХОДНЯ» заключило с АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Договор № ЮА-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:101, площадью 3 595 кв.м. по адресу Московская область, Химки, мкр. Сходня, ул. Микояна, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «для эксплуатации зданий сооружений с/к «Дружба».

28.02.2017 г., ООО «СХОДНЯ» заключило с АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Соглашение о реализации инвестиционного проекта строительства жилых домов с сопутствующей инфраструктурой, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:103 должен быть построен жилой дом площадью 8226 кв.м.

Пунктом 2.13 этого же Соглашения предусмотрено, что в срок до 31.12.2018 г. ООО «СХОДНЯ» приняло на себя обязательство осуществить работы по ремонту и оборудованию стационара на 112 коек в трехэтажном нежилом здании, расположенном по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Микояна 25, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:114., с ориентировочным объемом капиталовложений 120 000 000 рублей.

17.06.2019 г. АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ и ООО «СХОДНЯ» подписали Акт № 282 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 28.02.2017 г., в котором указали, что ООО «СХОДНЯ» выполнило свои обязательства по ремонту и оборудованию стационара на 112 коек с размером капиталовложений 145 111 507 рублей.

После изменений вида разрешенного использования спорного земельного участка, 12.04.2018 г. ООО «СХОДНЯ» заключило с ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» Договор о передаче (уступки) прав и обязанностей но Договору № ЮА-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:101.

20.06.2019 г. ООО «СХОДНЯ» заключило с ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» Договор соинвестирования, согласно которому в рамках реализации Инвестиционного проекта ООО «СХОДНЯ» передает ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ», как новому застройщику, права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0060206:101 и 50:10:0060206:103, и в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:186, что является вкладом в строительство трех жилых домов, а ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» по результатам строительства передает ООО «СХОДНЯ», как инвестору 820 кв. м продаваемых площадей.

05.09.2019 г. между АДМИНИСТРАЦИЕЙ и ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» было заключено Дополнительное соглашение № 462 к Соглашению о реализации инвестиционного проекта от 28.02.2017 г., согласно которому в целях реализации прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирного дома по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Вишневая 31, признанного проблемным объектом, ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» приняло на себя обязательства безвозмездно передать жилые помещения площадью 1 204 кв. м. физическим лицам, включенным в реестр требований участников строительства, сформированного в рамках процедуры банкротства ООО «Монолит-град-строй» (дело № А40-9655/0-88-35Б).

Судом первой инстанции правильно установлено, что правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух 4 18 10196771 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 №18-КГ17- 14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:101 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

В силу п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок для освоения земельного участка.

Ответчиком подано заявление в уполномоченный орган с приложением документов, что подтверждается справкой о регистрации в ИСОГД-22-000305551 от 25.08.2020, в том числе ответчиком проектная документация в составе ГПЗУ, свидетельства о согласовании архитектурно градостроительного облика многоквартирного жилого дома на территории Московской области, Положительное заключение экспертизы проектной документации, схема планировочной части организации земельного участка, архитектурные решения, конструктивные и объемно- планировочные решения, получены и согласованы ТУ на водоснабжение, электроснабжение и иные документы, предусмотренные законом.

Из письма Главы городского округа Химки Московской области от 05.03.2020г. исх. № 132ИСХ-2689 следует, что Администрация городского округа Химки Московской области поддерживает выдачу ООО «МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ» разрешения на строительство объекта «многоэтажный жилой дом № 1» на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:101. У ответчика отсутствует задолженность по оплате аренды земельного участка.

Однако полномочными органами разрешение на строительство до сих пор не выдано, таким образом судом первой инстанции правомерно установлено, что материалы дела содержат доказательства совершения ответчиком действий по подготовке всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проектной документации.

Следовательно суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды, в т.ч. по оплате арендной платы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды не имеется.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.10.2020 по делу № А41-38058/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения. Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий судья Н.В. Марченкова

Судьи В.Н.Семушкина

Л.В. Пивоварова