Решение от 26 января 2026 г. АС Омской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-17777/2025
27 января 2026 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2026 года

Полный текст решения изготовлен 26 января 2026 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палоян С.А., рассмотрев судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи в части установления стоимости объектов,

при участии в судебном заседании:

от истцов – ФИО2 по доверенности, паспорт, диплом,

от ответчика - ФИО3 по доверенности, удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) и общество с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (далее – ООО «Универсал Сервис») обратились в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи помещений: 6П с кадастровым номером 55:36:090204:3597, 12П с кадастровым номером 55:36:090204:3846, 22П с кадастровым номером 55:36:090204:3849, 26П с кадастровым номером 55:36:090204:4497, 27П с кадастровым номером 55:36:090204:4499, 21П с кадастровым номером 55:36:090204:3851 в части установления стоимости объектов.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска, указав, что истцом не представлено доказательств незаконности цены, указанной Департаментом в договоре купли-продажи.

С целью определения реальной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по ходатайству истца определением от 01.11.2025 назначена судебная экспертиза. На время проведения судебной экспертизы производство по делу приостанавливалось.

В судебном заседании представитель истцов заявил об изменении исковых требований, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи вышеназванных помещений, в части установления стоимости объектов в соответствии с заключением судебной экспертизы.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд принял уточненные требования к рассмотрению.

Представители истцов и ответчика поддержали ранее изложенные доводы и возражения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ФИО1 и ООО «Универсал Сервис» являются арендаторами помещений № 6П с кадастровым номером 55:36:090204:3597, № 12П с кадастровым номером 55:36:090204:3846, № 22П с кадастровым номером 55:36:090204:3849, № 26П с кадастровым номером 55:36:090204:4497, № 27П с кадастровым номером 55:36:090204:4499, № 21П с кадастровым номером 55:36:090204:3851, расположенных по адресу: <...> (далее – объект), на основании заключенного между сторонами договора аренды от 24.01.2008 № 41511/6.

Истцы обратились в Департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа указанных помещений.

В ответ на обращение ответчик вручил истцам проект договора купли-продажи имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Омск, из пункта 1.1. которого следует, что Департамент (Продавец) передает в собственность, а ООО «Универсал Сервис», ФИО1 (Покупатель) обязуется принять и оплатить нежилое помещение (объект). Характеристика объекта: нежилое помещение 21П с кадастровым номером 55:36:090204:3851, площадью 32,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Пунктом 4.1 данного проекта договора купли-продажи предусмотрено, что цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 501 000 руб.

Также в ответ на обращение ответчик вручил истцам проект договора купли-продажи имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Омск, из пункта 1.1. которого следует, что Департамент (Продавец) передает в собственность, а ООО «Универсал Сервис», ФИО1 (Покупатель) обязуется принять и оплатить нежилые помещения:

- 6П с кадастровым номером 55:36:090204:3597 площадью 4,2 кв.м;

- 12П с кадастровым номером 55:36:090204:3846 площадью 53,5 кв.м;

- 22П с кадастровым номером 55:36:090204:3849 площадью 35 кв.м;

- 26П с кадастровым номером 55:36:090204:4497 площадью 153,8 кв.м;

- 27П с кадастровым номером 55:36:090204:4499 площадью 29,9 кв.м, общей площадью 276,4 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Пунктом 4.1 данного проекта договора купли-продажи предусмотрено, что цена за приобретаемые объекты составляет сумму в размере 9 817 000 руб.

Как указали истцы, ФИО1 и ООО «Универсал Сервис» направили в адрес ответчика протоколы разногласий, в которых предложили пункт 4.1 договора изложить в редакции, предполагающей меньший размер стоимости объектов.

Письмами от 26.08.2025 № ИСХ-ДИО/17769 и № ИСХ-ДИО/17770 Департамент направил в адрес истцов протоколы согласования разногласий, из содержания которого следует, что ответчик предложил заключить договоры купли-продажи на первоначальных условиях.

Полагая, что установленные ответчиком условия договоров в части размера выкупной цены объекта, предусмотренного пунктом 4.1, нарушают права истцов, поскольку установленная стоимость помещений является завышенной, недостоверной и не является рыночной, ФИО1 и ООО «Универсал Сервис» обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением для урегулирования разногласий.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьёй 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьёй 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признаётся адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 названного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Закона №159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с нормой, установленной статьёй 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Частью 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием противоречивых отчётов об оценке стоимости недвижимого имущества и существующими между сторонами спора разногласиями определением от 01.11.2025 суд назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» ФИО4.

Согласно заключению эксперта № 94/25-РО от 08.12.2025 по состоянию на 28.12.2024 рыночная стоимость объектов недвижимости составляет округленно:

- нежилого помещения 6П с кадастровым номером 55:36:090204:3597: 50 000 руб. с учетом НДС; 42 000 руб. без учета НДС;

- нежилого помещения 12П с кадастровым номером 55:36:090204:3846: 1 730 000 руб. с учетом НДС, 1 474 000 руб. без учета НДС;

- нежилого помещения 21П с кадастровым номером 55:36:090204:3851: 60 000 руб. с учетом НДС, 50 000 руб. без учета НДС;

- нежилого помещения 22П с кадастровым номером 55:36:090204:3849: 970 000 руб. с учетом НДС; 808 000 руб. без учета НДС;

- нежилого помещения 26П с кадастровым номером 55:36:090204:4497: 3 980 000 руб.; 3 315 000 руб. без учета НДС;

- нежилого помещения 27П с кадастровым номером 55:36:090204:4499: 810 000 руб.; 675 000 руб. без учета НДС.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

В рассматриваемом случае суд, оценив заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» ФИО4 № 94/25-РО от 08.12.2025, пришёл к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. У суда отсутствуют сомнения в надлежащей квалификации эксперта, проводившего судебную экспертизу, в обоснованности содержащихся в заключении выводов, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в его обоснованности.

Во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ суд обеспечил сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; создал условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Ответчик заключение эксперта не оспорил, о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявил.

С учётом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд пришёл к выводу о том, что требования ФИО1 и ООО «Универсал Сервис» об урегулировании разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости подлежат удовлетворению в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что в силу подпункта 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения в целях начисления и уплаты НДС операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закреплённого за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закреплённого за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Таким образом, по правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы ООО «Универсал Сервис» по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. (чек от 19.09.2025), ФИО1 А,С по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб. (платежное поручение № 56 от 19.09.2025) и на проведение судебной экспертизы в размере 89 700 руб. (платежное поручение № 65 от 21.10.2025) подлежат отнесению на Департамент.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), обществом с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта – нежилого помещения 21П с кадастровым номером 55:36:090204:3851, площадью 32,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 50 000 руб.».

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), обществом с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объектов – нежилого помещения 6П, с кадастровым номером 55:36:090204:3597, площадью 4,2 кв.м., нежилого помещения 12П с кадастровым номером 55:36:090204:3846, площадью 53,5 кв.м., нежилого помещения 22П с кадастровым номером 55:36:090204:3849, площадью 35,0 кв.м., нежилого помещения 26П с кадастровым номером 55:36:090204:4497, площадью 153,8 кв.м., нежилого помещения 27П с кадастровым номером 55:36:090204:4499, площадью 29,9 кв.м., расположенных по адресу: <...> д 64, общей площадью 276,4 кв.м, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 6 314 000 руб.».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 104 700 руб. судебных расходов.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья Е.Д. Малявина