Решение от 9 ноября 2020 г. по делу № А38-1272/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-1272/2019
г. Йошкар-Ола
9» ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 2 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 9 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Булыгиной М.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования городского округа «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом

к ответчику закрытому акционерному обществу «Ариада»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды, возврате земельных участков и взыскании арендной платы

третьи лица Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33

с участием представителей:

от истца – ФИО34 по доверенности,

от ответчика – ФИО35 по доверенности,

от третьих лиц – не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (далее – комитет), обратился в арбитражный суд с иском, измененным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчику, закрытому акционерному обществу «Ариада» (далее – общество), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 за период с 01.08.2014 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 01.12.2019 в размере 15 504 384 рубля, о расторжении договора аренды и возврате земельных участков со следующими кадастровыми номерами по акту приема передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу:

12:16:0802003:1465, 12:16:0802003:1466, 12:16:0802003:1457, 12:16:0802003:1458, 12:16:0802003:1459, 12:16:0802003:1460, 12:16:0802003:1461, 12:16:0802003:1462, 12:16:0802003:1482, 12:16:0802003:1540, 12:16:0802003:1505, 12:16:0802003:1506, 12:16:0802003:1527, 12:16:0802003:1545, 12:16:0802003:1530, 12:16:0802003:1548, 12:16:0802003:1515, 12:16:0802003:1534, 12:16:0802003:1552, 12:16:0802003:1477, 12:16:0802003:1478, 12:16:0802003:1479, 12:16:0802003:1480, 12:16:0802003:1481, 12:16:0802003:1464, 12:16:0802003:1504, 12:16:0802003:1525, 12:16:0802003:1526, 12:16:0802003:1544, 12:16:0802003:1529, 12:16:0802003:1547, 12:16:0802003:1532, 12:16:0802003:1533, 12:16:0802003:1551, 12:16:0802003:1536, 12:16:0802003:1495, 12:16:0802003:1496, 12:16:0802003:1497, 12:16:0802003:1498, 12:16:0802003:1499, 12:16:0802003:1463, 12:16:0802003:1483, 12:16:0802003:1541, 12:16:0802003:1542, 12:16:0802003:1543, 12:16:0802003:1528, 12:16:0802003:1546, 12:16:0802003:1531, 12:16:0802003:1549, 12:16:0802003:1550, 12:16:0802003:1535, 12:16:0802003:1553, 12:16:0802003:1539, 12:16:0802003:1467, 12:16:0802003:1468, 12:16:0802003:1469, 12:16:0802003:1470, 12:16:0802003:1471, 12:16:0802003:1454, 12:16:0802003:1455,

12:16:0802003:1484, 12:16:0802003:1485, 12:16:0802003:1486, 12:16:0802003:1487, 12:16:0802003:1488, 12:16:0802003:1489, 12:16:0802003:1453, 12:16:0802003:1473, 12:16:0802003:1474, 12:16:0802003:1475, 12:16:0802003:1447, 12:16:0802003:1448, 12:16:0802003:1449, 12:16:0802003:1450, 12:16:0802003:1451, 12:16:0802003:1452, 12:16:0802003:1472, 12:16:0802003:1492, 12:16:0802003:1493, 12:16:0802003:1494, 12:16:0802003:1554, 12:16:0802003:1476, 12:16:0802003:1456, 12:16:0802003:1539,

12:16:0802003:1555.

В исковом заявлении, дополнениях к нему изложены доводы о том, что предоставленный обществу на основании договора аренды № 2421 для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 площадью 132005 кв.м. был разделен, в результате чего на государственный кадастровый учет постановлено 109 земельных участков с разрешенным использованием «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» и один участок «под размещение инженерных коммуникаций, дорог». Впоследствии администрацией городского округа «Город Волжск» были приняты постановления об уточнении видов разрешенного использования вновь образованных земельных участков с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома», что позволило арендодателю и арендатору заключить дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому общество принимает в аренду 110 земельных участков с видом разрешенного использования «строительство блокированного жилого дома» и со значительно уменьшенным размером годовой арендной платы.

Истцом отмечено, что далее общество заключило несколько договоров цессии с физическими лицами о передаче права аренды земельных участков, ранее входящих в состав единого участка для комплексного освоения. Кроме того, три земельных участка проданы комитетом гражданам по правилам статьи 39.20 ЗК РФ. Тем самым в результате заключения дополнительного соглашения к договору аренды и последующих договоров цессии муниципальный бюджет недополучил в качестве арендной платы 15 504 384 руб.

Основанием для расторжения договора аренды истец назвал нарушение арендатором условия о выполнении работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, в течение пяти лет с момента заключения договора аренды. Названное условие является существенным, установленный договором пятилетний срок истек, поэтому истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка и вернуть арендодателю земельные участки, фактически принадлежащие обществу (за исключением тех земельных участков, которые переданы физическим лицам на основании договоров цессии и купли-продажи).

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 450, 619, 309, 614 Гражданского кодекса РФ и статьи 22, 42, 46, 30.1, 38.2 Земельного кодекса РФ (т. 1, л.д. 7-9, 94, 98-105, т. 8, л.д. 1-4, т. 9, л.д. 1-7, 60-63).

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме.

Ответчик, закрытое акционерное общество «Ариада», в отзыве на иск, дополнениях к нему и в судебных заседаниях исковые требования не признал в полном объеме и указал, что договор аренды № 2421 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, недействительными не признаны, никаких изменений в части размера арендной платы сторонами в договор не вносилось, поэтому оснований для взыскания 15 504 384 руб. не имеется.

Также обществом указано на нарушение истцом претензионного порядка урегулирования спора и заявлено об истечении срока исковой давности по части денежных требований.

Ответчик пояснил, что нарушение предусмотренного договором пятилетнего срока по выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры вызвано временным тяжелым финансовым положением общества. Однако срок договора аренды земельного участка не истек, на день судебного заседания ответчиком выполнено около 70% предусмотренного объема работ, поэтому требование истца о расторжении договора является неразумным и недобросовестным поведением, не учитывающим права и законные интересы другой стороны договора. Кроме того, на большинстве земельных участков, принадлежащих обществу, возведены фундаменты домов, поэтому требование истца о возврате земельных участков без решения судьбы объектов недвижимости противоречит пункту 11.2 договора № 2421 и подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Ответчик сообщил, что новыми арендаторами на вновь образованных земельных участках также возводятся жилые дома, пять из которых уже введены в эксплуатацию, поэтому расторжение договора и прекращение ответчиком работ по комплексному освоению земельного участка приведет к возникновению негативных последствий не только для общества, но и для физических лиц – арендаторов и собственников 25 земельных участков, а также для самого муниципального образования городского округа «Город Волжск», поскольку не будет достигнута социально-значимая цель договора аренды – комплексное освоение земельного участка для жилищного строительства (т. 3, л.д. 92-94, т. 6, л.д. 136, т. 7, л.д. 3-4, 141-142, т. 8, л.д. 27-28, т. 9, л.д. 31-33, 72-73, 93, т. 10, л.д. 71-72, 104, т. 11, л.д. 1).

Третье лицо, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, в отзыве на иск указало, что расторжение договора аренды приведет к невозможности исполнения договора о комплексном освоении земельного участка и нарушению прав и законных интересов физических лиц. Требование истца о взыскании недополученной арендной платы является обоснованным, поскольку цена договора, заключенного на торгах, не может быть изменена сторонами (т. 2, л.д. 53-54).

Третьи лица, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, для участия в деле не явились.

В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 13.09.2013 постановлением администрации города Волжска № 1533 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск», для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» на основании статей 11, 29, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ Волжскому городскому комитету по управлению имуществом поручено организовать и провести торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск», для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:16:0802003:277 (т. 1, л.д. 117-118).

18.09.2013 в районной газете «Волжская правда», на официальном сайте администрации Волжского муниципального района (http://www.rvolzsk.ru/), на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка (т. 1, л.д. 120-127). В извещение о проведении аукциона включены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании отчета ООО «Проф-оценка» об определении рыночной стоимости земельного участка от 09.10.2013 № 270-13/3 (т. 2, л.д. 1-15) в извещении установлен размер годовой арендной платы за земельный участок - 3 783 000 рублей, и указано, что цена выкупа земельных участков, образованных в границах земельного участка, определяется в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка определена в размере 18 425 000 рублей из расчета 139,58 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18.10.2013 № 12/2013 и на основании подпункта 1 пункта 26, пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона – закрытым акционерным обществом «Ариада» (т. 2, л.д. 37-38).

08.11.2013 Волжским городским комитетом по управлению имуществом от имени арендодателя и закрытым акционерным обществом «Ариада» как арендатором заключен договор № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 132005 кв.м., с кадастровым номером 12:16:0802003:277, расположенным по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 1, л.д. 18-23).

В соответствии с пунктом 4.4 договора размер ежегодной арендной платы составляет 3 783 000 рублей.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды исполнен арендодателем. Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 передан арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2013 (т. 1, л.д. 24).

Однако по инициативе арендатора путем издания ненормативных актов муниципальный собственник незаконно произвел раздел арендованного земельного участка на 110 отдельных земельных участков.

Так, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 14.11.2013 № 1912 «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО «Ариада».

Фактическое осуществление планировки и межевание территории в границах арендованного земельного участка произведено 05.03.2014. В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 05.03.2014 № 256 «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, площадью 132005 кв.м., с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 3, л.д. 95). По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение в целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных коммуникаций, дорог». 30.04.2014 постановлениями Администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами №12:16:0802003:1446-12:16:0802003:1555 с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома» (т. 7, л.д. 49-131).

25.07.2014 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 2421, изложив пункт 1.1. раздела 1 договора аренды в новой редакции, согласно которой на основании протокола № 12/2013 от 18.10.2013, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от 05.03.2014 № 256 арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием «для строительства индивидуального или блокированного жилого дома», в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения.

Пункт 4.4. раздела 4 договора аренды № 2421 также изложен в новой редакции, согласно которой годовой размер арендной платы за земельные участки с 25.07.2014 составил в размере от 495,80 рублей до 867,64 рублей в зависимости от площади земельного участка. При этом годовой размер арендной платы за все 109 земельных участков составил 109 079,28 рублей (до изменения размер арендной платы составлял 3 783 000 рублей), а ежемесячный размер арендной платы - 9 089,94 рубля (т.1, л.д. 25-30).

В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами (№№ 78, 79 от 12.04.2016, № 75 от 15.02.2016, №№ 73,74 от 24.06.2016, №№ 71, 72 от 30.12.2015, №№ 42, 43, 68 от 30.12.2015, № 67 от 15.03.2016, № 65 от 09.02.2016, № 64 от 01.04.2016, № 63 от 28.02.2017, № 66 от 29.01.2016, № 62 от 28.04.2016, №№ 57, 58 от 29.12.2016, №№ 53,69 от 28.12.2016, №№ 52, 76, 77, 92 от 28.12.2016, № 54 от 27.12.2016) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20 000 рублей до 1 200 000 рублей. Общая цена сделок составила только 10 740 000 рублей за 24 463 кв.м. (т.3, л.д. 101-151). При этом согласно извещению о проведении аукциона размер выкупной платы должен составлять 18 425 000 рублей (139,58 кв.м. за 1 кв.м).

Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 снят с кадастрового учета 20.10.2014 в связи с образованием новых земельных участков (т. 2, л.д. 63-65).

Несколько вновь образованных земельных участков проданы в частную собственность лицам, осуществившим строительство жилого дома, что повлекло пропорциональное уменьшение площади земельного участка, переданного в аренду ЗАО «Ариада» по результатам несостоявшихся торгов.

21.03.2017 комитет и ФИО4, ФИО5 заключили договор № 24/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1509 общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: <...> участок 12 (т.2, л.д. 94-96). Цена продажи в сумме 1 566 рублей 50 копеек установлена в соответствии с постановлением Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 № 361 «Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».

25.08.2017 комитетом и ФИО1, ФИО2 заключен договор № 56/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1512 общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: <...> участок 6. Цена продажи составила 1 566 рублей 50 копеек (т. 2, л.д. 98-100).

03.10.2017 комитетом и ФИО3 заключен договор № 63/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1523 общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: <...> участок 17. Цена продажи - 1 566 рублей 50 копеек (т. 2, л.д. 88-90).

Таким образом, в результате раздела арендованного земельного участка ЗАО «Ариада» прекратило внесение арендной платы во исполнение договора аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013, считая, что эта обязанность передана им физическим и юридическим лицам на основании договоров уступки прав и обязанностей арендатора.

Напротив, истец настаивает на сохранении действия договора аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 и предусмотренной им именно для ЗАО «Ариада» обязанности по внесению арендной платы в согласованном в этом договоре размере.

Позиция истца соответствует гражданскому и земельному законодательству, подтверждается документальными доказательствами.

Так, при разделе арендованного земельного участка и образовании 110 новых земельных участков была незаконно уменьшена арендная плата в дополнительном соглашении от 25.07.2014 к договору аренды № 2421, по условиям которого годовой размер арендной платы за все участки составил лишь 109 079 рублей 28 копеек вместо 3 783 000 рублей.

Между тем по смыслу норм, регулирующих заключение договора на торгах (статьи 447-449 ГК РФ), цена договора, заключенного по результатам торгов, не может быть изменена сторонами. Такая позиция отражена в пункте 8 статьи 448 ГК РФ и подтверждает изложенный и сформированный судебной практикой вывод на момент заключения договора аренды и соглашения к нему. Нарушение запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах, влечет признание ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору аренды № 2421. Аналогичные выводы сделаны во вступивших в законную силу решении Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-4810/2018 и приговоре по делу № 1-5/2020 в отношении должностного лица комитета, подписавшего дополнительное соглашение от 25.07.2014 (т. 1, л.д. 65-89, т. 3, л.д. 67-91, т. 9, л.д. 110-128, т. 11, л.д. 10-18). По правилам преюдиции (статья 69 АПК РФ) эти выводы обязательны при разрешении настоящего спора. Доводы ответчика об обратном противоречат вышеназванным нормам права.

Также в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Тем самым аренда, являясь обременением всего земельного участка на конкретных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных из арендованного земельного участка в его границах.

Изложенное позволяет арбитражному суду заключить, что ЗАО «Ариада» обязано вносить арендную плату во исполнение действующего договора аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013, поскольку ее уменьшение по дополнительному соглашению от 25.07.2014 ничтожно и не создает юридических последствий (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). В результате незаконного уменьшения бюджет муниципального образования не получил арендную плату в размере, предусмотренном договором аренды № 2421 от 08.11.2013 при его заключении.

По утверждению истца, с ответчика подлежит взысканию невнесенная им арендная плата в размере 15 504 384 руб. за период с 01.08.2014 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 01.12.2019. Расчет истца признается арбитражным судом обоснованным (т. 9, л.д. 60-63). При этом при определении размера арендной платы истцом не учитывалась площадь земельных участков, переданных по договорам уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами, а также по договорам купли-продажи (т. 3, л.д. 101-151, т. 2, л.д. 88-90, 94-96, 98-100). Кроме того, комитет учел ранее внесенную обществом арендную плату по договору в общей сумме 531 290 руб. 42 коп.

Истец как арендодатель свои обязательства по передаче земельного участка в аренду выполнил, факт принятия земельного участка в аренду ответчиком не оспаривался. В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком.

При этом арендная плата установлена в твердой денежной сумме по результатам аукциона. В силу статей 606, 607 и 614 ГК РФ, статей 22 и 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен в договоре аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 в сумме 3 783 000 рублей из расчета 28 рублей 66 копеек за 1 кв.м. Условия по арендной плате были определены в пунктах 15 и 16 извещения о проведении аукциона и установлены в пунктах 4.4, 5.3.1 договора аренды № 2421.

Таким образом, на основании статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ ЗАО «Ариада» как арендатор обязано доплатить арендную плату за владение и пользование всем земельным участком в размере и порядке, предусмотренном договором.

Однако ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении трехлетнего периода, предшествовавшего дате предъявления иска в арбитражный суд (т. 6, л.д. 136). Заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Тем самым кредитор по денежному обязательству вправе требовать судебной защиты нарушенного права только в пределах установленного законом срока. Общий срок исковой давности определен статьей 196 ГК РФ в три года.

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. При этом срок давности по искам о просроченных повременных платежах (арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Договором аренды № 2421 установлен следующий порядок внесения платежей – ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за истекшим месяцем (пункт 4.4).

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (в том числе к обязательному претензионному порядку), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры. Частью 5 статьи 4 АПК РФ для разрешения во внесудебном порядке гражданско-правового спора о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, установлен срок, равный тридцати календарным дням со дня направления претензии. Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.10.2018 по делу № 305-ЭС18-8026, А40-43937/2017).

Договор № 2421 не содержит иных сроков для ответа на претензию. В материалах дела имеются доказательства направления 24.01.2019 ответчику претензии с предложением уплатить недополученную бюджетом муниципального образования арендную плату по договору (т. 1, л.д. 14-15). Претензия получена ответчиком 25.01.2019, однако, арендатор добровольно требование арендодателя не исполнил, поэтому для защиты нарушенного права истец направил 15.02.2019 посредством почтовой связи исковое заявление в арбитражный суд (т. 1, л.д. 7-9, 49). Поскольку трехлетний срок исковой давности был приостановлен на тридцать календарных дней, то применительно к содержанию иска о взыскании помесячных платежей и установленному договором сроку внесения арендной платы он признается не пропущенным в отношении требований, срок исполнения которых наступил после 15.01.2016.

Принимая во внимание дату обращения истца в суд за защитой нарушенного права и заявление истца о применении срока исковой давности, арбитражный суд признаёт истекшим такой срок применительно к требованиям о взыскании долга с августа 2014 года по декабрь 2015 года и считает необходимым взыскать с арендатора основной долг по договору только за период с января 2016 года по декабрь 2017 года и с 27.06.2018 по ноябрь 2019 года в сумме 10 145 134 руб.

Арбитражным судом отдельно исследован довод ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка разрешения спора.

Как следует из материалов дела, претензия с предложением уплатить недополученную бюджетом муниципального образования арендную плату по договору направлена ответчику 24.01.2019 (т. 1, л.д. 14-15). Исковое заявление направлено комитетом посредством почтовой связи 15.02.2019 (т. 1, л.д. 7-9, 49), то есть до истечения предусмотренного частью 5 статьи 4 АПК РФ срока, что явилось, в том числе, основанием для оставления иска без движения (т. 1, л.д. 4-5).

Тем самым на момент принятия иска к производству арбитражного суда (08.04.2019) предусмотренный законом срок для ответа на претензию истек.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора. При этом указание истцом в претензии иной подлежащей уплате суммы (12 971 960 руб.) также не является основанием для оставления иска без рассмотрения, учитывая позицию общества об отсутствии у него какой-либо задолженности по договору № 2421.

При рассмотрении настоящего дела арбитражный суд учитывает, что после получения претензии и в ходе рассмотрения дела в суде ответчиком не принимались меры по погашению задолженности, требование о взыскании недополученной арендной платы не признавалось в полном объеме, поэтому в поведении ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Поэтому оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется, спор рассмотрен арбитражным судом по существу.

Арбитражным судом рассмотрено требование истца о расторжении договора аренды и возврате 85 земельных участков.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ). Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Договором закреплено целевое назначение аренды земельного участка. Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства: не более 12 (двенадцати) месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.10.2014);

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск»: пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2018);

- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 10 (десять) лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2023).

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи.

Истец в качестве существенного нарушения договора аренды земельного участка указывает на несоблюдение ответчиком максимального срока выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск».

В соответствии с пунктом 6.2.8 договора аренды арендатор обязуется обеспечить осуществление строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах земельного участка и передачу в установленном порядке в муниципальную собственность. При этом в силу пункта 3.1. договора максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск», составляет пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2018). На день предъявления иска названный срок истек, поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что формально арендатором допущено нарушение условий договора.

Между тем такое нарушение не признается арбитражным судом достаточным основанием для расторжения договора аренды и возврата земельных участков. В пункте 2.3. Определения Конституционного Суда РФ № 2317-О от 06.10.2015 указано, что право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом (статья 118, часть 1, Конституции Российской Федерации), по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах (постановления от 22 апреля 2011 года № 5-П, от 27 декабря 2012 года № 34-П, от 22 апреля 2013 года № 8-П, от 31 марта 2015 года № 6-П и др.); эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим (определения от 18 октября 2012 года № 1960-О, от 25 сентября 2014 года № 2295-О и др.).

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года № 7-П, от 13 июня 1996 года № 14-П, от 28 октября 1999 года № 14-П, от 22 ноября 2000 года № 14-П, от 14 июля 2003 года № 12-П, от 12 июля 2007 года № 10-П, от 14 мая 2012 года № 11-П, от 23 сентября 2014 года № 24-П и др.). Изложенные правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сохраняющие свою силу, предопределяют круг вопросов, которые должен разрешить суд при оценке правомерности расторжения публичным собственником земельного участка как арендодателем соответствующего договора, в число которых входит исследование причин, вызвавших существенные нарушения условий договора аренды (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2014 года № 1685-О).

Как следует из материалов дела, ответчик в течение всего срока действия договора совершал действия, направленные на исполнение его условий:

– подготовлен проект планировки и межевания южной части микрорайона № 1 «Машиностроитель» в городе Волжске Республики Марий Эл, который утвержден постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 05.03.2014 № 256;

– в апреле-мае 2014 года установлено 1205 погонных метров ограждения по периметру арендуемого земельного участка;

– в июле 2014 года разработана проектная документация на жилые дома и систему газоснабжения индивидуальных жилых домов (договор на создание проектной документации № 031/14 от 01.04.2014 г, № 070 /14 от 22.07.2014 г.);

– в 2014-2015 годах проложено 4846 пог. м. водопровода с установкой 48 колодцев и 2000 пог. м. канализации с установкой 75 колодцев;

– в 2014 году закончено строительство 83 фундаментов индивидуальных жилых домов;

– в 2014 - 2015 годах заасфальтировано по бетонному основанию дорог и тротуаров 1150 пог. м. шириной 6 м. и 1,5 м. соответственно (договор подряда № 9 от 05 мая 2014 года, договор подряда №1/15 от 05 мая 2015 года);

– 25.04.2018 заключен и оплачен договор № 41/18 на создание проектной документации: «Внешнее электроснабжение коттеджного поселка, южной части м/р-на «Машиностроитель»;

– 17.07.2019 заключен и оплачен договор № 052/19 на создание проектной документации: «Система наружного водоснабжения и водоотведения комплекса застройки малоэтажными индивидуальными домами в южной части м-р-на № 1 «Машиностроитель» г. Волжска»;

– 03.09.2019 года заключен и оплачен договор № 09к о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения, проведено подключение (технологическое присоединение) сетей водоотведения ЗАО «Ариада» к централизованной системе водоотведения, подписан акт о подключении (технологическом присоединении);

– 25.09.2019 заключен и оплачен договор № 465-2019 о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения. ООО «Газпром газораспределение» согласована проектная документация сети газораспределения, в настоящее время ведутся строительно-монтажные работы по газификации коттеджного поселка;

– 24.01.2020 заключен и оплачен договор подряда с ООО «СЭМОН+» на монтаж объектов электроснабжения. В настоящее время согласован проект № 41/18 (наружные сети 0,4 кВ) и проект № 41/19 (ЗТП № 1 10/04 кВ. Кабельная линия 10 кВ. к ЗТП № 1) на внешнее электроснабжение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 12:16:0802003:1555. Закончены работы по строительству блочной комплектной трансформаторной подстанции БКТП-2х250;

– 26.09.2019 заключен и оплачен договор № В198-Т/19 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;

– 22.10.2019 заключен и оплачен договор подряда № 010/2019 на работы по прокладке сетей холодного водоснабжения и врезке их в систему централизованного водоснабжения;

– 22.10.2019 заключен и оплачен договор № 09В о подключении (технологическом присоединении) сетей ЗАО «Ариада» к централизованной системе холодного водоснабжения. ОАО «Водоканал» в соответствии с условиями договора выполнены в полном объеме мероприятия по подготовке внутриплощадочных сетей и оборудования коттеджного поселка к подключению (технологическому присоединению) к централизованной системе холодного водоснабжения. Подписан акт о подключении (технологическом присоединении) сетей водоснабжения коттеджного поселка (г. Волжск, в южной части м/р «Машиностроитель») к централизованной системе холодного водоснабжения. ОАО «Водоканал» в настоящее время осуществляется прокладка сетей водоснабжения (т. 7, л.д. 7-47, т. 8, л.д. 31-144, т. 9, л.д. 40-47, 76-80, 94-101, т. 10, л.д. 71-101, 105-109, 117-158, т. 11, л.д 3-8).

При этом в соответствии с заключенными ЗАО «Ариада» договорами на строительство инженерной инфраструктуры: срок подключения объектов капитального строительства к сетям газораспределения и пуск газа - 24 марта 2021 года; срок выполнения работ по прокладке сетей холодного водоснабжения - 31.12.2020 года, срок подключения к централизованной системе водоснабжения не позднее 1 ноября 2022 года; срок строительства объектов электроснабжения - 30 ноября 2020 года, срок присоединения построенных объектов электроснабжения к электрическим сетям согласно выданных ООО «ВСК» технических условий - 25.09.2021 года.

В настоящее время на всех земельных участках, которые истец просит возвратить арендодателю (кроме двух земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1477 и 12:16:0802003:1474), обществом возведены фундаменты жилых домов. На земельных участках, переданных физическим лицам, также возводятся жилые дома, пять из которых уже введены в эксплуатацию. При этом вступившими в законную силу решениями Волжского городского суда от 23.05.2019, 24.05.2019 муниципальному образованию «Город Волжск» отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными сделками договоров купли-продажи земельных участков (т. 8, л.д. 16-26, т .9, л.д. 15.).

Рассмотрение настоящего дела неоднократно откладывалось по ходатайствам обеих сторон для подписания мирового соглашения, однако, урегулировать спор мирным путем не удалось (т. 6, л.д. 137-161).

Учитывая баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов сторон спора, социальную значимость для жителей города Волжска комплексного освоения земельного участка, выполнения ЗАО «Ариада» значительного объема работ по договору, принимая во внимание, что срок для комплексного освоения, согласованный сторонами в пункте 3.1. договора, еще не наступил, и ответчик не лишен возможности осуществить действия по исполнению договорных обязательств в установленные сроки, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии на день судебного заседания оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка как исключительной меры, а также о возврате земельных участков в муниципальную собственность.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ. Следовательно, в силу статьи 110 АПК РФ и статьи 333.17 НК РФ в доход федерального бюджета с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 73 726 руб., исходя из размера удовлетворенного требования.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с закрытого акционерного общества «Ариада» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования городского округа «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом основной долг по обязательству, возникшему из договора аренды № 2421 от 08.11.2013 за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019 в сумме 10 145 134 руб.

2. Отказать в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды № 2421 от 08.11.2013 и о возврате земельных участков.

3. Взыскать с закрытого акционерного общества «Ариада» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 73 726 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.А. Фролова