Решение от 22 декабря 2022 г. по делу № А07-5223/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-5223/2022
г. Уфа
22 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.12.2022 года

Полный текст решения изготовлен 22.12.2022 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Медицинские осмотры» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли - продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, удостоверение, ордер,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 20.01.2022, диплом,


Общество с ограниченной ответственностью «Медицинские осмотры» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли - продажи нежилого помещения.

Определением суда от 22.06.2022 назначена судебная экспертиза, производство по проведению экспертизы которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и права» ФИО4.

02.08.2022 через канцелярию суда от ООО «Центр оценки и права» представило экспертное заключение.

16.08.2022 г. от истца через канцелярию суда поступило уточненное исковое заявление, с учетом результатов экспертизы, от истца ранее поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого истец просит урегулировать разногласия возникших между ООО «Медицинские осмотры» и Министерство земельных и имущественных отношений РБ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, <...>, общей площадью 497,6 кв.м., кадастровый номер 02:55:051006:106 путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции: Пункт 3.1: «Цена Имущества по настоящему договору составляет: 7 399 000 рублей (без НДС) из них: - цена нежилого здания с кадастровым номером 02:55:051006:106 составляет 4 936 000 рублей (четыре миллиона девятьсот тридцать шесть тысяч рублей); - цена земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:598 составляет: 2 463 000 рублей (два миллиона четыреста шестьдесят три тысячи) рублей».

Судом уточненное исковое заявление принято в порядке ст.49 АПК РФ и приобщено к материалам дела.

Дело подлежит к рассмотрению с учетом уточнённого искового заявления.

Представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного заседания в связи с необходимостью подготовки правовой позиции по поступившему экспертному заключению.

Суд не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства.

Представителями сторон даны пояснения суду по доводам, изложенным в материалах дела.

Представитель истца исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признаёт, поддерживает доводы, изложенные в отзыве.

Рассмотрев уточненные требования, изучив материалы дела, выслушав участвующих лиц, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 19 ноября 2018 года между ООО «Медицинские осмотры» (истец, Арендатор) и Министерством земельных и имущественных отношений РБ (ответчик, Арендодатель) заключен договор аренды №203 нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан помещений находящихся в казне РБ, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «Имущество»), расположенный по адресу: г. Уфа, <...>, включающий в себя: нежилые помещения №1,2 1-го этажа лит. В, общей площадью 497,6 кв. м, для использования в целях: осуществление медицинской деятельности.

С целью реализации права пользования истцом за счет собственных средств были произведены существенные неотделимые улучшения и ремонтные работы в арендуемом помещении.

В 2021 году ООО «Медицинские осмотры» обратилось к ответчику с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда с земельным участком, в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

Истец соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

Письмом от 29.12.2021 г. №ФН-13/19465 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Согласно представленного проекта договора купли-продажи недвижимости, Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание с кадастровым номером 02:55:051006:106 общей площадью 497,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 02:55:051004:598 общей площадью 1556 кв. м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <...> (далее - Имущество).

Согласно п. 2.2 договора, передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (техническим паспортом от 20.08.2010) следующие описания и характеристики: нежилое здание, кадастровый номер 02:55:051006:106; литер В; этаж 1; материал стен: керамзитобетонные панели (80%), кирпичные вставки (20%); крыша совмещенная рулонная; полы бетонные; коммуникации: электроосвещение, земельный участок кадастровый номер 02:55:051004:598; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения административных и складских помещений.

Цена Имущества согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта №4914/21 от 29.09.2021, выполненному оценщиком ООО «Аналитик Центр», составляет 10 721 000 (Десять миллионов семьсот двадцать одна тысяча) рублей (без НДС), из них:

- цена нежилого здания с кадастровым номером 02:55:051006:106 составляет 8 258 000 (восемь миллионов двести пятьдесят восемь тысяч) рублей;

- цена земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:598 составляет 2 463 000 (два миллиона четыреста шестьдесят три тысячи) рублей (п. 2.3 договора).

Истец считает, что цена за нежилое помещение существенно завышена и оценена с учетом неотделимых улучшений произведённых за счет истца.

Недостижение соглашения между сторонами явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Норма ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст.3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

- определить рыночную стоимость объекта, нежилого здания по адресу: Республика Башкортостан, <...>, общей площадью 497,6 кв.м., кадастровый номер 02:55:051006:106, без НДС 20% по состоянию на 24.06.2021 г.

- определить соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки Отчет об оценке №4914/21 от 29.09.2021 года, выполненный ООО «Аналитик Центр», по оценке рыночной стоимости нежилого здания по адресу: Республика Башкортостан, <...>, общей площадью 497,6 кв.м., кадастровый номер 02:55:051006:106; в случае не соответствия, необходимо указать, в чем заключается несоответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки и права» ФИО4.

В заключении эксперта № 01-2022 от 26.07.2022г. указано следующее:

Ответ на вопрос №1: Рыночная стоимость нежилого здания расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, общей площадью 497,6 кв.м., кадастровый номер 02:55:051006:106, без НДС 20% по состоянию на 24.06.2021 г. и земельного участка расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г Уфа, <...>, общей площадью 1556 кв.м., кадастровый номер 02:55:051004:598 по состоянию на 24.06.2021г. составляет 7 036 000 (семь миллионов тридцать шесть тысяч) рублей без НДС 20%, в том числе:

1. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:051006:106 составляет 4 936 000 (четыре миллиона девятьсот тридцать шесть тысяч) рублей без НДС 20%;

2. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:598 составляет 2 100 000 (два миллиона сто тысяч) рублей, НДС не облагается.

Ответ на вопрос №2: Отчет №4914/21 от 29.09.2021 года об оценке рыночной стоимости объекта государственного нежилого фонда Республики Башкортостан: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:051006:106, и земельный участок с кадастровым номером 02:55:051004:598, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <...>, выполненный ООО "Аналитик Центр" не соответствует:

1. Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности Российской Федерации» в части нарушения требования ст.11 о том, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не допускать неоднозначного толкования полученных результатов;

2. Федеральному стандарту "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 в части нарушения требования п.5 о том, что информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки должна быть подтверждена, а также о том, что Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не допускать неоднозначного толкования полученных результатов;

3. Федеральному стандарту "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611) в части нарушения требования п.22в о том, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

4. Федеральному стандарту "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611) в части нарушения требования п.22е о том, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использованы типичные элементы сравнения,

5. Федеральному стандарту "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611) в части нарушения требования п.24г (при определении стоимости прав на земельный участок, затрат на создание объекта капитального строительства, износа и устаревании.

Все выявленные нарушения, повлияли на итоговую величину рыночной стоимости, отраженной в указанном Отчете и привели к ее завышению.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

При этом, исходя из п. 24 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации России от 20.05.2015 N 297 (ФСО N 1) коллегия отмечает, что эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы № 78 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

Таким образом, сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.06.2021г. составляет 7 036 000 руб. без учета НДС, следует признать обоснованными.

Поэтому разногласия, возникшие между ООО «Медицинские осмотры» и Министерством при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежат разрешению исходя из рыночной стоимости выкупаемого объекта равной 7 036 000 руб. без учета НДС.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта №4914/21 от 29.09.2021, выполненный ООО «Аналитик Центр», судом в качестве надлежащего доказательства по делу не принимается, поскольку не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах выкупная стоимость арендованного имущества определяется судом с учетом заключения эксперта в сумме 7 399 000 рублей (без НДС).

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования, в связи с чем, пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства от 29.12.2021 года – нежилого здания с кадастровым номером: 02:55:051006:106, общей площадью 497,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:598 общей площадью 1 556 кв.м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <...>, следует изложить в следующей редакции:

пункт 3.1. "Цена имущества по настоящему договору составляет: 7 399 000 рублей (без НДС), из них:

- цена нежилого здания с кадастровым номером кадастровым номером: 02:55:051006:106 составляет 4 936 000 рублей;

- цена земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:598 составляет 2 463 000 рублей».

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине и по оплате экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Пункты 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства от 29.12.2021 года – нежилого здания с кадастровым номером: 02:55:051006:106, общей площадью 497,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:598 общей площадью 1 556 кв.м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <...>, следует изложить в следующей редакции:

пункт 3.1. "Цена имущества по настоящему договору составляет: 7 399 000 рублей (без НДС), из них:

- цена нежилого здания с кадастровым номером кадастровым номером: 02:55:051006:106 составляет 4 936 000 рублей;

- цена земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:598 составляет 2 463 000 рублей».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медицинские осмотры» (ИНН <***>, ОГРН <***>), расходы по оплате экспертизы в размере 75 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья Р.М. Файрузова