Решение от 20 декабря 2018 г. по делу № А40-153059/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-153059/18-33-1830
г. Москва
21 декабря 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2018 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе:

Судьи Ласкиной С.О.

При ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ПАО «МПСМ»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

о признании незаконным отказа от 29.03.2018г. № 33-5-21257/18-(0)-1, об обязании,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, паспорт, дов. № МПСМ-33/18 от 03.09.2018г.,

от ответчика: ФИО3, служ.уд., дов. № 33-Д-1276/17 от 27.12.2017г.,

от третьего лица: ФИО3, служ.уд., дов. № 4-47-46/8 от 18.01.2018г.;

УСТАНОВИЛ:

ПАО «МПСМ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа от 29.03.2018г. № 33-5-21257/18-(0)-1, об обязании выдать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № М-03-507883 от 13.12.2006г. с условиями о прекращении договора 06.02.2018г.

В судебном заседании 10.12.2018г. в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 17.12.2018г.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Ответчик, третье лицо, возражали относительно удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Открытое акционерное общество «Моспромстройматериалы» (ОАО «МПСМ») (далее Заявитель, Инвестор, Арендатор), в соответствии с заключенным с Правительством Москвы Инвестиционным контрактом от 20 мая 2005 г. на реализацию инвестиционного проекта по адресу: ул. Краснобогатырская, вл. 40 (далее - Инвестиционный контракт) осуществил строительство высотного жилого комплекса с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой расположенного по адресу: <...>.

Строительство Объекта осуществлялось на земельном участке с адресным ориентиром Краснобогатырская, вл. 28, кадастровый № 77:03:0001002:1915 на основании заключенного между Департаментом городского имущества г. Москвы (Арендодатель) и Заявителем (Арендатор) договора краткосрочной аренды земельного участка № М-03-507883 от 13 декабря 2006 г. (далее - «Договор»).

Объект введен в эксплуатацию 28 ноября 2017г. разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-113000-008106-2017.

Заявитель 22 февраля 2018 г. обратился с заявлением в ДГИ с требованием заключить соглашение о расторжении договора аренды в связи завершением строительства Объекта, при этом указал, что 06 февраля 2018 оформлено право собственности на жилое помещение (квартиры) одного из участников долевого строительства (кадастровый № помещения 77:03:0001002:2585).

ДГИ г. Москвы в своем уведомлении от 29 марта 2018 г. № 33-5-21257/18-(0)-1 отказало в заключении соглашения о расторжении Договора, при этом сославшись на то, что согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге прав аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Посчитав решение Департамента незаконным, заявитель обратился в суд с заявлением о признании решения недействительным.

Требования заявлены в порядке главы 24 АПК РФ.

Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», одним из основных принципов предоставления государственных услуг является правомерность предоставления государственных и муниципальных услуг органами, предоставляющими государственные услуги.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 6 указанного Федерального закона органы, предоставляющие государственные услуги, обязаны предоставлять государственные услуги в соответствии с Административными регламентами.

На основании п. 1 Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» (далее - Положение о Департаменте), Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим, в том числе, функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы (в том числе жилых помещений), земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, предоставление государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений.

В целях соблюдения требований вышеуказанного Федерального закона, а также реализации возложенных на Департамент полномочий постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП утверждены административные регламенты предоставления Департаментом государственных услуг (далее - Административный регламент).

Предоставление государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" регламентировано приложением 13 Административного регламента.

В соответствии с п. 2.10.1.2 приложения 13 Административного регламента, основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Между Департаментом и ОАО «МОСПРОМСТРОЙМАТЕРИАЛЫ» заключен договор аренды от 13.12.2006 № М-03-507883 земельного участка площадью 15480 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0001002:1915, расположенного по адресу: <...>, сроком до 11.12.2007 для разработки проектно- сметной документации и строительства высотного дома (высотного жилого комплекса с нежилыми первыми этажами и подземной автостоянкой). Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения проведена в установленном порядке.

В соответствии с данными единой интегрированной системы информационного обеспечения Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (ЕИСИО) строительство высотного жилого комплекса с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой завершено (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-113000-008106-2017 от 28.11.2017).

Для осуществления деятельности, предусмотренной договором аренды земельного участка, ОАО «Моспромстройматериалы» в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были заключены договоры участия в долевом строительстве.

Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Москве (орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество) в законом установленном порядке.

Согласно положениям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) залогом в порядке, установленном ст.ст. 13-15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство.

Пунктом 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строительство которого осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Предметом такого залога, возникающего в силу закона, является, в том числе право на земельный участок.

Вышеуказанные доводы подтверждаются также выводами, приведенными в Решении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 № ГКПИ07-728, согласно которым залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве). По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно,- его обязательства считаются исполненными, а залог прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 219 ГК РФ, ст. 2, 4, 25 Закона о государственной регистрации).

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ.

Таким образом, после окончания строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну из квартир в жилом доме, истец утрачивает право пользования земельным участком.

Факт наличия на арендуемом участке построенного и введенного в эксплуатацию жилого комплекса, а также государственной регистрации права собственности на жилые помещения (квартиры) в них подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, свидетельствующими о регистрации права собственности на жилые помещения по адресу: <...>.

Поскольку после окончания строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну из квартир в жилом доме, заявитель утрачивает право пользования земельным участком, факт ввода жилого дома на спорных земельных участках и регистрации права собственности на жилые помещения подтвержден, договор аренды прекратил свое действие в силу закона с даты регистрации права собственности на одну из квартир – 06.02.2018г., ввиду чего требования заявителя не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными в законе. Из названной нормы следует, что иные способы защиты прав могут быть установлены только законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

Спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, подлежит разрешению в рамках искового производства.

Таким образом, оспаривание решений, действий Департамента как государственного органа, выразившиеся в отказе в предоставлении государственной услуги, подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, вопрос же о гражданско-правовых отношениях, основанных на сделке (договоре купли-продажи) и внесении изменений в условия договора подлежит разрешению в рамках искового производства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Суд исходит из того, что заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты, поскольку оспариваемый ответ не является ненормативным правовым актом органа публичной власти, Правительство Москвы в лице Департамента в данном случае участвует в гражданских отношениях в качестве стороны договора, как собственник имущества, поэтому законность его отказа, не могут быть разрешены в рамках главы 24 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на заявителя.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 157, 190, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.08г. № 159-ФЗ и ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66-68, 71, 75, 110, 131, 167-170, 176, 180, 181, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие требованиям действующего законодательства, в удовлетворении заявленных ПАО «МПСМ» требований отказать.

Возвратить ПАО «МПСМ» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья:

С.О. Ласкина