Решение от 25 октября 2022 г. по делу № А05-2931/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2931/2022
г. Архангельск
25 октября 2022 года



Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311290202000050; место жительства: г.Северодвинск, Архангельская область)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; адрес: 164501, <...>)

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (ОГРН <***>, 400050, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле – не явились (извещены);

установил следующее:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения, общей площадью 37,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, номер на поэтажном плане 3-Н, кадастровый номер 29-29-06/048/2012-113, путём принятия пункта 2.1. договора в редакции истца.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 07.06.2022 по делу №А05-2931/2022 назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, производство по делу №А05-2931/2022 приостановлено.

Проведение экспертизы по делу поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Архангельское общество оценщиков" ФИО3. Срок проведения экспертизы установлен судом до 15 июля 2022 года.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 19.07.2022 по ходатайству эксперта срок проведения судебной экспертизы по делу №А05-2931/2022 продлён до 19 августа 2022 года.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 04.08.2022 к производству экспертизы по делу №А05-2931/2022 привлечён эксперт ФИО4, характер экспертизы определен как комплексный, срок проведения экспертизы установлен судом до 31 августа 2022 года.

06 сентября 2022 года в Арбитражный суд Архангельской области от общества с ограниченной ответственностью "Архангельское общество оценщиков" поступило заключение по результатам проведения экспертизы.

Протокольным определением от 04.10.2022 производство по делу возобновлено.

Стороны и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От истца поступило письменное ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 110 066 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость».

Уточнение требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принимается судом.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3, 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон и третьего лица.

Изучив письменные материалы дела, суд установил следующее.

29.08.2019 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды муниципального имущества № 03-07/774-19, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование передано нежилое помещение (гаражный бокс) общей площадью 37,8 кв.м, расположенное в г.Северодвинске по адресу: пр.Беломорский, д. 34А; кадастровый номер объекта 29:28:102003:324, для использования в целях хранения товаров, продукции, инвентаря.

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 10.01.2022 №2-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого помещения, цена продажи муниципального имущества определена в сумме 448 333, 33 руб. без учета НДС исходя из отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 29.11.2021 №6676/21, выполненного ООО "Аналитик Центр".

Комитет уведомил Предпринимателя о наличии у нее преимущественного права на приобретение помещения и направил истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей (письмо от 17.01.2022 №11-04-04/248).

Не согласившись с редакцией пункта 2.1 договора, Предприниматель направила в адрес Комитета письмо от 09.02.2022, в котором предложила подписать договор купли-продажи в редакции протокола разногласий и согласовать стоимость нежилого помещения в размере 240 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Письмом от 10.02.2022 №11-04-04/969 Комитет уведомил истца об отклонении протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 37,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Истец предлагает следующую редакцию спорного пункта договора:

Пункт 2.1: Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 240 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 07.06.2022 по делу №А05-2931/2022 назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, производство по делу №А05-2931/2022 приостановлено.

Проведение экспертизы по делу поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Архангельское общество оценщиков" ФИО3.

Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта – нежилого помещения (гаражный бокс), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 37,8 кв.м, кадастровый номер 29-29-06/048/2012-113, по состоянию на 27.09.2021, без учета НДС.

Определением от 04.08.2022 к производству экспертизы привлечен второй эксперт – ФИО4, характер экспертизы определен как комплексный.

Перед экспертом ФИО4 поставлен вопрос об определении строительно-технического состояния объекта – нежилого помещения (гаражный бокс), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 37,8 кв.м, кадастровый номер 29-29-06/048/2012-113, по состоянию на 27.09.2021, с целью дальнейшей оценки его рыночной стоимости.

В заключении №182.07.2022 эксперт ФИО4 пришел к выводу, что фактическое состояние объекта находится в аварийном состоянии и представляет угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, нежилое помещение гаражного бокса не пригодно к эксплуатации. Техническое состояние остальных конструктивных элементов здания гаражных боксов соответствует расчетному проценту физического износа 70,19%. Выявленные в ходе проведения обследования дефекты существенны и объективно уменьшают рыночную стоимость нежилого помещения гаражного бокса площадью 37,8 кв.м. Согласно расчету эксперта фактическая рыночная стоимость нежилого помещения будет ниже расчетной рыночной стоимости на 124 369 руб.

Эксперт ФИО3 в экспертном заключении №04/08/2022 пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта – нежилого помещения (гаражный бокс), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 37,8 кв.м, кадастровый номер 29-29-06/048/2012-113, по состоянию на 27.09.2021, без учета НДС, составляет 234 435 руб. При определении рыночной стоимости экспертом учтена поправка на фактическое техническое состояние объекта.

До принятия судом решения истец с учетом экспертного заключения на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: Имущество продано Покупателю по цене 110 066 руб. 00 коп. При этом выкупная стоимость имущества определена истцом путем разности между рыночной стоимостью помещения, определенной экспертом ФИО3 (234 435 руб.), и остаточной стоимостью кровли и межгаражной перегородки, определенной экспертом ФИО4 (124 369 руб.).

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом №135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В проекте спорного договора пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 448 333, 33 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 29.11.2021 №6676/21".

Предприниматель представил замечания к заключению оценщика №6676/21, указав, что оценщиком сделан некорректный выбор объектов-аналогов; не учтен физический износ помещений; оценка произведена на неверную дату.

В силу статьи 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В данном случае для установления рыночной стоимости объекта оценки назначена судебная экспертиза.

Заключение экспертизы согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ.

Стороны не заявили возражений в отношении выводов эксперта.

Оценив заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

В данном случае у суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, поскольку они получены по результатам назначенной судом экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистами, обладающими специальными познаниями, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения. Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 85 и 86 АПК РФ.

Отчет об оценке №6676/21 от 29.11.2021, составленный по заказу Комитета, не может быть принят судом во внимание, поскольку он составлен без учета фактического состояния конструктивных элементов здания гаражных боксов.

Вопреки утверждению истца, дата оценки установлена Комитетом верно, поскольку заявление о выкупе поступило 27.09.2021, отчет №6676/2021 составлен по состоянию именно на эту дату - 27.09.2021.

Однако ввиду наличия иных замечаний к отчету №6676/2021, в частности, неверные расчеты, не учитывающие фактическое состояние объекта и отсутствие корректировок на состояние объекта, рыночная стоимость не может определяться на его основе.

В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 234 435 руб.

Суд не может полностью согласиться с редакцией, предложенной истцом и установить выкупную стоимость имущества в размере 110 066 руб., поскольку оснований для вычитания из рыночной стоимости имущества остаточной стоимости кровли и межгаражной перегородки не имеется. Фактическое состояние объекта, в том числе ненадлежащее состояние конструктивных элементов здания, учтены экспертом ФИО3 при определении окончательной стоимости, что прямо следует из мотивировочной части экспертного заключения, и именно с учетом данных о физическом состоянии объекта и его износе определена итоговая величина в размере 234 435 руб.

На основании изложенного, пункт 2.1 договора принимается судом в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 234 435 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с заключением эксперта по гражданскому делу №А05-2931/2022».

Расходы по государственной пошлине и судебные издержки, связанные с оплатой экспертизы в силу статьи 106, 110 АПК РФ, пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" и пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" относятся на ответчика полностью, поскольку в данном случае частичное удовлетворение неимущественных требований истца не является основанием для пропорционального распределения расходов.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 311290202000050, ИНН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения, общей площадью 37,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, номер на поэтажном плане 3-Н, кадастровый номер 29-29-06/048/2012-113, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1 Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 234 435 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с заключением эксперта по гражданскому делу №А05-2931/2022».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311290202000050, ИНН <***>) 6000 руб. расходов по государственной пошлине и 22 000 руб. судебных издержек.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


Е.Ю. Кашина