Решение от 27 июля 2022 г. по делу № А51-3729/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3729/2022
г. Владивосток
27 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 27 июля 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску краевого государственного бюджетного учреждения «Агентство по использованию и сохранению имущества приморского края» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «ТИХООКЕАНСКАЯ ТОРГОВО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий,

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,

при участии в заседании:

от истца - ФИО2, доверенность от 15.12.2021, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 18.12.2019 №25АА 2810988, паспорт, диплом,

установил:

Краевое государственное бюджетное учреждение «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» обратилось в суд с заявлением к Акционерному обществу «ТИХООКЕАНСКАЯ ТОРГОВОПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ» об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения №6 к договору аренды №53/09 в части изменения арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

В ходе судебного разбирательства, суд определением от 16.06.2022, по ходатайству ответчика назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Эксперт» ФИО4.

В материалы дела поступило заключение эксперта № 202/2022 от 11.07.2022, которое приобщается судом к делу. Стороны в судебном заседании ознакомились с материалами экспертного заключения.

Истец по экспертизе не возражал, однако настаивал на первоначальных исковых требованиях.

Ответчик просил при вынесении решения основываться на выводах эксперта, указанных в экспертном заключении.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между краевым государственным бюджетным учреждением по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (переименовано в краевое государственное бюджетное учреждение «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» согласно распоряжениям Правительства Приморского края от 29.09.2021 № 375-рп, Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 19.11.2021 № 650-ри - далее истец, Арендодатель) и акционерным обществом «Тихоокеанская торгово-производственная компания» (далее – ответчик, Арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2009 № 53/09 (далее - договор).

Предметом указанного договора аренды является передаваемое во временное пользование недвижимое имущество, являющееся памятником истории и культуры: нежилые помещения общей площадью 1405,8 кв.м, в здании (ГУМа, лит 1) (этажи: подвальный: междуэтажное помещение; подвал-цокольный этаж: номера на поэтажном плане:7-15; 1-6; 1 -7; 10-23 (I)), расположенное по адресу: <...> (далее - Объект).

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок действия договора установлен с 01.08.2009 по 31.07.2019.

В силу пункта 3.1 договора за имущество арендная плата в год, определенная на основании отчета об оценке № 52, выполненной ООО ЭПГ «Меньшов и партнеры», составляет 5 168 421,60 рублей (включая НДС).

В соответствии с пунктом 3.2 договора Арендатор обязан перечислять арендную плату на расчетный счет либо вносить в кассу Арендодателя на основании выставляемого Арендодателем счета- фактуры и акта выполненных работ (оказания услуг) в размере 1/12 от годовой арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора, которая составляет 430 701,80 рублей (включая НДС), ежемесячно до 15 числа оплачиваемого месяца.

Дополнительным соглашение № 1 с 07.04.2016 установлена арендная плата в месяц 719 912,00 рублей (включая НДС).

С 15.10.2018 дополнительным соглашением установлена арендная плата в месяц в размере 760 995,00 рублей (включая НДС).

Дополнительным соглашением от 28.08.2019 № 4 срок аренды установлен с 01.08.2009 по 31.07.2022, арендная плата в месяц установлена в размере 921 565,00 рублей (включая НДС).

Как указал истец в исковом заявлен, в 2020 г. было решено не увеличивать размер ежемесячной арендной платы в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV.

В 2021 г. в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» были осуществлены мероприятия по определению размера арендной платы.

18.06.2021 рыночный размер арендной платы определен независимым оценщиком ООО «Финансовая экспертиза» (далее - независимый Оценщик). Отчетом №807 был определен новый размер арендной платы, который был согласован с Министерством имущественных и земельный отношений Приморского края.

Арендодателем письмом №11/005 от 04.08.2021 в адрес Арендатора было направлено уведомление с дополнительным соглашением № 6 об изменении арендной платы в месяц в размере 1 178 280,00 рублей (включая НДС), определенной независимым Оценщиком.

Письмом от 25.08.2021 № 84 Арендатор просил не повышать арендную ставку по причине неблагоприятной санитарно-эпидемиологической обстановки на территории Российской Федерации, а также некорректно составленного отчета об оценке № 807 от 18.06.2021.

22.09.2021 письмом №11/1225 Арендодатель сообщал Арендатору о том, что по результатам проведенной экспертиза КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» отчет признан соответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер арендной платы в месяц за Объект экономически обоснован и достоверен. Кроме этого, Арендатору было предложено подписать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы в течение 10 дней с момента получения письма от 22.09.2021 №11/1225 и возвратить его для дальнейшего оформления.

Арендатор в ответ на письмо от 22.09.2021 №11/1225 сообщил о готовности подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы, определенной ООО «Примэксперт» в размере 923 303,00 рублей. Оценочная организация была избрана Арендатором.

Вместе с тем дополнительное соглашение в адрес Арендодателя в срок, указанный в письме, не поступило.

Таким образом, дополнительное соглашение между сторонами не заключено.

Ссылаясь на невозможность во внесудебном порядке урегулировать разногласия о размере арендной платы по спорному договору в редакции дополнительного соглашения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные сторонами доказательства, установил, что между истцом и ответчиком возник спор относительно существенного условия договора аренды, а именно размера арендной платы.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы за пользование имуществом.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ гласит, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73) приведены разъяснения применения положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, в соответствии с которыми указанная норма права является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В пункте 22 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По условиям спорного договора, в частности, пункта 3.7 договора, Арендодатель вправе не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы не позднее одного месяца до даты предстоящего изменения путем направления для подписания дополнительного соглашения.

Суд, оценив спорность обстоятельств дела, исходя из предмета спора, а также учитывая необходимость применения специальных познаний для определенного круга вопросов, которые следует поставить перед экспертом, назначил судебную оценочную экспертизу.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле и определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) нежилыми помещениями общей площадью 1405,80 кв.м. расположенных в здании (ГУМа, литер 1), этажи: подвальный; междуэтажное помещение; подвал-цокольный этаж; номера на поэтажном плане 7-15; 1-6; 1-7; 10-23 (I)), расположенном по адресу <...>, по состоянию на 18.06.2021».

Согласно выводов эксперта ООО ««ДВ-Эксперт» ФИО4, отраженных в заключении эксперта № 202/2022 от 11.07.2022, рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося памятником истории и культуры: нежилые помещения общей площадью 1405,8 кв.м, в здании (ГУМа, лит 1) (этажи: подвальный: междуэтажное помещение; подвал-цокольный этаж: номера на поэтажном плане:7-15; 1-6; 1 -7; 10-23 (I)), расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 18.06.2021, составляет 919 647 (девятьсот девятнадцать тысяч шестьсот сорок семь) рублей (включая НДС) в месяц.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ (пункты 12, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Установив фактические обстоятельства спора на основании имеющихся доказательств, суд признает их допустимыми и относимыми, в силу норм статей 67, 68 АПК РФ, с учетом положений статей 82, 83, 159 АПК РФ, регулирующих проведение судебных экспертиз.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены принципы судебно-экспертной деятельности - принципы обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

С учетом изложенного, суд, исследовав заключение судебной экспертизы, признает его допустимым доказательством.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение судебной оценочной экспертизы, суд считает, что арендная плата за арендованный объект, изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, установленная истцом арендная плата существенно превышает рыночные ставки за аренду аналогичных нежилых помещений.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона № 135-ФЗ, а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ).

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» содержатся следующие разъяснения. В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Кодекса). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса).

Таким образом, по результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом содержания экспертного заключения № 202/2022 от 11.07.2022, суд приходит к выводу, что отчет от 18.06.2021 №807, выполненный ООО «Финансовая экспертиза», не может быть использована в правоотношениях сторон, в связи с чем имеются основания для урегулирования спора при заключении дополнительного соглашения №6 к договору аренды №53/09 в части размера арендной платы за спорное имущество на основании заключения судебного эксперта.

В рассматриваемом случае, изменению подлежит пункт 3.1 договора о размере арендной платы, который должен применяться сторонами с момента вступления решения суда в законную силу.

Учитывая изложенные обстоятельства, с учетом выводов эксперта, суд признает исковые требования об урегулировании разногласий подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Краевым государственным бюджетным учреждением «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» и Акционерным обществом «Тихоокеанская торгово-производственная компания» при заключении дополнительного соглашения №6 к договору аренды №53/09, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. За имущество арендная плата в месяц, определенная на основании заключения эксперта №202/2022 от 11.07.2022, выполненного ООО «ДВ-Эксперт», составляет 919 647 (девятьсот девятнадцать тысяч шестьсот сорок семь) рублей (включая НДС)».

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Жестилевская О.А.