Решение от 23 декабря 2020 г. по делу № А35-443/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-443/2020
23 декабря 2020 года
г. Курск


резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2020 г.

полный текст решения изготовлен 23 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Васильева П.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Некрополь»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс»

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 26.12.2019,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 23.10.2020,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Некрополь» (далее – ООО «Некрополь»), зарегистрированное в качестве юридического лица 22.01.2013, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом его уточнения, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, зарегистрированному в качестве юридического лица 19.06.1997, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск, в соответствии с которым просит урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО «Некрополь» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 - нежилого здания литер В2 площадью 103,6 м2 (условный номер 46-46/01/153/2011-764) с земельным участком площадью 322 м2 (кадастровый номер 46:29:102055:24), расположенные по адресу <...>, в части определения рыночной стоимости имущества в абз. 1 пункта 3 и пункте 3.2. договора:

- изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 в следующей редакции: «Имущество продается по цене 884 000 (Восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания – 756 000 (Семьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей без учета НДС, стоимость земельного участка – 128 000 (Сто двадцать восемь тысяч) рублей.»;

- изложить пункт 3.2 договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 884 000 (Восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек является начальной продажной ценой заложенного имущества».

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил заявленные требования и просит урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и Обществом с ограниченной ответственностью «Некрополь» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 - нежилого здания литер В2 площадью 103,6 м2 (условный номер 46-46/01/153/2011-764) с земельным участком площадью 322 м2 (кадастровый номер 46:29:102055:24), расположенных по адресу <...>, в части определения рыночной стоимости имущества в абз. 1 пункта 3 и пункте 3.2. договора:

- изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей 00 копеек - основная сумма платежа, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость здания – 900 000 (девятьсот тысяч) рублей, стоимость земельного участка – 200 000 (двести тысяч) рублей.»;

- изложить пункт 3.2 договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей 00 копеек является начальной продажной ценой заложенного имущества».

Истец поддержал уточненные требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения уточненных исковых требований не возражал (отзыв № 12279/07.01-14 от 21.12.2020).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО «Некрополь» (арендатор) заключен договор № 4922 аренды объекта недвижимости (здания, строение, сооружения) от 26.04.2019, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под оказание ритуальных услуг, офис, склад объект недвижимости, расположенный по адресу: ул. Карла Маркса, 122, лит. В2 (кадастровый номер 46:29:102055:14), общей площадью 103,60 м2, в том числе на 1 этаже, на срок с 28.02.2019 по 26.02.2020.

23.07.2018 ООО «Некрополь» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом № 7597/07.01-14 от 22.10.2019 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска направил ООО «Некрополь» для подписания проект договора купли-продажи муниципального имущества № 19-2019/10/В от 17.10.2019.

Согласно пункту 3 проекта договора цена выкупаемых объектов составила 2 024 000 рублей 00 копеек, без учета НДС (стоимость здания – 985 000 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка – 1 039 000 руб.).

Указанная стоимость имущества определена на основании отчета № 19/147-04 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.09.2019, выполненного ООО «Оценочная компания «Прогресс».

21.11.2019 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества № 19-2019/10/В от 17.10.2019 с условием, содержащим иную цену выкупаемого имущества, определенную на основании отчета № 447/11-19 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 21.11.2019, выполненного ООО «Недвижимость и право».

Ответчик отказался от подписания договора в предложенной истцом редакции.

Полагая, что отчет № 19/147-04 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.09.2019, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс», не отражает реальной рыночной стоимости имущества и не может быть использован при определении цены продажи имущества, ссылаясь на то, что действия ответчика свидетельствуют о воспрепятствовании истцу в реализации его права на выкуп арендуемого имущества, ООО «Некрополь» обратилось в суд с настоящим иском.

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений статей 554 и 555 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании договора купли-продажи спорного имущества у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого муниципального имущества.

Указанный спор передан на разрешение суда с соблюдением предусмотренного статьей 446 ГК РФ срока.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, согласно частям 2, 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества но цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Наличие преимущественного права истца на приобретение в собственность спорного имущества ответчиком признано, разногласия при подписании договора купли-продажи имущества касаются только цены выкупаемого имущества.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, данных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки сторонами при рассмотрении дела судом назначается экспертиза.

Представленные в материалы дела документы (отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества), а также имеющиеся в материалах дела письменные правовые позиции участвующих в деле лиц свидетельствовали о том, что в ходе рассмотрения искового заявления у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества.

При таких обстоятельствах по ходатайству истца определением от 18.05.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Определением от 17.06.2020 удовлетворено заявление индивидуального предпринимателя ФИО4 о самоотводе от проведения судебной экспертизы по делу № А35-443/2020. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5.

Согласно экспертному заключению ИП ФИО5 № Т2020-7 от 26.08.2020 рыночная стоимость нежилого здания литер В2 площадью 103,6 м2, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 23.07.2018 составляет 756 000 руб. 00 коп. без учета НДС, или 892 080 руб. 00 коп. с учетом НДС; рыночная стоимость земельного участка площадью 322 м2 с кадастровым номером 46:29:102055:24, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 23.07.2018 составляет 128 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается).

После получения заключения судебной экспертизы истец уточнил заявленные требования.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

Согласно статье 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 11 Закона № 135-ФЗ).

Исследовав заключение ИП ФИО5 № Т2020-7 от 26.08.2020, суд приходит к выводу о том, что оно не содержит каких-либо противоречий, выполнено с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а определенная в нем рыночная стоимость спорного имущества является достоверной.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 АПК РФ, является надлежащим доказательством по делу.

Ответчик ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы не заявил.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Истец не возражал против отнесения на него судебных расходов по уплате государственной пошлины и расходов по экспертизе. Суд также принимает во внимание, что ответчик не возражал против удовлетворения уточненных требований.

При таких обстоятельствах суд счел возможным отнести указанные судебные расходы на истца.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 70, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Некрополь» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и Обществом с ограниченной ответственностью «Некрополь» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 - нежилого здания литер В2 площадью 103,6 м2 (условный номер 46-46/01/153/2011-764) с земельным участком площадью 322 м2 (кадастровый номер 46:29:102055:24), расположенных по адресу <...>, в части определения рыночной стоимости имущества в абз. 1 пункта 3 и пункте 3.2. договора, изложив абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей 00 копеек - основная сумма платежа, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость здания – 900 000 (девятьсот тысяч) рублей, стоимость земельного участка – 200 000 (двести тысяч) рублей.»; изложив пункт 3.2 договора купли-продажи муниципального имущества №19-2019/10/В от 17.10.2019 в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей 00 копеек является начальной продажной ценой заложенного имущества».

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья П.П. Васильев