Решение от 22 марта 2024 г. по делу № А07-13298/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-13298/2023
г. Уфа
22 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.02.2024 года

Полный текст решения изготовлен 22.03.2024 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Ахуновой И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Альянс-М" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений) находящегося в муниципальной собственности ГО г. Сибай РБ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства нежилых помещений №1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 02:61:010901:2135 (с учетом уточнения)

третье лицо: ЧПО ФИО2 (ИНН <***>)

при участии в судебном заседании в режиме веб-конференции:

от истца: ФИО3, доверенность от 09.11.2022, диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 18.01.2024, диплом о высшем юридическом образовании,

от иных лиц: представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-М" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли продажи недвижимого имущества (помещений) находящегося в муниципальной собственности ГО г. Сибай РБ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства нежилых помещений №1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 02:61:010901:2135.

Определением суда от 17.08.2023г. по делу № А07-13298/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» (450005, <...> лет Октября, д. 11/2, оф. 418) ФИО5.

10.10.2023г. от ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» поступило заключение эксперта № 122.

В судебном заседании выслушаны представители сторон.

От представителя истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого истец просит урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Альянс -М» и Администрацией городского округа город Сибай Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений) находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства нежилых помещений №1- 18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания, расположенных по адресу: <...> кадастровый номер: 02:61:010901:2135, изложив п. 2.3. и п. 3 договора в следующей редакции:

п. 2.3. «Рыночная стоимость Имущества в соответствии с заключением эксперта № 122 по делу № А07-13298/2023, составленным ООО Центр независимых экспертиз «Суд информ»» составляет 5 617 000 (Пять миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей» без учета НДС 20%.

п. 3 «Цена имущества по настоящему договору 5 617 000 (Пять миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей» без учета НДС 20%.

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело подлежит рассмотрению с учетом уточнения требований.

Представитель ответчика поддерживает ранее заявленное ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы, исходя из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проверив возражения сторон относительно правомерности выводов, содержащихся в заключении эксперта по результатам судебной экспертизы, и установив отсутствие обоснованности таких сомнений, суд, руководствуясь ст. 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы по делу.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или противоречий в выводах, ответчиком не представлено, фактически ответчиком оспариваются результаты экспертизы, при этом суд отмечает, что несогласие с результатами экспертизы не является основаниям для назначения повторной экспертизы.

С учетом позиции сторон, суд не усматривает оснований для назначения по делу повторной экспертизы, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом заданы вопросы, получены пояснения.

Суд выясняет у лиц, участвующих в деле, о необходимости ознакомления с материалами дела. Представители лиц, участвующих в деле, не заявили о необходимости ознакомления с материалами дела.

Возражений относительно рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании не поступило.

Иных дополнительных документов не поступило, заявлений, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев уточненные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в декабре 2022 года ООО «Альянс-М» (истец) обратилось в Администрацию городского округа город Сибай Республики Башкортостан (ответчик) с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Администрация городского округа город Сибай Республики Башкортостан письмом №3647-м/013 от 21.12.2022г. в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее - Закона №159-ФЗ) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направила договор купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, согласно которого Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое муниципальное имущество - нежилые помещения № 1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания, расположенные по адресу: <...> (далее - Имущество).

Согласно п. 2.2 договора, Передаваемое Покупателю Имущество: нежилые помещения № 1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания, расположенные по адресу: <...>; кадастровый номер: 02:61:010901:2135, общая площадь - 248,6 кв.м., материал стен: крупноразмерные блоки; коммуникации: центральное отопление, водопровод - от городской центральной сети, горячее водоснабжение - централизованное, канализация - сброс в городскую сеть, электроосвещение - 220 В.

Рыночная стоимость Имущества в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО2 составляет – 8 820 000 (Восемь миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей 00 коп. (п. 2.3 договора).

В соответствии с п. 2.4 договора, Продавец уведомляет Покупателя, что на момент продажи Имущество находится в аренде у Общества с ограниченной ответственностью «Альянс -М», договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений находящихся в казне городского округа город Сибай Республики Башкортостан №М-12/21 от 24.06.2021г.

Согласно разделу 3 договора, цена Имущества по настоящему Договору 8 820 000 (Восемь миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей 00 коп.

Оплата стоимости Имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения настоящего договора ежемесячными платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены Имущества, перечисляемыми в рассрочку путем перечисления денежных средств (п. 3.1 договора).

Истец считает, что стоимость помещения, определенная частнопрактикующим оценщиком ФИО2 является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.

По инициативе истца оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений обществом с ограниченной ответственностью «ПроБизнес».

В соответствии с выполненным отчетом № 02 от 15.01.2023г. рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения составляет 3 066 666,67 (три миллиона шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть рублей 67 копеек) рублей, без НДС.

19 января 2023 года общество «Альянс-М» направило в Администрацию городского округа город Сибай заявление, в котором подтвердило намерение реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых объектов - нежилых помещений №1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания, расположенных по адресу: <...> кадастровый номер:02:61:010901:2135 с приложением протокола разногласий от 19.01.2023 года к проекту договора купли продажи нежилых помещений и предложением изменить условия договора о цене выкупаемого здания.

Согласно протоколу разногласий от 19.01.2023г., истец просил изложить пункты 2.3, абз. 1 п. 3 недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в следующей редакции:

пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость Имущества в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости, выполненным ООО «ПроБизнес» от 15 января 2022 года составляет 3 066 666 (три миллиона шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 коп».

абз. 1 п. 3 договора изложить в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору 3 066 666 (три миллиона шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 коп.».

Письмом Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан № 487-м/013 от 03.03.2023г. предложение истца об изменении условия договора о цены было отклонено.

Изложенное, явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Норма ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст. 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

1) Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки «требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки отчет № 2022_04_559 от 05.12.2022г., составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилые помещения № 1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания общей площадью 248,6 кв.м., кадастровый № 02:61:010901:2135, по адресу: <...>? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2) Определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилые помещения № 1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания общей площадью 248,6 кв.м., кадастровый № 02:61:010901:2135, по адресу: <...>, без учета НДС 20% по состоянию на 10.11.2022г.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО5.

Согласно заключению эксперта ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» № 122, экспертом сделаны следующие выводы:

По вопросу 1: Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки «требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки отчет № 2022_04_559 от 05.12.2022г., составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилые помещения № 1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания общей площадью 248,6 кв.м., кадастровый № 02:61:010901:2135, по адресу: <...>? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

Отчёт №2022_04_559 от 05.12.2022 г. не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Несоответствия отчёта №2022_04_559 от 05.12.2022 г., Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования:

- п.2.3 ФСО VI ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)";

- п.11 б, раздел V. Анализ рынка, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

- п.17, раздел VI. Анализ наиболее эффективного использования, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

- п.9, раздел II. Сравнительный подход, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V)"

-п.22 б, раздел VII. Подходы к оценке, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

А именно:

- применение данных справочника оценщика недвижимости-2020;

- не проведение анализа наиболее эффективного использования нежилого помещения;

- неверный выбор сегмента рынка, не проведения корректировки по данному различию, привело к завышению рыночной стоимости объекта оценки.

По вопросу 2: Определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилые помещения № 1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания общей площадью 248,6 кв.м., кадастровый № 02:61:010901:2135, по адресу: <...>, без учета НДС 20% по состоянию на 10.11.2022г.

Рыночная стоимость нежилого фонда - нежилых помещений №1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания общей площадью 248,6 кв.м., с кадастровым № 02:61:010901:2135, по адресу: <...>, без учёта НДС 20 % по состоянию на 10.11.2022 г., с учетом округления, составила: 5 617 000 (Пять миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик, возражая относительно результатов экспертизы, указал, что, по мнению эксперта рыночная стоимость объекта экспертизы, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 6 740 065,91 руб. (без учёта НДС - 5 617 000 руб.)

Администрация считает, что заключение не соответствует 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, а именно отмечает, что в законодательстве отсутствует требование о запрете применения справочников с более ранней датой, эксперт не описывает, как именно изменились значения корректировок в 2022 году по сравнению с 2020 годом, и насколько существенно это повлияло на стоимость. Разница в корректировках по справочникам на разные даты - незначительна: среднее значение в 2020 г. -17,1%, в 2022 г. -17,5 %. При этом, эксперт при проведении судебной экспертизы, сам при расчетах использовал справочник за 2021 год, однако, на рынке произошел ряд изменений в течении 2022 года, связанный с событиями, начавшимися с 24.02.2022 г.

Таким образом, данное замечание Эксперта не корректно, информация, примененная Оценщиком (ФИО2) в Отчете не является нарушением законодательства, применение справочников на более раннюю дату законодательством не запрещено, корректировки на 2020 (использованные Оценщиком) существенно не отличаются от корректировок в 2021 г. (использованные Экспертом) и существенно не повлияло на рыночную стоимость.

Замечания Эксперта к Отчету на стр. 22 № 1, №3, №4 о том, что Оценщик использовал аналоги из другого сегмента и не произвел корректировку на функциональное назначение:

Объект оценки - нежилое помещение, расположенное на 1 этаже жилого 5-ти этажного дома 1989 года постройки, общей площадью 248,6 кв.м., используется в качестве кафе (точки общественного питания). Ближайшее окружение: магазины, аптека, офисные помещения.

Оценщик при расчете стоимости (стр. 50 Отчета) использовал аналоги, сопоставимые с объектом оценки, все объекты - аналоги находятся на 1 этажах жилых домов, «советских» годов постройки, использование возможно под любой вид деятельности, как и объект оценки, в данном случае никаких дополнительных корректировок на сегмент рынка проводить не требуется:

аналог №1 продается под определенный вид бизнеса - салон красоты,

аналоги №2, №3 возможно использовать в качестве точки общественного питания, что указывают продавцы в объявлениях.

Информация из открытых источников, а также из Отчета оценщика подтверждает, что объекты - аналоги, используемые оценщиком, сопоставимы с объектом оценки по всем ценообразующим параметрам, а замечания Эксперта, приведенные на стр. 22 Экспертизы №1,3,4 ошибочны и субъективны, проводить корректировку на функциональное назначение Оценщику в данном случае не требуется.

Обращаем внимание, что объект - аналог, используемый оценщиком, расположенный по адресу: <...> использует в расчетах и считает его сопоставимым.

Эксперт в заключении (стр. 22 № 2) делает замечание, что в Отчете проведен анализ наиболее эффективного использования для земельного участка, а не для объекта недвижимости.

Оценщик действительно в разделе Анализ наиболее эффективного использования привел анализ для земельного участка, но далее в расчетах (стр. 50-52 Отчета) подобрал и использовал сопоставимые объекты - аналоги - нежилые помещения, не нарушая методологию расчетов. Наиболее вероятно, что в данном случае сыграл роль человеческий фактор, ошибка оценщика является технической, ее наличие никак не повлияло на результаты расчетов.

Таким образом, все замечания Эксперта к Отчету Оценщика ошибочны и противоречат законодательству, и приведенные Экспертом ошибки не повлияли на стоимость, определенную в Отчете.

На стр. 42-49 Экспертизы Экспертом приведен отбор помещений, предлагаемых к продаже в г. Сибай.

При этом, Эксперт выбрал только 4 помещения, не объясняя почему не принял к расчетам часть сопоставимых помещений, а также аналогов, использованных Оценщиком, таким образом, произвел исследование не в полном объеме

Все объекты - аналоги, используемые Экспертом в расчете, находятся на первых этажах жилых домов, что видно исходя из информации, приведенной Экспертом на стр. 56-59, а также объявлениях о продаже указано, что их можно использовать под любой вид деятельности.

Проведение Экспертом корректировки на функциональное назначение необоснованно и привело к занижению итоговой стоимости на 919 099,9 руб. (с НДС), 765916,58 (без НДС).

При проведении корректировок Эксперту необходимо было отнести объект оценки к объектам свободного назначения и применять корректировки для этого сегмента, например корректировку на торг.

По имеющейся информации, а также результатом фотофиксации объекта оценки, приведенной как в Экспертизе, так и в Отчете об оценке, отделка части площадей оцениваемого помещения - улучшенная или «премиум» в соответствии со Справочником.

Не проведение корректировки на отделку повлияло на стоимость в сторону занижения в размере 399 600 руб. (с НДС), 319 680 руб. (без НДС).

В результате анализа заключения установлены нарушения Экспертом:

ст. 4, ст.8 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»:Эксперт произвел экспертизу, не соблюдая принципы

объективности, всесторонности и полноты исследований;

п. 22 ФСО №7: Экспертом не проведен объективный, всесторонний анализ ценообразующих факторов (параметров), что привело к некорректному расчету стоимости в сравнительном подходе. В рамках произведённой оценки эксперт не учел ряд ценообразующих факторов, по которым объект оценки не сопоставим с объектами-аналогами, что привело к занижению стоимости объекта недвижимости;

нарушены основные принципы составления заключения эксперта (ст.8 ФЗ -73): принцип объективности: эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности - всесторонне и в полном объеме.

принцип всесторонности: определение всех свойств, сторон, отношений и характеристик исследуемого объекта, имеющих отношение к предмету экспертизы.

принцип полноты: использование всего разнообразия дополняющих друг друга методов исследования и исследование всех предоставленных в распоряжение эксперта материалов.

принцип проверяемости:заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Ответчик считает, что указанные нарушения при проведении экспертизы привели к занижению рыночной стоимости объекта оценки не менее чем на 1,48 млн.руб. (с НДС), 1,23 млн. руб./без НДС).

Несоответствие экспертного заключения указанным выше требованиям влечет недопустимость экспертного заключения в качестве доказательства.

Соответственно, данная экспертиза не может учитываться в судебном разбирательстве, принимая во внимание, что экспертное заключение не отвечает признакам достоверности и не может быть положено в основу судебного акта.

Между тем, суд отмечает, что несогласие ответчика с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы. Определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Сомнения ответчика относительно использования в экспертном заключении способа подборки аналогов недвижимого имущества не подкреплены документально, поэтому не принимаются судом. Кроме того, несогласие ответчика с методикой, способом подборки аналогов и применения нормативных (справочных) документов при проведении судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта.

Иные аргументы ответчика относительно представленного заключения эксперта сводятся к оспариванию методов проведения судебной экспертизы. Вместе с тем, из материалов дела не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения эксперта, а равно недостоверности содержащихся в нем выводов.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы № 122 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

Таким образом, сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 10.11.2022г. составляет 5 617 000 руб. 00 коп. без учета НДС, следует признать обоснованными.

В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость и в договоре купли-продажи должна быть указана стоимость выкупаемого имущества без учета налога на добавленную стоимость.

Поэтому разногласия, возникшие между обществом «Альянс-М» и Администрацией при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежат разрешению исходя из рыночной стоимости выкупаемого объекта равной 5 617 000 руб. 00 коп. без учета НДС, а доводы ответчика изложенные в дополнениях к отзыву, подлежат отклонению.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта отчет № 2022_04_559 от 05.12.2022г., составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, судом в качестве надлежащего доказательства по делу не принимается, поскольку не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах выкупная стоимость арендованного имущества определяется судом с учетом заключения эксперта в сумме 5 617 000 руб. 00 коп. (без НДС).

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования, в связи с чем, пункт 2.3 и абзац 1 раздела 3 договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства – нежилые помещения № 1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 248,6 кв.м. (кадастровый номер 02:61:010901:2135), следует изложить в следующей редакции:

«пункт 2.3 «Рыночная стоимость Имущества в соответствии с заключением эксперта № 122, выполненным ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ», составляет 5 617 000 (Пять миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС 20%»;

«абзац 1 раздела 3 «Цена Имущества по настоящему Договору 5 617 000 (Пять миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС 20%».

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 этого же Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

В настоящем случае стоимость судебной экспертизы, результаты которой приняты судом в целях рассмотрения дела, составила 35 000 руб.

Ответчиком на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан внесены денежные средства в размере 46 780 руб. (платежное поручение №1841 от 27.07.2023г.).

Расходы по проведению экспертизы согласно ходатайству ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» подлежат перечислению с депозита экспертной организации, по указанных в ходатайстве реквизитам в размере 35 000 руб..

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-М" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Администрацией городского округа город Сибай Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в отношении нежилых помещений № 1-18, 2а на первом этаже пятиэтажного здания, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 248,6 кв.м. (кадастровый номер 02:61:010901:2135).

Изложить пункт 2.3 и абзац 1 раздела 3 указанного договора в следующей редакции:

«пункт 2.3 «Рыночная стоимость Имущества в соответствии с заключением эксперта № 122, выполненным ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ», составляет 5 617 000 (Пять миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС 20%»;

«абзац 1 раздела 3 «Цена Имущества по настоящему Договору 5 617 000 (Пять миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС 20%».

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи).

Обязать Администрацию городского округа город Сибай Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 30 (тридцати) календарных дней внести соответствующие изменения в договор и направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Сибай Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства со всеми необходимыми приложениями.

Взыскать с Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альянс-М" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. 00 коп. сумму расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Перечислить на расчетный счёт Общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» (<...> Октября, д. 11/2, оф.403) 35 000 руб. за производство экспертизы по делу № А07-13298/2023, перечисленные на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Башкортостан по платежному поручению № 1841 от 27.07.2023г., по следующим реквизитам: Получатель: ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ», ИНН/КПП <***>/026601001, ОГРН <***> от 29.07.2000г., БИК 044525823, р/с <***> в БАНК ГПБ (АО), г.Москва, корр./счет 30101810200000000823 в ГУ Банка России по ЦФО. В связи с применением упрощенной системы налогообложения, перечисляемая сумма налогом на НДС не облагается.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан на расчетный счет Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) излишне уплаченные денежные средства в сумме 11 780 руб. 00 коп. по делу № А07-13298/2023, перечисленные по платежному поручению №1841 от 27.07.2023г. по следующим реквизитам: УФК по Республике Башкортостан (Администрация городского округа город Сибай Республики Башкортостан) л/с <***>, Казн./счет 03100643000000010100 Отделение –НБ РБ Банка Росии/УФК по РБ г. Уфа, ЕКС 40102810045370000067, БИК ТОФК 018073401, ИНН <***>, КПП 026701001, ОКТМО 80743000, ОКПО 04046275, ОКОГУ 3300200, КБК 70611302994040000130.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.С. Ахунова