Решение от 5 мая 2022 г. по делу № А79-4021/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4021/2021
г. Чебоксары
05 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.05.2022.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН <***>, ОГРН <***> Чувашская Республика,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>",

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики,

общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплый дом", ИНН <***>,

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>),

при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 24.06.2019 (сроком на три года), диплому о ВОЮ 2000 года,

от ответчика и третьего лица Администрации города – ФИО5 по доверенностям от 11.01.2022 № 039-5 и от 10.01.2022 № 29/01-20 (сроком до 31.12.2022), диплому о ВЮО 2015 года,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары Чувашской Республики об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №1 с тамбурами (литера а1, а2), общей площадью 167,3 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

-"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 580 700 (Два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч семьсот) рублей без учета НДС".

-"2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку - в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 43 012 (Сорок три тысячи двенадцать) рубля ежемесячно, в течение 60-го (шестидесятого) месяца - 42 992 (Сорок две тысячи девятьсот девяносто два) рубля, путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Исковые требования основаны на нормах статей 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Закона №159-ФЗ и мотивированы несогласием истца с размером выкупной стоимости помещения, поскольку, рыночная стоимость объекта, определенного оценщиком ответчика, составляет 4275 000 руб., и, по мнению истца, является завышенной.

Определением суда от 17.05.2021 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики и общество с ограниченной ответственностью "Теплый дом".

Определением суда от 25.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя привлечена ФИО3 (ИНН <***>). По настоящему делу назначена оценочная экспертиза. Производство по делу приостановлено на период проведения экспертизы до получения судом экспертного заключения.

Определением суда от 12.08.2021 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 20.12.2021 производство по настоящему делу приостановлено, назначена повторная комиссионная судебная оценочная экспертиза.

Определением суда от 10.03.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца ходатайством от 22.03.2022 уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №1 с тамбурами (литера а1, а2), общей площадью 167,3 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

-"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 000 500 (Три миллиона пятьсот) рублей без учета НДС".

-"2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку - в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 50 010 (Пятьдесят тысяч десять) рублей ежемесячно, в течение 60-го (шестидесятого) месяца - 49 910 (Сорок девять тысяч девятьсот десять) рублей, путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований судом принято.

Кроме того, представитель истца просил возместить истцу половину расходов по первоначальной экспертизе, расходы по повторной экспертизе оставить на сторонах.

Представитель ответчика и Администрации поддержал доводы, изложенные в отзыве от 04.05.2022, просил изложить спорные пункты 1.3, 2.1 договора с учетом определения рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 3 000 500 руб., установленной из заключения судебной экспертизы №123/03-21 от 01.03.2022, расходы по экспертизе возложить на сторону, которая их фактически понесла.

Третье лицо ООО УК "Теплый дом", надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось, в отзыве от 04.05.2022 поддержало уточненный иск в полном объеме.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 17.01.2013 №1894 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...>, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1 с тамбуром, расположенное в подвале (лит. А) жилого четырехэтажного кирпичного дома (лит. А) общей площадью 173,5 кв. м., находящегося по адресу: <...> (пункт 1.1 договора, Приложение №1.1 к договору).

22.01.2021 предприниматель обратился в Администрацию города с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

24.02.2021 Администрация города Чебоксары приняла постановление №321 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 4 275 000 руб.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 24.02.2021 №321, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

ИП ФИО2 обратилась к оценщику ИП ФИО6, согласно отчету об оценке № 1740/2021 от 29.03.2021 которого, ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 2 594 000 руб.

20.04.2021 истец направил ответчику проект договора с протоколом разногласий, указав данную стоимость помещения.

Ответчик путем направления истцу письмом от 22.04.2021 протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов – 1.3, 2.1 договора в части величины выкупной стоимости, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №1 с тамбурами (литера а1, а2), общей площадью 167,3 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, и возражает относительно содержания пунктов 1.3 и 2.1 договора купли-продажи.

В ходатайстве от 22.03.2022 истец просил удовлетворить иск с учетом результатов повторной судебной экспертизы.

Ответчик не возражал против изложения спорных пунктов 1.3, 2.1 с учетом рыночной стоимости, определенной судебным экспертом по результатам повторной экспертизы.

Постановлением Администрации города Чебоксары от 24.02.2021 №321 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 4 275 000 руб.

Согласно отчета об оценке № 1740/2021 от 29.03.2021 оценщика ИП ФИО6 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29.03.2021 составляет 2 594 00 руб. без учета НДС (л.д. 34-66 т. 1).

Ввиду наличия двух отчетов об оценке и для проверки соответствия отчета ответчика, а также определения достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству истца определением суда от 25.06.2021 назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту эксперту общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговый центр "Содействие" ФИО7.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет ИП ФИО3 от 15.02.2021 №1.06-2021 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 1 с тамбурами (литера а1, а2), общей площадью 167,3 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки?

2. В случае выявления существенных несоответствий, повлиявших на оцениваемую величину объекта оценки, определить рыночную стоимость (цену продажи) нежилого помещения № 1 с тамбурами (литера а1, а2), общей площадью 167,3 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 22.01.2021?

По результатам экспертизы эксперт ФИО7 пришел к выводу, что отчет ИП ФИО3 выполнен с нарушением требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, нарушения привели к завышению рыночной стоимости помещения; рыночная стоимость помещения определена экспертом в размере 2 580 700 руб.

В части проведенного исследования и выводов эксперта по первому вопросу стороны возражений не привели, заключение эксперта в этой части принято судом в качестве надлежащего доказательства недостоверности определенной этим отчетом величины рыночной стоимости помещения.

Между тем, при ответе на второй вопрос об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 1 эксперт ФИО7 допустил неточность, также повлиявшую на конечную величину определенной им рыночной стоимости спорного помещения.

В судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что такое увеличение составляет 1,7 %, что при рыночной стоимости помещения 2 580 700 руб. составляет порядка 44 000 руб., то есть, при применении надлежащей корректировки стоимость помещения возрастет до 2 624 571 руб. 90 коп. (примерно). Такое увеличение эксперт счел не существенным.

Однако, по мнению суда, продажа публичного имущества должна осуществляться по рыночной цене, достоверно определенной по результатам профессиональной оценки, поскольку поступление только такой платы обеспечивает реализацию принципов эффективного использования муниципального имущества и в конечном итоге осуществление муниципалитетом социально-значимых функций на вырученные от продажи имущества денежные средства.

В этой связи суд счел, что любое увеличение или уменьшение цены является значимым для муниципального образования.

Поскольку сам эксперт согласился с приведенным выше замечанием и подтвердил его влияние на определенную им величину рыночной стоимости спорного объекта, судом по ходатайству ответчика определением от 20.12.2021 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов, предложенных обеими сторонами: ФИО8 и ФИО9, на экспертизу вынесен вопрос об определении рыночной стоимости помещения по состоянию на 22.01.2021.

05.03.2022 в суд поступило заключение экспертов №123/03-21 от 01.03.2022, согласно выводам которого рыночная стоимость нежилого помещения №1 с тамбурами (литера а1, а2), общей площадью 167,3 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 22.01.2021 составляет 3 000 500 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная повторная судебная экспертиза в полной мере отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами, стороны согласились с определенной по результатам повторной экспертизы рыночной стоимостью помещения.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной по результатам указанного выше заключения повторной судебной экспертизы, иск подлежит удовлетворению.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и половину расходов по оплате первоначальной судебной экспертизы в сумме 7 500 руб. суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и заявлением истца.

При этом суд исходит из того, что заключение первоначальной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства в части ответа на первый вопрос, соответственно распределению подлежит лишь половина стоимости этой экспертизы, вторая половина стоимости относится на самого истца ввиду назначения повторной экспертизы.

Возражения ответчика в части необходимости отнесения всех расходов по первоначальной экспертизе на истца суд отклоняет как необоснованные, поскольку заключение первоначальной экспертизы судом частично принято в качестве доказательства по делу, согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Расходы по повторной экспертизе отнесены на стороны в соответствии с просьбой самого истца, в части же первоначальной экспертизы истец не согласен взять все расходы на себя.

Расходы по оплате повторной экспертизы, которые понесла каждая из сторон по 15000 руб., относятся на стороны в соответствии с их заявлением.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом Администрации города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1 с тамбурами (литера а1, а2), общей площадью 167,3 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

-"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 000 500 (Три миллиона пятьсот) рублей без учета НДС".

-"2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку - в течение 59-ти (Пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 50 010 (Пятьдесят тысяч десять) рублей ежемесячно; в течение 60-го (Шестидесятого) месяца - 49 910 (Сорок девять тысяч девятьсот десять) рублей, путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 7 500 (Семь тысяч пятьсот) рублей в возмещение расходов по первоначальной экспертизе, 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина